2月12日下午兩點(diǎn)半后，A股和港股突然大爆發(fā)。地產(chǎn)股是引領(lǐng)板塊。

當(dāng)日，A股地產(chǎn)股尾盤異動(dòng)，特發(fā)服務(wù)漲超10%，萬科A、臥龍地產(chǎn)漲停，中洲控股漲超8%，華夏幸福漲超7%，中交地產(chǎn)、德必集團(tuán)漲超6%。港股內(nèi)房股異動(dòng)拉升，截至港股收盤，融創(chuàng)中國漲超20%，萬科企業(yè)漲超16%，世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、富力地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)等地產(chǎn)股均大漲。

當(dāng)時(shí)，這突然的暴漲還引起一陣“騷動(dòng)”，到底發(fā)生了什么？

節(jié)后成交增長

如今，事后來看，那天的地產(chǎn)股異動(dòng)可能和一則關(guān)于巨資救助萬科的“小作文”有關(guān)。不過，上述信息并未經(jīng)證實(shí)，各位讀者還需謹(jǐn)慎看待。而且事后看，截至2月17日收盤，地產(chǎn)股的行情并沒有持續(xù)性。

從消息面看，根據(jù)華泰證券的數(shù)據(jù)，節(jié)后首周（更新至2月8日）二手房成交景氣度較高，一線城市繼續(xù)領(lǐng)跑。農(nóng)歷春節(jié)對(duì)齊后（下同），60城新房成交同比由前一周的-1.8%轉(zhuǎn)正至3%，其中一線/二線成交同比增長29.7%/12.9%；25城二手房成交同比由前一周的13.3%回升至53.1%，一線成交同比增長58.2%。

而根據(jù)中銀證券的數(shù)據(jù)，2025年2月8日-2025年2月14日這一周，因此前一周（即春節(jié)后首周）及去年同期為春節(jié)假期，新房成交面積環(huán)同比均由負(fù)轉(zhuǎn)正。新房成交面積為174.2萬平，環(huán)比上升162.4%，同比上升3621.7%，同比增速較5、6周提升了3676.9個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為205.8%、220.7%、93.9%，同比增速分別為7422.6%、3485.8%、2682.4%，一、二、三四線城市同比增速較5、6周分別提升了7497.8、3558.3、2743.0個(gè)百分點(diǎn)。（見圖）

圖：2025年2月8日-2025年2月14日一周40城新房成交情況

二手房成交面積環(huán)同比均由負(fù)轉(zhuǎn)正。18個(gè)城市成交面積為147.5萬平，環(huán)比上漲175.3%，同比上升28657.3%，同比增速較5、6周上升了28734.4個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為366.3%、135.9%、147.9%，一、三四線城市同比增速分別為20754.3%、13598.0%，同比增速較5、6周分別上升了20827.2、13670.5個(gè)百分點(diǎn)。

新房庫存面積環(huán)同比均下降，去化周期環(huán)比上升、同比下降。12個(gè)城市新房庫存面積為5966萬平，環(huán)比增速為-1.1%，同比增速為-14.5%；去化周期為13.6個(gè)月，環(huán)比上升0.7個(gè)月，同比下降4.4個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為15.0、10.5、35.4個(gè)月，一、二線城市環(huán)比分別提升1.0、0.4個(gè)月，三四線城市環(huán)比下降0.6個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別下降4.7、17.3、56.0個(gè)月。

土地市場環(huán)比量升價(jià)跌，同比量價(jià)齊升，土地溢價(jià)率環(huán)同比均上升。百城成交土地規(guī)劃建面為969.4萬平，環(huán)比上升456.4%，同比上升16.7%；成交土地總價(jià)為132.7億元，環(huán)比上升18.2%，同比上升53.8%；樓面均價(jià)1368.4元/平，環(huán)比下降78.7%，同比上升31.8%；土地溢價(jià)率為5.1%，環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.9個(gè)百分點(diǎn)。

從地方兩會(huì)看樓市發(fā)力方向

目前各省級(jí)地方兩會(huì)已落幕，按照已發(fā)布的各地政府工作報(bào)告中房地產(chǎn)行業(yè)的闡述，中國銀河認(rèn)為各地方主要從房地產(chǎn)發(fā)展新模式、止跌回穩(wěn)等方面部署相關(guān)工作。

