［摘 要］房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展一直以來都是國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)注的重點(diǎn)。本文基于典型房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈，將預(yù)算管理、成本管理、投融資管理、績效管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等管理會計(jì)工具與方法嵌入到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，構(gòu)建了以拓展財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)、建造財(cái)務(wù)和銷售財(cái)務(wù)為內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)體系。這一體系的構(gòu)建，推進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)財(cái)融合的基礎(chǔ)上更好地實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定了堅(jiān)實(shí)的微觀基礎(chǔ)。

［關(guān)鍵詞］價(jià)值鏈 中型房企 業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)體系

［作者簡介］陳振寧，宋都基業(yè)投資股份有限公司高級會計(jì)師（杭州 310016）；劉海生，浙江工商大學(xué)會計(jì)學(xué)院教授，博士（杭州 310018）

［DOI編號］10.13761/j.cnki.cn23-1073/c.2024.05.008

引 言

房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展深刻地影響著我國宏觀經(jīng)濟(jì)。2020年10 月，黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確提出，要“推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展……推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，內(nèi)在地需要業(yè)務(wù)活動與財(cái)務(wù)活動的深度融合，進(jìn)而構(gòu)建基于價(jià)值鏈的業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)體系。

郭燦華（2019）提出以創(chuàng)新企業(yè)業(yè)財(cái)融合發(fā)展文化的新格局、建立業(yè)財(cái)融合數(shù)據(jù)庫等為內(nèi)容的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合的實(shí)踐策略［1］。牛敏聰（2019）、黃國川（2023）提出健全業(yè)財(cái)融合管理機(jī)制、完善業(yè)財(cái)融合的制度體系、健全業(yè)財(cái)融合的評價(jià)體系等房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合體系構(gòu)建策略［2］［3］。陳小若（2020）提出了加強(qiáng)業(yè)財(cái)融合戰(zhàn)略籌劃、統(tǒng)一業(yè)財(cái)管理目標(biāo)、找準(zhǔn)業(yè)財(cái)融合切入點(diǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合的路徑［4］。亓飛（2021）、陳睿（2021）提出了樹立正確的業(yè)財(cái)融合理念、促進(jìn)財(cái)務(wù)端與業(yè)務(wù)端溝通、提高業(yè)財(cái)融合信息化等在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的建議［5］［6］。周國科（2022）認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)主動參與公司價(jià)值鏈中的各環(huán)節(jié)活動，構(gòu)建完善的業(yè)財(cái)融合體系，提升業(yè)財(cái)融合效能［7］。張世生等（2023）構(gòu)建了混合所有制下的業(yè)財(cái)融合項(xiàng)目全周期管理模式，挖掘業(yè)財(cái)融合在流程管理上的提升點(diǎn)［8］。楊偉（2023）認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合的實(shí)施路徑包括建立健全業(yè)財(cái)融合管控機(jī)制、有效應(yīng)用業(yè)財(cái)融合工具與方法、業(yè)財(cái)融合要體現(xiàn)戰(zhàn)略導(dǎo)向［9］。趙關(guān)保（2022）、王麗麗（2024）提出了加快財(cái)務(wù)向業(yè)務(wù)的縱向延伸、按步驟穩(wěn)妥拓展業(yè)財(cái)融合途徑等新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)業(yè)財(cái)融合的對策［10］［11］。張磊（2023）、黨彥威（2023）提出了做好業(yè)財(cái)融合頂層設(shè)計(jì)與規(guī)劃、搭建信息化平臺、再造業(yè)務(wù)流程等房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)業(yè)財(cái)融合的策略［12］［13］。劉濤（2024）、高鑫鑫（2024）提出了增強(qiáng)業(yè)財(cái)融合意識、找準(zhǔn)業(yè)財(cái)融合實(shí)施的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與路徑、優(yōu)化業(yè)財(cái)融合運(yùn)行方式等業(yè)財(cái)融合在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用策略［14］［15］。在這些文獻(xiàn)中，學(xué)者們主要是從業(yè)財(cái)融合共性的角度和項(xiàng)目全周期管理模式豐富了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)或業(yè)財(cái)融合的內(nèi)容。對于基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)體系的構(gòu)建，學(xué)者們的已有文獻(xiàn)鮮有涉及?；诖耍疚臄M從房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的角度出發(fā)，擬構(gòu)建以拓展財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)、建造財(cái)務(wù)和銷售財(cái)務(wù)為主要內(nèi)容的業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)體系，提升房地產(chǎn)企業(yè)資源使用效率和經(jīng)營業(yè)績，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)體系

根據(jù)波特（1985）的價(jià)值鏈理論，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造是通過一系列活動完成的，這些活動可分為基本活動和輔助活動兩大類［16］37。劉洋（2016）、王亞洲等（2017）通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動特點(diǎn)的分析得出，典型房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈包括土地資源獲取、投資決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、市場營銷、社區(qū)經(jīng)營、采購、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理和企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等價(jià)值活動。其中，土地資源獲取、投資決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、市場營銷和社區(qū)經(jīng)營屬于基本活動，采購、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理和企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等屬于輔助活動［17］［18］。典型房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈，如圖1所示。

根據(jù)典型房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)企業(yè)的具體經(jīng)營活動分為投資拓展、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)建造和房地產(chǎn)銷售等四部分。投資拓展活動由營銷、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程、成本等部門聯(lián)動配合完成，具體包括城市準(zhǔn)入報(bào)告初稿編制與提報(bào)、集團(tuán)投資決策委員會通過城市準(zhǔn)入的決議、項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品定位、可行性研究定案會及投后目標(biāo)合約書簽訂等環(huán)節(jié)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)活動包括根據(jù)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和前期市場研究制定規(guī)劃設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)、根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行成本預(yù)估、編制項(xiàng)目總概算、形成項(xiàng)目投資目標(biāo)成本、供應(yīng)商招標(biāo)采購并簽訂合同；房地產(chǎn)建造活動是房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工進(jìn)度和項(xiàng)目預(yù)算將項(xiàng)目設(shè)計(jì)落地，通過完善建設(shè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理工作，實(shí)現(xiàn)建筑品質(zhì)與施工效益共贏的過程；房地產(chǎn)銷售活動是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入的環(huán)節(jié)，是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的保障，具體包括價(jià)格制定、人員銷售、營業(yè)推廣、渠道分銷等活動。

房地產(chǎn)企業(yè)這些經(jīng)營活動的有效開展是業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)深度融合的過程。在這一過程中，財(cái)務(wù)活動嵌入投資拓展、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)建造和房地產(chǎn)銷售等業(yè)務(wù)活動，為業(yè)務(wù)提供適用的預(yù)算管理、成本管理、投融資管理、績效管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等財(cái)務(wù)支持。這些嵌入業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)活動即為基于價(jià)值鏈的業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)體系，具體包括拓展財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)、建造財(cái)務(wù)和銷售財(cái)務(wù)等四部分，如圖2所示。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拓展財(cái)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)投資拓展活動是以城市準(zhǔn)入報(bào)告初稿編制與提報(bào)為起點(diǎn)，經(jīng)過集團(tuán)投資決策委員會通過城市準(zhǔn)入決議、項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品定位、可研定案會等必要流程，最后以投后目標(biāo)合約書簽訂為結(jié)束信號的過程。在這個(gè)階段，拓展財(cái)務(wù)基于公司戰(zhàn)略，將管理會計(jì)工具與方法與拓展投資環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)活動深度融合，制定體系化投資測算模型，通過測算、核算、監(jiān)督、評估等手段，促進(jìn)資源優(yōu)化配置，以提升項(xiàng)目投資拓展這一價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的產(chǎn)出。拓展財(cái)務(wù)具體包括投資測算、測算動態(tài)反饋、投后管理等三部分內(nèi)容。

（一）投資測算

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資測算通過預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，確定建設(shè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性與合理性。在投資測算階段，拓展財(cái)務(wù)主要包括拓展計(jì)劃管理、城市準(zhǔn)入研究、項(xiàng)目立項(xiàng)及定位、投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對等四部分，如圖3所示。

