房地產(chǎn)業(yè)不僅是國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，更事關(guān)社會大局穩(wěn)定和民生福祉改善。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)企業(yè)、購房人作為市場買賣雙方，都需要大量資金，風(fēng)險也隨之產(chǎn)生。因此，需要從房地產(chǎn)項目的建設(shè)施工、房屋銷售、預(yù)售資金、貸款資金等容易發(fā)生風(fēng)險隱患的環(huán)節(jié)著手，針對性地采取措施，建立防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患機制。

加強項目建設(shè)過程中風(fēng)險隱患的防范與化解

一個商品房項目從拍買土地開始，經(jīng)施工建設(shè)、預(yù)（銷）售，直至交付使用，開發(fā)周期一般是一年半到兩年左右。房地產(chǎn)開發(fā)項目進入施工和驗收階段，因自身資金實力不足、銷售不達預(yù)期目標(biāo)或其他原因，造成建設(shè)資金短缺甚至資金斷裂而導(dǎo)致的非正常停工，是在工程建設(shè)過程中的常見風(fēng)險。后期建設(shè)單位和施工單位因施工款支付、工程量結(jié)算等原因，雙方產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，施工單位不提供驗收資料、不配合進行質(zhì)量驗收，致使無法辦理竣工驗收手續(xù)，從而導(dǎo)致逾期交付或違規(guī)交付的情況也時有發(fā)生。因此，加強對施工過程的全流程、全方位監(jiān)管尤為重要。

同時，相關(guān)職能部門需突出優(yōu)化服務(wù)意識，要注意協(xié)調(diào)建設(shè)單位與施工單位的關(guān)系。一是加強對項目的施工進度監(jiān)管。對項目施工現(xiàn)場非正常連續(xù)停工的情況，監(jiān)理單位要將相關(guān)情況及時告知主管部門。主管部門要梳理、了解具體情況，分析問題原因，并對項目進行重點監(jiān)管，及時防范風(fēng)險化解矛盾。二是加強多個部門之間的聯(lián)動。質(zhì)量安全、消防、人防、規(guī)劃等相關(guān)部門要提前介入項目，并隨施工進度同步進行驗收，以加快專業(yè)驗收手續(xù)的辦理。三是優(yōu)化建筑工程竣工驗收決算備案表辦理。目前，大多數(shù)地方在辦理建筑工程竣工驗收決算備案表之前，要求建設(shè)單位提供竣工決算備案，如果建設(shè)單位和施工單位有經(jīng)濟爭議，則無法辦理。而實行竣工驗收備案與竣工決算備案分離辦理后，當(dāng)工程決算備案有爭議，建設(shè)單位和施工單位可通過司法程序解決，不影響辦理建筑工程竣工驗收備案表，能夠確保項目按期交付以及為購房人及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證。四是積極拓寬融資渠道。在施工過程中，對于建設(shè)單位的建設(shè)資金確有發(fā)生困難并且已無法依靠自身籌集資金的項目，相關(guān)部門應(yīng)引導(dǎo)建設(shè)單位用未售房屋抵頂施工款等方式，消化拖欠的施工款；也可以通過房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，予以拓寬建設(shè)資金渠道，保障項目施工建設(shè)。

加強項目銷售過程中風(fēng)險隱患的防范與化解

我國的商品房預(yù)售制度自1994 年出臺，至今已貫徹執(zhí)行逾30 年。商品房預(yù)售制在我國房地產(chǎn)市場起步階段發(fā)揮了重要作用。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展、變化，逐漸產(chǎn)生了一些在商品房預(yù)售制度出臺時未出現(xiàn)過的問題和困難。特別是在前幾年市場疲軟時，矛盾更加凸顯。如房地產(chǎn)開發(fā)項目逾期交付乃至“爛尾”的問題，不僅侵犯了購房人的合法權(quán)益，還給社會帶來了諸多不穩(wěn)定因素，給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險。

2024 年，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議要求“大力推進商品房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售”。在貫徹落實會議要求的具體操作方面，筆者建議可采取如下措施：

