民法典第五百八十八條規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

王廷與李錦簽訂房屋租賃協(xié)議，約定李錦將房屋租賃給王廷使用，李錦需將房屋裝修完畢后交付給王廷，當日王廷轉(zhuǎn)賬給李錦10萬元。兩個月后，王廷認為李錦對房屋的裝修與約定不一致，而該10萬元屬于“訂金”，起訴至法院，要求李錦退還訂金10萬元并支付違約金3.4萬元。海淀法院經(jīng)審理，認定雖然王廷轉(zhuǎn)賬時備注該10萬元屬于“訂金”，但根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，可以認定該10萬元屬于“定金”，且王廷想以房屋達不到交付條件為由解除合同，其行為屬于違約行為，應當按照定金罰則承擔相應的違約責任。判決駁回王廷的全部訴訟請求。

王廷訴稱，2022年3月，他作為承租方和李錦簽訂了《房屋租賃合同》，租賃海淀區(qū)某房屋，租期自2022年3月起至2025年3月止，年租金40萬元，押金3.4萬元。2022年5月，他去驗收房屋，發(fā)現(xiàn)房屋的裝修和雙方的約定不一樣，他告訴李錦房屋未達交付條件，自己將不再租賃該房屋，要求李錦退還訂金，但李錦不同意。王廷認為，自己轉(zhuǎn)賬的時候明明備注了“訂金”，應該屬于是租金的預付款，現(xiàn)在自己不租了，李錦理應退回，并且李錦沒有按照自己的要求裝修房屋，應承擔違約責任，故訴至法院，要求李錦退還10萬元訂金，并支付違約金3.4萬元。

李錦辯稱，自己確實如王廷所述和他簽訂了房屋租賃協(xié)議，但是雙方約定王廷支付的10萬元是定金。此后，他按照王廷的要求于2022年5月完成房屋修建，將五間房作為一個整體空間，窗戶等也都是按照王廷的要求制作。但王廷突然寄來通知，說不再租賃房屋，他無奈只能重新招租，并按新租戶的要求，重新為五間房打隔斷，更換門窗，改造了上下水、電路、地磚，額外花費184440元。因此是王廷違約，導致他不得不重新改造房屋，故除去定金10萬元，尚有84440元應當由王廷賠償。現(xiàn)提出反訴要求王廷賠償改裝損失84440元。

王廷對于反訴辯稱：李錦所要出租的房屋設(shè)計和裝修與雙方的約定不一致，李錦所謂的賠償也是虛假的，且其自認是新租戶的要求，因此其所有的花費都是為了新的承租人而產(chǎn)生的，是未來的受益者。自己匯款時備注的是“租房訂金”，屬于房屋租賃預付款性質(zhì)。

法院經(jīng)審理查明，如王廷所述，雙方簽訂了房屋租賃合同，協(xié)議約定“乙方先交100000元定金，房屋建設(shè)完成后如果乙方不租了，甲方有權(quán)不退定金”。同日，王廷向李錦支付了10萬元，轉(zhuǎn)賬時備注為“租房訂金”，李錦給王廷出具了“收條”，載明，王廷交來一層200m2租房定金10萬元。王廷自認，合同簽訂完至2022年5月期間其沒有去看過現(xiàn)場，其查看房屋后，認為房屋建設(shè)不符合要求，沒有與李錦磋商，直接發(fā)送了《通知函》，告知李錦房屋達不到交付條件，自己不再租賃該房屋，要求對方退還10萬元租房訂金。

法院經(jīng)審理后認為，關(guān)于王廷向李錦支付的10萬元性質(zhì)，王廷表示其轉(zhuǎn)賬時備注為“訂金”，李錦則主張該筆款項為定金。對此，法院認為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》中載明，“乙方先交10萬元定金，房屋建設(shè)完成后如果乙方不租了，甲方有權(quán)不退定金”，可見雙方對于10萬元的性質(zhì)已經(jīng)確認為“定金”，并根據(jù)定金罰則確定了違約的后果，故該10萬元的性質(zhì)屬于“定金”。王廷轉(zhuǎn)賬時的備注為其單方行為，在李錦不予認可的情況下，法院不予采信。根據(jù)法律規(guī)定，定金的數(shù)額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的20%，超過部分不產(chǎn)生定金的效力?，F(xiàn)王廷與李錦約定的合同期限為三年，每年房屋租金費用為40萬元，故10萬元定金并未超出法律規(guī)定的范圍，雙方的定金合同應屬有效。

給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。本案中，王廷在房屋建設(shè)、裝修初期并未到房屋查看過房屋狀況，也未與李錦進行建房事宜的溝通，其僅在2022年5月21日查看了房屋，未與李錦協(xié)商能否整改，或就租房事項進一步磋商，即在2022年5月24日即向李錦發(fā)送了《通知函》，表示不再租賃房屋，要求退還定金?？梢钥闯鐾跬⒉o繼續(xù)租賃房屋的意愿，而是想以房屋達不到交付條件為由解除合同，其行為屬于違約行為，其應當按照定金罰則承擔相應的違約責任。王廷要求李錦退還訂金并支付違約金，并無事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

至于李錦主張的改裝損失，雖提交了房屋改造施工工程合同和付款憑證，但合同數(shù)額與支付數(shù)額并不一致，無法證明李錦實際損失的情況，且王廷已承擔定金罰則的相應責任，故李錦的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持。

最終，法院判決駁回王廷的訴訟請求和李錦的反訴請求。宣判后，雙方均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

法官說法：

《中華人民共和國民法典》第五百八十六條規(guī)定，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數(shù)額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的20%，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。第五百八十七條規(guī)定，債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。

本案中，王廷與李錦在房屋租賃合同中約定由王廷給付李錦10萬元作為履行房屋租賃合同的擔保，且王廷已向李錦匯款即實際交付，定金合同因此成立。王廷雖主張其在轉(zhuǎn)賬時備注為“租房訂金”，但這種備注系單方意思表示，未與李錦協(xié)商一致，且與房屋租賃合同中雙方的真實意思表示相悖，因此可以認定，該10萬元系定金，既屬于履行房屋租賃合同的擔保，也可以作為合同的預付款。

民法典對定金的限額作出規(guī)定，定金不得超過主合同標的額的20%。本案中，主合同系房屋租賃合同，雙方約定合同期限為三年，每年租金為40萬元，故該房屋租賃合同的標的額為120萬元，定金的上限為24萬元。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。本案中，如果王廷實際匯款8萬元或15萬元，均不改變款項的性質(zhì)。但如果王廷匯款30萬元，只有24萬元屬于定金，其余6萬元屬于預付款，如果對方違約，王廷只能要求對方返還54萬元，而不是60萬元。

民法典第五百八十八條規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。

實踐中，定金的目的存在多種，常見的為本案中的違約定金，即以定金擔保合同的履行。違約定金的設(shè)定簡化了守約方的證明責任，守約方可以無需提供證據(jù)證明違約行為給自身造成損失的具體數(shù)額，直接要求對方雙倍返還定金或不退還定金，因此，違約定金是對違約責任的事前規(guī)定，通常情況下不能同時主張，除非有證據(jù)證明違約損失數(shù)額超過定金。本案中，王廷和李錦約定了定金，王廷要求李錦退還訂金并支付違約金，并無事實和法律依據(jù)。

（文中人物均系化名）