1.拓展計(jì)劃管理

在拓展計(jì)劃管理環(huán)節(jié)中，拓展財(cái)務(wù)工作主要包括確定年度投資拿地金額、確定年度投資區(qū)域、確定年度投資節(jié)奏、制定年度投資策略、季度/半年度計(jì)劃調(diào)整等內(nèi)容。其中，確定年度投資拿地金額，是公司在遵守“房企買地金額不得超年度銷售額40%”的國家政策前提下，結(jié)合公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度資金預(yù)算，確定年度投資拿地金額；確定年度投資區(qū)域，是公司在分析擬投資區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況、市場潛力、競爭環(huán)境等關(guān)鍵因素后，確定年度投資區(qū)域；制定年度投資策略，是公司在保證經(jīng)營安全的基礎(chǔ)上，提出合適的投資策略——聚焦的一二線城市還是三線城市、毫不猶豫地增加投資還是壓縮投資，以期實(shí)現(xiàn)最大化投資回報(bào)；季度/半年度計(jì)劃調(diào)整，是公司為提高投資靈活性和市場適應(yīng)能力，確定市場環(huán)境、經(jīng)營條件、政策法規(guī)等發(fā)生重大變化等調(diào)整條件或調(diào)整原因。與此同時(shí)，這一環(huán)節(jié)的拓展財(cái)務(wù)還包括檢查總投資額、新增權(quán)益簽約、股東回籠等數(shù)據(jù)是否符合集團(tuán)資金計(jì)劃；檢查在投資節(jié)點(diǎn)時(shí)，集團(tuán)存量的自有資金金額是否大于計(jì)劃支付的投資金額，款項(xiàng)金額是否可用于支付；檢查項(xiàng)目凈利潤率、年化收益率、現(xiàn)金流回正、股東回籠等財(cái)務(wù)指標(biāo)是否符合集團(tuán)整體報(bào)表利潤率要求和現(xiàn)金流要求。

2.城市準(zhǔn)入研究

城市準(zhǔn)入研究階段主要包括擬定城市準(zhǔn)入研究、城市準(zhǔn)入審批會和城市準(zhǔn)入審批流程等工作。此階段的拓展財(cái)務(wù)主要是針對城市公司提交的城市準(zhǔn)入報(bào)告信息，檢查擬進(jìn)入城市的財(cái)稅政策與環(huán)境，出具對應(yīng)的稅務(wù)指導(dǎo)報(bào)告；檢查擬進(jìn)入城市的銀行信貸按揭政策、資金監(jiān)管政策與執(zhí)行環(huán)境等政策與環(huán)境的信息，出具對應(yīng)的資金指導(dǎo)報(bào)告；檢查擬進(jìn)入城市經(jīng)營環(huán)境等政策與環(huán)境的信息，出具對應(yīng)的財(cái)務(wù)指導(dǎo)報(bào)告。

3.項(xiàng)目立項(xiàng)及定位

在項(xiàng)目立項(xiàng)及定位階段，拓展財(cái)務(wù)具體包括信息收集、立項(xiàng)報(bào)告編制、項(xiàng)目立項(xiàng)會、項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程、強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目產(chǎn)品定位頭腦風(fēng)暴會等內(nèi)容。其中，在項(xiàng)目立項(xiàng)會階段，拓展財(cái)務(wù)檢查項(xiàng)目立項(xiàng)金額是否在年度預(yù)算中體現(xiàn)，是否符合預(yù)算指標(biāo)要求；檢查立項(xiàng)報(bào)告中的城市信息、房地產(chǎn)政策、靜態(tài)測算核心指標(biāo)（銷售凈利潤率、銷售貨值、成本、稅費(fèi)）是否符合集團(tuán)卡位標(biāo)準(zhǔn)；檢查城市公司是否對過往測算數(shù)據(jù)進(jìn)行整理集中保存，形成輔助立項(xiàng)測算經(jīng)驗(yàn)庫，并持續(xù)進(jìn)行更新。

4.投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

在投資拓展階段，房地產(chǎn)公司主要會遇到有關(guān)開發(fā)區(qū)位、政策法規(guī)、社區(qū)環(huán)境、項(xiàng)目定位、發(fā)展機(jī)遇等風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)識別有效與否關(guān)乎一個(gè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成敗。因此，拓展財(cái)務(wù)必須充分使用風(fēng)險(xiǎn)地圖等風(fēng)險(xiǎn)識別工具，根據(jù)已累積的投資經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)以及有針對性的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查資料，對已識別風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度”和“風(fēng)險(xiǎn)頻率”的匹配，做出轉(zhuǎn)移、避免、降低或接受風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施，做好事前風(fēng)險(xiǎn)識別，為管理層做最終業(yè)務(wù)決策提供數(shù)據(jù)支撐。

（二）測算動態(tài)反饋

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與分析需要隨著市場環(huán)境的改變不斷調(diào)整，不可僅考慮單項(xiàng)指標(biāo)，更須考量綜合性指標(biāo)。相較靜態(tài)投資測算，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資動態(tài)反饋偏向于精細(xì)完整測算項(xiàng)目，包括個(gè)性模版設(shè)置、項(xiàng)目分期分業(yè)態(tài)測算、動態(tài)現(xiàn)金流測算、更多分析指標(biāo)、多個(gè)報(bào)表與圖表全方位展示測算結(jié)果。測算動態(tài)反饋包括項(xiàng)目啟動、項(xiàng)目合作和經(jīng)營跟進(jìn)等三部分內(nèi)容，如圖4所示。

1.項(xiàng)目啟動

在項(xiàng)目啟動時(shí)，城市公司拓展組或者集團(tuán)拓展組會發(fā)起項(xiàng)目交底會、項(xiàng)目投后審批流程以及項(xiàng)目啟動會。在這一階段，拓展財(cái)務(wù)包括檢查投后流程指標(biāo)跟投前的差異；檢查投后流程數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，指標(biāo)的計(jì)算邏輯、口徑是否與投前一致；檢查啟動會投模測算財(cái)稅相關(guān)的計(jì)算邏輯和最終數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；檢查啟動會指標(biāo)跟投后的差異，凈利潤指標(biāo)的偏差是否超過2%；檢查啟動會項(xiàng)目凈利潤率、股東自有資金年化投資回報(bào)率、回正周期等財(cái)務(wù)指標(biāo)是否符合集團(tuán)卡位要求。

2.項(xiàng)目合作

項(xiàng)目合作階段涉及并表的合作協(xié)議和非并表的合作協(xié)議兩種情況。對于非并表的合作協(xié)議，拓展財(cái)務(wù)主要關(guān)注合作各方合作方式、投資比例與投前合作約定的變化；檢查合作公司的派駐人員到崗時(shí)間、職責(zé)要求及述職匯報(bào)要求等經(jīng)營管理和控制事項(xiàng)；檢查信息月報(bào)的提交時(shí)間、內(nèi)容要求等管控事宜；檢查資金籌措計(jì)劃、墊資的處理方式、融資、富余資金的分配、利潤分配及退出機(jī)制等協(xié)議相關(guān)條款是否符合集團(tuán)要求。對于并表的合作協(xié)議，除了上述財(cái)務(wù)監(jiān)督要求以外，拓展財(cái)務(wù)還必須檢查合作后公司股東會、董事會、監(jiān)事會組成及議事規(guī)則、授權(quán)方式、表決方式、公司章程等是否符合并表要求以及檢查財(cái)務(wù)條線主控方和財(cái)務(wù)管控方式是否符合并表要求。

3.經(jīng)營跟進(jìn)

在經(jīng)營跟進(jìn)階段，拓展財(cái)務(wù)主要包括動態(tài)經(jīng)營測算、土地出讓合同履約跟蹤和項(xiàng)目合作協(xié)議履約跟蹤等內(nèi)容。在動態(tài)經(jīng)營測算環(huán)節(jié)，拓展財(cái)務(wù)主要檢查動態(tài)經(jīng)營測算指標(biāo)與啟動會的差異；檢查動態(tài)經(jīng)營測算財(cái)稅、按揭放款、融資、資金監(jiān)管相關(guān)的計(jì)算邏輯是否準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)是否與實(shí)際相符；檢查動態(tài)經(jīng)營測算凈利潤率、股東自有資金年化投資回報(bào)率、回正周期等財(cái)務(wù)指標(biāo)是否符合集團(tuán)卡位要求。在土地出讓合同履約跟蹤環(huán)節(jié)，拓展財(cái)務(wù)主要檢查土地出讓金繳納節(jié)點(diǎn)是否符合集團(tuán)資金計(jì)劃，檢查土地出讓金是否在土地出讓合同約定時(shí)間內(nèi)繳納。在項(xiàng)目合作協(xié)議履約跟蹤環(huán)節(jié)，拓展財(cái)務(wù)主要檢查合作資金籌措、融資、富余資金分配、利潤分配的實(shí)際執(zhí)行情況是否與合同約定一致。

