2025年伊始，A股市場持續(xù)震蕩，公募REITs則迎來了“開門紅”。二級市場價格領(lǐng)漲各類資產(chǎn)，新發(fā)REITs市場更是前所未有的火爆。

1月9日，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT公告，公眾投資者認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到813倍，創(chuàng)下新高。匯總戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售、公眾配售情況，此次募集合計吸引資金規(guī)模近1300億元。

REITs從試點正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行的新階段后，發(fā)行節(jié)奏大幅提速，市值創(chuàng)歷史新高。Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月22日，上市公募REITs已經(jīng)增長至58只，總市值則達(dá)到1626.78億元，比2023年底增長了近1倍。

近期中國證監(jiān)會召開的2025年系統(tǒng)工作會議中亦提及，公募REITs市值創(chuàng)歷史新高，并在部署2025年五大重點工作時再次提到，要“提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場建設(shè)”。

REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型亦在不斷豐富。除了前述提及的國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT系首單供熱項目，首單農(nóng)貿(mào)市場REIT易方達(dá)華威市場REIT已公告將于1月24日上市，醫(yī)藥行業(yè)首單公募REIT匯添富九州通醫(yī)藥REIT將于2月10日正式募集。

火爆的市場下，值得注意的是，隨著REITs二級市場價格的上漲，分紅收益也相應(yīng)下降。2024年底以來，多只REITs發(fā)布風(fēng)險提示公告，提醒投資者關(guān)注交易價格波動風(fēng)險，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

“REITs主要投資者還是機(jī)構(gòu)客戶。除了溢價率，還要考慮相對估值的概念，類似于股票。未來資產(chǎn)的升值潛力也會影響當(dāng)前資產(chǎn)的價格，但升值潛力很難衡量。”滬上一位REITs分析師告訴《財經(jīng)》。

“二級市場價格越高，REITs的分紅收益就越低?！币晃籖EITs項目操盤人士受訪表示，“大家炒REITs就像炒國債一樣，但其實REITs的炒作風(fēng)險比較高，投資REITs并不保本?！?/p>

表：公募REITs整體統(tǒng)計

火爆的REITs：領(lǐng)漲與超募

將中證REITs指數(shù)與A股市場40只核心指數(shù)對比，可以看到REITs在2024年跟隨A股上漲的基礎(chǔ)上，又在2025年開局以少見的正收益領(lǐng)漲。

截至2025年1月21日收盤，中證REITs全收益指數(shù)2025年以來上漲3.21%，同期滬深300下跌2.6%，上證指數(shù)下跌3.26%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)下跌1.36%，中證紅利指數(shù)下跌5.12%。

從具體REITs產(chǎn)品來看，華泰南京建鄴REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT今年以來上漲超14%，華夏南京交通高速公路REIT、嘉實物美消費REIT、華夏首創(chuàng)奧美REIT等漲幅均超10%。

REITs市場的火爆不僅體現(xiàn)在二級市場的表現(xiàn)上，新發(fā)REITs也受到市場的熱烈追捧。

《財經(jīng)》根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅僅2024年這一年就發(fā)行了29只REITs，接近此前三年發(fā)行的總量（30只），有14只實現(xiàn)一日結(jié)募。發(fā)行規(guī)模也超越過往，2024年共募集資金645.67億元，2023年為201.4億元，2022年為419.5億元。

進(jìn)入2025年，新發(fā)REITs市場更是前所未有的火爆，刷新多項紀(jì)錄。1月6日，易方達(dá)華威市場REIT和國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT面向公眾發(fā)售，雙雙實現(xiàn)一日結(jié)募。

1月9日，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT公布比例配售結(jié)果，比例低至0.123%，配售倍數(shù)達(dá)到813倍，刷新了華夏特變電工新能源REIT創(chuàng)下的448倍的最高紀(jì)錄。

更早之前，該REIT發(fā)布的基金份額發(fā)售公告顯示，基金網(wǎng)下發(fā)售有效報價投資者數(shù)量達(dá)80家，管理的配售對象數(shù)量為234個，有效認(rèn)購數(shù)量總和約為49.34億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（0.35億份）的140.96倍，為近兩年公募REITs項目網(wǎng)下詢價倍數(shù)新高。

國泰君安表示，供熱行業(yè)作為城市公共服務(wù)的重要組成部分，具有需求較為剛性、運營較為穩(wěn)定的特點。國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT的發(fā)行為投資者提供更為多元化的資產(chǎn)選擇，也為公募REITs市場拓展了新的資產(chǎn)類型。

據(jù)了解，國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT系首單供熱項目，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT則是首單農(nóng)貿(mào)市場REIT。隨著C-REITs從試點正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行的新階段，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型正不斷豐富。

