一、高層住宅小區(qū)消防安全管理現(xiàn)狀

（一）設計規(guī)劃與后期需要的矛盾

高層建筑的建設、設計、施工、監(jiān)理單位主體責任不落實，未批先建，邊批邊建，項目消防設計與驗收標準不統(tǒng)一，導致建筑長期“帶病”運行，養(yǎng)患成災。有的未充分考慮住宅小區(qū)后期使用時的機動車停車、電動自行車充電、管道井、電纜井管理等問題，未配置電動自行車充電設施；消防車登高場地、回車場地后期改為機動車停車位或綠化帶。

（二）設施運維與動態(tài)隱患的矛盾

上世紀八九十年代和本世紀初建設的高層建筑普遍面臨消防設施老化的嚴峻問題。隨著這些建筑進入設備老化期，其火災自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)等關(guān)鍵消防設施的性能可靠性顯著下降，電路老化、管道腐蝕等問題日益突出。然而，當前物業(yè)管理中的消防投入在運營成本中所占比例明顯偏低，加之維修基金申請程序復雜、審批周期長，導致消防設施的維護更新嚴重滯后，設備完好率長期維持在較低水平。同時，住宅火災保險的投保率遠低于發(fā)達國家平均水平，風險分散機制嚴重缺失。更為嚴重的是，住戶的違規(guī)行為進一步加劇了消防安全隱患。在缺乏有效監(jiān)管的情況下，圈占室內(nèi)消火栓、破壞火災自動報警探測器、拆除防火門等行為屢見不鮮，使原本就老化的消防設施雪上加霜。部分住戶長期在公共區(qū)域堆放廢舊家具、紙箱等易燃物品，甚至將疏散通道和樓梯間變?yōu)樗饺藘ξ锟臻g。一些建筑的地下一層違規(guī)加裝分隔門，頂層業(yè)主擅自封閉通往屋面的安全出口，這些行為不僅嚴重違反消防法規(guī)，還形成了重大的安全隱患。這種硬件設施老化與人為破壞的雙重壓力，使得老舊高層建筑的消防安全形勢愈發(fā)嚴峻，亟須建立系統(tǒng)性的解決方案[1]。

（三）主體責任與行為管理的矛盾

小區(qū)部分業(yè)主對消防安全存在僥幸心理。家用大功率電器線路敷設未能穿管保護或者未及時更換，存在隱患；室內(nèi)大量使用木工板、聚合高分子材料等易燃可燃材料裝修裝飾；部分業(yè)主對天然氣、煤氣等易燃易爆氣體和瓶裝液化石油氣操作使用火災危險性認識不足，存在違章操作使用現(xiàn)象。以上因素導致火災發(fā)生后蔓延迅速，易造成巨大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。

（四）綜合監(jiān)管和行業(yè)監(jiān)管的矛盾

消防部門“單打獨斗”，基層消防監(jiān)督力量與建筑增長呈負相關(guān)，人均監(jiān)管面積持續(xù)增加[2]?！吨腥A人民共和國消防法》《消防安全責任制實施辦法》等法律法規(guī)明確住建等部門的職責，街道、房產(chǎn)服務、公安派出所作為居民住宅小區(qū)消防安全工作的主管部門。

二、高層住宅小區(qū)消防安全管理存在的問題及原因分析

（一）物業(yè)服務企業(yè)履職不到位

當前，部分高層住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的消防安全工作多停留在拉橫幅、貼海報、發(fā)傳單等形式，用于消防設施維護保養(yǎng)、管理、更換的資金不足，造成消防設施失管失修問題嚴重。部分物業(yè)服務企業(yè)為了規(guī)范小區(qū)車輛進出、盈利收入，在樓棟前等登高場地、消防車通道違規(guī)施劃停車位，日常防火巡查檢查工作流于形式，在隱患整改上避重就輕。有時出于節(jié)約成本、減少支出等考慮，僅僅滿足于設施的修修補補，未“治根治本”；消防控制室值班人員未持證上崗，甚至無人值守，對火災處置流程一知半解；自動消防設施長期停用。

（二）硬件設施維護管理不到位

第一，消防設施器材完好率普遍偏低。消防技術(shù)服務機構(gòu)為節(jié)約成本，對消防設施器材的系統(tǒng)維護不到位，加之物業(yè)服務企業(yè)整改經(jīng)費未落實，導致消防設施器材缺損、停用、癱瘓等現(xiàn)象長期存在。第二，部分高層建筑采用不合格或易燃可燃外保溫材料。有的外保溫材料保護層破損、剝落，維修不及時，極易引發(fā)火災并形成立體燃燒，救援難度大。第三，電動自行車車位不足、先天條件受限。電動自行車保有量逐年增長，充電設施缺口仍然較大。一些老舊小區(qū)在整體規(guī)劃建設時未能考慮到電動自行車集中充電設施的需求，加之業(yè)主對電動自行車集中充電設施的需求不一致、充電設施用電收費不統(tǒng)一，導致小區(qū)電動自行車違規(guī)停放。

