摘要：隨著我國經(jīng)濟、社會的不斷發(fā)展，我國的城市化進程也在不斷加快，在此過程中，城市的更新和改造也逐步成為當今社會的重要議題。城市更新涉及了土地利用、規(guī)劃以及建設等諸多方面，土地的利用程度及其利用科學性是影響城市更新和改造效果的重要因素之一，因而有效開展土地利用管理工作至關重要。因此，本文對城市更新中土地利用管理存在的問題以及對策進行了分析、論述，旨在為相關工作人員開展相關工作時，提供一定的參照和建議。

關鍵詞：城市更新；土地利用管理；對策

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，城市空心化等一系列問題也在日漸加劇。進行城市更新是有效解決當今城市發(fā)展過程中所存在一系列問題的有效途徑，而土地作為城市核心資源，其利用管理工作的開展效果對于城市更新具有極為重要的影響。因此，在城市更新過程中，對不適應現(xiàn)代化城市發(fā)展的部分地區(qū)重新規(guī)劃，并以此不斷提高土地利用效率以及使用價值，對于持續(xù)改善居民環(huán)境以及推動社會持續(xù)發(fā)展至關重要。

1 城市更新中土地利用管理的含義以及價值

1.1 城市更新中土地利用管理的含義

城市更新中的土地利用管理是指政府以及相關工作人員在對城市進行更新時，在對城市土地資源及其使用情況進行全面、系統(tǒng)地排查和分析之后，通過對其進行科學合理地規(guī)劃、組織、控制和協(xié)調等，對土地資源進行更好地分配、利用和保護，并在有效提高土地資源的利用效率的前提下，為經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調發(fā)展奠定堅實的基礎。

1.2 城市更新中土地利用管理的價值

在城市更新過程中有效開展土地利用管理工作，對于豐富城市功能、優(yōu)化城市布局，以及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展都有著極為重要的作用。城市更新過程中土地利用管理工作的開展價值與意義主要包括以下幾個方面的內容：

1.2.1 優(yōu)化城市空間布局

在城市更新的過程中，政府相關部門工作人員可以通過有效開展土地利用管理工作這一方式，在優(yōu)化城市土地分配方式的過程中，對城市的空間布局進行持續(xù)的優(yōu)化和改善，并以此為基礎，有效提升城市的整體品質。

1.2.2 促進城市可持續(xù)發(fā)展

在對城市進行更新時，政府部門相關工作人員可以在有效開展土地利用管理工作的過程中，通過將當前時代背景下各項可持續(xù)發(fā)展理念深入貫徹，并以此為指導思想對城市的土地資源進行更為科學、合理地分配的方式，有效推進城市可持續(xù)發(fā)展進程。

1.2.3 促進經(jīng)濟發(fā)展

在城市更新過程中對土地利用的方式、方法進行管理時，政府部門相關工作人員可以通過按照土地用途對其進行科學劃分、高效利用這一方式，有效促進經(jīng)濟發(fā)展。比如，政府相關工作人員可以通過整合、劃分高新產(chǎn)業(yè)園這一方式，為城市產(chǎn)業(yè)結構的升級和經(jīng)濟活力的提升奠定堅實的基礎。

1.2.4 提高土地利用效率

政府部門相關工作人員在城市更新過程中有效開展土地利用管理工作時，往往會對城市中的低效利用土地和閑置土地進行深入分析和評估，隨后對其用途進行重新評估和劃分。在此過程中，政府部門相關工作人員往往會進一步增加城市建設的用地供給，并通過有效緩解城市用地緊張狀況這一方式，提高土地的利用效率[1]。

2 城市更新中土地利用管理存在的問題

盡管在城市更新過程中有效開展土地利用管理工作是進一步豐富城市各項功能及不斷推進城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，但在實際開展相關工作的過程中往往也存在著一系列的問題。城市更新中土地利用管理存在的問題，主要包括以下幾個方面的內容：

2.1 土地利用規(guī)劃與實際開發(fā)不符

土地利用規(guī)劃與實際開發(fā)不符是當前土地利用管理工作過程中存在的重要問題之一，其主要體現(xiàn)在土地用途、土地使用強度，以及土地用途變更手續(xù)3個方面：

2.1.1 土地用途方面

土地利用規(guī)劃與實際開發(fā)不符在土地用途方面的體現(xiàn)，主要為部分開發(fā)商或者業(yè)主會違法、違規(guī)改變土地的用途。當前我國政府將土地分為住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地三個組成部分，而私自改變土地用途這一問題仍然存在。

2.1.2 土地使用強度方面

土地使用強度是指土地上可以建造的建筑面積，政府相關部門在對不同地貌進行評估后，往往會根據(jù)當?shù)氐木唧w實際情況對土地使用強度進行嚴格規(guī)定，而土地利用規(guī)劃與實際開發(fā)不符這一問題在土地使用強度方面主要體現(xiàn)為部分開發(fā)商存在違規(guī)建造行為。

