摘 要：什么樣的政策組合促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制研究的重要問(wèn)題。使用NCA和fsQCA方法，從中央和地方兩個(gè)層級(jí)分析了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策組態(tài)。研究發(fā)現(xiàn)：（1）房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的單一政策與工具，不構(gòu)成“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)的必要條件；（2）中央層級(jí)的政策組合重在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的穩(wěn)定邏輯，旨在為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展塑造穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；其中，4種政策組合可以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，包括分別依托收入分配與立法的考核目標(biāo)與貨幣政策驅(qū)動(dòng)型、立法驅(qū)動(dòng)型、財(cái)政貨幣政策驅(qū)動(dòng)型；3種政策組合可以實(shí)現(xiàn)地價(jià)穩(wěn)定，包括依托立法的財(cái)政貨幣政策驅(qū)動(dòng)型、改革邏輯下的考核與收入驅(qū)動(dòng)型、依托收入分配的財(cái)政驅(qū)動(dòng)型；（3）地方層級(jí)的政策組合重在結(jié)構(gòu)主導(dǎo)邏輯，所有政策組態(tài)表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)政策主導(dǎo)的邏輯特征；其中，4種政策組合可以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，均為財(cái)稅土地驅(qū)動(dòng)型，分別依托住房制度、信貸政策、住房制度和信貸政策、宏觀審慎政策；5種政策組合可以實(shí)現(xiàn)地價(jià)穩(wěn)定，包括依托宏觀審慎的財(cái)稅驅(qū)動(dòng)型、依托土地供給的信貸財(cái)稅驅(qū)動(dòng)型、依托財(cái)稅信貸的住房制度驅(qū)動(dòng)型、依托財(cái)稅信貸和宏觀審慎的住房稅收驅(qū)動(dòng)型、依托財(cái)稅信貸和土地供給的住房稅收驅(qū)動(dòng)型。研究為我國(guó)中央和地方政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，提升政策組合效率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供了依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；長(zhǎng)效機(jī)制；政策組合；模糊集定性比較分析（fsQCA）；必要條件分析（NCA）

中圖分類(lèi)號(hào)：F019.6；F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1672-626X（2024）05-0019-15

一、引言

2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上中央政府正式提出構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并指出“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段”，隨后中央政府多次提出要完善和運(yùn)用“一攬子政策組合”，合理引導(dǎo)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。顯然，與以往的房地產(chǎn)調(diào)控不同，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不是某單一政策或某幾項(xiàng)政策的簡(jiǎn)單累加，而是為實(shí)現(xiàn)一定政策目標(biāo)而相互搭配的政策組合。政策組合概念產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的經(jīng)濟(jì)政策辯題中，Laranja等（2008）提出政策制定和實(shí)施過(guò)程中需要以特定思想或邏輯作為政策依據(jù)，在此指導(dǎo)下組合多種政策工具共同實(shí)現(xiàn)一定的政策目標(biāo)[1]。但不同的制度邏輯相互組合形成了不同的制度組態(tài)，產(chǎn)生了制度復(fù)雜性問(wèn)題[2]，不同政策之間的相互作用和相互依賴(lài)關(guān)系會(huì)影響政策預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度[3]。因此，僅對(duì)單項(xiàng)政策進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)價(jià)不能完整反映政策組合的影響，近些年來(lái)，政策組合評(píng)價(jià)成為政策研究的熱點(diǎn)之一，并具有很強(qiáng)的實(shí)踐意義。

在進(jìn)行政策組合評(píng)價(jià)時(shí)，學(xué)者一般采用定量分析或定性分析方法。定量分析方法主要包括聚類(lèi)分析法、主成分分析法、PSM、量化分析法、DID模型、TVP-VAR模型以及DSGE模型等方法。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策組合評(píng)價(jià)的研究文獻(xiàn)較少，主要采用定量分析方法，大都通過(guò)DSGE模型對(duì)貨幣政策、宏觀審慎政策以及房地產(chǎn)稅等政策組合進(jìn)行模擬分析[4～5]。但定量分析方法在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策組合評(píng)價(jià)中存在明顯缺陷：一是定量分析通常依賴(lài)于大樣本案例，而房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制推出至今僅有7年多時(shí)間，可獲得數(shù)據(jù)主要為省級(jí)數(shù)據(jù)和主要城市數(shù)據(jù)，如35個(gè)大中城市，樣本量有限；二是許多復(fù)雜問(wèn)題是多種政策因素相互結(jié)合、共同作用的結(jié)果，通過(guò)定量分析，學(xué)者可以得到政策因素與結(jié)果變量之間的相關(guān)關(guān)系，以及各政策因素的疊加效應(yīng)，但很難反映政策組合之間及其內(nèi)部的邏輯關(guān)系；三是不同于時(shí)序性或截面性統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策主要表現(xiàn)為文本形式，限制了定量分析方法的使用。

定性比較分析法（Qualitative Comparative Analysis， QCA）能較好地彌補(bǔ)上述定量分析的缺陷，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是既不同于定性研究對(duì)單樣本或少樣本進(jìn)行深描的研究方式，也區(qū)別于定量研究中大樣本的統(tǒng)計(jì)分析，QCA方法能夠適用于不同規(guī)模的樣本研究；二是QCA方法基于組態(tài)分析和整體視角，認(rèn)為復(fù)雜社會(huì)問(wèn)題是多因素相互結(jié)合、共同作用的結(jié)果，因此它強(qiáng)調(diào)產(chǎn)生既定結(jié)果的條件組態(tài)，能夠揭示各條件要素之間的交互關(guān)系及其不同組合與結(jié)果之間的因果關(guān)系；三是QCA組態(tài)分析可以更好地回答因果關(guān)系的非對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，也就是產(chǎn)生高績(jī)效結(jié)果的原因與低績(jī)效結(jié)果的原因是不一樣的。因此，QCA方法在社會(huì)學(xué)、政治學(xué)等領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，近年來(lái)我國(guó)部分學(xué)者也逐步將其應(yīng)用于政策組合評(píng)價(jià)分析中[6～8]。借鑒已有政策組合評(píng)價(jià)研究，本文使用必要條件分析（Necessary Condition Analysis，NCA）和模糊集定性比較分析（Fuzzy Set QCA，fsQCA）方法，分析房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的12項(xiàng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康之間的因果關(guān)系，并探究房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制各項(xiàng)政策之間的交互關(guān)系和組合路徑。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策體系評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)模型

