韓素勤 謝然浩

去年，全國各地進行了多次民意調查，在“你最關心什么”一項中，住房問題始終名列前茅。調查結果反映了一個事實：隨著人們溫飽問題的基本解決，生活的改善，今天中國老百姓對盡快解決住的問題的要求比以往任何時候都更強烈，更迫切！

在國務院召開的一次重要會議上，一位權威人士發(fā)言說，按照鄧小平關于國民經(jīng)濟分三步走的戰(zhàn)略目標，到本世紀末我國要實現(xiàn)小康水平；就人民群眾現(xiàn)實生活水平而言，可以說，“小康不小康，關鍵看住房。”

住房問題不容樂觀，

調查報告引起重視

改革開放后，國家單一負擔住房建設的舊體制被打破，我國住房建設速度明顯加快。1979～1992年，全國城鎮(zhèn)住宅累計投資5000多億元，是建國以來前30年的13.5倍多，新建住宅近20億平方米，相當于前30年的3.7倍，解決各類住房困難戶600萬戶。城鎮(zhèn)人均居住面積已由1978年的3.6平方米提高到7.4平方米。對此，世界銀行給予了高度評價：“即使從國際標準而論，也是創(chuàng)紀錄的?！崩碛墒?，從住宅建設的投資水平看，中國已達到了世界上人均國民生產(chǎn)總值7500美元國家的水平。

盡管成績顯赫，但是按國家確定的住宅建設“八五”計劃和十年規(guī)劃發(fā)展綱要的要求——到2000年，實現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積8平方米，仍然是任重道遠。

要實現(xiàn)這一目標，從現(xiàn)在起到2000年，每年平均至少要新建住宅1.5～1.8億平方米，需要投入數(shù)千億資金。由于目前城鎮(zhèn)居民住宅基本上仍是無償分配，實行低租金福利制，建設資金入不敷出。因此，在全國城鎮(zhèn)居民住房條件有所改善的同時，全國城鎮(zhèn)住宅年竣工面積卻從1985年起出現(xiàn)了下降趨勢。1988年比1985年下降6.8％，1987年又比上年下降22.7％，1988年下降了4.52％，1989年下降了27％……

據(jù)建設部預計，到1992年底，全國城鎮(zhèn)人均住房面積低于4平方米的住房困難戶仍有550萬戶，而且這個數(shù)字隨著進入婚齡人口的增加，每年還在以40萬戶的速度遞增，到2000年將達800萬戶。

擺脫這種惡性循環(huán)，出路自然在加快房改步伐，實現(xiàn)住房商品化。但是，對那些根本買不起商品房的低收入者，又該怎么辦呢？

一道難題橫亙在決策者面前。

1993年上半年，國務院派出專家和官員，對老百姓最關心的住房問題進行調查。調查者發(fā)現(xiàn)，1992年以來的“房地產(chǎn)熱”，并沒有給老百姓帶來多少福音。他們在調查報告中寫道，由于高檔別墅、寫字樓帶來的高額利潤吸引了大量資金，影響了居民住房的有效供給和住房問題的解決。

調查報告根據(jù)對武漢市住房建設現(xiàn)狀的分析，得出結論說，倘不采取有力措施，按現(xiàn)在趨勢發(fā)展下去，到1996年，該市將再度出現(xiàn)“住房危機”。

調查報告分析說，在“房地產(chǎn)熱”中商品房價格上揚，使原先已經(jīng)懸殊的租房價格和售房價格更懸殊了（市場經(jīng)濟國家通常是1:100，我國在1988年為1:4000；1993年上半年則達到了1:30000）。租售比例的擴大，既加大了房改的難度，也影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)育。

調查報告最后建議，為實現(xiàn)住房機制轉換、使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在加快房改步伐，建立新型住房制度的同時，必須大力發(fā)展經(jīng)濟實用的住房，大幅度降低住房造價。

這個有分量的調查報告得到了國務院領導的重視。

重點照顧低收入者，

李鐵映宣布“安居工程”