中國銀河認(rèn)為房地產(chǎn)新模式或主要通過“保障+市場”住房供應(yīng)體系實(shí)現(xiàn)，如保障性住房（其中包含保障性租賃住房等）、商品房并行的模式。從保障性住房看，部分省級(jí)報(bào)告中明確提到穩(wěn)步推進(jìn)保障性住房供給，建設(shè)籌集保障性租貨住房，如一線城市中的北京提到建設(shè)籌集保障性租賃住房5萬套、上海提到建設(shè)籌措保障性租賃住房7萬套（間），河南省提到新增保障性住房5.7萬套。從房屋管理看，中國銀河認(rèn)為房地產(chǎn)全過程監(jiān)管或?qū)?yōu)化，商品房預(yù)售資金監(jiān)管有望強(qiáng)化。

需求端，中國銀河認(rèn)為，城改或?yàn)榘l(fā)力方向。此前在2024年12月召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中提出大力支持剛性和改善性住房需求，其中提到加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。城中村具有住房密度大、居住環(huán)境相對(duì)較差的特點(diǎn)，城中村改造有望釋放其中居民的住房需求，或助力樓市需求釋放。

庫存端，2024年以來，存量住房和存量土地的去化被持續(xù)提及。截至2024年12月，我國待售商品住宅3.9億平米，待售規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。在存量房處置方面，部分省份在兩會(huì)報(bào)告中提到“收購存量商品房”，如河南明確提到用好地方政府專項(xiàng)債支持收購存量商品房、貴州提出加大專項(xiàng)債券支持力度，探索“房票”模式，撬動(dòng)社會(huì)資本投入，聯(lián)動(dòng)推進(jìn)存量安置房清零和商品房去庫存。在閑置土地方面，部分省份提出盤活存量土地，如廣東提到運(yùn)用專項(xiàng)債資金回收閑置存量土地。

保交樓重要性凸顯。2024年10月，住建部提出增加“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模，滿足項(xiàng)目合理融資需求。截至2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款金額為5.03萬億元，超過4萬億元的目標(biāo)；截至2025年1月22日，“白名單”貸款金額已達(dá)5.6萬億元。此次省級(jí)兩會(huì)報(bào)告中，多數(shù)省份明確提出做好保交樓工作。我們認(rèn)為在各地方的大力推進(jìn)下，保交樓有望取得成效。

中國銀河表示，地方兩會(huì)主要針對(duì)行業(yè)發(fā)展模式，樓市的需求、庫存、供給等多個(gè)方面進(jìn)行相關(guān)闡述。中國銀河認(rèn)為，在多方面共同努力下，效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)，因此行業(yè)估值或?qū)⑻?，頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力具有資金優(yōu)勢(shì)，市占率有望進(jìn)一步提升。

房企轉(zhuǎn)型既存投資機(jī)遇也存風(fēng)險(xiǎn)

2025年以來，地產(chǎn)行業(yè)還一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，以中交地產(chǎn)為代表的部分房企公告剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，引發(fā)市場關(guān)注。

我國房企對(duì)于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的考量，最早可以追溯至2010年前后，以試水性質(zhì)的“地產(chǎn)+X”為主，而后隨著房地產(chǎn)市場的再次升溫，轉(zhuǎn)型熱潮快速消退，房企再次聚焦房地產(chǎn)主業(yè)。2015-2016年受行業(yè)調(diào)整、長周期見頂?shù)南嚓P(guān)討論以及股權(quán)融資松綁的催化，行業(yè)迎來轉(zhuǎn)型高峰，房企轉(zhuǎn)型“堅(jiān)決度”較此前提升，轉(zhuǎn)型方向非常多元化。隨著行業(yè)調(diào)整和筑底，以及房企股權(quán)融資、并購等政策方面的松綁，新一輪更為深化的轉(zhuǎn)型浪潮可能正在孕育。

華泰證券認(rèn)為以下幾個(gè)因素或是房企加快轉(zhuǎn)型節(jié)奏的主要推動(dòng)力量：其一，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，部分體量較小的房企面臨較大的業(yè)績壓力，轉(zhuǎn)型迫切性較強(qiáng)；其二，轉(zhuǎn)型房企繼續(xù)開展重資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的空間受限；其三，部分房企面臨保殼壓力，需要被動(dòng)轉(zhuǎn)型以避免退市；其四，股權(quán)融資和并購政策也為房企轉(zhuǎn)型提供了更多支持。

總結(jié)來看，華泰認(rèn)為當(dāng)前環(huán)境下，上市房企推動(dòng)轉(zhuǎn)型的意愿正在強(qiáng)化。無論是主動(dòng)轉(zhuǎn)型還是被動(dòng)轉(zhuǎn)型，都有望帶來公司基本面的重大變化，這其中的投資機(jī)遇值得挖掘，但也需要警惕轉(zhuǎn)型的不確定性和市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。