（三）群眾消防安全意識薄弱

部分居民業(yè)主未接受過正規(guī)的培訓或應急逃生演練，消防安全意識較為薄弱，對可能的火災消防隱患“不以為然”。有些業(yè)主為保持通風、便于通行，常年打開樓梯間常閉式防火門，家庭用氣后不關(guān)閉或未關(guān)嚴閥門。因此。街道、社區(qū)、物業(yè)開展消防安全宣傳的針對性還需加強[3]。

（四）行業(yè)監(jiān)管責任須有效落實

消防安全需要群防群治、群策群力。消防安全風險隱患整改需要大量財力、人力、物力支持，屬地相關(guān)部門的消防安全責任落實不到位，消防部門“單打獨斗”困境未得到有效解決。

三、高層住宅小區(qū)綜合治理體系構(gòu)建策略

（一）提升制度創(chuàng)新維度

1.針對新建高層住宅小區(qū)，做好事前監(jiān)管

住建部門督促建設單位依法辦理消防審驗行政許可手續(xù)，將消防竣工驗收圖紙、行政審批等相關(guān)信息及時與消防部門共享。同時，加大對施工現(xiàn)場的檢查力度，嚴格竣工驗收質(zhì)量，確保新建高層建筑不留先天性隱患。

2.對已投用高層住宅小區(qū)進行針對性摸排

街道、社區(qū)、住建、公安、消防等部門登記造冊，督促物業(yè)服務企業(yè)加強日常防火檢查巡查，作好消防宣傳、提醒、警示等工作；消防部門加大對消防技術(shù)服務機構(gòu)履職情況的檢查力度和消防技術(shù)服務指導。

3.明確街道社區(qū)、監(jiān)管部門、物業(yè)服務企業(yè)消防安全責任

明確街道為“治患工作”第一責任人，由消防部門負責技術(shù)指導。依托‘ 社會治理網(wǎng)格力量，即1名網(wǎng)格長配備3名網(wǎng)格員，將公安、消防等執(zhí)法力量和水、電、氣、物業(yè)等M個城市服務力量編入網(wǎng)格，吸納志愿者等X支力量參與，采取“錯時制、駐點式”排查模式，督促各居民住宅小區(qū)消除隱患。

4.合理安排公共維修資金使用

在整改居民小區(qū)存在的消防安全隱患問題時，有物業(yè)服務企業(yè)的商品房小區(qū)應以物業(yè)服務企業(yè)出資整改為主，確有困難或者特殊情況的，住建部門開通“綠色通道”，快速、合理、便捷地使用公共維修資金；對安置房小區(qū)、沒有物業(yè)服務企業(yè)或沒有公共維修資金的居民小區(qū)，由住建等部門牽頭組織代為維修、更新或者改造，確保整改任務有人領、整改資金有人出、整改過程有人管。此外，創(chuàng)新“雙隨機 + 信用監(jiān)管\"模式，將消防履職納入物業(yè)信用評價；試點“保險 + 服務”模式，通過保費浮動機制，提高物業(yè)隱患整改率。

（二）提升技術(shù)賦能維度

1.加快電動自行車集中充電設施建設進度

在前端監(jiān)管上，持續(xù)加強電動自行車銷售、維修場所排查整治，市場監(jiān)管等部門嚴查售假、非法改裝等違法行為，并倡導銷售商與保險機構(gòu)合作，配套贈送車損保險；公安交管部門大力提升登記上牌率，窗口前移，從源頭防止“帶病”上路現(xiàn)象。在基礎配套上，將新建小區(qū)充電設施建設納入土地出讓條件，足額預留用電容量，并依托民生實事工程，落實充電補貼，提供峰谷用電等優(yōu)惠政策。同步推動小區(qū)按照“集中為主、離散為輔、單裝為補充”的原則，按需規(guī)范設置車庫、車棚、便民充電箱、換電柜等“充電場所”[4]。鼓勵機關(guān)、企業(yè)、市政道路建設充電設施，倡導“滿電回家”。在長效管理上，堅持科技賦能，提升耐火等級、設置防火分隔和簡易設施的同時，探索運用電梯車阻系統(tǒng)、智能滅火系統(tǒng)等“互聯(lián)網(wǎng) + ”技術(shù)手段，部署AI火災預警系統(tǒng)，實現(xiàn)“市級平臺預警-小區(qū)機器人巡檢－戶內(nèi)煙感監(jiān)測”三級聯(lián)動。

2.合力打通“生命通道”

