房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)稅收政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，是一項(xiàng)工作量大、計算復(fù)雜、涉稅金額大的工作，因此，納稅人應(yīng)如實(shí)申報，保證清算申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

房地產(chǎn)企業(yè)尾盤銷售則是指同一項(xiàng)目的土地增值稅清算完畢，取得清算結(jié)論之后，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)銷售同一項(xiàng)目的各類開發(fā)產(chǎn)品的行為。清算結(jié)果經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核之后，其單位建筑面積成本費(fèi)用是固定的，企業(yè)進(jìn)行尾盤銷售時，需根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后的各類開發(fā)產(chǎn)品單位建筑面積成本費(fèi)用，確定尾盤銷售的各類開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)扣除的成本費(fèi)用，計算應(yīng)繳納土地增值稅。那么，尾盤銷售企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅的計算呢？

房地產(chǎn)企業(yè)尾盤銷售涉及的土地增值稅稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)尾盤銷售土地增值稅，涉及以下稅收政策：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條和《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合以下條件之一，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

【特別提醒】在實(shí)際稅收征管工作中，盡管房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目尚未實(shí)現(xiàn)全部銷售，但已經(jīng)進(jìn)行了土地增值稅清算。因此，對以上4種情況已清算的土地增值稅，納稅人繼續(xù)銷售尾盤時，需進(jìn)行土地增值稅的后續(xù)納稅申報。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

【特別提醒】一個項(xiàng)目清算后，剩余的開發(fā)產(chǎn)品若再轉(zhuǎn)讓，不能再單獨(dú)作為一個清算單位計算土地增值稅，不再預(yù)征土地增值稅，應(yīng)在銷售的當(dāng)月進(jìn)行清算。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條（四）規(guī)定，計算增值額的扣除項(xiàng)目中，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條，條例第六條所列的計算增值額的扣除項(xiàng)目：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條（一）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

【特別提醒】稅金在土地增值稅清算時，“清算時扣除項(xiàng)目總金額”中已包含“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”，僅為已清算部分房產(chǎn)銷售相關(guān)稅金。在進(jìn)行尾盤銷售時，單位建筑面積成本費(fèi)用，已剔除了“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”，計算尾盤的土地增值稅時，發(fā)生的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”，還需再計入尾盤銷售的成本費(fèi)用中。

房地產(chǎn)企業(yè)尾盤銷售涉及的土地增值稅計算相關(guān)政策

目前，在土地增值稅清算中，對房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三個類別各自計算增值額、增值率和應(yīng)繳土地增值稅。對于普通住宅、非普通住宅和其他商品房，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，企業(yè)進(jìn)行尾盤銷售還有以下具體規(guī)定：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令〔1993〕第138號）第八條（一）規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅.

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財發(fā)字〔1995〕6號）第十一條的規(guī)定，條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）第五條的規(guī)定，為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號）第二條（一）規(guī)定，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市（北京市、上海市、廣州市和深圳市），根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機(jī)關(guān)新受理清算申報的項(xiàng)目，以及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報但未出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

據(jù)此，普通住宅是指一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)，即其住宅面積不得超過144平方米的房屋；非普通住宅是指住宅面積大于144平方米的房屋（北京市、上海市、廣州市和深圳市為取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市）。其它類型房產(chǎn)是指商用門點(diǎn)、寫字樓、公寓、車位等為其他商品房。

【特別提醒1】除北京市、上海市、廣州市和深圳市為取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市外，其他城市對普通住宅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可享受減免稅優(yōu)惠；對非普通住宅、其它類型房產(chǎn)無論房屋面積大小，只要增值率大于零，一律繳納土地增值稅。

【特別提醒2】對北京市、上海市、廣州市和深圳市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。其它類型房產(chǎn)無論房屋面積大小，只要增值率大于零，一律繳納土地增值稅。

作者單位：國家稅務(wù)總局酒泉市肅州區(qū)稅務(wù)局