摘 要：本文結合房地產行業(yè)特點，以W房地產集團公司（以下簡稱W集團）作為研究對象，對W集團的經營環(huán)境及財務風險進行了分析，發(fā)現(xiàn)其外部環(huán)境壓力大，內部盈利空間收窄、營運效率不足。接著對W集團近五年的財務風險進行了綜合評分。最后根據(jù)W集團存在的風險問題，提出了相應的防范措施，包括要加強內部控制建設、建立預警職能部門、推進業(yè)財融合、多元化業(yè)務投資和把握政策機遇。

關鍵詞：房地產;財務風險預警;W集團

引言

當今企業(yè)財務預警模型研究已逐漸完善，研究方法從單一模型到多變量模型，隨著數(shù)理統(tǒng)計的深入發(fā)展，逐漸興起了各類模型。研究指標也不再局限于財務數(shù)據(jù)，也包括一些非財務指標數(shù)據(jù)。當然每個方法都有其各自的優(yōu)缺點，因此在制定財務風險預警模型時，要結合自身情況，找到合適的方法。

一、研究目的

當前，大部分研究都是針對上市房地產公司來研究房地產行業(yè)財務風險的預警，而針對具體的房地產企業(yè)研究較少，前期研究成果不一定能適用具體的房地產公司。因此，本文選擇具體企業(yè)為研究對象，通過識別該企業(yè)內外部風險，構建適合該企業(yè)的財務風險預警模型，以豐富案例研究視角。

本文的主要內容是建立財務風險預警模型，為W集團財務風險預警提供參考，幫助W集團及時發(fā)現(xiàn)自身潛在的財務風險，同時明確W集團生產經營的薄弱點，及時采取措施，盡量將風險降低到可控水平，以防止出現(xiàn)破產危機，增強W集團的抗風險能力。

二、W集團經營環(huán)境及財務風險分析

本文以W集團的財務特征為分析對象，從W集團所處的外部環(huán)境及內部財務狀況兩個角度分析其面臨的財務風險。

（一）W集團經營概況分析

W集團在資產重組后，主營業(yè)務向商業(yè)地產延伸，目前業(yè)務范圍開始朝商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、長租公寓、物業(yè)服務等多元化發(fā)展，企業(yè)發(fā)展布局分布在北京、天津、上海、深圳、杭州等30多個一、二線城市。在商業(yè)地產領域，W集團發(fā)展了三條不同品牌風格定位和核心客群的業(yè)務。

在住宅地產領域，細化市場，根據(jù)不同人群對住房品質的要求，發(fā)展了特色住宅產品線;在其他領域，通過聚合跨行業(yè)資源，依托于智慧城市運營體系，使企業(yè)能夠協(xié)同發(fā)展。W集團的多業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略，適應了時代變化，同時又提升了企業(yè)競爭力。

W集團一直聚焦在住宅地產業(yè)務的開發(fā)和銷售，在完成資產重組之后，通過與商業(yè)地產的整合，增強了商業(yè)地產板塊的競爭力。同時，W集團也在積極尋找新的盈利點，業(yè)務開始向產業(yè)地產、寫字樓、公寓、物業(yè)服務等領域延伸。

（二）W集團財務風險分析

從2017年開始，W集團營業(yè)利潤開始穩(wěn)步上升，凈利潤逐年增加，然而從2020年完成企業(yè)資產重組后，集團凈利潤增長放緩，隨著疫情的爆發(fā)，從2022年年末的財報可以看出，W集團凈利潤急速下滑，跌幅達到220%，集團經營在國家宏觀調控和疫情的沖擊背景下，受到了不小的影響。

W集團的組織框架中沒有設立獨立的財務風險預警部門，公司全面風險管理工作的領導機構為內控工作領導小組，財務風險管理的整體運作和組織協(xié)調主要由審計部門負責內部控制的財務人員來負責，主要工作就是根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制風險管理年度報告，交給上級審議。結合當前的財務風險分析，W集團風險預警管理流于形式，及時性不強，不能起到反饋的效果。

W集團財務風險的識別和評估主要從風險發(fā)生的可能性和影響程度兩方面，依靠過往的工作經驗進行主觀分析，盡管一直堅持著全面性和重要性的原則，但是由于W集團規(guī)模龐大，業(yè)務數(shù)據(jù)繁多，缺乏科學系統(tǒng)的財務風險預警方法，導致財務人員只能通過個別財務指標的變動趨勢進行分析，無法將企業(yè)的各項活動與財務指標相結合來得出綜合的指導意見。