（三）投后管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投后管理，是從房地產(chǎn)項(xiàng)目盡調(diào)到投后管理，直至項(xiàng)目推出為止實(shí)施的管理活動，可以為項(xiàng)目投資決策提供資金支持，盡可能減少項(xiàng)目潛在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保值增值。投后管理的重要節(jié)點(diǎn)，如圖5所示。

1.復(fù)盤測算

在這一環(huán)節(jié)，拓展財(cái)務(wù)首先檢查項(xiàng)目復(fù)盤測算指標(biāo)跟啟動會版的差異；其次檢查項(xiàng)目復(fù)盤測算財(cái)稅、按揭放款、融資、資金監(jiān)管相關(guān)的計(jì)算邏輯是否準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)是否與實(shí)際相符；最后檢查項(xiàng)目復(fù)盤測算凈利潤率、股東自有資金年化投資回報(bào)率、回正周期等財(cái)務(wù)指標(biāo)是否符合集團(tuán)卡位要求。

2.合作退出

對于屬于事前監(jiān)督的合作方退出，拓展財(cái)務(wù)檢查合作退出時(shí)股東自有資金、融資資金、富余資金的處置是否合理，檢查退出時(shí)利潤分配是否滿足集團(tuán)要求，檢查退出后項(xiàng)目公司財(cái)稅處理等操作是否留存風(fēng)險(xiǎn)。對于屬于事中監(jiān)督的合作方退出，拓展財(cái)務(wù)檢查退出模式是否與正式合作協(xié)議約定一致，檢查合作退出時(shí)股東自有資金、融資資金、富余資金的處置是否合理，檢查合作方推出相關(guān)稅費(fèi)的處置是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)。

3.合作退出協(xié)議的審批流程

合作退出協(xié)議可以對撤出風(fēng)險(xiǎn)做出前置規(guī)范，因此要在合作協(xié)議書中提前規(guī)定好股權(quán)退出機(jī)制，提前規(guī)定好股權(quán)退出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和方式等重要信息。在這個(gè)階段，拓展財(cái)務(wù)需要檢查合作退出協(xié)議的流程內(nèi)容與線下審核的是否一致。

三、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)需要深入項(xiàng)目前端設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)活動，將財(cái)務(wù)活動與項(xiàng)目前端設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)前端設(shè)計(jì)與財(cái)務(wù)活動的融合。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)具體包括成本概算、招采確定、合同審核等工作。

（一）成本概算

成本概算是項(xiàng)目總概算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目執(zhí)行的重要指導(dǎo)性文件。土地價(jià)格、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工藝技術(shù)、施工管理、環(huán)境等因素，對建設(shè)項(xiàng)目的總成本直接或間接產(chǎn)生不同的影響。因此，項(xiàng)目概算作為項(xiàng)目執(zhí)行的重要指導(dǎo)性文件，對預(yù)期收入、成本等加以分析、規(guī)劃，整合資源，使項(xiàng)目人員、材料、機(jī)具和技術(shù)設(shè)備等各類資源得以充分、高效地利用，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)卓越、工期與費(fèi)用合理的預(yù)期目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本部門以設(shè)計(jì)圖和有關(guān)項(xiàng)目材料為主要依據(jù)形成項(xiàng)目成本概算，結(jié)合相關(guān)指標(biāo)及項(xiàng)目具體情況，最終確定項(xiàng)目目標(biāo)成本。成本概算階段的重要節(jié)點(diǎn)，如圖6所示。

1.拿地測算

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地始終是一種極為稀缺并且具有核心價(jià)值的資源。土地成本是房屋開發(fā)企業(yè)為了獲得建設(shè)用地的權(quán)利，繳納的征地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)的總金額，具體包括土地出讓金、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)等。因此，土地成本的測算在房地產(chǎn)成本控制中十分重要。在這一環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)不僅要對準(zhǔn)入城市基準(zhǔn)成本進(jìn)行測算，還要對項(xiàng)目拿地測算進(jìn)行審核。

在對城市基準(zhǔn)成本進(jìn)行測算時(shí)，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)需要檢查準(zhǔn)入城市對標(biāo)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)、產(chǎn)品配置調(diào)研是否完整、準(zhǔn)確，審核準(zhǔn)入城市前期收費(fèi)、配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研是否完整、準(zhǔn)確，以及編制準(zhǔn)入城市基準(zhǔn)成本，審核基準(zhǔn)成本各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否閉合，產(chǎn)品配置，各科目經(jīng)濟(jì)用量、單價(jià)合理性。

在對項(xiàng)目拿地測算進(jìn)行審核時(shí)，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)需要審核規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品配置，各科目經(jīng)濟(jì)用量、單價(jià)的準(zhǔn)確性和合理性（對標(biāo)）；審核開發(fā)成本各項(xiàng)數(shù)據(jù)的合理性，包含各子目的經(jīng)濟(jì)用量及單價(jià)，總體開發(fā)成本、可售單方成本、建筑單方成本及各三級以上科目價(jià)格的合理性判斷。

2.目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)為保證總體目標(biāo)利潤率的實(shí)現(xiàn)而確定的期望成本，是將成本預(yù)測方法和目標(biāo)管理方式結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)企業(yè)通過對目標(biāo)成本進(jìn)行可控式分析、審驗(yàn)、考核等管理工作，可以從根本上減少資源損耗，提升企業(yè)的整體競爭力，防止內(nèi)部管理流程紊亂，最大限度地增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益等［19］。在這一環(huán)節(jié)，城市公司項(xiàng)目成本PM（Project Manager）發(fā)起啟動版目標(biāo)成本審批，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)審核規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品配置，各科目經(jīng)濟(jì)用量、單價(jià)的準(zhǔn)確性和合理性（對標(biāo)），審核各子目的經(jīng)濟(jì)用量及單價(jià)，總體開發(fā)成本、可售單方成本、建筑單方成本及各三級以上科目價(jià)格等開發(fā)成本各項(xiàng)數(shù)據(jù)的合理性。

3.供方建設(shè)與景觀標(biāo)準(zhǔn)化管理

由于房地產(chǎn)建設(shè)是一項(xiàng)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高速度的施工過程，供方工程物資一般是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程材料中對項(xiàng)目質(zhì)量影響較大的材料或設(shè)備，是項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)保證。供方工程物資一般是價(jià)值較高的工程材料、設(shè)備，因此做好供方工程物資的成本控制，避免材料價(jià)格上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可以更好地控制項(xiàng)目建設(shè)成本［20］。所以，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的供方建設(shè)就顯得尤為重要。

在這個(gè)環(huán)節(jié)中，研發(fā)設(shè)計(jì)中心建筑線將會發(fā)起供方報(bào)價(jià)審查，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)需要檢查供方設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)是否合理，特別是與公司同類項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)相比是否合理。與此同時(shí)，景觀設(shè)計(jì)條線也會發(fā)起關(guān)于景觀標(biāo)準(zhǔn)化管理的供方入庫審批、設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批、品部件標(biāo)準(zhǔn)化樣品檢查以及標(biāo)準(zhǔn)化咨詢合同或協(xié)議的檢查。設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)分別檢查供方設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)是否合理，檢查設(shè)計(jì)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否如實(shí)反映以往項(xiàng)目情況、行業(yè)收費(fèi)情況、判斷標(biāo)準(zhǔn)是否合理、是否為常規(guī)品部件、稀有或特殊工藝材質(zhì)是否必要、品部件造價(jià)是否與公司項(xiàng)目匹配（合理），檢查是否有標(biāo)準(zhǔn)化咨詢，檢查乙方提供的服務(wù)真實(shí)性，檢查費(fèi)用合同或協(xié)議費(fèi)用是否合理。

（二）招采確定業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)

