摘 要：老舊小區(qū)更新改造是現(xiàn)代化城市治理中不可忽視的民生工程。然而，以往實踐證明，成功實現(xiàn)更新改造無法依靠單一主體的力量，需要構建“共建共治共享”的合作生產(chǎn)網(wǎng)絡。本文運用合作生產(chǎn)理論，以N市S小區(qū)的改造過程作為切入口，探討物業(yè)的進入和社會、技術邏輯手段的雙重運用如何有效激活居民生產(chǎn)動機，進而構建起“政府-物業(yè)-居民”的合作生產(chǎn)鏈條，實現(xiàn)更新改造。

關鍵詞：老舊小區(qū)；更新改造；物業(yè)；合作生產(chǎn)文章編號：2095-4085（2024）10-0224-03

0 引言

城市更新是城市化發(fā)展未來進程的重要內容，其中老舊小區(qū)改造更是重中之重。第十四個五年規(guī)劃明確提出要推進從棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到促進城市更新，這對改善人居環(huán)境、提升城市面貌起著重要作用。目前，普遍的改造方式仍以政府為主導力量，然而隨著多元主體治理結構成為社區(qū)治理的必然趨勢，市場背景下的老舊小區(qū)改造不應再是政府一方的大包大攬，而是需要多元主體的參與。

從過往研究來看，老舊小區(qū)更新改造大體經(jīng)歷了三個階段。第一階段是開發(fā)商為主導的整體改造模式，主要體現(xiàn)為老舊小區(qū)的大規(guī)模拆除重建。第二階段是政府主導下大包大攬的綜合整治模式，政府以改善物質空間環(huán)境為目的，進行空間上的規(guī)劃改造和綜合整治。第三階段則是近年來學界關注視角轉向為城市的有機更新、改造中社區(qū)治理的融入、多元主體的參與以及共建共治格局的形成等。

在改造主體上，大多數(shù)學者都提出了多元主體參與改造的重要性，只是側重方面有所不同。有的學者主張市場介入以緩解地方政府改造的財政資金壓力，使老舊小區(qū)改造有持續(xù)的動力。有的學者運用協(xié)作規(guī)劃理論對居委會主導下的老舊小區(qū)改造協(xié)作模式進行分析，在此機制下居委會末梢類行政組織的力量得以發(fā)揮^［1］。有的學者認為引入社會力量可以有效降低政府財政支出壓力，提高小區(qū)改造內生動力^［2］，并有利于形成長效監(jiān)管模式。有的學者探索居民自主合作更新改造的機制和模式，居民對關系自身利益的問題進行討論、談判、合作，逐步在實踐中建立居民自治的各種規(guī)則^［3］，成為更新改造成功的關鍵。

還有部分研究提供了新的思考方向。如鄔櫻、李愛群在雙重老齡化視角下對老舊小區(qū)更新改造提出柔性化方略，運用非物質、非強制手段^［4］，實現(xiàn)老舊小區(qū)更新改造工作協(xié)同、和諧、互利發(fā)展。洪保潔基于生態(tài)社區(qū)建設目標提出要回應生態(tài)城市建設的需要，營造宜居、綠色、健康的生態(tài)社區(qū)。蔡博、蒙麗從老舊小區(qū)排水能力差的問題切入，在改造中融入海綿城市理念，提出“老舊小區(qū)+海綿”的改造模式^［5］，推進城市更新工作進程。

基于對目前學界研究的回顧，筆者發(fā)現(xiàn)，盡管老舊小區(qū)更新改造的形式多樣，但任何只由一方主導的更新改造勢必無法長久，如何撬動多方主體投入并運用先進理念展開更新改造仍然是值得關注的話題。為此，筆者主要于2023年7月至8月對S小區(qū)的更新改造進行了參與式觀察和半結構式訪談，在調研中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)與小區(qū)、居民以及其他主體存在包容共生、協(xié)同共進的可能。