（三）財務風險預警構建分析

隨著國家對房地產行業(yè)收緊的政策和外部不確定因素增加，如匯率波動等因素，如何迅速發(fā)現(xiàn)自身風險并積極面對，是每個企業(yè)應該注意并掌握的。從W集團近幾年的年報數(shù)據(jù)，可以看出從2017年到2019年，償債能力和盈利能力指標呈積極向好趨勢，而營運能力和發(fā)展能力指標數(shù)據(jù)開始惡化。在2020年后，營運能力和發(fā)展能力隨著企業(yè)資產重組的完成有了一定的改善，但還是不及2017年的水平，而盈利能力和償債能力在2020年至2023年連續(xù)四年開始下降。與此同時，由于疫情的影響，各項指標數(shù)據(jù)開始回落，企業(yè)凈利率更是首次出現(xiàn)負值，遠低于行業(yè)水平。

對于W集團的財務風險，企業(yè)內部不利因素是風險發(fā)生的主要原因，而外部不利條件會作用于企業(yè)內部因素進而表現(xiàn)出來，由此可知，W集團應當盡快建立科學的財務風險預警模型，以此作為風險診斷的工具，及早發(fā)現(xiàn)不利因素。

三、W集團財務風險預警模型研究

（一）風險預警模型的構建

首先通過對財務風險的償債、盈利、營運、發(fā)展這四個維度選擇具有代表性的財務指標，先第一次根據(jù)值法算出各個初始指標數(shù)據(jù)的權重，然后對各維度的數(shù)據(jù)進行相關性分析，避免關聯(lián)度大的指標信息的重復，重新篩選出代表各維度的指標，根據(jù)最后的指標范圍，第二次使用值法計算出權重。權重確定后，根據(jù)國資委2020年發(fā)布的《企業(yè)績效評價標準值》對各主要房地產企業(yè)指標的財務風險預警標準值進行綜合評價，得出企業(yè)近五年的預警水平。

盡管目前財務風險預警模型已應用較廣，但對于財務指標的選擇，目前還沒有統(tǒng)一的結論。通過相關文獻分析，目前在財務指標上一般是根據(jù)盈利能力、償債能力、營運能力和發(fā)展能力這幾個維度選取，具體指標的篩選需要遵循以下原則：

一是全面性。財務指標的選取要結合企業(yè)的行業(yè)特征，多維度、多類別地確定，這樣才能形成一個全面的風險預警體系。

二是可比性。各項財務指標不僅要做到企業(yè)不同時刻縱向的比較，而且還要滿足與同行業(yè)企業(yè)之間的比較。

三是重要性。無論是單個財務指標還是同類的財務指標，都要反映出代表的預警意義，因此，需要選擇代表性較強的財務指標。

四是財務績效標準值的確定。根據(jù)2020年國務院國資委頒布的《企業(yè)績效評價標準值》中的大型房地產企業(yè)標準值來確定企業(yè)財務風險預警閾值，財務狀況分五檔：優(yōu)秀、良好、平均、較低、較差值。

五是財務風險預警等級的劃分。

運用功效系數(shù)法確定企業(yè)財務風險，首先要將各財務風險進行預警等級劃分，根據(jù)文獻資料中各標準值的等級進行對應的分數(shù)劃分。

財務風險預警等級分為Ⅰ級—無警、Ⅱ級—輕警、Ⅲ級—中警、Ⅳ級—重警、Ⅴ級—巨警共五級，詳見表1。

（二）風險預警評價結果分析

根據(jù)之前對W集團篩選出的指標權重和指標標準值，現(xiàn)計算W集團2018年—2022年的綜合功效得分，得出W集團預警評分分別為：62.2、55.3、77.6、70.6、52.6。

通過上述綜合功效系數(shù)得分和警情等級看來，W集團2020年剛剛達到輕警水平，2019年財務狀況開始惡化，轉為中警，2020到2021年，情況開始好轉，轉為輕警，但是2022年得分急速下滑至五年來最低值，雖然目前是處在中警狀況，但是從得分趨勢看2020年到2022年的發(fā)展趨勢，如果集團不加以重視，及時采取措施，可能會使集團面臨更嚴重的財務風險。

從各項指標的趨勢可以看出，2018年至2020年，W集團各項評分指標都在中警級別以上，其中成長能力的評分相對最高，說明企業(yè)發(fā)展?jié)摿^強。除成長能力以外，其他指標變化幅度較小，評分較為穩(wěn)定。盈利能力和償債能力指標呈現(xiàn)小幅度上漲趨勢，達到近五年來的最高點，說明企業(yè)償債能力和盈利能力有所改善。而營運能力指標呈小幅度下降趨勢，降到近五年來最低點，主要原因是W集團的存貨周轉率和總資產周轉率等的資金運營能力較低。但從2020年以后，除營運能力指標外，其他預警級別均呈現(xiàn)下降趨勢，尤其是在2022年，受疫情的影響，盈利能力和發(fā)展能力跌幅明顯，下降到近五年最低值，主要原因有國家對房地產行業(yè)調控力度加大、市場環(huán)境壓力大和基礎業(yè)務盈利空間收窄。

