勞動節(jié)的禮物

《已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售管理暫行辦法》在5月的第一天正式出臺。它被認為是建設部送給“望房興嘆”族的勞動節(jié)禮物。

《辦法》將個人已購公房和經(jīng)濟適用房上市出售納入合法的體系。在此以前，公房交易只合理，不合法。

自住房、電腦、汽車成為時尚中的“新三大件”之后，人們對二手房上市的企盼與日俱增。在北京最近的一項民意調查中，70％以上的被訪者對“自己家里如果有富余房子，而不出租或是出售等于浪費”持贊同態(tài)度。3/5以上的被訪者認為取消福利分房后，市場上會有大量舊房出租或出售。

其實，在北京的二手房還處于偷偷摸摸的“地下狀態(tài)”時，上海、福州等這些住房改革的先行城市中，二級市場早呈現(xiàn)一片火紅了。僅去年一年，上海就有1.5萬個居民家庭將自住住宅上市交易。每套住房平均售價為11萬元，面積50平方米。其中，約有2/3的居民購買了新房，平均售價為27萬元，面積86平方米。另外，還有數(shù)萬戶居民將自已的住房上網(wǎng)待價而沽。

朱镕基曾指出：“要讓人家買得進房子，也賣得出房子?！边@句話正在慢慢變?yōu)楝F(xiàn)實。

房價會減肥嗎？

涉及房價問題的文章——不管是理論類的，還是報道類的——足以堆起一層樓高，可是房價還是沒有降下來。

按照國際慣例，住宅價格與一般家庭年收入之比應保持在3：1至6：1之間，若超過6：1，市場上就難以形成有效需求。瑞典的房價收入比為1.8：1 ，美國和英國分別是為2.8：1和3.8:1，巴西為5.7：1，中國最為保守的統(tǒng)計也在10：1以上。一個北京家庭，若以年收入2萬元計，要在市區(qū)購一套56平方米的普通住宅，就得至少18年不吃不喝。

在《辦法》出臺以后，對于多數(shù)人來說，最想知道的一個答案是：二級市場的啟動是否能給房價減減肥？

中房指數(shù)據(jù)信息咨詢有限公司副總經(jīng)理歐陽勇華在接受采訪時指出，房價會不會降要看二級市場的開放速度與寬度，因為這兩個因素決定著二級市場所能提供的供應量到底有多大。

北京市房地產(chǎn)交易中心總經(jīng)理田占雄的答案更為肯定：“如果北京的二手房市場能夠順利啟動，一定會把整體房價向下拉，不光已經(jīng)買下公房并有一定經(jīng)濟實力的人可以以舊換新，以小換大，那些收入更低者也有望獲得更經(jīng)濟的房源?！?/p>

田先生認為，一個健康的房地產(chǎn)市場應該像梯田一樣，呈現(xiàn)鱗次櫛比的價格分布。更重要的是，在這些不同的層次之間，需要有市場將它們銜接起來。北京現(xiàn)有可售公房1.65億平方米，市場潛力巨大。

跟特權算算賬

然而，看上去很誘人的二手房市場，其間也隱藏著地雷。

在福利分房時代，與房子緊密關聯(lián)的工齡、職稱、學歷以及單位住房擁有量等諸因素中，權力是最大的一塊。

《中國信息報》的一項調查顯示：“在各類職業(yè)家庭中，以國家機關、黨群組織和企事業(yè)負責人家庭的住房條件最為優(yōu)越，單元式配套樓房居住率達92.37％，其中兩居以上配套樓房居住率達83.14％，居各類家庭之首，高于全國平均水平14.14個百分點。”一些國家機關由于住房預算資金充足，往往只看地段，不問價格。

據(jù)說，這是二手房上市的管理辦法拖至今天才出臺的一個重要原因——部分領導以前所占的大量公房可以在市場上迅速變現(xiàn)，從而從容實現(xiàn)合法化。

在采訪中，業(yè)內人士對此多憂心忡忡，因為如果允許“掌勺者猛舀大鍋飯”，將會對房改產(chǎn)生極大的殺傷力。

建設部的《管理辦法》對此也有明文規(guī)定：“住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的，已購公房不得上市出售?！钡菢I(yè)內人士料想貫徹落實必然困難重重，充滿較量。原因很簡單，“如果當初他能夠合法多占，那么現(xiàn)在他就能夠合法多得。”

學者楊帆認為，開放二手房市場可以刺激購房，但長期行政分配住房已經(jīng)造成嚴重不均，如果不先進行清理，無異于白送幾十萬給那些多占公房的私人，“豈不是又要造成一次少數(shù)人暴富的機會，敗壞改革的名聲?！?/p>

就像此前其他領域的改革一樣，如果清算特權的思路是清晰而堅定的，那么剩下的就只是實踐的勇氣和操作的技巧了。北京大學光華管理學院胡健穎教授認為，如果能在二級市場開放前進行有效的住房普查，將是一個確保公平的有效辦法（如洛陽市已經(jīng)在這樣做了，清理出違規(guī)多占房1000多套）。

而且，有報道認為，如果將多占的公房以競拍的形式投放市場，估計會平抑北京目前的房價。因為多占的房子大多地段好，戶型及社區(qū)服務也屬上乘。但畢竟北京不是洛陽。

如果住房普查的社會成本太高，通過征收稅賦的方式進行調節(jié)，也不失為一種可行的選擇。比如按照房屋出售后的增值額及相應的稅率繳納土地增值稅，增值額越高，稅率越高。據(jù)披露，目前北京市有多種公房交易政策正在積極的擬定當中。

當我們不能阻礙某些人多占房的時候，至少我們可以阻礙他賣，至少阻礙他用高價賣。一位房地產(chǎn)公司的老總舉了個簡單的例子：“以前大家是憑票買煤氣罐的。你買完了就在戶口本上蓋一個章，買完了你就不能再買了。公房上市也可以這樣?，F(xiàn)在都是計算機時代了，如果實現(xiàn)計算機聯(lián)網(wǎng)，就像打擊走私騙匯時銀行海關聯(lián)網(wǎng)一樣，我就不相信他多占的房子還能賣?！?/p>

事實上，這個點子在江蘇已經(jīng)實施了。南通等三市在上市交易前就進行已購公房情況普查，建立個人住房檔案。同時用微機進行管理。上市申請人所填寫的公房上市申請表必須經(jīng)申請人及配偶雙方單位、住房管理單位、紀檢監(jiān)察部門審核后，房改辦才能予以審批。

公房上市是重大利好

專家認為，已購公房上市的市場準入制度的建立及嚴格執(zhí)行，將會使一部分本可能上市流通的公房沉淀下來，轉而以出租的形式去獲取收益。房子多了，房租肯定就會掉下來了。

另外，公房上市對市場中介機構來說也是一個重大利好。住房作為一項最大的“大件”，人們在選購時必將依托大量的經(jīng)濟技術專家、律師、會計師、評估師的服務。住房二級市場的啟動會讓市場中介“火”上一把。但愿這些機構不會像租房中介一樣盡是假的。政府在卸掉福利分房的重任之后,又要擔起這個新任務了。