在房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的大背景下，為了增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大改革力度，并將改革視角聚焦到運(yùn)營(yíng)管理范疇，如何通過管理改革優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理體系，成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要解決的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化的必要性

重塑管理體系 推動(dòng)企業(yè)發(fā)展 實(shí)踐證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系若無法發(fā)揮統(tǒng)攬全局、調(diào)配資源、形成合力等積極作用，就會(huì)阻礙企業(yè)發(fā)展，甚至被市場(chǎng)淘汰。為了推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，企業(yè)需重塑運(yùn)營(yíng)管理體系，在該體系內(nèi)植入PDCA循環(huán)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)得以經(jīng)歷“運(yùn)營(yíng)策劃—策劃實(shí)施—效果反饋—問題整改”的運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化過程，不斷用新理念、新技術(shù)等解決運(yùn)營(yíng)問題，強(qiáng)化管理，提高管理質(zhì)量，繼而推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。

抓住發(fā)展機(jī)遇 追加綜合效益 當(dāng)前，房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式難以適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，致使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需重視改進(jìn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式，并用新形式、新經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理體系，助力企業(yè)抓住競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展良機(jī)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系優(yōu)化的途徑

踐行綠色低碳運(yùn)營(yíng)管理理念 當(dāng)前，共享、開放、協(xié)調(diào)、創(chuàng)新與綠色等新發(fā)展理念已成為指導(dǎo)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)以及發(fā)展的主流理念。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)在國(guó)家政策引領(lǐng)下踐行綠色低碳運(yùn)營(yíng)管理理念。首先，依據(jù)國(guó)際綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)做好建筑設(shè)計(jì)工作，加大“綠色住宅”項(xiàng)目開發(fā)力度；其次，從充分運(yùn)用自然風(fēng)、自然光等自然資源的角度出發(fā)改進(jìn)建筑技術(shù)，減少建筑能耗，并打造舒適生活環(huán)境；第三，采用設(shè)置防塵網(wǎng)、定期監(jiān)測(cè)廢氣與廢水排放、合理安排施工計(jì)劃等手段解決施工期間的環(huán)境污染問題；第四，在建筑施工過程中選用可再生、無污染的環(huán)保建材；第五，注重社區(qū)生態(tài)建設(shè)，增加綠地面積，提高空氣質(zhì)量。

應(yīng)用“大財(cái)務(wù)”模式提升運(yùn)營(yíng)管理水平 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可應(yīng)用“大財(cái)務(wù)”模式提升運(yùn)營(yíng)管理水平。所謂“大財(cái)務(wù)”模式，是指通過財(cái)務(wù)共享提高運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將“大財(cái)務(wù)”模式引入運(yùn)營(yíng)管理體系，在此基礎(chǔ)上搭建財(cái)務(wù)共享中心，促進(jìn)業(yè)財(cái)融合，提高財(cái)務(wù)管理效率，消除財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)信息共享阻力，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理的效果。例如，碧桂園房產(chǎn)在選擇用友公司作為合作伙伴解決財(cái)務(wù)共享問題的基礎(chǔ)上，扭轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)分散局面，依托財(cái)務(wù)共享中心標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、時(shí)效化處理多種業(yè)務(wù)，有效降低運(yùn)營(yíng)管理成本。

應(yīng)用高新技術(shù)實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng) 進(jìn)入新時(shí)代，信息化、數(shù)字化、智慧化成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系轉(zhuǎn)型與升級(jí)等方向。技術(shù)賦能成為優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理體系的利器，使企業(yè)得以利用技術(shù)代替人力完成復(fù)雜、繁瑣的運(yùn)營(yíng)管理工作，實(shí)現(xiàn)節(jié)約運(yùn)營(yíng)管理人力成本以及提高運(yùn)營(yíng)管理效率的目標(biāo)。例如，中海地產(chǎn)作為我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍者與開拓者，致力利用高新技術(shù)升級(jí)運(yùn)營(yíng)管理體系。中海地產(chǎn)于2019年啟動(dòng)RPA機(jī)器人解決方案，自2020年起規(guī)?；褂肦PA機(jī)器人，并開辟資金匹配及認(rèn)領(lǐng)、銀行流水下載、供應(yīng)鏈合同錄入、往來款項(xiàng)監(jiān)管等業(yè)務(wù)場(chǎng)景，上線十余個(gè)機(jī)器人流程，進(jìn)而用RPA機(jī)器人優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理體系，從而達(dá)到了高速、便捷、全天候、零出錯(cuò)率的管理效果。

除了RPA機(jī)器人以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可運(yùn)用虛擬現(xiàn)實(shí)、人工智能等高新技術(shù)賦能運(yùn)營(yíng)管理。為了做到這一點(diǎn)，企業(yè)需強(qiáng)化運(yùn)用高新技術(shù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理體系的實(shí)踐意識(shí)，積極應(yīng)用高新技術(shù)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，定制智能管理系統(tǒng)，同時(shí)加強(qiáng)技術(shù)集成，使高新技術(shù)可在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、施工方案設(shè)計(jì)、部門高效溝通、全面預(yù)算等方面發(fā)揮作用。

做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量管理 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理工作體系構(gòu)建過程中，難度較大的是施工管理。在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)和施工管理中，由于技術(shù)人員能力不夠，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)力量不足，項(xiàng)目管理質(zhì)量無法達(dá)到要求，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工前，管理部門與管理人員應(yīng)提前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)的施工現(xiàn)場(chǎng)、施工技術(shù)、施工人員等的組織與統(tǒng)籌。施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員要對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工展開科學(xué)監(jiān)管，管理部門要對(duì)施工人員實(shí)施資質(zhì)和技術(shù)方面的審查，確保施工人員的資質(zhì)和能力符合房地產(chǎn)開發(fā)施工要求。

通過滲透性審計(jì)助力運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效 監(jiān)督是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的組成部分，除了運(yùn)用管理制度監(jiān)督人、約束人以外，企業(yè)還需發(fā)揮審計(jì)的監(jiān)督作用，在優(yōu)化審計(jì)監(jiān)督效果的基礎(chǔ)上提高運(yùn)營(yíng)管理的有效性。以往的審計(jì)監(jiān)督存在重視結(jié)果、忽視過程、輕視整改的問題，進(jìn)而弱化了審計(jì)監(jiān)督功能作用，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從審計(jì)監(jiān)督優(yōu)化與增效的角度出發(fā)，應(yīng)用滲透性審計(jì)來助力項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效。

滲透性審計(jì)是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過程中進(jìn)行全過程審計(jì)。首先，在運(yùn)營(yíng)管理頂層設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行審計(jì)，增強(qiáng)審計(jì)的預(yù)見性，根據(jù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、特點(diǎn)、規(guī)模等來預(yù)判運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)并提出管理建議；其次，在運(yùn)營(yíng)管理方案實(shí)施期間進(jìn)行審計(jì)，增強(qiáng)審計(jì)的動(dòng)態(tài)性與時(shí)效性，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理中的問題，同時(shí)協(xié)助企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，糾正管理偏差，彌補(bǔ)管理缺陷，防范投資風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等；最后，在階段性運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)結(jié)束后進(jìn)行審計(jì)，增強(qiáng)審計(jì)的系統(tǒng)性，通過審計(jì)評(píng)估運(yùn)營(yíng)管理成效，同時(shí)指出問題并提出建議，并在問題整改環(huán)節(jié)加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在審計(jì)監(jiān)督下有效優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理體系。