摘 要：低成本是衡量行業(yè)發(fā)展情況的一個(gè)重要指標(biāo)，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和不斷加大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，各行業(yè)的發(fā)展都需要將降本增效和轉(zhuǎn)型升級(jí)緊密結(jié)合，促進(jìn)其競(jìng)爭(zhēng)力提升、利潤(rùn)空間增加和可持續(xù)健康發(fā)展。物業(yè)公司作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)發(fā)展也深受成本上漲、存量物業(yè)提價(jià)難、收入水平低的困擾，甚至處于虧損狀態(tài)，對(duì)成本控制的要求更高。本文簡(jiǎn)要分析物業(yè)公司管理成本控制的現(xiàn)狀和問題，就如何加強(qiáng)物業(yè)公司管理成本控制提出對(duì)策和建議，希望對(duì)物業(yè)公司降本增效和競(jìng)爭(zhēng)力提升、可持續(xù)健康發(fā)展有所參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；管理成本控制；降本增效

現(xiàn)階段，物業(yè)公司的發(fā)展也面臨諸多挑戰(zhàn)，不同程度地出現(xiàn)了成本增加、收入下降的情況，且物業(yè)公司間的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，促進(jìn)物業(yè)公司健康發(fā)展，要提高運(yùn)營(yíng)效率、優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量、有效控制成本。由于物業(yè)公司的成本構(gòu)成復(fù)雜，在傳統(tǒng)管理模式下存在組織成本過高、成本管理理念和方法滯后、成本管理體系不健全等問題，影響成本管理效果。新形勢(shì)下，物業(yè)公司需要對(duì)自身存在的問題準(zhǔn)確把握，結(jié)合自身需要，不斷改進(jìn)和優(yōu)化管理成本控制。

一、物業(yè)公司管理成本控制的現(xiàn)狀和問題分析

（一）現(xiàn)狀分析

物業(yè)公司的成本構(gòu)成復(fù)雜，包括員工薪酬、設(shè)備采購(gòu)、物業(yè)維修和保養(yǎng)等產(chǎn)生的直接成本，這部分成本投入是必要的，直接影響物業(yè)公司的業(yè)務(wù)開展和服務(wù)質(zhì)量，這部分成本也容易計(jì)算和控制；也包括行政管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、技術(shù)研發(fā)費(fèi)用等間接成本，這部分成本控制、分配相對(duì)比較復(fù)雜。近年來，物業(yè)行業(yè)在快速發(fā)展，物業(yè)公司間的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，為促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)力提升，物業(yè)公司要優(yōu)化服務(wù)，增加物業(yè)維修和保養(yǎng)、營(yíng)銷費(fèi)用、技術(shù)研發(fā)費(fèi)用等方面的費(fèi)用支出，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜多變的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，物業(yè)公司在不斷調(diào)整和優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、流程，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)力提升，這一過程也使公司組織成本增加。再加上物業(yè)公司作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，隨著工資上漲，其成本投入也在增加，且在物業(yè)公司持續(xù)發(fā)展過程中，隨著其規(guī)模擴(kuò)大、業(yè)務(wù)需求多樣化、服務(wù)需求多元化，業(yè)務(wù)開展需要更多的管理人員、部門，用于保障物業(yè)公司的規(guī)范運(yùn)營(yíng)和健康發(fā)展，這一過程中物業(yè)公司的人力資源成本、行政管理成本在增加。當(dāng)今是信息化和數(shù)字化的時(shí)代，大部分物業(yè)公司也基于數(shù)智化技術(shù)的應(yīng)用，協(xié)助業(yè)務(wù)活動(dòng)、管理活動(dòng)高效開展，促進(jìn)服務(wù)水平和質(zhì)量提升，這一過程中信息系統(tǒng)和平臺(tái)的構(gòu)建也組織成本增加?，F(xiàn)階段，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展深受成本上漲影響，組織成本過高已經(jīng)成為阻礙物業(yè)公司發(fā)展的一個(gè)重要因素，很多公司收入水平低，甚至因?yàn)槔麧?rùn)空間的縮減，出現(xiàn)了虧損情況[1]。也就是說，當(dāng)前形勢(shì)下物業(yè)公司發(fā)展面臨極大挑戰(zhàn)，對(duì)成本控制提出了更高要求。

