今年上半年，樓市兩極分化的現(xiàn)狀一直持續(xù)。一線及強(qiáng)二線城市的核心區(qū)域樓市表現(xiàn)堅(jiān)挺，北京、上海、深圳等城市的高端改善型項(xiàng)目頻現(xiàn)“日光盤”，三四線城市則陷入“以價(jià)換量”困局。這種分化格局，使得行業(yè)新一輪洗牌即將來臨。

In the first half of this year， the polarization of the real estate market has continued. Therealestatemarketinthecoreareasoffirst-tierand strongsecond-tier cities has performed strongly.High-end improvement projects in cities suchas Beijing，Shanghai，and Shenzhen havefrequentlyseen \"soldoutinaday\"，while thirdand fourth tiercitieshave \"tradedpricefor volume\".This pattern of differentiation has led toa new round of reshuffles in the industry.

冰火兩重天

凌晨三點(diǎn)的上海內(nèi)環(huán)街頭，折疊凳排成的長(zhǎng)隊(duì)在售樓處門前蜿蜒，人們裹著薄毯低聲交談，手機(jī)屏幕的光映亮一張張疲憊而亢奮的臉。他們?cè)诘却粋€(gè)開盤即可能售罄的機(jī)會(huì)一一套總價(jià)3000萬元以上的住宅。銷售經(jīng)理在朋友圈記錄下這魔幻一幕：“客戶通宵排隊(duì)，只為搶到心儀的戶型?！边@已是上海2025年第25個(gè)“日光盤”。

而在干里之外的湖南某四線城市售樓處，季女士對(duì)著空蕩的展廳發(fā)呆。她的房子掛牌兩年，價(jià)格一降再降，同小區(qū)新房?jī)r(jià)格竟比她當(dāng)初購買時(shí)還低 20% ，“不是不想賣，是根本找不到接盤的人?！彼奶幘撑c上海搶房人群的焦灼形成鮮明對(duì)比。

這是2025年樓市最真實(shí)的表現(xiàn)。深圳等一線城市干萬豪宅一房難求，而有的城市現(xiàn)房庫存無人問津。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交總量3233多萬平方米，同比減少 14.2% 0

一些強(qiáng)二線城市則成為新增長(zhǎng)極。成都樓市的成交量領(lǐng)跑全國，青島、廣州則緊隨其后。土地市場(chǎng)的狂熱也佐證了資本的選擇一一杭州、成都核心地塊頻現(xiàn)溢價(jià)率超 100% 的成交，成都錦江區(qū)地塊甚至創(chuàng)下 106% 的驚人溢價(jià)率。

這不僅是交易量的分化，也是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的徹底重構(gòu)。上海單套總價(jià)3000萬以上新房成交1096套，占全國30個(gè)重點(diǎn)城市總量的 59.4% 。超高端市場(chǎng) （5000萬以上）中，上海占比接近八成，32套過億豪宅交易中19套為新房。北京、深圳、寧波單價(jià)10萬元/以上住宅成交量同比增長(zhǎng) 24% 一48% 0

與之形成鮮明對(duì)比的，卻是三四線市場(chǎng)：2025年3月，三四線城市二手房掛牌量同比激增近5成，成交量相比同期卻下跌2成，平均成交周期長(zhǎng)達(dá)108天。河南南陽掛牌量達(dá)8.7萬套，相當(dāng)于每100戶家庭就有12套房在售；湖南衡陽部分房源單價(jià)甚至已低于建筑成本；有的70電梯房總價(jià)僅需8萬元。

一線城市的土地市場(chǎng)也異常熱鬧。北京、上海和杭州年初土地成交額超50億元，部分地塊溢價(jià)率超過 100% 。合肥濱湖地塊溢價(jià)率沖至 47% ，成都天府新區(qū)樓面價(jià)突破2萬元／。土地市場(chǎng)的熱度則直接反映至房?jī)r(jià)，北京上海上半年成交總價(jià)中位數(shù)同比上漲17- 20% 。

重塑樓市版圖

這場(chǎng)大分化的幕后，是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的結(jié)構(gòu)性質(zhì)變。這種“冰火兩重天”的格局，根源在于政策導(dǎo)向、人口流動(dòng)、產(chǎn)品選代與金融資源的深度撕裂。

2025年數(shù)據(jù)顯示，省會(huì)城市平均年增人口達(dá)12萬，普通地級(jí)市年均流失約8萬人。鄭州在“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略下常住人口突破1400萬，而省內(nèi)的周口、商丘等地則持續(xù)失血。2010一2024年間，全國262個(gè)三四線城市中147個(gè)出現(xiàn)人口凈流出，累計(jì)超3000萬人。河南、湖北等省份適齡人口的流失直接導(dǎo)致三四線住房套戶比（即每100戶家庭擁有住房套數(shù)）從1.05飆升至1.32，山西臨汾等地甚至達(dá)1.5。