以陳彥斌（2021）[9]、陳小亮和陳彥斌（2022）[10]構(gòu)建的“三策合一”新理論框架為基礎(chǔ)，本文根據(jù)2016年底以來(lái)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策文本，提出“兩級(jí)三三合一”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制框架體系，即兩個(gè)層級(jí)、三類(lèi)指向、三類(lèi)目標(biāo)和12項(xiàng)政策工具（見(jiàn)圖1）。在此框架內(nèi)，根據(jù)來(lái)源不同，將構(gòu)成房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策分為中央和地方兩個(gè)層級(jí)。每一層級(jí)中，根據(jù)指向不同，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制由供給側(cè)的產(chǎn)業(yè)政策、需求側(cè)的收入政策和市場(chǎng)的房地產(chǎn)政策三類(lèi)政策構(gòu)成。產(chǎn)業(yè)政策著力于從供給側(cè)改變房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的結(jié)構(gòu)失衡；收入政策著力于從需求側(cè)改變不同群體的收入分配失衡，尤其是提升中低收入群體對(duì)剛性需求和改善性需求的住房支付能力；房地產(chǎn)政策著力于從總體市場(chǎng)上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡，促進(jìn)人口、資金和住房的合理化與穩(wěn)定化。根據(jù)目標(biāo)不同，將所有政策分別歸為穩(wěn)定政策、結(jié)構(gòu)政策和增長(zhǎng)政策三類(lèi)目標(biāo)政策。其中，穩(wěn)定政策旨在促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，并推動(dòng)經(jīng)濟(jì)正向增長(zhǎng)，從而提升增長(zhǎng)政策的效率；增長(zhǎng)政策通過(guò)推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，降低其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，提升穩(wěn)定政策的效率；結(jié)構(gòu)政策旨在改善產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的失衡狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而提高穩(wěn)定政策和增長(zhǎng)政策的效率。

2016年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制推出以來(lái)，中央政府和地方政府出臺(tái)了大量政策，以構(gòu)建、完善和落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。這些政策形式多樣、內(nèi)容復(fù)雜，包括法、條例、制度、規(guī)劃、辦法、意見(jiàn)、通知、公告等文本形式，但大都為非法律形式，效力等級(jí)不足，主要依賴(lài)于中央政府和地方政府的政策執(zhí)行能力。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，使得上述政策散布于各個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和各個(gè)政府部門(mén)的政策文本之中，有些表現(xiàn)為體系化的陳述，但有些只是一句或幾句陳述，缺少前因與結(jié)果的聯(lián)系。很難通過(guò)量化方法對(duì)這些政策的目標(biāo)、力度、詳細(xì)程度和連續(xù)性設(shè)置變量并賦值，即使可以，也會(huì)帶有明顯的主觀性和片面性。除此之外，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但平穩(wěn)健康本身也不能被直接量化。在使用回歸等計(jì)量方法時(shí)，必須選取某一個(gè)反映型指標(biāo)作為“平穩(wěn)健康”水平的代理變量，但單一指標(biāo)只能反映某一方面的特征，導(dǎo)致估計(jì)結(jié)果可能存在較大的測(cè)量誤差[11～12]。

結(jié)構(gòu)模型可以很好地解決上述問(wèn)題。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)與健康反映在三個(gè)方面：穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三穩(wěn)”），因此，可以使用多指標(biāo)，將房?jī)r(jià)、地價(jià)和預(yù)期作為平穩(wěn)健康水平的反映型變量，以減少測(cè)量誤差[13]。第二，政策工具是政策制定者通過(guò)某種手段或途徑實(shí)現(xiàn)政策效果的調(diào)節(jié)機(jī)制[14]，表現(xiàn)為復(fù)雜多樣的政策文本，無(wú)法直接量化，但其手段或途徑通常能反映為可量化的指標(biāo)，并可以作為政策工具的反映型變量。第三，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制推出后，房地產(chǎn)調(diào)控從中央主導(dǎo)轉(zhuǎn)向地方主導(dǎo)，形成了中央與地方兩級(jí)調(diào)控結(jié)構(gòu)體系，在中央層級(jí)，政策工具實(shí)施于全國(guó)范圍，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響；在地方層級(jí)，政策工具“因城施策”，對(duì)各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響?；谏鲜龇治觯疚慕⒎康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策體系的評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)模型，如圖2所示。

（二）研究方法

本文將采用NCA和fsQCA方法，分別探析中央層級(jí)和地方層級(jí)下，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策工具如何相互作用，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

因果關(guān)系包括必要條件和充分條件兩種，前者指的是某一前因不存在時(shí)結(jié)果不會(huì)發(fā)生，而后者指的是前因充分的產(chǎn)生結(jié)果[15]。借鑒杜運(yùn)周等（2020）的研究[6]，本文首先使用NCA方法檢驗(yàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制12項(xiàng)政策工具是否構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的必要條件，并使用fsQCA方法進(jìn)一步檢驗(yàn)結(jié)果的穩(wěn)健性。與fsQCA的必要性檢驗(yàn)不同，NCA不僅能回答“是”或“否”，還能夠提供詳細(xì)的隸屬關(guān)系值。

其次，使用fsQCA方法分析房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康之間的充分因果關(guān)系。通過(guò)跨案例比較分析，探索哪些政策組合引起了結(jié)果的出現(xiàn)，哪些政策組態(tài)引起結(jié)果缺乏或不存在等因果復(fù)雜性問(wèn)題[6，16-17]。

QCA方法與傳統(tǒng)回歸分析不同，后者遵循邏輯演繹和假設(shè)檢驗(yàn)，更適合凈效應(yīng)分析；前者基于溯因邏輯，用于識(shí)別特定結(jié)果產(chǎn)生的組態(tài)原因，更適合復(fù)雜關(guān)系研究[6]，有助于探析各因素的內(nèi)部作用路徑[18]。QCA分析方法是一種案例研究導(dǎo)向的理論集合研究方法，可以從小樣本數(shù)據(jù)中建構(gòu)出研究問(wèn)題的因果關(guān)系，通過(guò)使用布爾代數(shù)算法形式化分析問(wèn)題的邏輯過(guò)程[19]。QCA方法包括清晰集定性比較分析（csQCA）、多值集定性比較分析（msQCA）和模糊集定性比較分析（fsQCA）。其中，前兩者使用0-1二分法處理變量數(shù)據(jù)，雖然提升了政策分析的效率，但過(guò)分突出了組間差異，反而忽略了組內(nèi)差異，被迫損失大量基本信息[20]。Ragin（2000）將模糊集合引入定性比較分析，提出了模糊集定性比較分析（fsQCA），用來(lái)處理連續(xù)型數(shù)據(jù)變量[21]。本文的條件變量和結(jié)果變量多為連續(xù)型變量，因此采用fsQCA方法較為合適。