招標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇施工單位的關(guān)鍵性過程。房地產(chǎn)公司和供貨商之間是協(xié)作共贏、互惠互利關(guān)系，如果供貨商的產(chǎn)品報(bào)價(jià)太高昂，會使項(xiàng)目的成本上升，進(jìn)而減少了項(xiàng)目的收益；如果供貨商的產(chǎn)品報(bào)價(jià)太低，所供應(yīng)的商品和服務(wù)有可能達(dá)不到理想的效益，從而影響工程的質(zhì)量。在資質(zhì)預(yù)審流程中，招標(biāo)方可采用預(yù)審的方法，根據(jù)投標(biāo)單位的生產(chǎn)經(jīng)營條件、設(shè)備狀況以及資信水平，選定能力較強(qiáng)、滿足標(biāo)準(zhǔn)的工程單位。在這一階段，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)在公司采購制度體系建立、供應(yīng)商管理、采購合同簽訂等環(huán)節(jié)擁有更高的參與度、審批權(quán)。

1.招投標(biāo)

在招投標(biāo)階段，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)首先分析好招投標(biāo)活動對公司所產(chǎn)生的負(fù)面影響及其風(fēng)險(xiǎn)，搜集以及梳理有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)信息，并加以全面分析考慮，判斷好經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的源頭及其種類。其次，對整個(gè)招投標(biāo)活動產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)信號加以評價(jià)和分析，掌握不同時(shí)期內(nèi)與風(fēng)險(xiǎn)信號有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)動態(tài)指標(biāo)項(xiàng)，并實(shí)行全面的監(jiān)視及檢測。再次，將風(fēng)險(xiǎn)信息及時(shí)反饋給全國招標(biāo)投標(biāo)預(yù)警與評價(jià)系統(tǒng)，從眾多的危害來源中找出最主要的風(fēng)險(xiǎn)，并針對其變化趨勢、所處背景及發(fā)展?fàn)顩r等做出分析，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估和診斷。最后，針對風(fēng)險(xiǎn)形成的主要因素以及可能形成的危害，在第一時(shí)間內(nèi)把風(fēng)險(xiǎn)信號傳達(dá)給有關(guān)責(zé)任人和企業(yè)招標(biāo)人。

2.供應(yīng)商管理

房地產(chǎn)企業(yè)采購部門根據(jù)新供應(yīng)商入庫準(zhǔn)則，對供應(yīng)商進(jìn)行資格預(yù)審和考察評分合格入庫。設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)審核供應(yīng)商的完整性、準(zhǔn)確性；審核供應(yīng)商的工商信用度、糾紛記錄及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)提示；審核合同內(nèi)容是否準(zhǔn)確合規(guī)、資料是否齊全；審核合同是否有特殊條款，合同支付價(jià)款是否合理；審核合同付款的必要附件、相應(yīng)工作成果證明等。對已入庫的供應(yīng)商，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)需協(xié)助集團(tuán)采購部門進(jìn)行后續(xù)管理工作，包括但不限于對供應(yīng)商過程履約評估、對供應(yīng)商交付后評估、對供應(yīng)商評估定級等，從而優(yōu)化供應(yīng)商管理，提高項(xiàng)目開發(fā)效率和效益，提高對優(yōu)質(zhì)資源的整合能力。

3.集團(tuán)戰(zhàn)略集采

戰(zhàn)略采購對地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化水平要求更高。在這一環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)需協(xié)同集團(tuán)采購部門完成戰(zhàn)略采購立項(xiàng)、招標(biāo)文件審批、定標(biāo)審批和集團(tuán)戰(zhàn)略采購協(xié)議簽訂各環(huán)節(jié)工作。在招標(biāo)文件審批環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)需要重點(diǎn)關(guān)注招標(biāo)文件內(nèi)容，包括但不限于：審核招標(biāo)文件財(cái)務(wù)相關(guān)的要素，包括付款方式、付款比例、結(jié)算方式、融資要求、工抵房；審核發(fā)票相關(guān)條款，要求價(jià)稅分離，如遇國家政策稅率調(diào)整，按不含稅價(jià)結(jié)算；審核對代扣代繳費(fèi)用的約定、工程扣款單的約定等。

（三）合同審核業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)

在合同管理中，必要的審查可以確保合約訂立后的順利實(shí)施，有助于減少履約風(fēng)險(xiǎn)。在這一環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)注重合同全過程監(jiān)督，全程參與合同簽約、合同執(zhí)行、合同歸檔保存，擁有更高的審核、審批權(quán)。合同審核業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)重要節(jié)點(diǎn)，如圖7所示。

合同管理必須貫徹于整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)過程和工程建設(shè)中，合約風(fēng)險(xiǎn)的辨識與規(guī)范既能夠更好地維護(hù)房地產(chǎn)公司權(quán)益，又能夠更好地節(jié)省房地產(chǎn)公司的工程成本、把控工程項(xiàng)目的進(jìn)展速度，進(jìn)而提升工程項(xiàng)目的管理品質(zhì)與水平。設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)必須在招標(biāo)前，審核法人的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可書或安全許可證（若有）、經(jīng)營業(yè)績、誠信情況、資質(zhì)等級情況，避免與不符合規(guī)定的法人簽訂合同的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生；審查合同主體和內(nèi)容的合法性、合同意思表示的真實(shí)性和條款的完備性，健全合同條款；嚴(yán)格執(zhí)行合同管理制度、相關(guān)流程及合同審批程序。

2.強(qiáng)排/標(biāo)準(zhǔn)化咨詢合同審核

強(qiáng)排/標(biāo)準(zhǔn)化咨詢合同和概念方案、施工圖及專項(xiàng)設(shè)計(jì)合同由研發(fā)設(shè)計(jì)中心建筑線會發(fā)起。設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)針對強(qiáng)排/標(biāo)準(zhǔn)化咨詢合同的工作有兩項(xiàng)：一方面檢查是否有強(qiáng)排設(shè)計(jì)相關(guān)年度預(yù)算費(fèi)用；另一方面檢查乙方提供的服務(wù)真實(shí)性，費(fèi)用合同、協(xié)議費(fèi)用是否合理。

3.概念方案、施工圖及專項(xiàng)設(shè)計(jì)合同審核

設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)針對概念方案、施工圖及專項(xiàng)設(shè)計(jì)合同的工作有三項(xiàng)：第一，檢查設(shè)計(jì)單位是否完成定標(biāo)流程；第二，檢查項(xiàng)目合同與集團(tuán)同類項(xiàng)目、同類設(shè)計(jì)單位相比收費(fèi)是否合理；第三，檢查合同是否為集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合同模板，付款條件、比例等與同類合同相比是否合理。

4.咨詢、設(shè)計(jì)費(fèi)支付

設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)在對設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)中的設(shè)計(jì)、咨詢合同進(jìn)行審核之后，對于合同的支付進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督：檢查過程支付是否滿足合同規(guī)定的支付條件；檢查金額是否符合設(shè)計(jì)合同相應(yīng)階段的約定，收款方信息是否真實(shí)；檢查項(xiàng)目進(jìn)度是否達(dá)到合同約定的結(jié)算條件；檢查是否有超付等情況。

5.項(xiàng)目啟動合同

項(xiàng)目啟動類的合同主要是精裝（硬裝/軟裝）合同。對于此類合同，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)首先要檢查設(shè)計(jì)合同付款條件是否完善；其次，要檢查設(shè)計(jì)合同違約條件是否有相應(yīng)的違約措施；再次，要檢查設(shè)計(jì)合同范圍是否與營銷任務(wù)書及項(xiàng)目要求精裝范圍一致；最后，對于后期的付款是否達(dá)到合同約定付款節(jié)點(diǎn)條件、付款流程是否完善和付款資料是否符合財(cái)務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)等，設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)仍然需要給予相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督。

四、房地產(chǎn)建造財(cái)務(wù)

房地產(chǎn)建造施工決定了項(xiàng)目設(shè)計(jì)的落地，施工節(jié)奏、施工質(zhì)量影響著項(xiàng)目銷售進(jìn)度和后續(xù)運(yùn)營服務(wù)。所以，房企在搞好建設(shè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理工作的同時(shí)，應(yīng)注重組織協(xié)調(diào)管理工作，以便提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工質(zhì)量、控制建筑成本，達(dá)到建筑品質(zhì)與施工效益共贏。建造財(cái)務(wù)全方位嵌入房地產(chǎn)建造環(huán)節(jié)，及時(shí)分析建造時(shí)期的資源利用與回報(bào)率，提高項(xiàng)目建造效率，防范人為或其他風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)所處節(jié)點(diǎn)不同，建造財(cái)務(wù)工作主要可分為進(jìn)度監(jiān)控、施工成本監(jiān)控和財(cái)務(wù)決算。

