資金是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得以順利推進(jìn)的重要物質(zhì)保障。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，工程項(xiàng)目施工周期較長(zhǎng)，需要投入的資金規(guī)模較大。資金是企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展不可缺少的重要資源。近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。在這樣的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有依托科學(xué)合理的資金管理工作，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目才能得以順利建設(shè)，從而為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展提供有力支持。基于此，文章分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金管理策略，并在實(shí)戰(zhàn)層面進(jìn)行了深入研究與剖析，以供參考。

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金投入規(guī)模大，款項(xiàng)收支頻繁，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較久，資金管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理工作中的重點(diǎn)內(nèi)容。近些年，我國(guó)為控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)度問(wèn)題，國(guó)家有關(guān)部門(mén)在宏觀調(diào)控政策上持續(xù)加碼，基于土地、金融、市場(chǎng)等多個(gè)維度頒布調(diào)控政策，整體行業(yè)政策日益收緊。在這樣的行業(yè)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)采取降負(fù)債、降杠桿等方式，讓企業(yè)可以求得生存。只有通過(guò)科學(xué)合理的資金管理，方能讓企業(yè)的資金收支計(jì)劃保持在平衡狀態(tài)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金管理概述

資金管理主要指的是企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資金計(jì)劃、使用、核算、風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列管理工作的總稱(chēng)，其涉及內(nèi)容較多，既包括基礎(chǔ)的資金收支管理，又包括投資、資產(chǎn)、債務(wù)、債權(quán)、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)管理。

通過(guò)科學(xué)合理的資金管理工作以及合理的統(tǒng)籌和調(diào)配，能提升企業(yè)的內(nèi)部管理，確保企業(yè)資金持續(xù)性供應(yīng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得以有序推進(jìn)，提高資金綜合利用效率，從而起到降本增效的作用。由于業(yè)務(wù)和項(xiàng)目的差異性，資金管理模式也有所不同。近些年，信息技術(shù)高速發(fā)展，企業(yè)可以依托財(cái)務(wù)共享中心、司庫(kù)、結(jié)算中心等進(jìn)行資金的統(tǒng)一管控，加強(qiáng)資金的集約化配置。尤其是大型企業(yè)，其業(yè)務(wù)活動(dòng)較為復(fù)雜，資金散布于不同的地區(qū)、分支機(jī)構(gòu)或不同的項(xiàng)目中，通過(guò)資金集約化管理，可以增強(qiáng)資金管理效率，避免下屬子公司或成員單位隨意支出，引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金管理中存在的主要問(wèn)題

項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)忽視長(zhǎng)期規(guī)劃 在工程項(xiàng)目立項(xiàng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合考量項(xiàng)目的長(zhǎng)期建設(shè)和運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，但在實(shí)際工作中，在工程立項(xiàng)階段，企業(yè)往往過(guò)于關(guān)注短期效益，未進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃及項(xiàng)目可行性研究分析，導(dǎo)致后續(xù)工程項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)資金沒(méi)有用在刀刃上的問(wèn)題。對(duì)后續(xù)資金運(yùn)用擬定年度、月度資金計(jì)劃，是未雨綢繆，也是做好資金支持的保障。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)預(yù)算管理不到位，加大資金風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效工具[2]。但在實(shí)際工作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制不夠健全，預(yù)算管理制度缺乏執(zhí)行力，導(dǎo)致工程項(xiàng)目時(shí)常出現(xiàn)人工、材料、機(jī)械設(shè)備超預(yù)算的問(wèn)題，引發(fā)工程項(xiàng)目資金鏈斷裂、甚至導(dǎo)致工程爛尾。項(xiàng)目預(yù)算是籌資的依據(jù)，通過(guò)項(xiàng)目預(yù)算，測(cè)算資金缺口，才能進(jìn)一步分析籌資、融資策略。

資金使用效率不高 房地產(chǎn)企業(yè)在體制、人員等多種因素的影響下，其資金管理工作較為粗放，仍在運(yùn)用傳統(tǒng)的資金管理方法，企業(yè)未建立相應(yīng)的信息化管理機(jī)制，也沒(méi)有工程施工方案的概算，對(duì)工程用款資金缺口的研判不足，融資方法不夠科學(xué)合理，企業(yè)往往出現(xiàn)融資款項(xiàng)到位過(guò)剩，或出現(xiàn)資金缺口而無(wú)法及時(shí)補(bǔ)足資金的問(wèn)題。企業(yè)資金綜合利用率較差，致使經(jīng)營(yíng)管理工作難以達(dá)到理想目標(biāo)。