（三）數(shù)據(jù)來(lái)源

“因城施策”是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)涵之一，使用城市數(shù)據(jù)有助于反映不同城市的異質(zhì)性特征，并能夠?yàn)椤胺诸?lèi)調(diào)控”提供經(jīng)驗(yàn)證據(jù)?？紤]到樣本的可獲得性和信息完整性，本文選取35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施至今僅有7年多的時(shí)間，其中2020—2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重大公共衛(wèi)生事件的顯著沖擊，這意味著，對(duì)于任一城市，2017—2022年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間趨勢(shì)。因此，本文對(duì)所有條件變量和結(jié)果變量，采用2017—2022年的平均數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中經(jīng)網(wǎng)、EPS、中國(guó)人民銀行以及各城市統(tǒng)計(jì)年鑒。

（四）變量設(shè)定

根據(jù)上文構(gòu)建的結(jié)構(gòu)模型，從中央和地方兩個(gè)層級(jí)設(shè)定條件變量，并確定條件變量與結(jié)果變量的符號(hào)關(guān)系。

1. 中央層級(jí)的條件變量設(shè)定

（1）考核目標(biāo)（ta）。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響較高時(shí)，中央政府的考核越偏向經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地方政府配置到房地產(chǎn)部門(mén)的資源越多，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲[22]。本文使用房地產(chǎn)投資與GDP的比率衡量考核目標(biāo)。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

（2）財(cái)政政策（fs）。根據(jù)陳小亮（2018）的研究[23]，使用地方政府的財(cái)政收入與財(cái)政支出之比代理財(cái)政政策變量，以反映地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)的匹配程度。該變量與結(jié)果變量呈負(fù)向關(guān)系。

（3）貨幣政策（mp）。本文采用中國(guó)人民銀行長(zhǎng)期實(shí)際利率作為代理變量，借鑒陳晨和傅勇（2013）的做法[24]，使用中國(guó)人民銀行公布的五年以上貸款利率減去當(dāng)期通脹率進(jìn)行計(jì)算，利率調(diào)整年份以調(diào)整前后的天數(shù)加權(quán)計(jì)算當(dāng)期利率。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

（4）收入分配制度（is）。旨在衡量中低收入群體的支付能力，也反映了不同群體的收入差距，使用工資性收入與財(cái)產(chǎn)性收入的比值加以表征。該變量與結(jié)果變量呈負(fù)向關(guān)系。

（5）房地產(chǎn)立法（rl）。房地產(chǎn)立法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，一方面，取決于房地產(chǎn)領(lǐng)域頒布實(shí)施法律的等級(jí)、覆蓋范圍和詳細(xì)程度。借鑒湯臨佳等（2022）的研究設(shè)計(jì)[8]，本文爬取了《國(guó)家法律法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù)》和《國(guó)務(wù)院政策文件庫(kù)》中與房地產(chǎn)相關(guān)的法律和政策文件，從法律等級(jí)、覆蓋范圍和詳細(xì)程度三個(gè)方面分別計(jì)分并加總，得到房地產(chǎn)法律積分。其中，a.法律等級(jí)積分，設(shè)置5個(gè)等級(jí)，從1到5分別賦值；b.覆蓋范圍積分，政策文本內(nèi)容每涉及一項(xiàng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策，計(jì)1分；c.詳細(xì)程度積分，設(shè)置5個(gè)程度，從1到5分別賦值。另一方面，取決于地方政府執(zhí)行和落實(shí)法律的能力。本文使用北京大學(xué)電子政務(wù)研究院（2020）開(kāi)發(fā)的政府治理與公共服務(wù)指數(shù)（CGI）反映中國(guó)各級(jí)城市的政府治理與公共服務(wù)狀態(tài)[25]。最后，將房地產(chǎn)法律積分與CGI相乘得到房地產(chǎn)立法變量。該變量與結(jié)果變量呈負(fù)向關(guān)系。

2. 地方層級(jí)的條件變量設(shè)定

（1）財(cái)稅政策（fb）。包括財(cái)政補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠等財(cái)稅扶持政策措施，其目標(biāo)為通過(guò)扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。本文借鑒崔惠玉（2022）采用稅收收入與GDP的比值衡量稅收優(yōu)惠政策的做法[26]，使用稅收收入與扣除房地產(chǎn)業(yè)附加值的GDP的比值衡量財(cái)稅扶持。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

（2）土地供給政策（ls）。中央政府多次提出要建立人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，需要構(gòu)建起土地供給與常住人口之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制[23]。因此，本文將人口政策并入土地供給政策，合并為一個(gè)變量，采用城市居住用地在建設(shè)用地中的比重與人口密度的乘積表征土地供給政策，以反映土地供給與城市人口之間的匹配情況。該變量與結(jié)果變量呈負(fù)向關(guān)系。

（3）宏觀審慎政策（fp）。許多學(xué)者認(rèn)為以貸款價(jià)值比（loan to value，LTV）為工具的宏觀審慎政策能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)并維護(hù)金融穩(wěn)定[27～28]，因此本文使用貸款價(jià)值比代理宏觀審慎政策，即房地產(chǎn)貸款額與房地產(chǎn)價(jià)值的比值，其中，房地產(chǎn)價(jià)值采用房屋竣工價(jià)值指標(biāo)。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

（4）住房制度（hs）。根據(jù)各政策文本對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的表述，當(dāng)前住房制度的重心是通過(guò)租賃住房和保障住房建設(shè)，提高居民“住有所居”的能力和水平。本文采用地方政府住房保障支出與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比值衡量住房制度。該變量與結(jié)果變量呈負(fù)向關(guān)系。

（5）稅收政策（tp）。由于房地產(chǎn)稅還未頒布實(shí)施，借鑒周建軍等（2014）的做法[29]，本文仍采用流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的6種房地產(chǎn)相關(guān)稅收表征稅收政策。該變量與結(jié)果變量呈負(fù)向關(guān)系。

（6）信貸政策（cp）。大量研究認(rèn)為信貸政策對(duì)住房消費(fèi)需求的金融支持是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的重要原因，本文參考平新喬和董興（2021）的研究[30]，使用個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的比值反映信貸政策對(duì)住房消費(fèi)的金融支持。該變量與結(jié)果變量呈正向關(guān)系。