（一）進(jìn)度監(jiān)控

房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)項(xiàng)目，存在著施工作業(yè)持續(xù)時(shí)間長、參加人員復(fù)雜、工程施工一次性等特征，進(jìn)度管理對工程項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量至關(guān)重要?？茖W(xué)完備的工程項(xiàng)目進(jìn)度管理，能夠?qū)崿F(xiàn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、時(shí)間與成本的有機(jī)融合——在確保工程項(xiàng)目的品質(zhì)達(dá)標(biāo)和成本最優(yōu)的前提下，使工程項(xiàng)目能夠按期完工并取得最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益。目前，項(xiàng)目進(jìn)展技術(shù)主要包括時(shí)間網(wǎng)絡(luò)分析、關(guān)鍵路線法和時(shí)間壓縮。進(jìn)度監(jiān)控環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)重要節(jié)點(diǎn)，如圖8所示。

1.進(jìn)度款管理

施工進(jìn)度的平穩(wěn)進(jìn)行，離不開施工資金到位及施工資金的合理運(yùn)用。工程項(xiàng)目進(jìn)度款應(yīng)根據(jù)工程施工合同要求嚴(yán)格審批，針對工程實(shí)際的施工進(jìn)度、工程項(xiàng)目所需物料、技術(shù)人員制定合理匹配的項(xiàng)目資金運(yùn)用政策和管理規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目資本的有效運(yùn)用。在這一環(huán)節(jié)，建造財(cái)務(wù)首先要通過核對天聯(lián)云及查看施工日志及時(shí)檢查形象進(jìn)度，描述形象進(jìn)度與現(xiàn)場形象進(jìn)度是否一致；及時(shí)核對施工單位的施工完成情況及完成質(zhì)量，對未按合同及施工圖紙進(jìn)行作業(yè)的部位要仔細(xì)記錄，以防結(jié)算時(shí)漏項(xiàng)。其次，要檢查核對產(chǎn)值計(jì)算是否符合合同口徑，是否有超節(jié)點(diǎn)支付；若有超節(jié)點(diǎn)支付，是否已走重要事項(xiàng)審批。最后，進(jìn)度款計(jì)算附件是否完整，量價(jià)計(jì)算依據(jù)是否完整，以及月清承諾是否實(shí)施。

2.節(jié)點(diǎn)績效管理

項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理是整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控的關(guān)鍵內(nèi)容，能夠確保項(xiàng)目合同目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。因此，在項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控環(huán)節(jié)，既需要制定合理的考核監(jiān)督節(jié)點(diǎn)，也需要有與節(jié)點(diǎn)考核結(jié)果相對應(yīng)的績效獎懲機(jī)制。在這一環(huán)節(jié)，建造財(cái)務(wù)在項(xiàng)目投前/投后/啟動會階段，檢查土地證領(lǐng)取、預(yù)售、首筆開發(fā)貸放款、回款完成率、結(jié)構(gòu)封頂、竣備和交付節(jié)點(diǎn)的完成時(shí)間是否與資金的收支節(jié)奏和結(jié)轉(zhuǎn)相匹配，是否吻合項(xiàng)目盈利要求。

（二）施工成本監(jiān)控

施工階段的成本控制需要以全項(xiàng)目成本目標(biāo)為基準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目施工節(jié)奏將成本目標(biāo)分解到每年，明確各部門每年的成本控制目標(biāo)并確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正落實(shí)成本監(jiān)督作用。建造財(cái)務(wù)通過設(shè)計(jì)變更管理、成本后評估、動態(tài)成本監(jiān)控三方面加強(qiáng)公司施工成本監(jiān)控管控，如圖9所示。

1.設(shè)計(jì)變更管理

工程設(shè)計(jì)變更管理工作，能夠使工程動態(tài)成本管理工作有序地開展。在管理工程設(shè)計(jì)變更費(fèi)用時(shí)，建造財(cái)務(wù)首先明確產(chǎn)生工程設(shè)計(jì)變動的因素和主要對象，以盡可能減少因工程設(shè)計(jì)錯(cuò)誤所產(chǎn)生的“不必要”的工程設(shè)計(jì)變動。產(chǎn)生工程設(shè)計(jì)變動的因素一般有：工程設(shè)計(jì)方的工程設(shè)計(jì)過失所造成的設(shè)計(jì)變更，建設(shè)方因素錯(cuò)誤造成的工程設(shè)計(jì)變動，以及政府政策變動和業(yè)主要求所造成的工程設(shè)計(jì)變動。與此同時(shí)，建造財(cái)務(wù)應(yīng)及時(shí)做好設(shè)計(jì)變更的記錄工作并及時(shí)報(bào)告。

對于工程設(shè)計(jì)變更，建造財(cái)務(wù)應(yīng)檢查是否存在后補(bǔ)聯(lián)系單，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證是否存在超越權(quán)限定量、定價(jià)；檢查預(yù)算問題處理意見是否及時(shí)以聯(lián)系單形式下發(fā)閉口；檢查一事一單是否已估算最高限價(jià)閉口；檢查量價(jià)審核依據(jù)附件是否完整，是否與合同口徑一致，是否為不應(yīng)該簽證而提交的無效簽證；檢查無價(jià)材料簽證是否有比價(jià)文件，定價(jià)是否合理。在此基礎(chǔ)上，建造財(cái)務(wù)核實(shí)設(shè)計(jì)變更影響的金額成本、時(shí)間成本，追責(zé)到人并給出相應(yīng)懲罰措施，以避免犯錯(cuò)不追責(zé)的情況發(fā)生。

2.成本后評估

成本后評估的主要意義在于，通過對工程項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)和經(jīng)過實(shí)際評估后的目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)、詳細(xì)的比較，全過程、全方位、全要素、全生命周期評價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理工作。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，建造財(cái)務(wù)主要審核成本后評估報(bào)告內(nèi)容是否齊全、是否已包含項(xiàng)目概況；檢查項(xiàng)目開發(fā)總控規(guī)劃與執(zhí)行狀況描述、建設(shè)項(xiàng)目成本核算分析概述（含目標(biāo)成本與結(jié)算成本對比分析簡述）；分析主體建安（總包）工程招標(biāo)、合同履約情況和主要分包工程招標(biāo)、合同履約情況；項(xiàng)目無效成本分析及匯總。

3.動態(tài)成本監(jiān)控

房地產(chǎn)動態(tài)成本主要由已經(jīng)形成的項(xiàng)目成本和正在形成的各項(xiàng)成本構(gòu)成。已經(jīng)產(chǎn)生的成本包含了項(xiàng)目已經(jīng)簽署的合同和已經(jīng)確定的項(xiàng)目變更，因?yàn)檫@些成本都已被確定，所以變化空間極?。粚⒁a(chǎn)生的成本包含項(xiàng)目即將簽訂的合同以及可能將要產(chǎn)生的項(xiàng)目變更，因?yàn)樵陧?xiàng)目執(zhí)行中不確定因素眾多，所以這些成本變化的空間也相當(dāng)大。在這一環(huán)節(jié)，建造財(cái)務(wù)可以通過編制動態(tài)成本計(jì)劃和建立過程預(yù)警和強(qiáng)控等措施來進(jìn)行動態(tài)成本監(jiān)控。

具體來說，企業(yè)根據(jù)已簽訂合同和已確定的合同變更情況確定已發(fā)生成本，再依據(jù)歷史業(yè)務(wù)變更情況及積累的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，預(yù)估待發(fā)生的合約規(guī)劃及預(yù)估變更，最后將未發(fā)生成本和已發(fā)生成本匯總整合至動態(tài)成本明細(xì)表。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，未發(fā)生成本調(diào)整為已發(fā)生成本，動態(tài)成本也逐漸接近項(xiàng)目真實(shí)成本。在這個(gè)過程中，建造財(cái)務(wù)需要檢查動態(tài)經(jīng)營測算指標(biāo)跟啟動會版的差異；檢查動態(tài)經(jīng)營測算財(cái)稅、按揭放款、融資、資金監(jiān)管相關(guān)的計(jì)算邏輯是否準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)是否與實(shí)際相符；檢查動態(tài)經(jīng)營測算凈利潤率、股東自有資金年化投資回報(bào)率、回正周期等財(cái)務(wù)指標(biāo)是否符合集團(tuán)卡位要求。

