摘 要：本文以翔安區(qū)歐厝新村建設(shè)項目為案例，對優(yōu)化設(shè)計方案的策略和代建管理中的做法進行了探討。設(shè)計方案優(yōu)化策略源于施工形勢的靈活適配、代建管理的獨特需求及多維度因素的綜合考量。基于對歐厝新村工程的深入實踐研究與挑戰(zhàn)應(yīng)對經(jīng)驗的提煉，本文總結(jié)了優(yōu)化設(shè)計方案的實效成果，旨在為代建管理領(lǐng)域的設(shè)計方案優(yōu)化提供有價值的參考和啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：代建管理；設(shè)計方案優(yōu)化；項目實踐文章編號：2095-4085（2024）10-0134-03

0 引言

代建管理是由政府或有關(guān)機構(gòu)委托專業(yè)代建單位進行建設(shè)項目管理。在代建管理中，設(shè)計方案的優(yōu)化對項目的成功實施至關(guān)重要。但在實際項目中，往往受到工程規(guī)模、特殊要求及環(huán)境等多方面因素的制約。本文對翔安區(qū)歐厝新村建設(shè)項目進行了深入分析，旨在為促進代建管理模式的不斷完善和發(fā)展，以及代建管理中的設(shè)計方案優(yōu)化提供有效的策略和實踐經(jīng)驗。

1 代建管理中設(shè)計方案優(yōu)化的必要性

1.1 建設(shè)項目規(guī)模和特點

翔安區(qū)歐厝新村建設(shè)工程作為一次性規(guī)劃分期建設(shè)項目，其規(guī)模龐大、涉及面廣。該項目分兩期建設(shè)，一期工程住宅建設(shè)規(guī)模為250戶?？偨ㄖ娣e87 826.21m²，其中，地上建筑面積71 102.82m²，地下16 723.39m²。每戶可使用住宅的總建筑面積為270m²（可分為1～3套），這意味著在規(guī)劃范圍內(nèi)需要考慮大規(guī)模住宅建設(shè)所帶來的諸多挑戰(zhàn)^［1］。該項目還需兼顧社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等方面的規(guī)劃與建設(shè)，以確保新村的綜合發(fā)展。項目特點包括分期建設(shè)、業(yè)主自籌、政府投資補助等多方合作，這就要求設(shè)計方案在滿足功能需求的基礎(chǔ)要充分考慮各利益相關(guān)方的訴求，從而確保項目順利進行。項目總體規(guī)劃（見圖1）。

（1）該地塊北高南低，高差很大。設(shè)計院在設(shè)計時沒有考慮到地塊的高程和建筑的天際線問題，只考慮日照和容積率。導(dǎo)致建筑形成了南高北低的天際線，南面的景觀完全被遮擋。后來，通過溝通協(xié)調(diào)和重新調(diào)整每棟樓的層數(shù)，在滿足日照、容積率和各種規(guī)范間距的情況下，形成了較好的視野通廊，而且每棟樓都可以看到海景。

（2）地塊的南側(cè)有一座廟，廟的朝向是坐南朝北；地塊的東南側(cè)有一座祖墳，祖墳的朝向是坐東朝西。當(dāng)?shù)氐牧?xí)俗規(guī)定，廟和墳前面都不能對著建筑物。因此，在總圖布局中，必須避讓廟和墳的朝向。

（3）歐厝村的所有民宅建筑都是坐北朝南統(tǒng)一朝向，村民要求本項目的建筑也必須保持與村莊的建筑朝向一致。但是，如果本項目地塊的建筑朝向與該村一致，建筑與地塊西側(cè)紅線之間就會形成夾角，這不僅會浪費地塊的土地，還會影響地下室的布置。為了解決這個問題，代建單位以片區(qū)大規(guī)劃為切入點，通過詳細解讀片區(qū)規(guī)劃及政府規(guī)范要求，以及展示建筑模型來引導(dǎo)說服老人協(xié)會，再由老人協(xié)會作為擴散點去說服村里較年輕的一輩。經(jīng)過多次溝通協(xié)調(diào)，最終決定將本地塊建筑與西邊道路垂直，從而提高了地塊的利用率。

1.2 設(shè)計方案優(yōu)化對代建管理的重要性

代建管理中，優(yōu)化設(shè)計方案能使工程的效益和可持續(xù)性得到最大程度的提升。通過優(yōu)化設(shè)計，可實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一，并能有效降低建設(shè)成本、提高資源利用效率以及降低能源消耗。優(yōu)化設(shè)計方案，能使工程質(zhì)量和安全得到升級。精心優(yōu)化的設(shè)計方案能夠更好地滿足業(yè)主的實際需求，提高居住舒適度，減少施工過程中的安全隱患，確保工程的長期穩(wěn)定運行。優(yōu)化設(shè)計方案還能提高工程的操作性和可維護性，更好地為后期管養(yǎng)工作提供條件。在代建管理中，優(yōu)化設(shè)計方案不僅對工程的經(jīng)濟、社會效益有很大的促進作用，而且對工程的整體質(zhì)量及可持續(xù)發(fā)展都有很大的促進作用^［2］。