1 案例介紹與問題提出

S小區(qū)位于L市新街口街道，建于上世紀90年代，共有4幢樓，居民超過600戶。經(jīng)過30多年的發(fā)展，小區(qū)的基礎設施嚴重滯后，亟待更新改造。2023年4月，新街口街道聘請紅廟物業(yè)公司進駐S小區(qū)，在給予物業(yè)適當補貼的同時，引導企業(yè)降低利潤預期，充分導入黨建資源，廣泛發(fā)動群眾力量，凝聚起共建共治共享的強大合力，實現(xiàn)了小區(qū)的更新改造。作為新街口街道典型的老舊小區(qū)，S小區(qū)改造成功的經(jīng)歷具有一定的示范性和典型性。

2 理論選取

“合作生產(chǎn)”最早由奧斯特羅姆提出，她發(fā)現(xiàn)公共服務的生產(chǎn)是一個公眾和政府同時參與的過程。布魯?shù)录{則認為合作生產(chǎn)是指為確保公共服務質量，政府和公民共同投入的貢獻。

“合作”即多主體之間的協(xié)調互動，“生產(chǎn)”包括公共服務的整個發(fā)生階段，因此合作生產(chǎn)即是服務提供者和服務使用者共同的投入轉化為公共產(chǎn)品與服務的過程^［6］。傳統(tǒng)的合作生產(chǎn)模型以“政府——公眾”二元關系為基礎，但在老舊小區(qū)改造中應用該模型存在困難：一是政府兜底管理面臨精力資源不足的問題；二是居民自身意愿、經(jīng)驗不足。而筆者在調研中發(fā)現(xiàn)，通過物業(yè)進入老舊小區(qū)并發(fā)揮有效手段，可以聯(lián)系多主體共同作為，促進三駕馬車并駕齊驅，彌補二元機制的弊端。

3 案例分析

3.1 三者的合作壁壘與隱生可能

紅廟物業(yè)未進入S小區(qū)之前，小區(qū)多方主體處于邊緣分散狀態(tài)，存在合作壁壘。在社區(qū)居民方面，許多老人對于單位制的思維慣性導致其對傳統(tǒng)政府托管的依賴度高，潛意識里認為社區(qū)的治理和服務屬于政府的職責，難以接受以市場主體的身份去購買服務、享受服務。同時，居民的理念較為固化，公共參與意識不足，因此其合作欲望較低，且習慣性漠視社區(qū)公共事務。在地方政府方面，較強的政治主導性使之與社區(qū)居民、物業(yè)之間具有一定的權力距離，阻礙了合作。在物業(yè)方面，其逐利的本質無法適應老舊小區(qū)微薄的物業(yè)費和冗雜的改造事項，入駐意愿較低。

但在合作壁壘之下，三者存在著隱生的合作可能。其一，于基層政府而言，老舊小區(qū)改造是社區(qū)治理的重要組成部分，對推進城市有機更新?lián)碛兄匾饬x。隨著居民收入水平的提高，公眾精細化公共服務訴求的提升，老舊小區(qū)改造也愈發(fā)迫切，但基層政府相應的服務供給能力難以滿足現(xiàn)實發(fā)展的需要，因此需不斷對外尋求多主體合作來破解困局。其二，于老舊小區(qū)居民而言，隨著新時代居民物質水平的提高，人們對生活環(huán)境的需求日益增多，而多數(shù)的老舊小區(qū)都面臨著環(huán)境惡化、基礎設施老舊、城市空間功能缺失等現(xiàn)實問題?；趯γ篮蒙畹南蛲用駛儾粌H期待老舊設施的更新完善，還期望社區(qū)開展豐富的社會文化活動、打造特色空間、激發(fā)社區(qū)活力。其三，于物業(yè)公司而言，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式形式單一、功能簡單，難以滿足業(yè)主日常生活中的碎片化需求，服務質量無法適應社會服務發(fā)展新趨勢，面臨著轉型升級的需求。因此，從以管理為主轉為以服務為主的物業(yè)模式成為新的趨勢。