1993年11月29日，全國第三次房改工作會議在北京召開。會上，國務委員、國務院房改領導小組組長李鐵映宣布了一條好消息，“為加快民用住宅建設，重點解決部分企業(yè)職工和教師住房的特殊困難，國務院正計劃于近期推出‘安居工程”。

據(jù)悉，“安居工程”的主要內(nèi)容是，在現(xiàn)有住宅建設規(guī)模的基礎上，今后3年內(nèi)，國家將增加建設1.5億平方米“解困房”（又稱平價房）。其中，1994年增加4000萬平方米，1995年增加5000萬平方米，1996年增加6000萬平方米。

有人不解地問，既然第三次房改工作會議已確立將實現(xiàn)住房商品化作為房改目標，那么同時推出“安居工程”，會不會和這個目標有所抵觸？

對此，建設部部長、國務院房改領導小組副組長侯捷解釋說，“從我國的國情出發(fā)，如果把住宅完全推向市場，至少在現(xiàn)階段是很難成功的。”

侯捷認為，研究和制定房改政策和方案，既要解放思想，從“左”或傳統(tǒng)的、僵化的框框中擺脫出來，勇于創(chuàng)新；又要實事求是，一切從國情、省情、市情、區(qū)情出發(fā)，尊重現(xiàn)實，區(qū)別對待，不搞“一刀切”。

他強調說，“作為政府，必須保障和維護大多數(shù)人的住房權益，解決住房的重點應著眼于普通工薪階層即廣大中低收入者?！?/p>

這位中國管建房的最高官員透露說，今后要針對不同收入層次的人，建造不同檔次的住宅，并分別實行商品房、微利房、平價房（“安居工程”）和標準價房的政策。那些高收入者，人數(shù)并不很多，其心理和經(jīng)濟承受能力較強，他們只能通過市場去購買商品房，房價隨行就市。對大多數(shù)中低收入者，目前的市場房價顯然是大大超出了他們的實際支付能力，他們將得到微利房、平價房或標準價房的照顧。

造價爭取千元左右，

讓工薪階層買得起

按照國務院的安排，“安居工程”將采取國家資金扶持、與城市住房基金結合、配合房改等原則，根據(jù)各城市房改進展、住房基金及配套改革情況，選擇一批大中城市率先實施。

“安居工程”和房改密切相關。據(jù)來自國務院有關部門的消息說，今后一段時期的房改思路已經(jīng)確定，即以出售公房為側重點，實行售、租、建并舉，國務院房改領導小組已對售房價格政策作出了原則規(guī)定。

這些規(guī)定是：一，既要考慮建房成本，盡可能回收資金，又要考慮職工經(jīng)濟和心理承受能力；二，各級政府要規(guī)定每年該地區(qū)最低售房價格和統(tǒng)一優(yōu)惠政策，防止低價出售公房；三，房價要有動態(tài)調整機制，目前設定的標準價要隨著職工收入增加逐步提高，最終過渡到按實現(xiàn)住房商品化所要求的微利價和市場價并存的目標。

在第三次房改工作會議上，國家體改委副主任、國務院房改領導小組副組長劉志峰對現(xiàn)行標準價作了解釋。現(xiàn)行標準價由兩部分組成，一是負擔價，二是抵交價。1993年一套兩居室新建住房的負擔價，為所在城市雙職工平均工資的3倍，或相當于一個雙職工家庭連續(xù)25年，每月拿出家庭收的12％。該房的抵交價則按雙職工75年（男40年，女35年）工作內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金及住房補貼貼現(xiàn)值的80％計算。

舉例說，如果1993年全國城鎮(zhèn)職工平均工資為2711元，雙職工家庭為5422元，一套兩居室新房按56平方米計，則年底全國平均負擔價為5422×3／5＝290元／平方米；如果住房公積金交存率為5％，貼現(xiàn)率為75年，則該年度全國抵交價為227元／平方米。二者合計，平均標準價為517元平方米。

那么，配合房改原則，“安居工程”住宅的造價該是多少呢？許多專家認為，從中低收入階層經(jīng)濟承受能力考慮，平均價應在每平方米1000元左右（海南、廣東等地約2000元，內(nèi)地不發(fā)達地區(qū)約500元）。