對建成住宅小區(qū)內(nèi)的道路進行甄別，在保證消防車通行的情況下合理施劃停車泊位。針對開放式居民小區(qū)、停車位嚴重不足的住宅小區(qū)，由公安等部門合理利用支路、背街小巷、建筑物間空地施劃夜間便民臨時停車泊位；協(xié)調(diào)周邊政府單位、學校、企業(yè)免費提供夜間停車位，緩解小區(qū)停車難問題；公安交警、消防等部門依法對在小區(qū)內(nèi)堵占消防車通道的行為給予處罰，探索與車輛年檢和個人計分掛鉤機制。督促物業(yè)服務企業(yè)定期對各樓道疏散樓梯間、公共區(qū)域進行檢查，清理違規(guī)擺放的雜物，關(guān)閉常閉式防火門[5]。

3.加強消防設施器材維護保養(yǎng)

《社會消防技術(shù)服務管理規(guī)定》等均對建筑消防設施器材的維護保養(yǎng)和檢測提出了具體要求。物業(yè)服務企業(yè)委托第三方消防技術(shù)服務機構(gòu)對小區(qū)的自動消防設施器材定期進行維護保養(yǎng)和全面檢測，及時反饋、更換、維修損壞的消防設施器材，確保設施完好有效，堅決杜絕無資格、無水平、無責任心的物業(yè)服務企業(yè)自行維護保養(yǎng)。物業(yè)服務企業(yè)要加強日常巡查檢查，做到早發(fā)現(xiàn)、早維修、早更換，確保消防設施器材完好有效。

（三）提升共治網(wǎng)絡維度

1.發(fā)揮消防志愿者作用

各類消防志愿服務隊伍常態(tài)化開展日常火災預防和消防安全“進小區(qū)”宣傳教育工作，講授消防安全常識；多形式、多手段、多方面開展消防安全宣傳，提升小區(qū)基礎人群的能力。

2.加強社會面的消防宣傳

分批次組織街道社區(qū)負責人、網(wǎng)格員、物業(yè)服務企業(yè)工作人員、樓棟長等特定人群進行消防安全培訓，提升本質(zhì)消防安全水平。開展消防宣傳教育進小區(qū)、進樓棟、進家庭等工作，讓消防安全深人人心；組織小區(qū)居民開展家庭消防安全隱患排查、“三清三關(guān)”，不斷提升居民應急逃生能力。

3.強化安全警示

各部門聯(lián)查聯(lián)動，督促高層住宅物業(yè)服務企業(yè)落實消防安全主體責任，對“屢教不改”或推諉扯皮的單位和個人，依法查處并予以公示。采取多種形式、多媒體曝光措施，集中曝光高層住宅消防安全隱患；創(chuàng)建“安全合伙人”制度，探索通過消防安全積分兌換物業(yè)費。

4.建立健全長效防控機制

堅持“強基礎、管長遠”，結(jié)合“智慧消防”建設，指導高層建筑推廣安裝電氣火災監(jiān)控系統(tǒng)、一鍵報警系統(tǒng)、“智慧煙感”裝置等，實現(xiàn)“自我預防 + 遠端監(jiān)控”雙保險。實行“戶籍化\"管理，每個居民住宅小區(qū)明確兼職管理人和“樓長”，厘清職責和義務。加強消防安全“責任田”管理，“樓長”協(xié)助村（社區(qū)）、公安派出所進行定期檢查，及時開展宣傳提醒，每月將存在的違法行為或火災隱患在樓棟公示欄進行公示。

結(jié)語

高層住宅小區(qū)的消防安全風險是城市化進程中積累的系統(tǒng)性難題。本文揭示了建筑設施老化、管理制度缺陷、居民安全意識薄弱、風險轉(zhuǎn)移機制缺失等多維因素的耦合作用，形成了當前“風險疊加-監(jiān)管失效-保障不足”的困境。特別是上世紀八九十年代建成的高層住宅，其消防系統(tǒng)性能衰退與居民違規(guī)行為的交互影響，使得傳統(tǒng)單一維度的整改措施難以奏效。未來治理需要構(gòu)建“全周期管理 + 多元共治”的創(chuàng)新路徑。在硬件層面建立建筑消防設施生命周期管理制度，在管理層面完善維修基金使用與監(jiān)管的協(xié)同機制，在行為層面培育社區(qū)消防安全文化，在保障層面推動政策性火災保險制度創(chuàng)新。只有通過技術(shù)升級、制度完善、文化培育和風險分擔的協(xié)同推進，才能實現(xiàn)高層住宅小區(qū)消防安全治理體系的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型。

參考文獻

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[3]黃凱.高層建筑消防安全排查情況及處理對策[J].低碳世界，2021（06）：317-318.

[4］張玉磊.家庭作坊式“企業(yè)”的消防安全現(xiàn)狀與防火對策研究[J].中國消防，2022（22）：11-13.

[5]周穎.大型商業(yè)綜合體的火災危險性及防火對策[J].今日消防，2022（11）：103-105.