3. 結(jié)果變量設(shè)定

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”，“三穩(wěn)”既是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)，也是其應(yīng)有之義。其中，穩(wěn)地價(jià)是基礎(chǔ)，穩(wěn)房?jī)r(jià)是核心，穩(wěn)預(yù)期是關(guān)鍵[31]。地價(jià)與房?jī)r(jià)均為顯性指標(biāo)，是判斷與檢驗(yàn)調(diào)控政策效果和市場(chǎng)平穩(wěn)健康的重要標(biāo)準(zhǔn)，而預(yù)期則是隱性指標(biāo)，反映了參與者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的判斷，并通過(guò)投資和消費(fèi)等決策和行為影響市場(chǎng)運(yùn)行。大量研究表明我國(guó)房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，包括以往房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲和當(dāng)前的持續(xù)下行壓力，很大程度上來(lái)自于預(yù)期的推動(dòng)，而對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的主要原因。穩(wěn)預(yù)期就是要引導(dǎo)人們?cè)谕顿Y和消費(fèi)中形成理性預(yù)期，尤其是穩(wěn)定對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，才能推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。可以看出，預(yù)期既是房?jī)r(jià)變化的原因，也是房?jī)r(jià)變化的結(jié)果。因此，在結(jié)果變量中不再單獨(dú)設(shè)置預(yù)期變量，而是重點(diǎn)考察房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的影響效應(yīng)。

房?jī)r(jià)（hp）和地價(jià)（lp）采用增長(zhǎng)率指標(biāo)形式。其中，房?jī)r(jià)由商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格表示，等于商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積之比；地價(jià)由平均地價(jià)表示，等于土地成交價(jià)格與土地購(gòu)置面積之比。

為剔除通脹因素影響，所有價(jià)值型變量均經(jīng)各城市CPI（以2001年為基期）調(diào)整后轉(zhuǎn)化為實(shí)際變量。

（五）變量校準(zhǔn)與描述性統(tǒng)計(jì)

本文采用直接法將所有變量校準(zhǔn)為模糊集，參考已有研究[6，32]，將75%分位數(shù)、50%分位數(shù)、25%分位數(shù)設(shè)為校準(zhǔn)錨點(diǎn)，分別代表完全隸屬、交叉點(diǎn)和完全不隸屬。各變量校準(zhǔn)錨點(diǎn)和描述性統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表1，最后一列為條件變量與結(jié)果變量的關(guān)系符號(hào)，“+”為正向關(guān)系，“-”為負(fù)向關(guān)系。

三、房?jī)r(jià)的NCA分析和fsQCA分析

本文將從中央和地方兩個(gè)層級(jí)，對(duì)結(jié)果變量——房?jī)r(jià)和地價(jià)分別進(jìn)行QCA分析，包括必要條件分析和政策組態(tài)分析。

（一）房?jī)r(jià)的必要條件和政策組態(tài)分析——中央層級(jí)

1. 必要條件分析

表2報(bào)告了中央層級(jí)NCA分析的必要條件結(jié)果，分別使用CR和CE兩種方法對(duì)條件變量影響結(jié)果變量的效應(yīng)量進(jìn)行估計(jì)。當(dāng)條件和結(jié)果變量都是連續(xù)或離散的，且有5個(gè)或以上的水平，則使用上限回歸（Ceiling Regression，CR）生成上限函數(shù)；當(dāng)條件和結(jié)果變量都是二分變量或不到5個(gè)水平的離散變量，則使用上限包絡(luò)分析（Ceiling Envelopment，CE）生成上限函數(shù)[6]。效應(yīng)量（Effect Size）表示產(chǎn)生特定結(jié)果所需必要條件的最低水平，取值在0～1之間，越接近1代表效應(yīng)越大，否則越小[33]。

必要條件需要同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件，一是效應(yīng)量（d）不小于0.1[33]；二是效應(yīng)量顯著[34]，即p值不大于0.1。從結(jié)果來(lái)看，考核目標(biāo)的p值接近0，且效應(yīng)量大于0.1，有待于進(jìn)一步考察。收入分配制度和房地產(chǎn)立法雖然CR分析的效應(yīng)量大于0.1，但不顯著，其他三個(gè)變量效應(yīng)量和p值均不符合必要條件要求。

表3報(bào)告了中央層級(jí)的瓶頸水平分析結(jié)果，瓶頸水平衡量的是達(dá)到結(jié)果變量最大觀測(cè)范圍的某一水平，前因條件變量最大觀測(cè)范圍內(nèi)需要滿(mǎn)足的水平值。結(jié)果表明要達(dá)到50%的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率水平，只有考核目標(biāo)需要達(dá)到3.5%水平，而低于50%這一水平時(shí)，所有條件變量均不存在瓶頸水平。

采用fsQCA方法進(jìn)一步檢驗(yàn)必要條件，表4的條件分析結(jié)果顯示，結(jié)果變量房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)率和低增長(zhǎng)率兩種情形下，單一條件變量必要性的一致性均小于0.7。結(jié)合NCA必要條件分析結(jié)果，所有條件變量不構(gòu)成房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的必要條件。

2. 政策組態(tài)分析

組態(tài)分析旨在考察不同前因條件變量的組合對(duì)結(jié)果變量的影響效應(yīng)，本文使用fsQCA方法分別分析房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制產(chǎn)生低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的政策組態(tài)。參考已有研究，結(jié)合本文研究數(shù)據(jù)的具體情況，在構(gòu)建真值表中，設(shè)置原始一致性閾值為0.8，PRI一致性閾值為0.7，頻數(shù)閾值為1。大量研究表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有顯著的異質(zhì)性[10]，很難事先明確房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策影響結(jié)果的確切方向，因此在反事實(shí)分析中，不進(jìn)行方向預(yù)設(shè)，全部選擇“存在或缺失”。在得到的充分條件解中，通過(guò)比較中間解和簡(jiǎn)單解，識(shí)別出每個(gè)解的核心條件和邊緣條件，既在中間解也在簡(jiǎn)單解中出現(xiàn)的解為核心條件，只在簡(jiǎn)單解中出現(xiàn)的條件為邊緣條件[6，16]。

本文首先對(duì)中央層級(jí)上房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策組態(tài)進(jìn)行分析，結(jié)果如表5所示，總體一致性均在0.8以上，大于0.70，具有較好的解釋力度，表明6個(gè)組態(tài)分別可以構(gòu)成低、高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的充分條件。

產(chǎn)生低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的組態(tài)有4個(gè)，包括CLH1a、CLH1b、CLH2、CLH3，前兩者構(gòu)成了二階等價(jià)組態(tài)，即它們的核心條件一致[32]。從分類(lèi)目標(biāo)來(lái)看，除CLH2組態(tài)以穩(wěn)定政策為邊緣政策外，其他三個(gè)組態(tài)均以穩(wěn)定政策和增長(zhǎng)政策為核心政策，其中CLH1a輔以結(jié)構(gòu)政策為邊緣政策?？梢钥闯?，中央層級(jí)的房?jī)r(jià)政策組態(tài)旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