（三）財(cái)務(wù)決算

在建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格審查單項(xiàng)工程的各種合同、協(xié)議、文書、施工量簽單等，并準(zhǔn)確界定建設(shè)項(xiàng)目總價(jià)款、應(yīng)扣款項(xiàng)、進(jìn)度款、理賠款等具體內(nèi)容。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目決算綜合體現(xiàn)了建設(shè)項(xiàng)目從開工籌備至建設(shè)項(xiàng)目完工所使用的全部施工耗費(fèi)和投資效益。建造財(cái)務(wù)通過對建設(shè)項(xiàng)目的后評價(jià)總結(jié)，企業(yè)對建設(shè)項(xiàng)目投資決策、基礎(chǔ)工程管理、投資效益、財(cái)務(wù)管理核算、稅收籌劃、成本費(fèi)用管理等都累積了相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，為后期建設(shè)項(xiàng)目投資估算提供了良好基礎(chǔ)［21］。

1.財(cái)務(wù)決算資料準(zhǔn)備

財(cái)務(wù)決算是項(xiàng)目成本管理的最后環(huán)節(jié)，它是對項(xiàng)目實(shí)際成本的確認(rèn)，能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的真實(shí)成本控制效果。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，建造財(cái)務(wù)首先應(yīng)主動對接業(yè)務(wù)部門，對竣工決算的相關(guān)資料進(jìn)行準(zhǔn)備，如設(shè)計(jì)文件、簽證單、決算依據(jù)等。

2.財(cái)務(wù)決算審核

在這一環(huán)節(jié)，建造財(cái)務(wù)應(yīng)關(guān)注簽證變更是否有包含價(jià)格的調(diào)整，并不是全部的簽證都包含價(jià)格的增加，也有些簽證是量的調(diào)整，而相應(yīng)的費(fèi)用已經(jīng)包括在投標(biāo)報(bào)價(jià)中；重點(diǎn)復(fù)核合同商務(wù)計(jì)價(jià)口徑和結(jié)算價(jià)是否一致；檢查竣工圖與現(xiàn)場、合同約定品牌的對比情況；復(fù)核結(jié)算資料的完整性、結(jié)算金額的準(zhǔn)確性；審核結(jié)算偏差率、爭議問題處理的合理性、造價(jià)指標(biāo)的合理性判斷。財(cái)務(wù)決算完成后，應(yīng)及時(shí)核算公司成本，按照目標(biāo)成本責(zé)任制，對每個(gè)職能部門進(jìn)行考核，并計(jì)算各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建立數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)活動提供借鑒。

3.項(xiàng)目后評價(jià)

項(xiàng)目后評價(jià)是在項(xiàng)目完工并投入使用之后針對項(xiàng)目建設(shè)目的、施工過程、效益等展開全面且系統(tǒng)的評價(jià)。首先，建設(shè)項(xiàng)目后評估可以更有效發(fā)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目施工質(zhì)量和在項(xiàng)目過程管理中出現(xiàn)的問題，形成更多的經(jīng)驗(yàn)積累，從而避免出現(xiàn)類似問題，提高企業(yè)的管理水平。其次，項(xiàng)目后評價(jià)工作不僅有助于項(xiàng)目決策更加科學(xué)合理，還可以為項(xiàng)目規(guī)劃提供關(guān)鍵的參考依據(jù)，便于制定更符合實(shí)際情況的政策和規(guī)章制度。再次，項(xiàng)目后評價(jià)有助于對工程的各個(gè)工序進(jìn)行管控，確保實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的預(yù)定目標(biāo)。最后，對完工項(xiàng)目的各個(gè)子項(xiàng)目進(jìn)行后評價(jià)，有助于管理層對建造過程和項(xiàng)目決策進(jìn)行全面的管理和監(jiān)督控制，能夠保證工程項(xiàng)目的進(jìn)度，促使項(xiàng)目整體運(yùn)作狀況的正?；?，確保其在保證施工質(zhì)量過關(guān)的同時(shí)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工，進(jìn)一步提高企業(yè)管理水平，從而取得更好的效益［22］。

在這個(gè)環(huán)節(jié)，建造財(cái)務(wù)需要提高掌握項(xiàng)目全周期的收支情況、資產(chǎn)狀況的能力，以便準(zhǔn)確、及時(shí)反映工程項(xiàng)目建設(shè)的成效與資金實(shí)際使用狀況，使工程的建設(shè)管理更為標(biāo)準(zhǔn)化、資金控制更為科學(xué)合理。這既有利于科學(xué)評估企業(yè)的投資效果，又有助于全面考察項(xiàng)目的基本建設(shè)規(guī)劃、概算的實(shí)施狀況和投資效益。與此同時(shí)，建造財(cái)務(wù)應(yīng)當(dāng)查看是否達(dá)成項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)、相關(guān)效益指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況以及項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過程中所出現(xiàn)的問題，并探究項(xiàng)目成敗的具體原因，最終確定其預(yù)期規(guī)劃是否合理，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)以便后期新項(xiàng)目做出正確決策，從而保證企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展［23］。

五、銷售財(cái)務(wù)

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是為房地產(chǎn)企業(yè)帶來現(xiàn)金流入的環(huán)節(jié)，是房產(chǎn)企業(yè)持續(xù)性健康發(fā)展的保障。根據(jù)銷售業(yè)務(wù)不同階段，銷售財(cái)務(wù)具體包括銷售定價(jià)、合同審核、銷售回款、客戶交付四個(gè)方面。

（一）銷售定價(jià)

銷售定價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段最為重要和關(guān)鍵的一環(huán)，也是房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)。銷售定價(jià)不僅會影響到項(xiàng)目利潤、銷售情況，還會對后期回款等其他方面產(chǎn)生影響。銷售財(cái)務(wù)在銷售定價(jià)環(huán)節(jié)全程參與投資策劃、市場調(diào)研和定價(jià)方案制定，擁有相應(yīng)更高的審核、審批與決策權(quán)。銷售定價(jià)包括可研價(jià)格復(fù)核、價(jià)格方案審批、價(jià)格審批流程管控等內(nèi)容。

1.可研價(jià)格復(fù)核、價(jià)格方案審批

銷售財(cái)務(wù)根據(jù)公司的價(jià)格管理制度，管理項(xiàng)目在各階段的價(jià)格調(diào)整，包括在項(xiàng)目可研階段、預(yù)備/啟動會階段、首次開盤階段等不同階段項(xiàng)目的定價(jià)、調(diào)價(jià)方式和運(yùn)作規(guī)則，監(jiān)督價(jià)格邏輯的合理性與科學(xué)性。銷售財(cái)務(wù)通過調(diào)查資料和價(jià)格管理制度，對各項(xiàng)產(chǎn)品可研價(jià)值進(jìn)行估算，并監(jiān)督貨值、盈利的預(yù)測狀況是否滿足預(yù)算目標(biāo)。

銷售財(cái)務(wù)審核首開、加推價(jià)格數(shù)據(jù)是否低于項(xiàng)目啟動會數(shù)據(jù)；以可研階段項(xiàng)目各業(yè)態(tài)底均價(jià)為基礎(chǔ)，在《投后目標(biāo)合約書》階段、啟動會階段予以修正，并形成全盤規(guī)劃底價(jià)表；首次開盤時(shí)，依據(jù)市場、客戶基本情況提報(bào)審批當(dāng)期推盤量的底均價(jià)及貨值，并據(jù)實(shí)修正全盤價(jià)格規(guī)劃；加推階段制作推盤量底均價(jià)時(shí)，若本批次底均價(jià)低于啟動會階段的，還需重新修正價(jià)格規(guī)劃；各城市公司營銷部階段性報(bào)價(jià)時(shí)，須在正式對外報(bào)價(jià)前向銷售財(cái)務(wù)進(jìn)行溝通確認(rèn)；涉及定價(jià)或調(diào)價(jià)的，還需經(jīng)專項(xiàng)會議匯報(bào)且審批后方可執(zhí)行［24］。