“作為一類國際通行的配置資產(chǎn)，C-REITs從2020年4月的40號文拉開試點大幕，2021年6月首批9只上市，到2024年7月的1014號文邁向常態(tài)化發(fā)行，經(jīng)過四年多的發(fā)展，市場從無到有、從少到多。”華西證券劉郁團(tuán)隊總結(jié)，資產(chǎn)類型涉及園區(qū)、消費、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲物流和租賃住房八大類。供熱管網(wǎng)、醫(yī)藥倉儲、農(nóng)貿(mào)市場等更豐富的資產(chǎn)類型也在不斷涌現(xiàn)。此外，光伏發(fā)電、保租房、產(chǎn)業(yè)園等多個類型的項目發(fā)布了擬擴(kuò)募公告，預(yù)計募集規(guī)模約100億元。

銀河證券分析師劉雅坤、周欣洋認(rèn)為，“資管新規(guī)以來，居民端面臨高收益資產(chǎn)的缺失，債市收益率的趨勢性下行使得可配置的安全資產(chǎn)收縮，因此REITs市場的拓展升級也能夠優(yōu)化居民端資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，投資者對REITs的關(guān)注度不斷增加。”

正視REITs風(fēng)險：波動與分化

1月10日，據(jù)華夏北京保障房REIT公告，由于基金在二級市場的收盤價與基準(zhǔn)價相比累計漲幅達(dá)到50%，為了保護(hù)基金份額持有人的利益，停牌一小時。

事實上，近期已有多只REIT為了提示風(fēng)險而停牌。2024年12月27日，嘉實中國電建清潔能源REIT收盤價相較基準(zhǔn)價累計漲幅超50%，亦發(fā)布停牌公告；12月30日，華安外高橋REIT當(dāng)日盤中成交價格上漲幅度觸發(fā)10%的漲跌幅限制，次日停牌一小時。

據(jù)多家基金公司公告，基金二級市場交易價格的漲跌會導(dǎo)致買入成本的漲跌，并影響投資者實際的凈現(xiàn)金流分配率。

圖：不同底層資產(chǎn)類型REITs發(fā)行情況

據(jù)華夏北京保障房REIT公告中的分析，如果投資人在首次發(fā)行時買入基金，買入價格2.510元/份，該投資者的2024年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為4.29%。但如果投資人在2025年1月9日通過二級市場交易買入，假設(shè)買入價格為當(dāng)天收盤價3.765元/份，那么凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值將降低至2.86%。

嘉實中國電建清潔能源REIT也在公告中做了類似分析，凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值將從初始的7.61%降至5.06%。

與此同時，REITs產(chǎn)品走勢也產(chǎn)生了顯著分化。具體而言，上市以來生態(tài)環(huán)保、保障房和能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs漲幅較大，高速公路、產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流類表現(xiàn)相對較差。2024年以來，大多數(shù)類型均實現(xiàn)上漲，僅有倉儲物流類出現(xiàn)較大跌幅。

在上海證券基金研究中心2024年12月30日發(fā)布的研報中，分析師孫桂平統(tǒng)計道，全部產(chǎn)權(quán)類REITs最新估值（P/可供分配金額）為22.96，低于中證500，明顯高于滬深300和中證紅利。其中倉儲物流REITs和消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs整體估值較低，而保障房REITs整體估值較高。特許經(jīng)營權(quán)REITs在相同收益增速情況下，清潔能源REITs的內(nèi)部收益率最高，其次為生態(tài)環(huán)保REITs，最低的為收費公路REITs。

銀河證券認(rèn)為，消費、地產(chǎn)類REITs、基建經(jīng)營權(quán)類REITs、基建產(chǎn)權(quán)類REITs都具備政策支持，特別是2025年政策將繼續(xù)加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)以及提振消費擴(kuò)內(nèi)需，因此隨著房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)、消費結(jié)構(gòu)的升級與消費需求的多樣化，地產(chǎn)和消費類REITs的規(guī)模擴(kuò)張、估值提升前景可期。

“我們觀察到，REITs產(chǎn)品的風(fēng)險較為明確地介于股債之間，而收益情況從絕對值水平上略偏向股市。”劉雅坤、周欣洋在研報中回顧REITs二級市場表現(xiàn)，經(jīng)歷了初期上漲、波動回調(diào)、觸底回升三個階段。

“REITs是一種短期波動較大、長期風(fēng)險較小的投資品種?！比A西證券分析，短期看，一年至三年的時間段內(nèi)REITs價格可能會有大幅波動，振幅接近權(quán)益市場水平，價格的跌幅可能遠(yuǎn)大于分紅的收入。

長期看，2021年6月REITs開閘以來整體行情接近走完一波漲跌，只要項目能正常出租、運營，價格漲跌并不影響分紅，還能從漲跌的過程中擇機(jī)獲取資本利得。