組態(tài)CLH1a為依托收入分配的考核目標(biāo)與貨幣政策驅(qū)動(dòng)型，組態(tài)CLH1b為依托立法的考核目標(biāo)與貨幣政策驅(qū)動(dòng)型，分別指出以偏房?jī)r(jià)的強(qiáng)考核目標(biāo)、強(qiáng)貨幣政策、非強(qiáng)財(cái)政政策為核心條件，分別互補(bǔ)強(qiáng)收入分配或強(qiáng)立法為邊緣條件的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制可以產(chǎn)生較低的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。這兩個(gè)組態(tài)以考核目標(biāo)為核心條件的分析結(jié)果，表明中央政府轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)考核、增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控獨(dú)立性，是落實(shí)與完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。雖然大量研究表明貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效力不足，但與考核目標(biāo)轉(zhuǎn)變相搭配，則可以達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)，再次表明中央政府考核機(jī)制的重要性。同時(shí)也表明在這兩個(gè)組態(tài)中，即使地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的狀況持續(xù)存在，只要實(shí)施房?jī)r(jià)目標(biāo)考核和穩(wěn)健貨幣政策，就可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)。

組態(tài)CLH2為立法驅(qū)動(dòng)型，在該組態(tài)中，即使其他前因條件均缺失，但只要推動(dòng)房地產(chǎn)立法這一邊緣條件的建設(shè)，就能夠提升房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性。一方面，改變房地產(chǎn)法律主要表現(xiàn)為條例、意見(jiàn)、通知等行政法規(guī)形式的現(xiàn)狀，提升房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制制度與政策的效力等級(jí)，推動(dòng)全國(guó)人大及其常委會(huì)盡快頒布實(shí)施《住宅法》《租賃住房法》等法律；另一方面，改變法律制度文本內(nèi)容強(qiáng)指導(dǎo)性的現(xiàn)狀，通過(guò)在法律文本中增加標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范、具體措施和要求等內(nèi)容，提升法律制度的可執(zhí)行性。

組態(tài)CLH3為財(cái)政貨幣政策驅(qū)動(dòng)型，指出以強(qiáng)財(cái)政政策和強(qiáng)貨幣政策、非偏房?jī)r(jià)的強(qiáng)考核目標(biāo)和非強(qiáng)立法為核心條件，以非收入分配為邊緣條件，可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)。CLH3表明在中央政府目標(biāo)考核機(jī)制和收入分配制度的改革以及房地產(chǎn)立法均滯后的情況下，可以通過(guò)加快中央與地方的分稅制度改革、保持穩(wěn)健貨幣政策，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)低水平增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健96b4e9f14a96e85b2e158cc7134f95be9cd8dfae94b0dd9b74ee8cdbda0ec58f康發(fā)展。

產(chǎn)生高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的政策組態(tài)有兩個(gè)，包括CHH1、CHH2。組態(tài)CHH1表明，在中央政府偏房?jī)r(jià)目標(biāo)考核機(jī)制和收入分配制度的改革滯后和貨幣政策缺乏的情況下，即使有更為公平的財(cái)政分稅制度和收入分配制度，也很難實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。組態(tài)CHH2顯示，在缺乏目標(biāo)考核機(jī)制和財(cái)政分稅制度的改革情況下，即便具備更好的收入分配制度和房地產(chǎn)立法環(huán)境，以及穩(wěn)健的貨幣政策，房?jī)r(jià)也很難保持低水平增長(zhǎng)。兩個(gè)組態(tài)再次表明了中央政府轉(zhuǎn)變偏房?jī)r(jià)的目標(biāo)考核機(jī)制、提升房地產(chǎn)調(diào)控獨(dú)立性的重要價(jià)值。

（二）房?jī)r(jià)的必要條件和政策組態(tài)分析——地方層級(jí)

1. 必要條件分析

地方層級(jí)的房?jī)r(jià)NCA分析過(guò)程與中央層級(jí)相同，因此不再報(bào)告分析檢驗(yàn)結(jié)果。必要條件分析顯示，雖然財(cái)稅政策的CE結(jié)果在0.1水平上顯著，但效應(yīng)量很小，小于0.1，不能認(rèn)為是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的必要條件[34]，其他條件變量的檢驗(yàn)結(jié)果均不顯著，不符合必要條件要求。瓶頸水平分析結(jié)果顯示，所有條件變量都不存在瓶頸水平。采用fsQCA方法的進(jìn)一步檢驗(yàn)結(jié)果表明，結(jié)果變量房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)率和低增長(zhǎng)率兩種情形下，單一條件變量必要性的一致性均小于0.7，與NCA的分析結(jié)果一致，所有條件變量不構(gòu)成房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的必要條件。

2. 政策組態(tài)分析

表6報(bào)告了地方層級(jí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策組態(tài)分析結(jié)果，總體一致性均在0.8以上，大于0.7，具有較好的解釋力度，表明7個(gè)組態(tài)分別構(gòu)成了低、高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的充分條件。

產(chǎn)生低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的組態(tài)有4個(gè)，包括LLHa、LLHb、LLHc、LLHd，值得注意的是，所有組態(tài)具有一致的核心條件，包括偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策、強(qiáng)土地供給政策和非強(qiáng)稅收政策，構(gòu)成了四階等價(jià)組態(tài)。顯然，這意味著偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策和偏居住用地的強(qiáng)土地供給政策，是地方政府落實(shí)與完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的核心政策和基本條件。偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策有助于吸引社會(huì)資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理；強(qiáng)土地供給政策有利于改變城市土地供給結(jié)構(gòu)，逐步建立與人口密度掛鉤的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。也可以看出，現(xiàn)有以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅為主要內(nèi)容的稅收政策，不是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)目標(biāo)的充分條件。同時(shí)，從分類(lèi)目標(biāo)來(lái)看，地方層級(jí)的房?jī)r(jià)政策組態(tài)均以結(jié)構(gòu)政策為核心政策，輔以增長(zhǎng)政策（LLHb、LLHc）、結(jié)構(gòu)政策（LLHa、LLHc）和穩(wěn)定政策（LLHd）為邊緣政策，旨在改善房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的失衡狀況，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