多項(xiàng)目資金運(yùn)作能力偏弱 大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)需要同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，為此，如何實(shí)現(xiàn)資金在各工程項(xiàng)目中的優(yōu)化配置，成為企業(yè)資金管理工作的重點(diǎn)。結(jié)合實(shí)際，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的多項(xiàng)目資金運(yùn)作仍存在多項(xiàng)目同時(shí)資金緊缺的情況，并未實(shí)現(xiàn)通過(guò)前一個(gè)項(xiàng)目去拉動(dòng)后一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)預(yù)期收益、銷(xiāo)售預(yù)期、投資回報(bào)率，并沒(méi)有在事前進(jìn)行客觀研判，而是盲目進(jìn)行項(xiàng)目上馬，導(dǎo)致項(xiàng)目資金滯壓于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等存貨中，資金綜合利用率較為低下。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理的實(shí)施策略

注重做好項(xiàng)目預(yù)算編制及年度資金計(jì)劃 在房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算編制工作中，需要始終秉承著統(tǒng)籌兼顧、量入為出的基本原則，預(yù)算編制需要確定預(yù)算的最小責(zé)任單元，通過(guò)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行充分分解，落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，讓各個(gè)部門(mén)精準(zhǔn)分析完成年度任務(wù)的資金需求，擬定企業(yè)年度全面預(yù)算及年度資金計(jì)劃[3]。各部門(mén)群策群力，可以有效規(guī)避預(yù)算編制的片面性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金計(jì)劃擬定過(guò)程中，應(yīng)著力資金計(jì)劃分析，要從資金流入流出預(yù)測(cè)、資金缺口分析等多個(gè)維度著力。例如，在資金流入預(yù)測(cè)這一環(huán)節(jié)，企業(yè)需要綜合分析市場(chǎng)情況及銷(xiāo)售策略，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等內(nèi)外因素的研究，保證預(yù)測(cè)結(jié)果盡可能貼近實(shí)際?？梢酝ㄟ^(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷(xiāo)售收入情況，包括銷(xiāo)售收入來(lái)源、銷(xiāo)售去化速度；分析銷(xiāo)售回款情況，包括按揭回款情況、回款進(jìn)度、促進(jìn)回款的各項(xiàng)措施等，分階段進(jìn)行資金流入預(yù)測(cè)。通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售系統(tǒng)、財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)軟件及工具的合理使用，來(lái)對(duì)企業(yè)的回款周期等主要指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)預(yù)測(cè)。在進(jìn)行資金流出預(yù)測(cè)時(shí)，需要對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行有效預(yù)估，可以分析房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的進(jìn)度、采購(gòu)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)安排，對(duì)企業(yè)的人工、材料和機(jī)械成本支出進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，保障費(fèi)用支出的合規(guī)性及合理性，規(guī)避資金浪費(fèi)；資金計(jì)劃分析不但包括資金流入和流出預(yù)測(cè)，還包括企業(yè)資金缺口分析。主要是指在分析資金流入、資金流出的基礎(chǔ)上，針對(duì)企業(yè)分階段的資金缺口進(jìn)行系統(tǒng)化評(píng)估，明確企業(yè)未來(lái)的資金收支，確定科學(xué)合理的融資計(jì)劃，確保資金調(diào)配科學(xué)合理。

注重做好預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算管控 在全面預(yù)算及年度資金計(jì)劃做好之后，應(yīng)讓各個(gè)部門(mén)以該預(yù)算計(jì)劃作為行動(dòng)導(dǎo)向，對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)的既定計(jì)劃在實(shí)操層面進(jìn)行控制與管理，對(duì)各部門(mén)資金支出進(jìn)行嚴(yán)格管控[4]，保障整個(gè)預(yù)算的有力執(zhí)行與實(shí)施，把費(fèi)用開(kāi)支控制在年度預(yù)算范圍之內(nèi)，保證企業(yè)年度任務(wù)的順利完成。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全預(yù)算執(zhí)行的剛性制度，確定預(yù)算執(zhí)行的權(quán)限和職責(zé)，保障預(yù)算制度的嚴(yán)格執(zhí)行。