管理成本指的是企業(yè)用于內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生的各種成本，如責(zé)任成本、邊際成本、質(zhì)量成本、機(jī)會(huì)成本、固定成本等。當(dāng)前，物業(yè)公司的管理成本在增加。各大物業(yè)公司逐漸加大了成本管理和控制的力度，包括做好成本分析、成本優(yōu)化、成本核算、成本控制、全面預(yù)算管理等工作，加強(qiáng)公司各種直接、間接成本的管控；對(duì)成本驅(qū)動(dòng)因素有效識(shí)別、追蹤和控制，指導(dǎo)公司科學(xué)決策、優(yōu)化資源配置和成本結(jié)構(gòu)、費(fèi)用支出結(jié)構(gòu)，盡可能降低公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的成本費(fèi)用支出與消耗；優(yōu)化人力資源管理、績(jī)效考核管理等，加強(qiáng)對(duì)人力成本的管控；優(yōu)化采購(gòu)、固定資產(chǎn)管理等，考慮如何在縮減成本的同時(shí)，在成本目標(biāo)范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)優(yōu)化和競(jìng)爭(zhēng)力提升[2]?，F(xiàn)階段，物業(yè)公司成本控制工作開展取得了一定成效，但是管理成本控制方面力度不夠，仍存在問題和不足，需要改進(jìn)和優(yōu)化。

（二）問題分析

通過對(duì)物業(yè)公司管理成本控制情況和實(shí)施效果的分析，了解到部分物業(yè)公司這方面工作存在不足，管理成本控制水平不高，沒有達(dá)到預(yù)期的效果。例如：一是成本管理體系有待完善。部分物業(yè)公司成本管理只關(guān)注成本數(shù)字，缺乏戰(zhàn)略思維，在決策制定、業(yè)務(wù)開展、提供服務(wù)的時(shí)候，通常都考慮直接成本的控制，促進(jìn)人力、物力、財(cái)力等優(yōu)化配置，但缺乏對(duì)自身定位和戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，以及間接成本（如維修費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、取暖費(fèi)等）、管理成本（如責(zé)任成本、邊際成本、質(zhì)量成本、固定成本等）的控制不足。在成本控制工作中缺乏全生命周期的管控和全員參與，在成本核算、成本分析、成本決策、成本監(jiān)督控制等方面工作簡(jiǎn)單，存在不到位、不規(guī)范的情況，如成本分析考慮和分析問題不全、缺乏對(duì)成本計(jì)劃和預(yù)算執(zhí)行情況的定期分析、成本計(jì)算和預(yù)算制定中缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和流程等，這些都將影響物業(yè)公司成本管理的效率和成本控制的精度[3]。二是成本管理的方法和模式有待創(chuàng)新優(yōu)化。部分物業(yè)公司采用的成本管理和控制模式滯后、方法單一，達(dá)不到預(yù)期的管理效果。具體而言，成本管理和控制缺乏對(duì)未來企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整、業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式變化、市場(chǎng)環(huán)境變化、技術(shù)進(jìn)步等的系統(tǒng)考慮，導(dǎo)致成本預(yù)測(cè)、分析和控制的精確度不夠，在出現(xiàn)新情況的時(shí)候不能及時(shí)調(diào)整和應(yīng)對(duì)；未能針對(duì)可控成本和不可控成本、固定成本和變動(dòng)成本、直接成本和間接成本采取不同的管控方法，存在直接成本、間接成本區(qū)分粗劣，預(yù)算基于歷史數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單編制的情況；大多數(shù)情況下，物業(yè)公司只針對(duì)某一業(yè)務(wù)活動(dòng)開展、某一環(huán)節(jié)工作實(shí)施進(jìn)行成本控制，缺乏對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和戰(zhàn)略目標(biāo)的考慮，導(dǎo)致這一環(huán)節(jié)成本降低了，但總體成本不增反降，甚至服務(wù)質(zhì)量下降，不利于物業(yè)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，如盲目縮減人力資源培訓(xùn)資金和員工福利、縮減物業(yè)維修和保養(yǎng)費(fèi)用、盲目縮減設(shè)備更新、系統(tǒng)軟件更新費(fèi)用等[4]。