2.價(jià)格審批流程管控

銷售財(cái)務(wù)嚴(yán)格管控價(jià)格審批流程。首先，在可行性研究階段，銷售財(cái)務(wù)依據(jù)城市公司市場營銷部提交的市場調(diào)研、土地動態(tài)成本變化、可研階段項(xiàng)目利潤要求等資料，分析并審視修正項(xiàng)目定位、各業(yè)態(tài)均價(jià)及整盤貨值，協(xié)助集團(tuán)營銷中心對項(xiàng)目實(shí)行業(yè)態(tài)底均價(jià)和貨值的雙控。其次，對于首次開盤、加推階段樓盤、價(jià)格調(diào)整等定價(jià)方案，應(yīng)在規(guī)定期限前上報(bào)于銷售財(cái)務(wù)與其他審批部門。最后，在支持性附件方面，投策部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)《文件流轉(zhuǎn)審批表》《銷售價(jià)格審批單》《項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售對比分析表》等。

（二）合同審核

合同管理作為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)的重要手段。銷售合同是企業(yè)與客戶交易的有效憑據(jù)，其簽訂要遵循一系列較為嚴(yán)格的規(guī)章。首先，房企項(xiàng)目滿足一定條件后向政府申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》，以此獲得賣方資格；其次，顧客買房需簽訂認(rèn)購協(xié)議，在協(xié)議中按照國家統(tǒng)一規(guī)定明確銷售價(jià)格等具體信息；最后，協(xié)議簽訂完畢后，房企需要同步合同信息至房地產(chǎn)系統(tǒng)、房管局進(jìn)行鑒證。可見，房企銷售環(huán)節(jié)的合同管理是一個(gè)系統(tǒng)化過程，只有科學(xué)且高效地管理好銷售合同，才能對公司經(jīng)營管理水平、成本費(fèi)用控制等產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用。

1.簽訂合同審核管控

客戶認(rèn)購時(shí)，企業(yè)與客戶簽訂標(biāo)準(zhǔn)的《認(rèn)購協(xié)議書》，認(rèn)購協(xié)議應(yīng)對商品房房價(jià)、付款方式、提前付款優(yōu)惠等條款做出標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定。簽訂認(rèn)購協(xié)議后，銷售人員對認(rèn)購客戶進(jìn)行跟蹤，保證客戶能夠按約定期限付款，未能在約定期限內(nèi)簽訂銷售合同或違反企業(yè)公司法規(guī)，企業(yè)將沒收客戶認(rèn)購定金。正式簽約銷售合同時(shí)，顧客必須出具《簽約確認(rèn)單》，內(nèi)容包含商品房基本情況、支付方法、交付時(shí)間、打折優(yōu)惠活動相關(guān)信息，《簽約確認(rèn)單》經(jīng)銷售員、銷售財(cái)務(wù)等相關(guān)人員審核后，由銷售員在上面添加所屬合同的相關(guān)條款，在銷售管理人員核對合同與《簽約確認(rèn)單》中的顧客個(gè)人信息以及商品房相關(guān)信息后，由銷售管理代表蓋章。合同簽署后，營銷人員與銷售財(cái)務(wù)人員需更新銷售數(shù)據(jù)至系統(tǒng)銷售控制表和銷售臺賬中，并每月至少審核一次已售、未售認(rèn)購、已收賬款、未收款項(xiàng)及應(yīng)收款金額等銷售數(shù)據(jù)。此外，針對逾期的款項(xiàng)應(yīng)制定催款預(yù)案［24］。

2.營銷費(fèi)用審核管控

銷售階段涉及大量營銷費(fèi)用，相應(yīng)地，營銷費(fèi)用管控成為銷售財(cái)務(wù)的重要工作。銷售財(cái)務(wù)從合同入手對營銷推廣、職工福利、辦公或案場維修等各項(xiàng)營銷費(fèi)用進(jìn)行審核與把控。

對于營銷推廣類費(fèi)用，銷售財(cái)務(wù)應(yīng)當(dāng)比照合同，關(guān)注付款條件、是否提供了相應(yīng)工作成果證明；注意發(fā)票是否是規(guī)定的發(fā)票，特別是增值稅發(fā)票專票及稅率；關(guān)注渠道推廣費(fèi)的付款條件、相應(yīng)渠道客戶的認(rèn)定憑證、客戶清單、內(nèi)部渠道或外部渠道、老帶新等；關(guān)注物料包裝制作費(fèi)的付款條件、物料需提供入庫單或收貨憑證。

對于員工工資福利類費(fèi)用，銷售財(cái)務(wù)應(yīng)當(dāng)了解傭金的階段性獎懲政策，核對金蝶簽約回籠數(shù)字跟傭金計(jì)算的提點(diǎn)基數(shù)是否一致，審批時(shí)審核本次計(jì)算傭金的回籠基數(shù)跟金蝶回籠數(shù)是否一致、本次計(jì)算的傭金是否符合公司的階段性獎懲政策。

對于辦公或案場維修類費(fèi)用，銷售財(cái)務(wù)需比照合同，關(guān)注房修管理費(fèi)用的付款條件是否已維修完畢、是否已結(jié)算、是否留質(zhì)保金、物業(yè)公司是否出具了驗(yàn)收證明單；銷售財(cái)務(wù)應(yīng)比照合同，關(guān)注營銷辦公費(fèi)用的付款條件；關(guān)注資產(chǎn)購置是否已收到貨物并入庫、建立資產(chǎn)卡片等。

（三）銷售回款

資金是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的血液，良好的項(xiàng)目銷售回款是企業(yè)資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)的基石。房企通過銷售回款獲取現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)再投資，促進(jìn)第二次銷售的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回款包括新增回款和歷史在途回款。在這一階段，銷售財(cái)務(wù)包括制定（調(diào)整）指標(biāo)、回款、運(yùn)營保障（復(fù)盤）三個(gè)環(huán)節(jié)。

1.制定（調(diào)整）指標(biāo)

銷售財(cái)務(wù)與營銷中心、運(yùn)營中心等相關(guān)部門根據(jù)集團(tuán)對各城市公司/項(xiàng)目回款的每個(gè)環(huán)節(jié)的不同管控要求，分別進(jìn)行回款指標(biāo)制定、監(jiān)督與管控，同時(shí)參與不同部門銷售回款的考核指標(biāo)制定工作。在整體指標(biāo)的監(jiān)控方面，銷售財(cái)務(wù)關(guān)注項(xiàng)目整盤貨值及去化流速、回籠（定價(jià)、促銷、簽約、回款情況等）的合理性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，跟投后、啟動會指標(biāo)的對比，監(jiān)控項(xiàng)目整體經(jīng)營指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；在相關(guān)部門考核指標(biāo)的制定方面，銷售財(cái)務(wù)結(jié)合整體的現(xiàn)金流情況、簽約進(jìn)程、在途資金和銀行公積金的按揭額度、按揭規(guī)模、放款速度、銀行配合度等因素，綜合考量指標(biāo)的合理性。

2.回款

房地產(chǎn)企業(yè)的回款速度主要取決于以下三點(diǎn)：一是簽約速度，這個(gè)速度決定了首付款的到位時(shí)間。二是網(wǎng)簽速度，這個(gè)速度主要是對一些限簽的城市產(chǎn)生比較大的影響；與此同時(shí)，土地或在建工程需要解押的項(xiàng)目也會影響到網(wǎng)簽速度。三是按揭回籠速度，銀行貸款的審批、放款條件及個(gè)貸額度規(guī)模等，公積金的審批、放款條件、放款額度等，都決定了按揭回款的周期。

房地產(chǎn)企業(yè)一般實(shí)行集團(tuán)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、集團(tuán)與各城市公司合力推進(jìn)回款落實(shí)的方式管理銷售回款。各城市公司內(nèi)部、集團(tuán)與各城市公司每周召開1次在途專項(xiàng)會議，做到各城市公司營銷部門與財(cái)務(wù)部門信息對稱、集團(tuán)與各城市公司信息對稱，從而提高回款效率。