2.1.3 土地用途變更手續(xù)方面

我國相關法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商以及業(yè)主等主體在對土地用途進行變更時，應當提前向政府相關部門進行申請，而政府相關部門在接到申請后也應進行備案和公示；但是當前部分開發(fā)商和業(yè)主可能會未經(jīng)申請和批準，對土地用途進行私自變更，并沒有遵循相關法律流程。

2.2 土地開發(fā)中存在的違規(guī)行為

在城市更新過程中，土地開發(fā)過程中所存在的違規(guī)行為也是影響土地利用管理工作開展效果的重要因素之一。土地開發(fā)過程中所存在的違規(guī)行為主要包括以下幾項內容：

2.2.1 違規(guī)用地問題

在城市運營以及更新過程中，各個單位等主體在對土地進行利用時，應當嚴格遵循城市更新計劃的土地運用規(guī)劃，并以此為基礎合法、合規(guī)地開展一系列用地活動。但是當前在城市更新的過程中，部分開發(fā)商和業(yè)主未經(jīng)審批擅自改變土地的用途，或者是私自擴大土地利用范圍，并帶來了用地違規(guī)問題[2]。

2.2.2 土地流轉問題

土地流轉問題也是城市更新中土地利用管理工作在其開展過程中所面臨的重大難題之一，在土地的流轉過程中，部分地方開發(fā)商為了獲取超額的利潤，可能會出現(xiàn)土地使用權違規(guī)買賣、轉讓以及抵押等一系列行為，未經(jīng)審批以及違法、違規(guī)的土地流轉也會對城市更新帶來較大的影響。

2.2.3 環(huán)境污染問題

在城市更新過程中，部分土地開發(fā)商和業(yè)主出于主觀原因或者由于自身相關意識的缺乏，并沒有對土地開發(fā)以及使用過程中的各種污染物進行及時、有效地處理，因而導致部分地區(qū)環(huán)境污染問題日益加劇。此外，還有一些土地往往因其存在諸如重金屬等一系列環(huán)境污染物而不適合被開發(fā)[3]。

2.3 土地征收和補償中的問題和矛盾

政府相關工作人員在城市更新過程中對土地進行利用管理時，往往需要對部分土地進行征用，此時，政府相關工作人員需要對土地的主體進行一定的補償，但是由于政府資金的限制，以及雙方對于土地價值評估結果并不相同，因而導致土地征收和補償過程中存在著諸多矛盾和問題。

2.4 城市更新中社會公眾參與度不高

在城市更新過程中，有效開展土地利用管理工作，并且持續(xù)提高各項政策法規(guī)發(fā)布、落實的公平性和透明性，還需要社會公眾積極參與。盡管城市在更新過程中往往涉及居民的切身利益，但在實際操作過程中仍然存在社會公眾參與度不高等一系列問題。社會公眾參與度不高問題產(chǎn)生的原因，主要包括以下兩個方面的內容：第一，在對土地進行規(guī)劃、征收以及補償時，開發(fā)商會利用自身所存在的優(yōu)勢地位以及雙方溝通過程中所存在的信息不對稱，損害普通公民的利益；第二，部分政府相關工作人員在開展各項工作時，并沒有增強社會公眾參與度的意識，因而導致社會公眾的合法權益得不到保障。

3 城市更新中土地利用管理的對策

在城市更新過程中，有效開展土地利用管理工作對于推動城市發(fā)展以及提高居民幸福度至關重要。有效開展土地利用管理工作的途徑，主要包括以下幾個方面的內容：

3.1 加強規(guī)劃和實際開發(fā)的銜接，提高土地利用效率

在城市更新過程中，土地利用規(guī)劃與實際開發(fā)不符問題的存在，往往會為城市的未來發(fā)展埋下禍根。為了有效開展土地利用管理工作，政府相關工作人員可以通過加強規(guī)劃與實際開發(fā)銜接這一途徑，確保各項規(guī)劃理念得以精準、全面地落實，并以此為基礎有效地提高土地的利用效率。提高土地規(guī)劃和實際開發(fā)銜接能力的主要途徑，包括以下幾個方面的內容：

3.1.1 建立完善的土地管理體系

政府以及相關工作人員在對土地進行規(guī)劃和利用之前，首先要對土地的審批機制進行持續(xù)地建立、健全，以此為基礎保證土地的規(guī)劃方案與實際相符合。比如，政府以及相關工作人員可以首先對不同類型的土地進行全面評估和有效整理、劃分，隨后再對不同類型土地進行科學、深入研究，通過對土地的用途以及開發(fā)強度進行明確，可有效加強土地規(guī)劃與實際開發(fā)的銜接，從而通過避免諸如土地開發(fā)強度與土地承受能力不符的一些問題的產(chǎn)生，為土地安全、合理地使用奠定堅實的基礎[4]。