組態(tài)LLHa為依托住房制度的財(cái)稅土地驅(qū)動(dòng)型，以偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策、強(qiáng)土地供給政策和非強(qiáng)稅收政策為核心條件，互補(bǔ)強(qiáng)住房制度和高LTV的宏觀審慎政策為邊緣條件的政策組態(tài)，可以產(chǎn)生低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。組態(tài)LLHa表明在稅收和信貸約束不強(qiáng)的情況下，如果地方政府積極實(shí)施以住房保障和租賃市場(chǎng)為主要內(nèi)容的住房制度，對(duì)消費(fèi)者提供的信貸支持政策并不必要。

組態(tài)LLHb為依托信貸政策的財(cái)稅土地驅(qū)動(dòng)型，與組態(tài)LLHa不同，在稅收和信貸約束不強(qiáng)的情況下，如果能夠提供給中低收入群體較強(qiáng)的信貸支持，地方政府以住房保障政策為主要內(nèi)容的住房制度并不必要。

組態(tài)LLHc為依托住房制度和信貸政策的財(cái)稅土地驅(qū)動(dòng)型，表明在具備財(cái)稅政策和土地供給政策等核心政策而稅收政策缺乏的情況下，如果地方政府能夠?qū)嵤┹^為有效的住房制度和差異化的信貸政策，則低LTV的宏觀審慎政策并不必要。

組態(tài)LLHd為依托宏觀審慎政策的財(cái)稅土地驅(qū)動(dòng)型，指出在具備財(cái)稅政策和土地供給政策等核心政策的前提下，如果住房制度、信貸政策和稅收政策等核心政策不足，地方政府可以通過(guò)強(qiáng)力有效的低LTV的宏觀審慎政策達(dá)成穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

表6 地方層級(jí)低、高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的政策組態(tài)

[條件變量 低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 LLHa LLHb LLHc LLHd LHH1 LHH2 LHH3 財(cái)稅政策 ● ● ● ● ● ● ● 土地供給政策 ● ● ● ● ? ? ● 宏觀審慎政策 ? ? ● ● ● ? 住房制度 ● ● ? ? ● 信貸政策 ● ● ? ? ● ? 稅收政策 ? ? ? ? ? ● ● 一致性 0.841 0.846 0.781 0.864 0.855 0.838 0.823 原始覆蓋率 0.228 0.237 0.227 0.110 0.236 0.136 0.084 唯一覆蓋率 0.058 0.058 0.056 0.060 0.159 0.061 0.065 總體一致性 0.851 0.847 總體覆蓋率 0.413 0.363 ]

產(chǎn)生高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的組態(tài)有3個(gè)，包括LHH1、LHH2和LHH3。組態(tài)LHH1表明，在缺乏土地供給政策、住房制度、信貸政策和稅收政策的情況下，即便有低LTV的宏觀審慎政策和偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策，房?jī)r(jià)也很難保持低增長(zhǎng)率。組態(tài)LHH2表明，如果缺乏土地供給政策，即使地方政府實(shí)施了強(qiáng)信貸政策、強(qiáng)稅收政策和低LTV的宏觀審慎政策，也很難實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)，并且住房制度是否存在并不重要。組態(tài)LHH3表明，如果缺乏低LTV的宏觀審慎政策和對(duì)消費(fèi)者的信貸政策支持，實(shí)施以強(qiáng)住房制度和強(qiáng)稅收政策為核心政策，互補(bǔ)偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策和強(qiáng)土地供給政策為邊緣政策的政策體系，將會(huì)導(dǎo)致較高的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。

四、地價(jià)的NCA分析和fsQCA分析

（一）地價(jià)的必要條件和政策組態(tài)分析——中央層級(jí)

與第三部分房?jī)r(jià)的政策組態(tài)分析一樣，使用NCA和fsQCA方法對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策影響地價(jià)的必要條件和組態(tài)進(jìn)行分析。由于遵循相同的研究思路和分析過(guò)程，不再呈現(xiàn)地價(jià)的必要條件分析檢驗(yàn)結(jié)果。

使用NCA和fsQCA方法的分析結(jié)果表明，所有變量不構(gòu)成低地價(jià)增長(zhǎng)率的必要條件。表7報(bào)告了中央層級(jí)分別產(chǎn)生低、高地價(jià)增長(zhǎng)率的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策組態(tài)分析結(jié)果，低地價(jià)增長(zhǎng)率的總體一致性在0.9以上，大于0.7，具有較好的解釋力度，表明識(shí)別出的3個(gè)組態(tài)構(gòu)成了低地價(jià)增長(zhǎng)率的充分條件。而高地價(jià)增長(zhǎng)率的總體一致性?xún)H為0.546，小于0.7，解釋力度不足。產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率的組態(tài)有3個(gè)，包括CLL1、CLL2和CLL3。其中，CLL1以穩(wěn)定政策和增長(zhǎng)政策為核心政策，CLL2以穩(wěn)定政策和結(jié)構(gòu)政策為邊緣政策，CLL3以穩(wěn)定政策為核心政策，輔以結(jié)構(gòu)政策為邊緣政策?？傮w上，中央層級(jí)的地價(jià)政策組態(tài)重在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，改善產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)失衡狀況，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康。

CLL1為依托立法的財(cái)政貨幣政策驅(qū)動(dòng)型，以強(qiáng)財(cái)政政策、強(qiáng)貨幣政策和非強(qiáng)收入分配制度為核心條件，互補(bǔ)強(qiáng)房地產(chǎn)立法為邊緣條件。表明在收入分配制度改革不足的情況下，可以通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法，包括提升法律等級(jí)、增強(qiáng)法律可執(zhí)行性，搭配傳統(tǒng)的財(cái)政政策和以利率為主的貨幣政策，使地價(jià)保持低水平增長(zhǎng)，中央政府目標(biāo)考核機(jī)制并不必要。

CLL2為改革邏輯下的考核與收入驅(qū)動(dòng)型，以非強(qiáng)貨幣政策為核心條件，互補(bǔ)偏房?jī)r(jià)的強(qiáng)考核目標(biāo)、強(qiáng)收入分配制度、非強(qiáng)財(cái)政政策和非強(qiáng)房地產(chǎn)立法為邊緣條件。表明在財(cái)政政策和貨幣政策缺乏的情況下，中央政府可以通過(guò)改革當(dāng)前的目標(biāo)考核機(jī)制，加強(qiáng)地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，深化收入分配制度改革，提高中低收入群體的可支付能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。