2 設(shè)計方案優(yōu)化策略分析

2.1 基于實際建設(shè)情況的設(shè)計方案調(diào)整需求

代建管理中，設(shè)計方案的優(yōu)化要充分考慮到項目的實際建設(shè)情況，應(yīng)對土地利用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度以及業(yè)主需求反饋等各個方面進行深入分析，以便及時發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，進而保障設(shè)計方案的連貫性和可持續(xù)性。為確保建設(shè)方案的連貫性及項目整體發(fā)展目標(biāo)，需綜合考慮項目全局。一旦發(fā)現(xiàn)既有設(shè)計與后續(xù)規(guī)劃不符或存在不合理之處，應(yīng)立即調(diào)整設(shè)計方案，以適應(yīng)項目發(fā)展需求。在代建管理中，適時調(diào)整既有建設(shè)情況的設(shè)計方案至關(guān)重要，能有效提升項目整體效益與可持續(xù)性^［3］。

2.2 考慮代建管理的特殊要求

代建管理工作獨具特性，優(yōu)化設(shè)計方案時需深刻把握這些要點。鑒于代建涉及多元利益主體，方案應(yīng)精準(zhǔn)協(xié)調(diào)各方訴求，以確保項目順利推進。同時，面對時間與成本的雙重約束，設(shè)計方案應(yīng)高效利用有限資源達成項目目標(biāo)，并力求降本增效，保障項目無阻進行。此外，代建管理深受復(fù)雜法規(guī)政策影響，設(shè)計方案務(wù)必遵循國家法律法規(guī)，從而預(yù)防潛在的法律風(fēng)險。綜上所述，將代建管理的獨特性與要求深度融合于設(shè)計優(yōu)化之中，是項目成功實施與運營的基石。實施過程中，還需配套制定并執(zhí)行一系列保障措施，以確保項目穩(wěn)健前行。

2.3 綜合考慮經(jīng)濟、社會、環(huán)境等因素的優(yōu)化策略

優(yōu)化的設(shè)計方案需全面平衡各方因素，旨在從經(jīng)濟層面降低建設(shè)成本、社會層面提升居住舒適度、環(huán)境層面有效控制項目影響，同時促進項目與社區(qū)和諧共生，達成多方共贏，進而推動項目的可持續(xù)發(fā)展。方案應(yīng)深度融合經(jīng)濟、社會、環(huán)境及社區(qū)效益，要確保每一維度均得到優(yōu)化。通過這樣的設(shè)計，不僅能促進經(jīng)濟與社會雙重和諧，還實現(xiàn)了經(jīng)濟與環(huán)境的雙贏，進而確保了可持續(xù)發(fā)展的真正實現(xiàn)與長遠保障。

根據(jù)相關(guān)政策，每戶的建設(shè)指標(biāo)是270m²，其中一棟設(shè)置為120m²和150m²。150㎡的戶型在入戶處設(shè)置了一間單獨的套房，面積約30m²，這部分空間根據(jù)實際需求可分可合，可作為老人房獨立居住，也可作為單身公寓進行出租，從而增加村民的收入?；蛘哒麠潣菍⑦@30m²統(tǒng)一進行出租，租金可作為本棟樓的公維金和物業(yè)管理費，進而可以解決后續(xù)出現(xiàn)物業(yè)費交不齊的問題^［4］（見圖2）。

3 歐厝新村建設(shè)工程案例分析

3.1 項目實施情況概述

歐厝新村建設(shè)工程是一項規(guī)模龐大的代建管理項目，首期包括250戶住宅建設(shè)，總投資約為32 705萬元。項目于2021年10月16日開始樁基施工，由于工期緊張，施工條件受限，造成周邊部分房屋受損，工程進度受到了一定影響，經(jīng)過協(xié)調(diào)組入戶協(xié)調(diào)調(diào)查，與每一戶進行了溝通協(xié)調(diào)，從而保證了工程正常進行。但在接到周邊村民反映房屋受損后，工程進度受到了一定影響。經(jīng)過協(xié)調(diào)組入戶協(xié)商調(diào)查，發(fā)現(xiàn)約80戶受損。其中，已經(jīng)賠償了65戶，剩余15戶由于訴求過高尚未協(xié)商達成一致，需要社區(qū)牽頭協(xié)商解決。

