【新聞】

2 0 2 4年中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了政策“組合拳”，并明確提出推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。政策出臺(tái)主要集中在兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：一是5月17日召開(kāi)全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議，并在當(dāng)天舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上宣布了相關(guān)政策，包括：地方政府以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房、地方政府收購(gòu)閑置存量住宅用地以幫助房企解困、創(chuàng)設(shè)3000億元保障房再貸款、首套房首付比降為15%、二套房首付比降為25%、取消個(gè)人住房貸款利率政策下限、下調(diào)公積金貸款利率25BP；二是9月26日召開(kāi)中央政治局會(huì)議并在隨后四次國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上宣布了一系列政策， 需求端政策可概括為“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”， “四個(gè)取消”包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，“四個(gè)降低”包括降低住房公積金貸款利率、降低存量貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低“賣(mài)舊買(mǎi)新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，供給端政策包括將房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元、在35個(gè)大城市新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造以及進(jìn)一步優(yōu)化收儲(chǔ)政策。

【點(diǎn)評(píng)】

2024年的房地產(chǎn)政策前所未有，是一記重磅“組合拳”，組合表現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，需求端政策和供給端政策組合。過(guò)往地產(chǎn)政策主要著眼需求端，2024年5 月17日以來(lái)，政策首次允許地方政府收房收地已達(dá)到收縮供給的目的；其二，金融政策與財(cái)政政策的配合。過(guò)往政策主要是金融端發(fā)力，2024年9月26日以來(lái)，政策首次允許發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債用于收購(gòu)存量閑置土地，此外取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)有利于降低二手房交易稅費(fèi)，表現(xiàn)出財(cái)政政策的積極配合；其三，地方與中央的協(xié)同行動(dòng)。過(guò)往政策主要是地方政策主導(dǎo)，此次政策加大了中央支持力度，例如，中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)了保障房再貸款，加強(qiáng)了對(duì)收儲(chǔ)的支持力度。政策重磅亦表現(xiàn)在三個(gè)方面：其

一，政策力度大。如房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng) 目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，要將合規(guī)商品住房項(xiàng)目 貸款全部納入“白名單”；再如2024年9月26日以來(lái)，政 策將首套房和二套房貸款首付比下限統(tǒng)一降為15%，這 不僅是首套房首付比歷史最低點(diǎn)，也是二套房首付比歷 史最低點(diǎn)。其二，政策延續(xù)性強(qiáng)。如降低“賣(mài)舊買(mǎi)新” 換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，是延續(xù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的購(gòu)房 人在年內(nèi)“賣(mài)舊買(mǎi)新”可以退還個(gè)人所得稅，這一政策 延續(xù)到2025年底；再如100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造 是對(duì)過(guò)往“三大工程”政策的延續(xù)。其三，政策工具有 創(chuàng)新。如中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)了保障房再貸款，這是將結(jié) 構(gòu)性貨幣政策工具應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困；再如財(cái)政部 允許地方政府發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債用于收購(gòu)閑置土地，這也是政 策首次運(yùn)用。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)看，政策已取得一定積極 效果。在成交量方面，從短期看，根據(jù)中指研究院的統(tǒng) 計(jì)，2024年11月全國(guó)重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán) 比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)約15%。從中期（5年左右）對(duì)比來(lái) 看，除去1—3月的季節(jié)性因素，2020年的疫情以及2021 年恒大風(fēng)險(xiǎn)事件爆發(fā)之后，新房成交量逐漸階梯式下 降；但2024年6月至11月與2023年同期相比月度成交量基 本持平。成交價(jià)方面，根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2024年 11月全國(guó)重點(diǎn)100城新建商品住宅均價(jià)為16592元/平方 米，環(huán)比上漲0.36%，漲幅較10月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)。 從房?jī)r(jià)城市結(jié)構(gòu)看，一二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格基本“止跌回 穩(wěn)”，其中一線(xiàn)城市價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)全國(guó)平均?？傮w 來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量基本“回穩(wěn)”，成交價(jià)一二線(xiàn) 城市帶頭“回穩(wěn)”；由于成交量是成交價(jià)回升的基礎(chǔ)， 未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”可期。 （點(diǎn)評(píng)人：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)金 融研究中心研究員 蔡真）