近年來，地產(chǎn)行業(yè)正逐步邁入一個(gè)全新的發(fā)展階段，行業(yè)態(tài)勢(shì)較以往呈現(xiàn)出明顯的調(diào)整與轉(zhuǎn)變，探索精細(xì)化管理、可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)新模式愈發(fā)重要。地下車庫(kù)作為地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施，在成本構(gòu)成和施工環(huán)節(jié)中都舉足輕重。對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目管理者而言，如何在保證品質(zhì)的同時(shí)，有效控制地下車庫(kù)建設(shè)成本，不僅是開發(fā)商關(guān)注的核心問題，也是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

有研究顯示，地下車庫(kù)面積通常占地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積的20%—25%，成本則占項(xiàng)目總建安成本的30%—35%。建設(shè)地下車庫(kù)不僅資金投入大、回收周期長(zhǎng)，還直接影響項(xiàng)目品質(zhì)。因此，實(shí)施精細(xì)化管控對(duì)保障地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益至關(guān)重要。圍繞地下車庫(kù)設(shè)計(jì)層高、停車效率、設(shè)備安裝等影響成本的關(guān)鍵因素，實(shí)施精細(xì)化管控，能夠助力項(xiàng)目在達(dá)成既定質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)的同時(shí)，降低建設(shè)成本、提升項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益最大化。

地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)建造管控中存在的問題

設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的無效成本增加。當(dāng)下，地下車庫(kù)設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)公司主導(dǎo)，經(jīng)開發(fā)商審定。設(shè)計(jì)公司各專業(yè)開展設(shè)計(jì)工作時(shí)，彼此相對(duì)獨(dú)立，缺少精細(xì)協(xié)同，致使不少問題產(chǎn)生，例如，層高設(shè)計(jì)不合理。設(shè)計(jì)常以局部最不利點(diǎn)高度確定整體層高，導(dǎo)致無效成本增加。柱網(wǎng)設(shè)計(jì)粗放。結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)簡(jiǎn)單化，造成停車效率低下，因車位不足，開發(fā)商不得不增加地下車庫(kù)面積，進(jìn)一步推高成本。

施工環(huán)節(jié)組織混亂導(dǎo)致后期拆改成本增加。當(dāng)前，不少地產(chǎn)項(xiàng)目施工采用各分包公司獨(dú)立作業(yè)的模式。這種做法導(dǎo)致施工協(xié)同嚴(yán)重不足，以設(shè)備管線安裝來說，水暖電分包公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不一致，各自依據(jù)自身圖紙施工，沒有充分考慮綜合管網(wǎng)布局。施工過程缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，等到后期才發(fā)現(xiàn)局部?jī)舾卟贿_(dá)標(biāo)，只能現(xiàn)場(chǎng)拆改，以滿足凈高要求。這類問題在項(xiàng)目建設(shè)中屢見不鮮，不僅增加了建安成本，還造成大量時(shí)間浪費(fèi)，壓縮了項(xiàng)目整體利潤(rùn)空間。

地下車庫(kù)精細(xì)化管控在地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)際應(yīng)用

某綜合體項(xiàng)目位于成都市核心區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積約17萬(wàn)平方米，其中地下建筑面積約5萬(wàn)平方米。

地下車庫(kù)層高管控

在地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系中，設(shè)計(jì)階段的決策對(duì)最終成本起著關(guān)鍵的影響。當(dāng)前，多數(shù)地下車庫(kù)管線布置理念滯后，受設(shè)備管線，尤其是風(fēng)管影響，需較高層高來滿足安裝需求。但部分額外層高空間未能充分利用，致使地下車庫(kù)建設(shè)成本居高不下。?

在本項(xiàng)目中，風(fēng)管位置通過采用上翻及異型梁的形式，將負(fù)一層梁高控制在0.6米，負(fù)二層梁高控制在0.5米；大面積區(qū)域梁高維持0.7米，局部消防車或覆土荷載大的區(qū)域梁高控制在0.8米左右。人防部分經(jīng)結(jié)構(gòu)計(jì)算，在風(fēng)管路由位置，梁高優(yōu)化0.1米。在精裝落客區(qū)，對(duì)管線路由進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，敲定最優(yōu)方案保證精裝凈高。

最終，該項(xiàng)目負(fù)一層、負(fù)二層層高均降低0.2米，車道凈高2.5米、車位凈高2.4米、地下大堂精裝區(qū)凈"2.6米的要求依舊達(dá)標(biāo)。成本驗(yàn)算顯示，僅土建成本就優(yōu)化近300萬(wàn)元，且尚未計(jì)算因工期縮短帶來的成本節(jié)約。據(jù)測(cè)算，地下車庫(kù)層高每降低0.1米，土建成本可節(jié)約20—40元/平方米。?