云南西雙版納一位業(yè)主的遭遇頗具代表性：“過去幾年我和兄弟姐妹的三套房產(chǎn)都在貶值。錢都在房子里，貶值后連朋友聚會(huì)都減少了?！庇袠I(yè)內(nèi)專家直言，人口流失城市因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)再低也很難激活需求。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)正在制造購買力的“代際差”。杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)占GDP比重達(dá) 42% 蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)年增速 15% ，這些產(chǎn)業(yè)催生的高收入人群（平均家庭年收入超80萬元）支撐起當(dāng)?shù)氐母纳菩枨?。反觀一些傳統(tǒng)工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)萎縮導(dǎo)致居民收入停滯。有的開發(fā)商被迫推出“買房送車位 .+ 裝修”，變相降價(jià)；安徽阜陽等一些地方的新盤均價(jià)較周邊二手房低1500元／，徹底扼殺了二手市場(chǎng)生存空間。

此外，政策方面的措施，使得一線城市通過精準(zhǔn)調(diào)控來激活市場(chǎng)。一線城市限購松綁（如北京社保年限從5年縮至3年）、首付降至 15% ，疊加人才補(bǔ)貼（杭州最高50萬）、多孩家庭現(xiàn)金補(bǔ)貼（武漢三孩家庭12萬），直接激活高端需求。而三四線城市依賴的“房票安置”“以舊換新”，因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，難以提振信心。

上海臨港、廣州白云通過放寬限購，深圳則通過升級(jí)“人才安居”計(jì)劃，使的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷增溫。而與之相反的是，江西上饒等一些城市在首付降至 15% 的情況下，購房者仍因“收入未漲、月供壓力大”選擇持續(xù)觀望。

二手房市場(chǎng)面臨同樣現(xiàn)狀，安居客研究院數(shù)據(jù)顯示：三四線城市一二手房客戶重合度高達(dá) 19.6% ，近乎一線城市的兩倍。不同的城市購房者有的在價(jià)格與品質(zhì)間反復(fù)權(quán)衡，有的則目標(biāo)明確一一要學(xué)區(qū)選老破小，要改善選郊區(qū)新房。

促使行業(yè)洗牌

市場(chǎng)兩極分化正引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的深度重構(gòu)。開發(fā)商的投資邏輯、產(chǎn)品策略和生存法則都在經(jīng)歷顛覆性變革。

許多的房企投資正全面聚焦在核心城市。2025年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額5000多億元，同比增長(zhǎng) 33.3% ，但資金都高度集中于少數(shù)核心城市。杭州、北京涉宅用地出讓金均超干億元，杭州單城土地收入接近去年全年水平。土地市場(chǎng)的集中度觸目驚心一一全國300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)近三成，但 68% 集中在TOP20城市。

央企國企已成土地市場(chǎng)的絕對(duì)主力。拿地金額前十的企業(yè)中有8家為央國企，保利發(fā)展以356億元拿地總額位居榜首，占TOP100總額的一半以上。部分房企，選擇在杭州等核心城市重點(diǎn)布局，接連拿下溢價(jià)率超 100% 的“地王”。

“高能級(jí)城市 ⁺ 低杠桿 ^?+ 好產(chǎn)品”成為行業(yè)的新模式。萬科、保利等頭部房企明確宣布，未來三年將把 90% 的投資集中在一二線城市。綠城中國等企業(yè)則推行精品化路線，專注高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)宅地。這也直接反映在其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上：上半年核心城市改善型需求占比突破 45% ，30個(gè)重點(diǎn)城市120一144平方米的戶型成交占比首次達(dá)30% ，“賣一買一”改善群體占比提升至40% 以上。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化格局將進(jìn)一步強(qiáng)化，行業(yè)洗牌正進(jìn)入關(guān)鍵階段。

有專業(yè)機(jī)構(gòu)分析指出，基于庫存風(fēng)險(xiǎn)等指標(biāo)判斷，杭州、上海、成都、西安等八個(gè)城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較佳，將在2025年率先回穩(wěn)。這些城市在2024年均大幅減少了土地供應(yīng)，有效壓降了消化周期。杭州核心板塊消化周期僅為4.5個(gè)月，上海為12.6個(gè)月。

政策層面強(qiáng)力引導(dǎo)著這場(chǎng)變革。中央首次將“建設(shè)好房子”寫入政府工作報(bào)告，住建部發(fā)布全國性品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，在成都、紹興等12城市啟動(dòng)試點(diǎn)。同時(shí)，4.4萬億專項(xiàng)資金注入土地收儲(chǔ)和存量房收購。

“好房子”建設(shè)正在重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。隨著住建部全國性品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的推出，智慧社區(qū)、綠色建筑等創(chuàng)新要求將被納入土地出讓條件。這導(dǎo)致行業(yè)門檻顯著提高，那些庫存壓力大、債臺(tái)高筑的小房企，未來要么重組，要么被清洗出局。