CLL3為依托收入分配的財(cái)政驅(qū)動(dòng)型，指出以強(qiáng)財(cái)政政策、非強(qiáng)QXbZQHyRymo0H+iO7lNIxwOIKzFVf5A2D1+seF57P/o=考核目標(biāo)、非強(qiáng)貨幣政策和非強(qiáng)房地產(chǎn)立法為核心條件，互補(bǔ)強(qiáng)收入分配制度，可以產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率。表明在未能轉(zhuǎn)變考核目標(biāo)、缺乏貨幣政策和立法不足的情況下，可以通過(guò)提高地方政府的可支付能力，降低其對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，同時(shí)提升中低收入群體相對(duì)高收入群體的支付能力，減少對(duì)投資投機(jī)房地產(chǎn)的需求，達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。

（二）地價(jià)的必要條件和政策組態(tài)分析——地方層級(jí)

使用NCA和fsQCA方法的分析結(jié)果表明，所有變量不構(gòu)成低地價(jià)增長(zhǎng)率的必要條件，表8報(bào)告了地方層級(jí)分別產(chǎn)生低、高地價(jià)增長(zhǎng)率的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策組態(tài)分析結(jié)果。與中央層級(jí)的分析結(jié)果類(lèi)似，低地價(jià)增長(zhǎng)率的總體一致性在0.9以上，大于0.7，具有較好的解釋力度，而高地價(jià)增長(zhǎng)率的總體一致性?xún)H為0.566，小于0.7，解釋力度不足。產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率的組態(tài)有5個(gè)，分別為L(zhǎng)LL1、LLL2、LLL3、LLL4和LLL5。在分類(lèi)目標(biāo)上，這些組態(tài)表現(xiàn)出明顯的多樣性特征，其中，LLL1、LLL2和LLL3分別以穩(wěn)定政策、增長(zhǎng)政策和結(jié)構(gòu)政策為核心政策，并均輔以結(jié)構(gòu)政策為邊緣政策（LLL3還包含增長(zhǎng)政策）；LLL4和LLL5均以穩(wěn)定政策和結(jié)構(gòu)政策為核心政策，并均輔以結(jié)構(gòu)政策和增長(zhǎng)政策為邊緣政策（LLL4還包含穩(wěn)定政策）?？梢钥闯觯胤綄蛹?jí)的低地價(jià)政策組態(tài)主要通過(guò)結(jié)構(gòu)政策、穩(wěn)定政策以及增長(zhǎng)政策的靈活組合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

組態(tài)LLL1為依托宏觀審慎的財(cái)稅驅(qū)動(dòng)型，指出以低LTV的強(qiáng)宏觀審慎和強(qiáng)稅收政策為核心條件，互補(bǔ)偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策、非強(qiáng)住房制度和非強(qiáng)信貸政策為邊緣條件，可以產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率。表明在住房制度保障和信貸支持不足的情況下，如果地方政府能夠通過(guò)提高貸款門(mén)檻，增加投資和投機(jī)資金的杠桿成本，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收約束，提高社會(huì)資本的交易費(fèi)用，同時(shí)通過(guò)增加對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠，引導(dǎo)社會(huì)資本從房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用并不必要。

組態(tài)LLL2為依托土地供給的信貸財(cái)稅驅(qū)動(dòng)型，指出以強(qiáng)信貸政策和非強(qiáng)住房制度為核心條件，互補(bǔ)偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策、強(qiáng)土地供給政策、高LTV的宏觀審慎和非強(qiáng)稅收政策為邊緣條件，可以產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率。表明在住房制度保障程度不高、信貸和稅收約束不足的情況下，地方政府可以通過(guò)推動(dòng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時(shí)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)提供更多的稅收優(yōu)惠，對(duì)中低收入群體提供更為有效的信貸支持，可以使地價(jià)趨于穩(wěn)定。

組態(tài)LLL3為依托財(cái)稅信貸的住房制度驅(qū)動(dòng)型，指出以強(qiáng)住房制度、非強(qiáng)土地供給政策和高LTV的宏觀審慎為核心條件，互補(bǔ)偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅政策、強(qiáng)信貸政策和非強(qiáng)稅收政策為邊緣條件，可以產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率。表明在居住用地占比不高、信貸和稅收約束不足的情況下，如果地方政府提高住房保障水平，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更為寬松的稅收環(huán)境，為中低收入群體提供更為有效的信貸支持，可以促進(jìn)地價(jià)穩(wěn)定。

組態(tài)LLL4為依托財(cái)稅信貸和宏觀審慎的住房稅收驅(qū)動(dòng)型，指出以強(qiáng)住房制度和強(qiáng)稅收政策為核心條件，互補(bǔ)偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)財(cái)稅和信貸政策、低LTV的宏觀審慎政策、非強(qiáng)土地供給政策為邊緣條件，可以產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率。表明地方政府在居住用地供給不足的情況下，應(yīng)著力于推動(dòng)住房保障建設(shè)和加強(qiáng)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收約束，同時(shí)通過(guò)增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)稅收優(yōu)惠，提高房地產(chǎn)貸款門(mén)檻，促使投資和投機(jī)資本從房地產(chǎn)業(yè)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)；同時(shí)實(shí)施差別化信貸政策，加強(qiáng)對(duì)中低收入群體的信貸支持，提高剛性需求和改善性需求的可支付能力，從而實(shí)現(xiàn)地價(jià)穩(wěn)定目標(biāo)。

組態(tài)LLL5為依托財(cái)稅信貸和土地供給的住房稅收驅(qū)動(dòng)型，與組態(tài)LLL4相比，組態(tài)LLL5以強(qiáng)土地供給政策和強(qiáng)信貸政策為邊緣政策，其他條件均一致。表明地方政府同樣應(yīng)提高住房保障水平和房地產(chǎn)稅收約束；通過(guò)差別化信貸政策提高中低收入群體的可支付能力；通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)稅收優(yōu)惠引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)；通過(guò)土地供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居住用地比例。在這種政策環(huán)境下，宏觀審慎政策的作用并不必要。

（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

借鑒杜運(yùn)周等（2020）的做法[6]，將案例數(shù)閾值從1提高至2，PRI一致性水平從0.7提高至0.75，分別分析房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制政策影響房?jī)r(jià)和地價(jià)的必要條件和政策組態(tài)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示上述結(jié)果穩(wěn)健。

五、結(jié)論與討論

（一）結(jié)論

如何落實(shí)與完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是當(dāng)前房地產(chǎn)研究的重點(diǎn)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是由一系列政策與工具構(gòu)成的體系，綜合運(yùn)用多項(xiàng)政策措施是其應(yīng)有之意。本文使用NCA和fsQCA分析方法，從中央和地方兩個(gè)層級(jí)，考察了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策與工具對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的協(xié)同影響效應(yīng)和互動(dòng)關(guān)系。