一是建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可時，項目施工進度標(biāo)準(zhǔn)以施工現(xiàn)場主體封頂為準(zhǔn)，以降低部分逾期交付風(fēng)險。二是對于存在土地抵押、在建抵押、擔(dān)保等情況的開發(fā)項目，在預(yù)售之前，需取得抵押權(quán)人同意該項目售賣的書面意見，并監(jiān)督建設(shè)單位將預(yù)售項目的抵押情況與商品房預(yù)售許可一并在銷售現(xiàn)場予以公示，以防止建設(shè)單位將抵押后無法償還貸款的潛在風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁至購房人。三是積極探索開發(fā)項目前期物業(yè)收費的資金監(jiān)管?，F(xiàn)在前期物業(yè)企業(yè)由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式（服務(wù)面積大于3 萬平方米）予以選聘并簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，這對于購房人來說存在某種不確定性，容易在購房人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生因物業(yè)費收取方面的矛盾糾紛。因此，對于前期物業(yè)服務(wù)收取購房人的物業(yè)服務(wù)費，若收費周期大于1 個月的（一般是提前一年收?。?，可考慮設(shè)立物業(yè)服務(wù)費的專用資金賬戶，由屬地住建部門實施監(jiān)管，以防范物業(yè)收費方面的潛在糾紛隱患。四是在辦理商品房現(xiàn)售備案手續(xù)時，因事實上市（ 縣、區(qū)） 級質(zhì)量安全管理部門出具的建設(shè)工程質(zhì)量安全技術(shù)報告已具備實質(zhì)效力，能夠說明房屋已基本具備交付使用條件，因此，當(dāng)開發(fā)項目取得建設(shè)工程質(zhì)量安全技術(shù)報告后，可給予辦理商品房銷售備案手續(xù)。

加強項目預(yù)售資金風(fēng)險隱患的防范與化解

對于開發(fā)企業(yè)不將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶、挪用預(yù)售資金而造成項目資金鏈斷裂的風(fēng)險，筆者建議可從以下幾方面采取措施：一是加強資金監(jiān)管銀行的責(zé)任意識。由監(jiān)管銀行監(jiān)督開發(fā)企業(yè)將定金、首付款、按揭貸款、尾款等全部直接存入監(jiān)管賬戶，重點監(jiān)管資金（工程概算總額的110%）結(jié)合工程施工進度撥付施工款，重點監(jiān)管資金之外的資金按照開發(fā)企業(yè)申請予以撥付。二是規(guī)范個人住房按揭貸款資金進賬。銀行、公積金在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，將商品房網(wǎng)簽備案合同列為發(fā)放貸款前置條件。銀行、公積金管理中心在辦理新建商品房個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時，也應(yīng)按照現(xiàn)有規(guī)定，在主管部門辦理預(yù)抵押后方可放款，堅決杜絕先放款的行為。三是采取措施跟蹤預(yù)售資金入賬情況。對于資金監(jiān)管銀行和貸款發(fā)放銀行不是同一個銀行的情況，那么資金監(jiān)管銀行在日常工作中，應(yīng)重點監(jiān)控按揭貸款發(fā)放銀行未將貸款存入監(jiān)管賬戶以及開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金存入其他賬戶的行為，并及時告知主管和銀保監(jiān)部門予以處置。四是督促開發(fā)企業(yè)做好對房屋銷售前的公示、提示等。開發(fā)企業(yè)以及聘用的房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在商品房銷售現(xiàn)場明顯位置公開提示購房人，將包括定金在內(nèi)的全部購房款直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，同時將項目相關(guān)信息、證照信息等應(yīng)一并公示。

通過以上幾點措施，可以提前預(yù)判并主動防范、化解預(yù)售資金方面的風(fēng)險隱患。

加強項目貸款資金風(fēng)險隱患的防范與化解

建設(shè)單位將未開發(fā)的土地進行抵押獲取貸款，將在建建筑作為抵押物進行抵押獲取貸款，或通過擔(dān)保形式套取貸款，是建設(shè)單位常見的融資方式。但在房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下或是當(dāng)其他不可預(yù)見的風(fēng)險發(fā)生時，如建設(shè)單位不能如期歸還貸款，則被抵押的房屋無法銷售或者銷售的房屋無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證或者直接導(dǎo)致項目停工爛尾的風(fēng)險極大。對于此類風(fēng)險隱患，筆者建議：

一是增強相關(guān)部門之間的信息共享。不動產(chǎn)登記部門在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目在建工程抵押及土地抵押業(yè)務(wù)時，先征求項目所在地建設(shè)主管部門意見，防范施工款用途的貸款資金被建設(shè)單位套取挪用，確保貸款資金安全。二是規(guī)范貸款類的專項資金用途。對施工款用途的貸款資金，貸款發(fā)放銀行應(yīng)按照項目施工進度向施工單位支付施工款，不得提前歸還股東資金或土地價款。三是加大對轉(zhuǎn)移資金、挪用資金等違法行為的處置。對于建設(shè)單位和施工單位套取貸款機構(gòu)發(fā)放的建設(shè)資金、轉(zhuǎn)移施工款貸款資金，進而造成項目逾期交付，引發(fā)群體性上訪、造成社會不良影響的行為，予以從嚴(yán)從重處置。