二、物業(yè)公司管理成本控制的對(duì)策和建議

（一）加強(qiáng)精益成本管理

物業(yè)公司要高度重視成本控制工作實(shí)施，既要加強(qiáng)各種直接成本的控制，也要加強(qiáng)各種間接成本的控制，加大成本控制力度，推動(dòng)成本控制模式和方法的創(chuàng)新。具體而言，物業(yè)公司要加強(qiáng)精益成本管理，在擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，盡可能地消除不增值業(yè)務(wù)，提高自身價(jià)值創(chuàng)造、提高客戶滿意度，從而降低成本支出和增加效益。在制定決策的時(shí)候，要做好成本分析、成本計(jì)劃工作，既要考慮直接成本，也要考慮物業(yè)公司業(yè)務(wù)調(diào)整、業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式變化、市場(chǎng)環(huán)境變化、技術(shù)進(jìn)步和服務(wù)質(zhì)量提升、客戶需求等，在此基礎(chǔ)上對(duì)業(yè)務(wù)類型、產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)化，更精準(zhǔn)地控制成本投入，減少消耗和浪費(fèi)；在物資設(shè)備采購(gòu)的時(shí)候，要結(jié)合自身實(shí)際需要，制定科學(xué)可行的采購(gòu)計(jì)劃、流程，既滿足業(yè)務(wù)開展所需，也減少浪費(fèi)。物業(yè)公司要實(shí)施事前、事中、事后的動(dòng)態(tài)化成本控制，這一過程中要重視成本計(jì)劃的制定、管理責(zé)任制的分配及制定可行的成本控制方法。即物業(yè)公司要對(duì)成本驅(qū)動(dòng)因素有效識(shí)別、追蹤和控制，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)開展前都制定成本計(jì)劃，細(xì)化成本控制目標(biāo)，為后續(xù)工作的開展提供指導(dǎo)；物業(yè)管理公司各個(gè)部門要對(duì)自身的職責(zé)準(zhǔn)確把握，將成本控制目標(biāo)落實(shí)到具體的部門和人員上，引導(dǎo)全員參與成本控制。例如：在物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中嚴(yán)格管控各種材料和設(shè)備的消耗，設(shè)定專人負(fù)責(zé)材料的領(lǐng)用，并詳細(xì)記錄相關(guān)數(shù)據(jù)信息，有效控制成本支出；在材料設(shè)備購(gòu)置的時(shí)候，選擇適合的供應(yīng)商，以及精準(zhǔn)確定材料購(gòu)置數(shù)量、購(gòu)置時(shí)間等；在物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中加強(qiáng)人力資源管理，對(duì)人工成本支出科學(xué)控制，如適度增加基礎(chǔ)物業(yè)外包力度，在提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，科學(xué)控制人工成本；創(chuàng)新和優(yōu)化技術(shù)，在數(shù)智化技術(shù)的支撐下，提高物業(yè)公司自動(dòng)化、信息化和智能化管理水平（如智能門禁系統(tǒng)、無人化停車管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)等），協(xié)助基礎(chǔ)服務(wù)及管理工作的開展，既有助于提高物業(yè)公司的管理效率和質(zhì)量，也有助于降低人力資源占用和人工成本；嚴(yán)格控制能耗費(fèi)的支出，如用低能耗的 LED燈替代高能耗的采光設(shè)備、使用節(jié)水的滴灌替代傳統(tǒng)水管等[5]。

（二）構(gòu)建完善的成本控制體系

促進(jìn)物業(yè)公司降本增效，提高物業(yè)公司成本管理和控制水平，不能只局限于直接成本、固定成本、可控成本、短期收益的管控，還需要加強(qiáng)間接成本、變動(dòng)成本、不可控成本、長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的管控，構(gòu)建完善的成本管理體系。具體而言，實(shí)施動(dòng)態(tài)化的成本控制，在數(shù)智化技術(shù)的支撐下，構(gòu)建完善的信息化系統(tǒng)和平臺(tái)，引導(dǎo)全員參與和配合成本控制工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)公司的各種資源消耗、資金配置利用、設(shè)備設(shè)施利用等科學(xué)規(guī)劃，在管理控制工作中對(duì)財(cái)務(wù)成本、時(shí)間成本、機(jī)會(huì)成本、環(huán)境成本等嚴(yán)格控制；實(shí)施動(dòng)態(tài)化的成本控制，還需要公司各環(huán)節(jié)、部門之間保持良好溝通交流，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反饋，以便做出及時(shí)調(diào)整；還要對(duì)物業(yè)公司一段時(shí)間內(nèi)成本控制采取的措施和取得的效果、預(yù)算落實(shí)情況和預(yù)算管理效果等進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，對(duì)實(shí)際與成本計(jì)劃、預(yù)算差異大的情況，要分析原因，并監(jiān)督及時(shí)整改；對(duì)物業(yè)公司的收益進(jìn)行分析，查看采取的各種措施是否達(dá)到了目標(biāo)，從中吸取教訓(xùn)，為下一階段的科學(xué)決策和成本控制提供參考。同時(shí)，實(shí)施全面成本控制，構(gòu)建全過程成本管理控制體系。物業(yè)公司要強(qiáng)化成本控制意識(shí)，促使成本控制在每一項(xiàng)工作中滲透和落實(shí)，從而提高成本控制效率和效果。例如，在物業(yè)公司維護(hù)和保養(yǎng)工作中，要對(duì)涉及的材料、設(shè)備使用進(jìn)行管控，在滿足小區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)器材、綠化等的維護(hù)保養(yǎng)需求的同時(shí)，降低成本費(fèi)用支出，如根據(jù)季節(jié)的變化對(duì)綠色工程合理養(yǎng)護(hù)，降低綠化建設(shè)成本，對(duì)運(yùn)動(dòng)器材和電梯等設(shè)備定期維護(hù)和保養(yǎng)，降低大修和設(shè)備重置費(fèi)用。對(duì)物業(yè)公司的作業(yè)成本嚴(yán)格控制，通過定期的員工培訓(xùn)，促使其專業(yè)技能和綜合能力提升，從而提高服務(wù)質(zhì)量、工作效率和降低成本。對(duì)人員科學(xué)安排，合理分工，促使工作效率和服務(wù)質(zhì)量提升等。