3.2 設(shè)計方案優(yōu)化實踐及效果評估

設(shè)計方案優(yōu)化實踐中，針對歐厝新村建設(shè)項目中存在的問題，為滿足受損客戶的合理訴求，并結(jié)合他們的具體情況，優(yōu)化了方式，采取了較為合理的方案。針對部分受損家庭不合理的要求，綜合考慮各方利益后，經(jīng)過現(xiàn)場答疑釋惑，最終達成協(xié)議^［5］。在維修單位變更合同的問題上，為了避免類似問題的再次發(fā)生，加強了合同管理和監(jiān)督，規(guī)范了合同變更手續(xù)。通過這些優(yōu)化措施，提高了工程的執(zhí)行效率，穩(wěn)步推進了工程進度。

3.3 持續(xù)改進和應(yīng)對挑戰(zhàn)的經(jīng)驗總結(jié)

在實施歐厝新村建設(shè)項目過程中，取得了以下寶貴經(jīng)驗。為避免因合同問題產(chǎn)生糾紛，應(yīng)加強對合同管理和執(zhí)行情況的監(jiān)督，規(guī)范合同變更手續(xù)；對施工過程中出現(xiàn)的問題，要及時發(fā)現(xiàn)，及時解決，并與業(yè)主和施工單位加強溝通協(xié)調(diào)，以確保工程順利進行；合理調(diào)整設(shè)計方案，以適應(yīng)實際情況的需要，并充分考慮項目的特殊情況和利益相關(guān)方的訴求；要不斷總結(jié)經(jīng)驗，并優(yōu)化工程管理流程與服務(wù)品質(zhì)提升機制，為代建代管項目的成功實施奠定堅實基礎(chǔ)。

4 設(shè)計方案調(diào)整與管理

4.1 因受損情況調(diào)整的設(shè)計方案

設(shè)計過程中，房屋受損情況是必須重點考慮和處理的問題。應(yīng)對造成受損后果的設(shè)計方案進行相應(yīng)調(diào)整，以滿足受損戶的需要和合理訴求。在調(diào)查評估的基礎(chǔ)上，采取相應(yīng)的設(shè)計及施工方案調(diào)整措施，并根據(jù)受損情況的不同對設(shè)計方案進行調(diào)整，從而有效地解決了受損問題，切實保障了受損戶的合法權(quán)益，并保證了項目的順利實施。針對不同的受損情況結(jié)合實際情況進行綜合協(xié)調(diào)處理。如因房屋結(jié)構(gòu)受損，可采取加固措施；內(nèi)部裝修和設(shè)施損壞的可采取修復(fù)或更換措施；對部分受損情況可結(jié)合實際情況進行綜合處理。

4.2 補償款返還與維修單位責(zé)任處理

在整個項目推進過程中，補償款的退還和維修單位的責(zé)任處理是需要引起特別重視的問題。對由于維修單位造成的補償款被扣留的情況，要及時采取有效措施進行補救，并追究有關(guān)維修單位的責(zé)任，以保護受損人的合法權(quán)益。為確保維修單位嚴(yán)格履行合同義務(wù)，保護受損方權(quán)益不受侵害，實施必要的約束與處罰措施至關(guān)重要。此舉旨在促進維修單位恪守承諾，同時通過有效的監(jiān)督管理和行為規(guī)范，亦可實現(xiàn)有據(jù)可依的管理，進而從根本上防范類似問題的再次發(fā)生。因此，對維修單位實施合理的約束與處罰機制，是保障合同執(zhí)行效力、維護各方權(quán)益不可或缺的一環(huán)。

4.3 解決受損戶訴求高的設(shè)計方案調(diào)整與補償協(xié)商管理

受損戶提出的高額訴求是項目推進過程中經(jīng)常遇到的情況，可以采取設(shè)計方案調(diào)整和協(xié)商的辦法加以解決，要最大限度地滿足受損戶的合理訴求，并需考慮到項目的總體利益和實際可行性等方面。具體辦法是充分與受損戶進行溝通和協(xié)商，以達成共識。然后對設(shè)計方案進行相應(yīng)的調(diào)整，使之與受損戶的合理訴求相適應(yīng)。再對補償標(biāo)準(zhǔn)與方式進行合理的確定并執(zhí)行，進而有效解決受損戶提出的高額訴求。

5 結(jié)語

代建管理中，設(shè)計方案的優(yōu)化是保證項目順利實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是關(guān)系到代建管理工作能否取得成功的關(guān)鍵因素。本文從歐厝新村建設(shè)工程的案例分析出發(fā)，對設(shè)計方案的優(yōu)化重要性和必要性作了深入的闡述和論證。工程實施過程中，在總結(jié)了以往經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對管理方法也作了持續(xù)改進和優(yōu)化嘗試，不僅成功應(yīng)對了多重挑戰(zhàn)與難題，更為代建管理中的設(shè)計方案優(yōu)化提供了寶貴的理論與實踐參考。通過精準(zhǔn)優(yōu)化代建管理的設(shè)計方案，有效滿足了廣大客戶的多樣化需求，實現(xiàn)了合作雙方的共贏局面，進一步推動了經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展。

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