3.1.2 提升土地利用和規(guī)劃的科學性

不斷提高土地規(guī)劃和利用的合理性，也就是在城市更新過程中有效開展利用管理工作的重要途徑之一。政府工作人員在對不同土地的各項性質、特點進行深入分析和評估之后，應當有針對性地對各項土地用途進行分配和規(guī)劃，以此有效提高土地資源的利用效率。比如，政府以及相關工作人員可以將交通便利的郊區(qū)地區(qū)規(guī)劃為高新技術產(chǎn)業(yè)園，以此為高新技術企業(yè)提供廣闊且廉價的土地。

3.2 嚴格監(jiān)管土地開發(fā)行為，加大執(zhí)法力度

嚴格監(jiān)管土地開發(fā)行為、持續(xù)加大執(zhí)法力度是要解決土地開發(fā)過程中所存在一系列違規(guī)行為的有效舉措。政府以及相關工作人員可以通過嚴格監(jiān)管土地開發(fā)行為，并且確保土地規(guī)劃用途有效落實等一系列方式，有效降低違規(guī)用地問題發(fā)生的概率；而且隨后的執(zhí)法過程中，相關工作人員可以通過不斷加大執(zhí)法力度這一方式，避免土地流轉問題以及環(huán)境污染問題持續(xù)擴大。嚴格監(jiān)管土地開發(fā)行為、有效加大執(zhí)法力度其主要包括以下兩個方面的內容：

3.2.1 加大土地開發(fā)管理部門的監(jiān)管力度

政府以及相關工作人員在開展土地利用管理工作的過程中，應當根據(jù)土地開發(fā)的監(jiān)管制度，對于土地開發(fā)主體的各項行為進行嚴格的監(jiān)督和管理，并在發(fā)現(xiàn)問題時依法依規(guī)對其進行嚴懲，以此通過形成極大威懾力的方式，遏制土地開發(fā)亂象等一系列問題的產(chǎn)生。

3.2.2 建立健全土地利用評估和審批制度

政府以及相關工作人員在城市更新過程中對土地進行利用管理時，還應對土地利用評估和審批制度進行不斷的建立、健全，隨后以此為基礎，不斷提高對土地利用方式以及效率的監(jiān)督和管理力度，此外，不斷建立健全土地利用評估和審批制度還能為合法、合規(guī)地糾正和約束土地利用行為奠定堅實的基礎。

3.3 完善土地征收和補償制度

在城市更新過程中，對于土地征收進行有效補償，是確保社會和諧、穩(wěn)定，并保障民生的重要途徑之一，而未能有效開展土地征收和補償工作，則會在一定程度上導致社會發(fā)生動蕩，并對未來城市的運行和發(fā)展產(chǎn)生一定的不利影響。當前信息不對稱等問題的存在對土地征收和補償工作產(chǎn)生了一定的不利影響，對其進行完善的途徑主要包括以下兩項內容：

3.3.1 提升土地征收和補償透明度

政府以及相關工作人員在對土地進行征收補償時，首先應當提高土地征收和補償?shù)耐该鞫?。比如政府及其相關工作人員可以通過加強對土地征收和補償法律建設，并以此明確土地征收、補償程序和標準這一方式，確保征收和補償工作在其開展過程中始終具有高效率的公平性和合理性。

3.3.2 提高補償方式的公平性和合理性

提高補償方式的公平性和合理性也是完善土地征收補償制度的重要途徑之一。政府以及相關工作人員可以結合當?shù)鼐用竦木唧w實際情況，有針對性地對被征收土地的居民進行補償。比如，對于土地價格較為昂貴的地區(qū)，政府以及相關工作人員可以通過提供大額拆遷補償款等方式對此進行補償。

3.4 提高社會公眾參與度

在城市更新過程中的土地利用管理工作是一個復雜且繁瑣的系統(tǒng)工程，有效完成相關工作需要各個領域不同主體多方面的不斷努力和改進，而提高社會公眾參與度則是促進城市更新民主化和公平性，并以此為基礎提高土地利用管理工作開展效果的重要途徑。提高社會公眾參與度的途徑主要包括以下幾個方面的內容：第一，強化信息公開和溝通交流，即確保政府以及相關工作人員能與公眾進行交流；第二，建立公眾參與機制和平臺，以此為社會公眾參與相關活動提供有效途徑；第三，明確公眾參與的權利和責任，以此為社會公眾積極參與奠定堅實的基礎；第四，強化監(jiān)督和評估機制，以此提高公眾參與度，并促進城市更新工作目標中的民主、公平理念得以有效落實。

4 結語

綜上所述，在城市更新過程中有效開展土地利用和管理工作，對于未來城市發(fā)展及提高居民幸福感至關重要。政府以及相關工作人員應當在未來通過不斷對其進行深入研究的方式，深入探討各種措施的具體實施路徑和實現(xiàn)效果，進而為科學、有效地解決城市更新過程中所存在的個性土地利用管理問題奠定堅實的基礎。

參考文獻

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[3] 萬秋萍.城市更新中土地利用管理問題的初步研究[J].大眾投資指南，2019（8）：96.

[4] 柴紅云.城市更新中土地利用管理問題的初步研究 [J].上海房地，2018（6）：60-62.