3.2 物業(yè)進入與雙重邏輯手段激活

面對S小區(qū)的困局，新街口街道積極引入紅廟物業(yè)。在小區(qū)改造中，紅廟物業(yè)采取雙重邏輯的更新手段，即技術邏輯和社會邏輯，培育激活居民的合作生產(chǎn)動機，并與基層政府積極合作、鏈接資源，達成S小區(qū)的更新改造。

技術邏輯關注的是社區(qū)空間規(guī)劃與改造的理念、方法和路徑。在S小區(qū)的更新改造過程中，紅廟物業(yè)通過政府座談、黨建聯(lián)盟，展現(xiàn)老舊小區(qū)改造理論和項目運作，獲得政府和企業(yè)的支持，并吸引社會力量廣泛參與，激發(fā)社區(qū)升級、生長與發(fā)展的動力，實現(xiàn)對社區(qū)形態(tài)和內在活力的重塑。同時紅廟物業(yè)立足于社區(qū)現(xiàn)有的地理、人情資源，利用S小區(qū)居民樓一樓作為商鋪的特征，打造獨特小吃街，通過有效管理、創(chuàng)造性挖掘和外部性連接，展現(xiàn)新的社區(qū)景觀和風貌。在社區(qū)規(guī)劃的過程中，物業(yè)充分尊重存量空間的挖掘，對小花壇、小角落等地點進行特色化改造，建造拐角書吧、空中花園等，一系列社區(qū)空間規(guī)劃與改造的方法路徑促進小區(qū)更新蛻變。

社會邏輯則關注社區(qū)更新背后的人文關懷和社會互動，這恰恰是對有機更新理念的回應，即不僅強調硬性的空間規(guī)劃，也強調柔性的社區(qū)營造。在紅廟小區(qū)的更新改造中，多主體的利益不斷調和直至最終采取聯(lián)合行動，物業(yè)不斷與居民通過正式溝通渠道和非正式溝通渠道進行信息傳遞、接收和反饋，與居民共同商議更新改造的實施細節(jié)，充分展示了對居民意愿的尊重和人文關懷。同時，紅廟物業(yè)改變傳統(tǒng)物業(yè)公司的做法，變管理為服務，提供豐富多樣的社區(qū)服務，如老幼托管、社區(qū)食堂、快遞收發(fā)、房屋維修等各類便民服務。在政府統(tǒng)籌、社區(qū)協(xié)調、居民議事、物業(yè)運作的多方聯(lián)動工作機制下，紅廟物業(yè)不斷與社會多元主體互動，鏈接資源、提高老舊小區(qū)改造效能，運用三共理念逐步提升居民主體性意識。

3.3 多方主體達成合作生產(chǎn)

經(jīng)過前期生產(chǎn)動機的激活，“政府-物業(yè)企業(yè)-居民”的治理鏈逐漸形成，多方利益主體在老舊小區(qū)更新改造過程中達成共同生產(chǎn)行動。

政府部門一方面負責資源的銜接與整合，結合社區(qū)的實際問題和需求，引入社會資本與社區(qū)外專業(yè)資源。政府需要激活社會力量參與的積極性，并積極尋求與社會資本合作的機會，拓寬資金渠道，為社區(qū)的運行發(fā)展提供實時資源支持，助力資金不足、專業(yè)化能力薄弱等問題的解決。另一方面，政府部門搭建涵蓋行政、社會與市場力量的合作生產(chǎn)平臺，引導多方主體的參與，并為各方的溝通交流提供渠道，增強各類信息的可達性與響應性，提升合作生產(chǎn)效率，形成社區(qū)長效治理機制。

而物業(yè)公司則發(fā)揮引擎作用，推動合作生產(chǎn)進程。物業(yè)公司為社區(qū)居民提供必要的產(chǎn)品與服務，包括社區(qū)環(huán)境的清掃、社區(qū)水電的供給等，同時積極傾聽居民的實際需求、挖掘社區(qū)有效資源、提供多樣化服務，進而培育居民的主體意識。