研判融資計(jì)劃，科學(xué)設(shè)計(jì)項(xiàng)目融資方案 房地產(chǎn)企業(yè)融資方案的確定，應(yīng)先進(jìn)行融資需求分析，明確企業(yè)的項(xiàng)目總投資、自有資金比例、貸款需求，確定較為科學(xué)合理的融資規(guī)模，以為后續(xù)的融資方案夯實(shí)基礎(chǔ)。在選擇融資渠道時(shí)，除了傳統(tǒng)的銀行貸款之外，還可以通過(guò)股權(quán)融資、合作開(kāi)發(fā)以及預(yù)售資金等多種方式。這既需要通過(guò)考量企業(yè)的資金成本投入，又需要分析投資風(fēng)險(xiǎn)，以保證資金使用的靈活有效。

注重做好過(guò)程管理，加快在途資金回籠 為確保房地產(chǎn)企業(yè)的在途資金可以在短時(shí)間內(nèi)盡快回籠，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，企業(yè)要從以下幾個(gè)方向著手：

一是審時(shí)度勢(shì)、調(diào)整銷(xiāo)售策略。結(jié)合整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需求和工程項(xiàng)目的建設(shè)特征，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，研究制定切實(shí)可行的銷(xiāo)售策略，包括銷(xiāo)售推貨方案、定價(jià)方案、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)方案、宣傳方案等，在一定程度上保證定價(jià)策略合理、可持續(xù)發(fā)展且能確保企業(yè)項(xiàng)目存貨銷(xiāo)售去化速度，運(yùn)用提高存貨周轉(zhuǎn)率的方式來(lái)提高資金流轉(zhuǎn)速度。

二是客戶(hù)群體分析、加強(qiáng)客戶(hù)關(guān)系維護(hù)。通過(guò)與客戶(hù)保持良好關(guān)系，提高客戶(hù)對(duì)企業(yè)的滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度，從而進(jìn)一步加速回款速度。企業(yè)需要建立健全客戶(hù)管理體系，掌握客戶(hù)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的具體要求以及對(duì)企業(yè)服務(wù)提出的建議，了解市場(chǎng)青睞的產(chǎn)品類(lèi)型及設(shè)計(jì)風(fēng)格。產(chǎn)品是第一競(jìng)爭(zhēng)力，贏得產(chǎn)品也就贏得了市場(chǎng)，也就確立了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也就保障了企業(yè)源源不斷的資金來(lái)源。另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)為客戶(hù)提供更完善的售后服務(wù)，確?？蛻?hù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的滿(mǎn)意度與認(rèn)可度，可以實(shí)現(xiàn)以老客戶(hù)帶動(dòng)新客戶(hù)，從而整體提高該企業(yè)房地產(chǎn)品牌的社會(huì)效應(yīng)。

三是優(yōu)化回款流程、建立催收機(jī)制。確定科學(xué)合理的回款工作流程，明確各部門(mén)的職責(zé)、權(quán)限和工作要求，針對(duì)回款情況進(jìn)行定期審查，對(duì)逾期未回款客戶(hù)進(jìn)行及時(shí)跟進(jìn)處理，保證回款及時(shí)有效；制定催收策略、催收機(jī)制，建立專(zhuān)業(yè)的催收?qǐng)F(tuán)隊(duì)，全面提升企業(yè)的回款效率。把回款跟進(jìn)工作落實(shí)到每天、落實(shí)到商品房銷(xiāo)售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，細(xì)化客戶(hù)簽約與商品房貸款按揭流程，專(zhuān)人專(zhuān)崗跟進(jìn)收集客戶(hù)資料，跟進(jìn)銀行對(duì)每一套商品房的貸款按揭審批進(jìn)度，對(duì)回款工作執(zhí)行設(shè)置行之有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制。例如與客戶(hù)約定自簽定《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》后5天內(nèi)需提供完整的按揭辦理資料，銀行據(jù)此開(kāi)具資料齊全的按揭貸款簽單確認(rèn)函，收款員憑該確認(rèn)函向客戶(hù)收取首期款，即落實(shí)客戶(hù)在簽定《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》后10天內(nèi)付清首期款?？蛻?hù)付清首期款后，2天內(nèi)完成商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂。若上述各工作步驟不能按規(guī)定時(shí)間完成，則對(duì)銷(xiāo)售員進(jìn)行超期經(jīng)濟(jì)處罰。對(duì)逾期未簽約客戶(hù)在到期簽約之日起5個(gè)工作日內(nèi)寄發(fā)《撻定通知書(shū)》。銷(xiāo)售部需每天實(shí)時(shí)跟進(jìn)簽約后客戶(hù)的按揭審批流程，更新每一套商品房的在途資金情況，編制在途資金報(bào)表，預(yù)估銀行按揭款的放款時(shí)間，從而更準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)銷(xiāo)售再投入的資金情況，更準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸的提款時(shí)間及提款金額，進(jìn)而有效節(jié)省資金成本，提高資金使用效率。