集團(tuán)營銷中心：負(fù)責(zé)不定期抽查項(xiàng)目上報(bào)的網(wǎng)簽日期、資料齊全日、銀行審批日等，保證與項(xiàng)目第一手資料信息完全對稱，會同總裁室、人力資源部合理科學(xué)制定考核指標(biāo)，并監(jiān)督落實(shí)獎懲制度；負(fù)責(zé)對各子公司簽約流程、在途資金數(shù)據(jù)的整理、分析，并對在途情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、預(yù)警。

集團(tuán)資金中心：總體協(xié)調(diào)按揭合作銀行，負(fù)責(zé)銀行額度、放款條件等談判工作，并根據(jù)最新的銀行政策決定按揭銀行的分配引導(dǎo)。

城市公司營銷部：負(fù)責(zé)認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約網(wǎng)簽、辦理按揭、資料齊全、銀行審批；壓縮認(rèn)購至簽約的時(shí)間；提前對客戶意向進(jìn)行精準(zhǔn)摸排，將回款工作前置，避免等工程放款條件等其他條件都具備時(shí)出現(xiàn)資料不齊全，從而影響放款周期。

城市公司財(cái)務(wù)部：實(shí)時(shí)了解、掌握各家銀行最前沿的動態(tài)，確保相關(guān)信息充分對稱，并在此基礎(chǔ)上整合企業(yè)資源優(yōu)勢；合理引進(jìn)市場競爭機(jī)制并盡可能挑選市場匹配度較高、放貸速度快的銀行合作；針對不同時(shí)期不同銀行的放款政策，適時(shí)調(diào)整與按揭銀行合作的側(cè)重點(diǎn)，調(diào)整銀行的按揭派單量。

各項(xiàng)目按揭專員，除對接銀行催促放款、報(bào)送臺賬外，每月底負(fù)責(zé)摸排各按揭銀行額度及對當(dāng)月合作銀行放款效率進(jìn)行排名，并以表格形式報(bào)送城市公司總財(cái)務(wù)/資金負(fù)責(zé)人、營銷負(fù)責(zé)人，作為次月銀行按揭量分配調(diào)整的依據(jù)，以促進(jìn)次月達(dá)成按揭待放款回籠率考核指標(biāo)。

在這一環(huán)節(jié)，為合理加快新增回款速度，房企營銷中心根據(jù)樓盤實(shí)情制定折扣等銷售方案。銷售財(cái)務(wù)的重點(diǎn)關(guān)注包括：銷售方案的制定跟銷售節(jié)奏安排是否合理（如已經(jīng)是尾盤了，是否有必要等）；對銷售方案中促銷、折扣、禮品等進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估，審核是否符合財(cái)稅要求；同時(shí)抽查促銷禮品的領(lǐng)用、登記情況；針對全民營銷方案，審核獎勵形式是否符合財(cái)稅要求；審核申請結(jié)算的房源收款情況是否達(dá)到獎勵兌付的條件；復(fù)核風(fēng)控證明含客戶關(guān)系證明、結(jié)算表、報(bào)備證明等。

3.運(yùn)營保障（復(fù)盤）

在這一環(huán)節(jié)，銷售財(cái)務(wù)參與開盤后評估、交付后評估等重大節(jié)點(diǎn)的后評估；根據(jù)最新數(shù)據(jù)測算比較與投后、啟動會的差異，判斷后期是否需要對銷售回款等節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整；建立利于銷售回款的獎懲制度，提高回款催收的積極性，降低回款周期。與此同時(shí)，銷售財(cái)務(wù)必須建立健全獎懲制度，建立利于銷售回款的獎懲制度。對于簽約的銷售傭金并不會在前期全部發(fā)放，而是視銷售回款情況按比例發(fā)放；在團(tuán)隊(duì)內(nèi)對銷售回款率進(jìn)行排名，對排名靠前的發(fā)放獎金。這樣，通過指標(biāo)的合理設(shè)置提高回款催收的積極性，降低回款周期。

（四）客戶交付

客戶交付是客戶購房的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，交付驗(yàn)收后的良好體驗(yàn)是形成好客戶關(guān)系的關(guān)鍵，是增加顧客滿意度和忠誠度的最主要原因。公司應(yīng)該注重這一環(huán)節(jié)的管理工作，對交付過程不斷優(yōu)化，增強(qiáng)顧客體驗(yàn)感，不斷獲得顧客的青睞。本環(huán)節(jié)所售房屋已經(jīng)竣工備案，客戶已經(jīng)依照預(yù)售合同約定交清了所有預(yù)售房款，所以集中交付時(shí)財(cái)務(wù)人員工作可簡單理解為向客戶收取面積補(bǔ)差款、代收費(fèi)用，同時(shí)向客戶開具全款發(fā)票或收據(jù)。銷售財(cái)務(wù)包括交付前準(zhǔn)備、交付過程管控和交付后關(guān)注三個(gè)環(huán)節(jié)。

1.交付前準(zhǔn)備

在基礎(chǔ)資料方面，銷售財(cái)務(wù)審核錄入的實(shí)測面積、補(bǔ)差金額數(shù)據(jù)是否正確；在審核一致的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，當(dāng)?shù)卣箝_具發(fā)票以及代收費(fèi)用收據(jù)。在稅務(wù)管控方面，銷售財(cái)務(wù)要求各城市公司提前梳理增值稅專用發(fā)票，統(tǒng)計(jì)未按合同要求開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商合同，從而在稅務(wù)方面進(jìn)行整理籌劃。

2.交付過程管控

在給客戶結(jié)算房款時(shí)，銷售財(cái)務(wù)取得實(shí)測面積報(bào)告，按照合同約定的面積差價(jià)計(jì)算方法正確計(jì)算面積差價(jià)，編制客戶結(jié)算單并完成客戶房屋結(jié)算會簽手續(xù)；在代收費(fèi)用時(shí)，財(cái)務(wù)部門與銷售部門須建立收款核對、欠款催收制度。財(cái)務(wù)部門銷售會計(jì)及案場收銀須按日核對收款事項(xiàng)，經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽字后按周向銷售部門、銷售分管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出欠款催收明細(xì)，抄報(bào)城市公司/項(xiàng)目公司總經(jīng)理，且銷售部門應(yīng)及時(shí)就催收結(jié)果給予書面反饋；在開具客戶購房發(fā)票時(shí)，銷售現(xiàn)場收取支票或客戶以匯款形式支付房款的，案場收銀與銀行核實(shí)確認(rèn)到賬后方可開具發(fā)票/收據(jù)，同時(shí)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照實(shí)測面積給顧客開具發(fā)票，并完成客戶發(fā)票交割手續(xù)。

3.交付后關(guān)注

交付后，銷售財(cái)務(wù)定時(shí)督促營銷跟進(jìn)按揭客戶的抵押權(quán)證辦理情況，及時(shí)免除公司階段性擔(dān)保責(zé)任，以降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；與銀行保持持續(xù)且良好的合作關(guān)系，以便于加快貸款審核速度，縮短審核時(shí)間，提升銷售回款速度；定期評估按揭銀行的放款效率，可以適當(dāng)引進(jìn)競爭機(jī)制，挑選優(yōu)秀的合作商業(yè)銀行。

結(jié) 論

本文在分析典型中型房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)上，將管理會計(jì)工具與方法嵌入房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的投資拓展、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)建造和房地產(chǎn)銷售等業(yè)務(wù)活動，為每項(xiàng)業(yè)務(wù)活動提供了適用的財(cái)務(wù)支持。各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動與財(cái)務(wù)活動深度耦合，在促進(jìn)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

［參 考 文 獻(xiàn)］

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［責(zé)任編輯 王舒鴻］

The Research on the Business and Financial System of Medium-sized Real Estate Enterprises Based on Value Chain

CHEN Zhen-ning LIU Hai-sheng

Abstract：The virtuous cycle and sound development of the real estate industry have been a focus of concern in the macroeconomic field both domestically and internationally. Based on the value chain of typical real estate enterprises， this paper embeds management accounting tools and methods， such as budget management， cost management， investment and financing management， performance management， and risk management， into various business processes of project management in real estate enterprises. It builds a business and financial system that focuses on development financing， design finance， construction finance， and sales finance for real estate enterprises. The construction of this system has promoted real estate enterprises to better achieve sustainable development goals on the basis of business and finance integration， laying a solid micro-foundation for accelerating the construction of a new model of real estate development.

Key words：Value Chain Medium-sized Real Estate Enterprises Business Finance System