最為重要的是，社區(qū)居民作為核心主體，在社區(qū)治理的參與中發(fā)揮著內核作用。居民通過前期動機激活，嘗試在公共服務生產(chǎn)過程中投入一定的時間、智力、體力、有形物、情感，并伴隨著與其他居民、與公共組織的溝通和共同行動。在S小區(qū)更新改造過程中，居民在改造時主動將小區(qū)各個地點的衛(wèi)生情況報備到物業(yè)，提供信息，同時主動參與到社區(qū)服務中心的志愿活動中，并投入了一定的人力物力資源。部分居民面對其他居民亂扔垃圾的行為主動進行說服勸導，開始關心社區(qū)整體發(fā)展，塑造了居民的社區(qū)主體性。

在政府的引領下，物業(yè)公司、居民，以及社會組織、居委會等多方主體組成了一個信息交流、資源共享、價值共創(chuàng)的社區(qū)治理共同體，既各司其職，發(fā)揮自身能動性和創(chuàng)造性，又積極與其他主體溝通協(xié)調，在資源共享、合作交流中形成生產(chǎn)合力，共創(chuàng)社區(qū)協(xié)同治理的公共價值。

4 總結

老舊小區(qū)改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，S小區(qū)的更新改造無疑是對現(xiàn)代老舊小區(qū)的痛點、堵點和難點做了一個成功的實踐回應，既應發(fā)揮好物業(yè)在推進合作生產(chǎn)中的催化作用，強化公共價值導向，推動多元主體的共同行動。在具體的運行中，筆者發(fā)現(xiàn)黨建引領、物業(yè)市場化、公益化運營是S小區(qū)合作生產(chǎn)核心，物業(yè)進行多元社區(qū)服務創(chuàng)新是實現(xiàn)群眾滿意、政府放心的重要方法，而以共治為價值導向的是老舊小區(qū)改造的重要準則，這給老舊小區(qū)治理增加了新的經(jīng)驗參數(shù)。

一是構造黨建共同體。我國社區(qū)的復合體屬性決定了社區(qū)的治理需要跨越市場、社會和行政的壁壘，通過構建合作生產(chǎn)網(wǎng)絡協(xié)調三方系統(tǒng)。而我國所特有的“領導”屬性和政治、組織優(yōu)勢決定了它可以借此從橫向和縱向兩方面嵌入到行政、市場和社會中并實現(xiàn)統(tǒng)籌和協(xié)調，降低各方交易成本，實現(xiàn)合作生產(chǎn)網(wǎng)絡內資源優(yōu)勢互補。老舊小區(qū)物業(yè)可以通過發(fā)展基層黨建，成立物業(yè)黨支部，并在社區(qū)黨委的牽頭下鏈接居民黨支部、物業(yè)黨支部和街道黨工委，從而構成黨建共同體。通過屬地化的黨建聯(lián)盟、黨建共同體會議等載體整合治理資源，協(xié)調各方利益沖突，實現(xiàn)多方聯(lián)動。

二是協(xié)調平衡市場化運營和社會化運營。老舊小區(qū)更新是一項薄利工程，物業(yè)可通過在小區(qū)內引入社區(qū)服務來反哺物業(yè)管理，踐行“物業(yè)服務+社區(qū)服務”的理念。物業(yè)工作者和社工相互結合、互相賦能，以居民的實際需要為出發(fā)點、提供多元服務，逐步打破老舊小區(qū)市場化治理的消極循環(huán)。

三是多元主體合作生產(chǎn)。在S小區(qū)的更新改造過程中，紅廟物業(yè)通過技術邏輯和社會邏輯破解合作壁壘，達成“互信”并且“互益”的結果，從而有效協(xié)調了不同需求和不同矛盾。多元主體通過相互認可和鼓勵、相互供給資源、相互協(xié)商達成共識形成“合作式互動”，推動優(yōu)勢互補、形成合力，提高社區(qū)治理工作的效率與成效，賦能小區(qū)更新。

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