制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程滾動(dòng)資金計(jì)劃，注重做好月度計(jì)劃安排 房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，需要制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程滾動(dòng)資金計(jì)劃，在預(yù)測(cè)資金需求總量的框架下，進(jìn)一步細(xì)化并不斷修正，以年度資金計(jì)劃拆分至月度資金鋪排，細(xì)化至以月度作為管理單位，做好資金安排[5]。企業(yè)需要掌握項(xiàng)目按開(kāi)發(fā)施工計(jì)劃、施工動(dòng)線(xiàn)來(lái)安排后，全過(guò)程的建設(shè)資金需求，工程建設(shè)與項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)每個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金需求，例如房地產(chǎn)項(xiàng)目完成地下室工程這個(gè)節(jié)點(diǎn)的資金需求、房屋主體工程達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)的資金需求、主體工程達(dá)到封頂節(jié)點(diǎn)的資金需求等。密切留意開(kāi)發(fā)進(jìn)度，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整月度資金計(jì)劃，注意資金峰值分析，設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理、全過(guò)程造價(jià)咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、還本付息等各項(xiàng)費(fèi)用按各自合同上各支付節(jié)點(diǎn)的資金需求落實(shí)到每月計(jì)劃上，必然會(huì)產(chǎn)生峰值月份，資金峰值時(shí)若資金短缺，應(yīng)采取何種方式解決，需預(yù)備應(yīng)對(duì)方案，可以通過(guò)銀行短期貸款、股權(quán)融資、應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)等多種方式進(jìn)行資金籌措。需要關(guān)注資金的來(lái)源和綜合利率，確保降低融資成本。

優(yōu)化資金內(nèi)控管理環(huán)境 房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的長(zhǎng)期工程，需要通過(guò)內(nèi)控環(huán)境的優(yōu)化來(lái)為企業(yè)提供支持。企業(yè)需要制定內(nèi)控管理制度，塑造內(nèi)控管理文化，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，做好資金管理工作的監(jiān)督和檢查，確保企業(yè)可以形成“人人管資金”的良好工作氛圍，讓資金管理成為各部門(mén)的工作責(zé)任之一，在日常工作中得到貫徹落實(shí)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作需要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，依托年度預(yù)算、注重項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，注重對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期收益、預(yù)期營(yíng)業(yè)收入、投資回報(bào)率等進(jìn)行客觀研判，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程滾動(dòng)資金計(jì)劃，對(duì)企業(yè)資金流向進(jìn)行嚴(yán)格管控，嚴(yán)抓預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算監(jiān)管，科學(xué)設(shè)計(jì)融資計(jì)劃與融資方案，注重過(guò)程資金管理，加快資金回籠，強(qiáng)化資金使用管理，優(yōu)化資金內(nèi)控管理環(huán)境，通過(guò)對(duì)資金的有效籌集及高效利用，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的針對(duì)性管控，實(shí)現(xiàn)資金全過(guò)程、全員及全方位管理，有效規(guī)避企業(yè)資金鏈斷裂的問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（作者單位：陽(yáng)江市濱海城投建設(shè)有限公司）