目前，在全國許多大中城市，開發(fā)商推出的商品房價多在每平方米3000～6000元，有的甚至高達1萬元。造成房價高的原因很多，建設成本高是其中之一。比如北京市，現(xiàn)在新區(qū)綜合開發(fā)的各項建設成本合在一起，每平方米已達3500元，一套兩居室住宅的建設成本高達20萬元左右。

建設成本高，售價低，開發(fā)商就得賠本，最終將導致住宅供給減少；售價高，中低收入者又無力承受，怎么辦？出席全國第三次房改工作會議的代表認為，實施“安居工程”，也必須堅持國家、單位、個人共同承擔的房改原則。

基于這一點，李鐵映在會上重申了國務院決定：各商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司在其年建設總量中，經(jīng)濟實用住房建設必須占20％。對以經(jīng)濟適用住房建設為主的企業(yè)，政府將予以政策扶持。李鐵映還要求各級政府把房改歸集的資金及時用到開發(fā)經(jīng)濟實用住房上來，各地要改革現(xiàn)行城市建設投資體制和房地產(chǎn)開發(fā)建設體制，剔除建設費中不應該由個人負擔的項目和不合理攤派，努力降低住房造價。

談及國家將對開發(fā)經(jīng)濟實用住房給予政策扶持時，侯捷說，這些特殊政策包括無償或低價劃撥土地、合理減免稅費、保證貸款和材料供應等，這樣就能降低住宅造價，使建設企業(yè)既能向政府提供微利房、平價房和標準價房，又能夠維持自身的發(fā)展。

社會各界反應強烈，“安居工程”大有希望

國務院推出“安居工程”的消息傳開后，得到了社會各界的贊同，特別是那些為住房發(fā)愁的普通老百姓，心情更是為之一振。令人欣喜的是，國內(nèi)外發(fā)展商對“安居工程”也是積極響應。有的發(fā)展商在“安居工程”公布之前就搶先行動。

1993年10月19～28日，海南8家房地產(chǎn)開發(fā)商在海南房地產(chǎn)中心聯(lián)合推出“商品房微利大銷售”。1萬多平方米的微利房，10天之內(nèi)就銷售一空。

1993年10～11月，廣東韶關的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的各類商品房，每平方米售價已降至1200元上下。

1993年12月4日，由兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合投資興建的銀龍住宅小區(qū)在石家莊開工。銀龍小區(qū)建設總面積26萬平方米，多為中低檔居民樓。

1994年新年伊始，港商李嘉誠向上海市政府提出在200畝地上建造經(jīng)濟實用住房的建議。繼而，他又匆匆北上，與北京市政府簽訂了合作建設“安居工程”協(xié)議，開了外商在京投資建造經(jīng)濟實用住房的先河。

房地產(chǎn)開發(fā)商鐘情“安居工程”，自有一番苦衷。一位經(jīng)歷了“海南售樓大戰(zhàn)”的開發(fā)商說，“別墅等高檔住宅雖然看上去利潤可觀，但不看市場，總是要賠本的。微利房在單個項目上贏利是少一些，但資金周轉快，又有優(yōu)惠政策，只要經(jīng)營得當，是可以獲得好效益的。”

美、日、法、西班牙等國財團聽說中國政府將實施“安居工程”的消息后，對來中國投資微利房建設產(chǎn)生了濃厚的興趣。一位外商向建設部的官員表示，中國政府支持住宅建設，并給予地價優(yōu)惠，加上成片開發(fā)住宅區(qū)可帶出一些商業(yè)用房，我們是有利可圖的。他說，最重要的是解決老百姓住房問題是中國政府的長期政策，這樣的投資我們放心。

有關官員說，“安居工程”目前已進入“萬事俱備”的階段。雖然還有不少困難，但有政府的支持和社會各界的配合，這件造福老百姓的好事一定能辦成。

可以相信，隨著房改步伐的加快，“安居工程”的實施，到2000年，中國是可以實現(xiàn)“居者有其屋”這一宏偉目標的。