首先，不管是中央層級(jí)還是地方層級(jí)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的各項(xiàng)政策與工具，均不構(gòu)成產(chǎn)生房?jī)r(jià)和地價(jià)低增長(zhǎng)率的必要條件，表明使用單一政策與工具并不能實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。其次，使用fsQCA政策組態(tài)方法的分析結(jié)果顯示，在中央層級(jí)上，產(chǎn)生低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的政策組態(tài)有4種，產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率的政策組態(tài)有3種；在地方層級(jí)上，產(chǎn)生低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的政策組態(tài)有4種，產(chǎn)生低地價(jià)增長(zhǎng)率的政策組態(tài)有5種。不同組態(tài)體現(xiàn)了不同城市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的多政策組合選擇，說(shuō)明中央政府和地方政府都需要根據(jù)不同城市的實(shí)際情況，因城施策，選取適合的政策組合。再次，從中央層級(jí)來(lái)看，中央政府的政策組合設(shè)計(jì)重在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的穩(wěn)定邏輯。在供給側(cè)提供優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策組態(tài)，旨在為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展塑造穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。通過(guò)轉(zhuǎn)變對(duì)地方政府的考核機(jī)制、推進(jìn)財(cái)權(quán)事權(quán)劃分改革優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資源配置比例，通過(guò)貨幣政策提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，繼而搭配收入分配制度和房地產(chǎn)立法，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)。最后，從地方層級(jí)來(lái)看，地方政府的政策組合設(shè)計(jì)重在結(jié)構(gòu)主導(dǎo)邏輯，所有政策組態(tài)表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)政策主導(dǎo)的邏輯特征。在穩(wěn)房?jī)r(jià)上，通過(guò)偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)稅政策改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡狀況，主要依托土地供給政策和住房制度等房地產(chǎn)政策，搭配差異化信貸政策等需求側(cè)政策，實(shí)現(xiàn)低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。在穩(wěn)地價(jià)上，主要依托信貸、稅收等需求側(cè)政策和住房制度、土地供給政策、宏觀審慎政策等房地產(chǎn)政策，搭配偏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)稅政策等產(chǎn)業(yè)政策，實(shí)現(xiàn)低地價(jià)增長(zhǎng)。

（二）討論

2016年底中央政府轉(zhuǎn)向基礎(chǔ)制度體系建設(shè)，意味著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制效果評(píng)估及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的影響，需要采取整體視角和相應(yīng)的分析方法。因此本文基于政策組態(tài)視角，分析長(zhǎng)效機(jī)制政策間耦合的組態(tài)效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的影響。研究結(jié)果具有以下幾方面的啟示。

第一，本文基于必要性因果關(guān)系，采用NCA方法的分析結(jié)果表明，雖然已有研究提出某項(xiàng)或某幾項(xiàng)政策對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的影響，但長(zhǎng)效機(jī)制的單一政策并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的必要條件，即單一政策并不構(gòu)成平穩(wěn)健康的瓶頸。例如地方層級(jí)低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的政策組態(tài)中，在具備強(qiáng)力財(cái)稅政策和土地供給政策的條件下，雖然不同城市因發(fā)展水平不同而在配套政策選擇上存在差異，但這并不一定阻礙各城市通過(guò)使用住房制度、信貸政策或宏觀審慎政策等不同組態(tài)方式保持房?jī)r(jià)低增長(zhǎng)。

第二，基于組態(tài)理論，本文系統(tǒng)分析了“兩級(jí)三三合一”體系下，構(gòu)成房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策多樣性關(guān)系，發(fā)現(xiàn)不同情境下，他們之間存在著主導(dǎo)與協(xié)同的組態(tài)關(guān)系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和政府調(diào)控政策的組合研究提供了新思路。整體來(lái)看，為實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)，長(zhǎng)效機(jī)制體系下供給側(cè)政策發(fā)揮著絕對(duì)的主導(dǎo)作用，但幾乎所有的組態(tài)都需要需求側(cè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的協(xié)同運(yùn)行，尤其是需求側(cè)的支持。同時(shí)，不同組態(tài)政策工具的使用也呈現(xiàn)出了顯著的主導(dǎo)性和協(xié)同性。低房?jī)r(jià)目標(biāo)上，中央層級(jí)存在4種組態(tài)，分別以“考核目標(biāo)+貨幣政策”“財(cái)政政策+貨幣政策”為主導(dǎo)，由穩(wěn)定政策和增長(zhǎng)政策協(xié)同，并輔以結(jié)構(gòu)政策支持，即中央政府在房?jī)r(jià)目標(biāo)的長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建上，應(yīng)著眼于穩(wěn)定性和增長(zhǎng)性政策構(gòu)建；地方層級(jí)也存在4種組態(tài)，均以“財(cái)稅政策+土地供給政策”的結(jié)構(gòu)政策為主導(dǎo)，輔以穩(wěn)定政策和增長(zhǎng)政策支持，即地方政府應(yīng)著眼于結(jié)構(gòu)性政策構(gòu)建。顯然，在穩(wěn)房?jī)r(jià)目標(biāo)上，中央政府與地方政府對(duì)政策的構(gòu)建方向不同，存在著明顯的協(xié)同性。低地價(jià)目標(biāo)上，不管是中央層級(jí)還是地方層級(jí)，均表現(xiàn)出了更為顯著的協(xié)同性，從組態(tài)政策構(gòu)成來(lái)看，地方政府具有更為明顯的優(yōu)勢(shì)，即在穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)上，應(yīng)賦予地方政府更多的權(quán)限和發(fā)揮其更充分的主動(dòng)性。具體來(lái)說(shuō)，中央層級(jí)存在3種組態(tài)，以財(cái)政和貨幣政策等穩(wěn)定性和增長(zhǎng)性政策為主，輔以房地產(chǎn)立法和收入分配等穩(wěn)定性和結(jié)構(gòu)性政策；地方層級(jí)存在5種組態(tài)，各類(lèi)政策的協(xié)同關(guān)系多樣，例如LLL4由稅收政策（穩(wěn)定政策）和住房制度（結(jié)構(gòu)政策）等核心政策，以及信貸政策（增長(zhǎng)政策）、財(cái)稅政策（結(jié)構(gòu)政策）和宏觀審慎政策（穩(wěn)定政策）等邊緣政策構(gòu)成。這些發(fā)現(xiàn)為中央政府和地方政府在構(gòu)建與完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的側(cè)重點(diǎn)和制度與政策組合選擇提供了更加充分的依據(jù)。

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