購房者的買房邏輯也發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，人們變得越來越理性：選擇11層以下電梯洋房，低密度、高得房率；優(yōu)選3公里地鐵口次新房，享受城市發(fā)展紅利；考慮優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)老破小，將優(yōu)先列入舊改計(jì)劃。同時(shí)必須規(guī)避三類房產(chǎn)：超高層住宅、遠(yuǎn)郊“畫餅盤”和小產(chǎn)權(quán)房。

中指研究院預(yù)測(cè)，到2030年，TOP30城市將集中全國75%以上的房地產(chǎn)交易額。城市能級(jí)的分化將長(zhǎng)期持續(xù)，產(chǎn)品代差進(jìn)一步擴(kuò)大：一二線將普及綠色建筑、智慧社區(qū)，而三四線仍以解決基礎(chǔ)居住需求為主。

未來樓市走向

房地產(chǎn)市場(chǎng)的天平在冰火兩極間劇烈搖擺。政策制定者面臨多重平衡難題：既要激活核心城市“好房子”的創(chuàng)新動(dòng)能，又要化解低能級(jí)城市的庫存壓力；既要釋放城中村改造的需求潛力，又要避免重走土地財(cái)政老路。

當(dāng)分化成為新常態(tài)，市場(chǎng)的真正復(fù)蘇，仍有待于在斷裂帶之上架起一座貫通政策、資本與需求的橋梁。這場(chǎng)空間重構(gòu)的終局，不僅關(guān)乎鋼筋水泥的流轉(zhuǎn)，更決定著億萬家庭對(duì)“家”的想象與寄托。在樓市地理版圖的重繪中，家的價(jià)值正在被重新定義一它不僅是遮風(fēng)避雨的居所，更是承載命運(yùn)選擇的方舟。

當(dāng)前的中國樓市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)從“投資驅(qū)動(dòng)”向“居住屬性”的深刻轉(zhuǎn)型。隨著政策導(dǎo)向、市場(chǎng)供需與產(chǎn)品邏輯的全面調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的核心價(jià)值逐漸錨定在“住有所居”的本質(zhì)需求上。從當(dāng)前趨勢(shì)看，這一轉(zhuǎn)型將在下半年及未來數(shù)年持續(xù)深化。

中央與地方政策圍繞“止跌回穩(wěn)”的核心目標(biāo)，推出多維措施。一方面，房貸利率下調(diào)、首付比例降低等需求端松綁政策，顯著降低購房門檻。另一方面，央行通過降準(zhǔn)釋放萬億流動(dòng)性，并擴(kuò)容房企專項(xiàng)借款，緩解房企的融資壓力，降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，一線城市限購政策雖未全面取消，但局部?jī)?yōu)化正在激活地緣改善需求。政策從“強(qiáng)刺激”轉(zhuǎn)向“漸進(jìn)修復(fù)”，為市場(chǎng)注入長(zhǎng)期信心。

樓市的分化，使得核心城市優(yōu)質(zhì)板塊憑借產(chǎn)業(yè)、配套和稀缺性持續(xù)領(lǐng)跑，如北京海淀北、酒仙橋等區(qū)域因科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)支撐和高品質(zhì)項(xiàng)目受追捧，價(jià)格抗跌性顯著。而多數(shù)三四線城市仍面臨供過于求的深度調(diào)整，市場(chǎng)回暖依賴于人口回流與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

此外，豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“雙刃劍”效應(yīng)：主城區(qū)10萬 ⁺ 項(xiàng)目（如北京朝陽、海淀）因地段稀缺和置換邏輯清晰保持熱度，但過度集中于高端產(chǎn)品可能擠壓剛需市場(chǎng)等問題。

未來，住建部發(fā)布的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)將讓居住品質(zhì)成為購房決策的核心考量，并推動(dòng)房企從粗放開發(fā)轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營。以北京為例，熱銷項(xiàng)目通過優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)、提升園林景觀和社區(qū)服務(wù)，滿足改善家庭對(duì)居住體驗(yàn)的升級(jí)需求。那些具備科技屬性（如智能家居）、生態(tài)屬性（如低碳社區(qū)）及服務(wù)屬性（如全齡友好配套）的項(xiàng)目將成為主流，推動(dòng)住房從“資產(chǎn)符號(hào)”回歸“生活容器”。

樓市分化的背后，是房地產(chǎn)從“金融資產(chǎn)”向“居住消費(fèi)品”的屬性回歸。未來的核心矛盾，不再是漲跌之爭(zhēng)，而是“持有成本”與“居住價(jià)值”的匹配度。正如一位開發(fā)商所言，不是房子變貴或便宜了，而是“好房子”正在成為稀缺品，而“老房子”終將成為消費(fèi)品。