地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)及柱截面設(shè)計(jì)管控

地下室停車效率受地下室輪廓與柱網(wǎng)影響。項(xiàng)目需依據(jù)自身定位，篩選適配的結(jié)構(gòu)方案。參考主要車型、造價(jià)和舒適度，除高端住宅項(xiàng)目，一般不采用雙向大柱網(wǎng)，而是采用大小柱網(wǎng)。普通項(xiàng)目橫向柱跨7.8米，高端項(xiàng)目可增至8.1米甚至8.4米；機(jī)械車庫(kù)為預(yù)留設(shè)備安裝空間，柱跨采用8.0米；商場(chǎng)因空間需求大，可采用8.4×8.4米柱網(wǎng)。此外，優(yōu)先選用扁柱，讓柱長(zhǎng)邊平行于車位長(zhǎng)度方向，并結(jié)合當(dāng)?shù)剀囄怀叽缫箪`活調(diào)整柱網(wǎng)"。

施工階段的精細(xì)化管控

各分包公司施工管控

在項(xiàng)目建設(shè)中，各專業(yè)分包公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和施工順序不一，交叉作業(yè)時(shí)經(jīng)常未給后入場(chǎng)施工專業(yè)預(yù)留空間，導(dǎo)致不必要的拆改，使得施工成本超出預(yù)算。

為解決這一難題，本項(xiàng)目讓各分包公司技術(shù)人員提前進(jìn)場(chǎng)，組建精細(xì)化管理小組。小組帶領(lǐng)施工人員熟悉圖紙與綜合管線，借助BIM（建筑信息模型）深化設(shè)計(jì)、組織管綜評(píng)審會(huì)，提前排查現(xiàn)場(chǎng)安裝及凈高問題，并給出精準(zhǔn)解決方案。各分包公司依據(jù)自身專業(yè)管線，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，多方協(xié)同預(yù)留安裝路徑。比如在安裝消防管線時(shí)，同步梳理和預(yù)留暖通風(fēng)管路徑，對(duì)交叉、疊加管線現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃重排。施工前期開展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)精細(xì)化管理，杜絕后期拆改造成的人員與材料浪費(fèi)。遇到問題，精細(xì)化管理小組能迅速協(xié)調(diào)各專業(yè)，及時(shí)解決。

創(chuàng)新樣板驗(yàn)收機(jī)制

常規(guī)項(xiàng)目?jī)H在各專業(yè)完成階段驗(yàn)收，容易導(dǎo)致大量現(xiàn)場(chǎng)問題集中暴露，不得不拆改，造成成本浪費(fèi)。本項(xiàng)目地下車庫(kù)則在各施工階段實(shí)施樣板驗(yàn)收，以首開區(qū)域?yàn)槔?，精?xì)化管理小組協(xié)同工作。主體階段，對(duì)結(jié)構(gòu)梁高、結(jié)構(gòu)柱定位等進(jìn)行驗(yàn)收；設(shè)備安裝階段，對(duì)大管線下凈高、管線翻越情況等進(jìn)行驗(yàn)收。通過樣板驗(yàn)收機(jī)制，全面檢查復(fù)核現(xiàn)場(chǎng)問題，提出優(yōu)化方案，同時(shí)預(yù)先管控大面積施工，最大程度降低拆改風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)精細(xì)化管控措施制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，制定了設(shè)計(jì)與施工管控標(biāo)準(zhǔn)，明確各階段、各環(huán)節(jié)管控目標(biāo)，借助全流程精細(xì)化管控，實(shí)現(xiàn)降本增效。

在地下車庫(kù)設(shè)計(jì)階段，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)方案，對(duì)關(guān)鍵部位運(yùn)用BIM技術(shù)設(shè)計(jì)，避免無效成本。通過優(yōu)化設(shè)計(jì)流程，提升地下車庫(kù)層高利用率與停車效率，有效降低豎向成本，優(yōu)化單車位指標(biāo)。

施工階段，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)狠抓工地管理，大幅提升施工效率，降低施工成本。在材料采購(gòu)、機(jī)械租賃等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，降低采購(gòu)支出，同時(shí)加強(qiáng)施工品質(zhì)監(jiān)控，減少返工與維修成本。

得益于各階段精細(xì)化管控以及統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)與流程，項(xiàng)目在達(dá)成既定品質(zhì)目標(biāo)的同時(shí)，系統(tǒng)降低了建安成本。地下車庫(kù)作為功能性空間，除落客區(qū)、主車道等關(guān)乎物業(yè)品質(zhì)的區(qū)域外，其他部分滿足基本功能即可。因此，節(jié)省下來的建安成本幾乎等同于純利潤(rùn)。這些節(jié)約的成本，還可投入精裝、景觀等使用者更為關(guān)注的環(huán)節(jié)，在不增加總成本的前提下，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效帶來積極影響。

地下車庫(kù)精細(xì)化管控，是地產(chǎn)項(xiàng)目降本增效的關(guān)鍵一環(huán)。在項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)，借助精細(xì)化設(shè)計(jì)與施工管理，能有效削減地下室建設(shè)的無效成本。鑒于施工環(huán)境復(fù)雜，技術(shù)難題層出不窮，項(xiàng)目管理者需制定科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)策略，既要將地下車庫(kù)建安成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，又要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高質(zhì)量、高效率推進(jìn)，進(jìn)而提升地產(chǎn)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益。圍繞地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)關(guān)鍵要素的精細(xì)化管控，我們從設(shè)計(jì)到施工，提出了一系列針對(duì)性舉措，希望能為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)精細(xì)化管控提供實(shí)操借鑒，助力地產(chǎn)行業(yè)探索降本增效新思路，打造科學(xué)管理新路徑。