（三）促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)新和水平提升

為確保物業(yè)公司成本控制工作的良好效果，還需要促進(jìn)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新，落實(shí)好財(cái)務(wù)內(nèi)控、預(yù)算管理、固定資產(chǎn)管理等工作。例如：一是實(shí)施全面預(yù)算管理。物業(yè)公司在各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、管理活動(dòng)開展前，需要進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算，對(duì)一段時(shí)間內(nèi)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各種成本及影響因素細(xì)致預(yù)測(cè)、分析，對(duì)具體成本支出進(jìn)行細(xì)致的核算分析，編制合理的預(yù)算計(jì)劃，為后續(xù)管理工作提供指導(dǎo)，包括固定支出預(yù)算、人員費(fèi)用預(yù)算等。后續(xù)也需要監(jiān)督預(yù)算良好執(zhí)行，并結(jié)合物業(yè)公司實(shí)際情況，對(duì)預(yù)算做出合理調(diào)整，確保預(yù)算管理的良好效果，促使預(yù)算管理在降本增效、優(yōu)化資源配置和成本管控等方面的作用良好體現(xiàn)。二是加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控。物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中還需要優(yōu)化內(nèi)控管理流程，在數(shù)智化技術(shù)的支撐下，加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合，保持財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門的良好溝通和信息共享，實(shí)施科學(xué)財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析和調(diào)整改進(jìn)，發(fā)揮好財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、分析和管理的作用，協(xié)助成本控制工作進(jìn)行。物業(yè)企業(yè)還需要完善組織結(jié)構(gòu)，明確公司的職位層級(jí)劃分、完善內(nèi)部溝通渠道，在其支撐下促使財(cái)務(wù)內(nèi)控精細(xì)化管理工作良好落實(shí)，以及人員的合理安排、業(yè)務(wù)的高效完成、服務(wù)質(zhì)量提升和成本降低。三是加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理。物業(yè)公司還需要加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理，落實(shí)好各種設(shè)備設(shè)計(jì)驗(yàn)收、運(yùn)維檢修、退役報(bào)廢全生命周期管理工作；對(duì)固定資產(chǎn)仔細(xì)核對(duì)和檢查，對(duì)運(yùn)行正常的老舊設(shè)備采取合理的保壽延壽方案和措施延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，對(duì)閑置資產(chǎn)要及時(shí)科學(xué)處理，包括對(duì)外租賃、在內(nèi)部工程替換使用，對(duì)低效、無效資產(chǎn)及時(shí)進(jìn)行報(bào)廢處理，降低物業(yè)公司固定資產(chǎn)管理成本；加強(qiáng)庫(kù)存管理，嚴(yán)格管控物料、設(shè)備進(jìn)出和使用等。

結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段物業(yè)公司間的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，且出現(xiàn)了成本上漲和利潤(rùn)空間下降的情況，組織成本過高已經(jīng)成為阻礙物業(yè)公司發(fā)展的一個(gè)重要因素。促進(jìn)物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)力提升和可持續(xù)健康發(fā)展，要推進(jìn)物業(yè)公司降本增效和優(yōu)化服務(wù)，對(duì)物業(yè)公司的直接成本、管理成本等間接成本嚴(yán)格管控。這一過程中要求在公司內(nèi)部實(shí)施精益成本管理，對(duì)人力資源成本、設(shè)備材料成本、業(yè)務(wù)成本等嚴(yán)格控制；要構(gòu)建完善的成本控制體系，構(gòu)建動(dòng)態(tài)化、全過程、全員參與的成本控制體系，使成本控制在各個(gè)環(huán)節(jié)滲透和落實(shí)；還要促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作水平提升，發(fā)揮好財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)內(nèi)控在成本控制方面的作用。

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作者簡(jiǎn)介：畢麗娜（1989.04—），女，漢族，吉林長(zhǎng)春人，本科，會(huì)計(jì)師，研究方向：風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)控管理。