四、W集團財務風險防范建議

（一）健全財務風險管控體制

一是加強內部控制建設。集團決策層要有風險預防意識，并自上而下地傳遞給集團各部門。內部強調風險評估和風險管理，動態(tài)監(jiān)測集團風險，明確規(guī)定各崗位職責權限，并重視各部門信息的溝通和內部監(jiān)督，讓信息傳遞渠道更加通暢，各項數(shù)據(jù)能夠被及時反饋，營造出良好的內部環(huán)境。設立獎懲機制，激發(fā)員工的主觀能動性，提高員工的自主性，只有這樣各部門員工才會積極參與企業(yè)的風險防控工作，將內部控制制度落實到位。

二是建立預警職能部門。從W集團組織架構可以看出，W集團沒有專門的職能部門負責財務風險預警工作，僅僅是依靠集團財務部提供的數(shù)據(jù)，向上傳導至集團戰(zhàn)略層，然后由戰(zhàn)略層進行決策分析。然而財務風險預警工作僅通過財務部事后的財務數(shù)據(jù)反映集團的整體財務風險情況，存在滯后性，增加了集團被動管理風險的可能。另外，財務風險預警工作不僅涉及集團內外部多維度的信息搜集，還需要對各項指標數(shù)據(jù)的變動情況進行捕捉，在信息搜集和整理方面，預警部門要有權力獲得各部門的信息。因此，成立一個自主運作的財務風險預警部門，以獲取高質量信息，可以有效地對集團經營狀況、財務風險情況進行系統(tǒng)化、專業(yè)化的診斷，起到提早預防的作用。同時，集團還應構建一個全面系統(tǒng)的財務風險預警模型，整合各項指標數(shù)據(jù)，為集團的經營決策提供動態(tài)連續(xù)的分析[1]。

三是積極推進業(yè)財融合。集團要利用互聯(lián)網(wǎng)大平臺進一步提高集團信息化建設管理水平，推進業(yè)財融合的系統(tǒng)建設。明確業(yè)財融合的工作目標，構建綜合考評機制，強調注重集團整體利益的全局意識，打破各部門之間的數(shù)據(jù)壁壘，打通業(yè)務部和財務部的信息傳遞渠道，共享各業(yè)務數(shù)據(jù)，方便各項數(shù)據(jù)的采集、處理、分析和決策。另外，要提高員工的綜合素質和專業(yè)能力，重視復合型人才的培養(yǎng)，定期對員工進行培訓并強化業(yè)財融合的工作理念。

（二）優(yōu)化產業(yè)布局

隨著各地房地產宏觀調控政策的升級，房地產市場發(fā)展節(jié)奏在近幾年仍然會保持低速發(fā)展的趨勢，由此，房地產企業(yè)需要積極調整戰(zhàn)略布局。

一是多元化業(yè)務投資。以住宅為重心的企業(yè)要擴大自己的視野，將目光延伸到養(yǎng)老、醫(yī)護、健康、娛樂、房產中介等多個領域。目前許多龍頭企業(yè)都開始摸索著轉型，W集團可通過將單一住宅發(fā)展轉向輕資產業(yè)務或具有附加值的相關領域。目前可延伸到產業(yè)鏈上下游，如在上游可為投資者提供建筑設計服務，在下游可與建材等供應商合作，將傳統(tǒng)住宅向精裝修住宅轉型。精裝修住宅不僅為企業(yè)帶來了利潤空間，同時高品質住宅也帶動了銷售率。企業(yè)可以根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展，多元化發(fā)展業(yè)務。將業(yè)務擴大到證券投資、廣告營銷等多個非住宅領域，形成一個適應集團發(fā)展的戰(zhàn)略布局，從而增強集團抗風險能力[2]。

二是把握政策機遇。隨著我國城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，城鎮(zhèn)開發(fā)模式已從增量開發(fā)轉為存量更新。隨著土地供應越發(fā)緊張，與政府相關部門合作，參與城市更新項目成為房地產企業(yè)拿地的另一種方式。同時，對于受金融部門管控較嚴的房地產企業(yè)，可將保障性租賃住房作為投資的關注點，這種資金投入較少、有政府支持且與房地產開發(fā)業(yè)務緊密相關的項目可作為降低財務風險的措施。

總結

本文結合房地產行業(yè)特點，以W集團為研究對象，對W集團的內外部風險進行了分析。同時，本文探討了W集團財務風險預警模型的構建方法。最后對W集團近五年的財務風險進行了綜合評分，并根據(jù)集團存在的風險問題提出了相應的防范措施。

參考文獻：

[1]周俊峰.我國房地產企業(yè)財務風險及其防范研究[D].長沙：湖南大學，2008.

[2]曾樂明.房地產企業(yè)財務風險預警體系分析[J].當代會計，2019（20）：122-123.