周洋還記得2021年在上海買(mǎi)房的情形。

看中后立馬被售出的房子、幾乎“一月一漲”的房?jī)r(jià)……略顯瘋狂的市場(chǎng)行情每時(shí)每刻都在刺激著他的神經(jīng)。從看房到簽約，周洋只用了一個(gè)月；但從申請(qǐng)房貸到銀行放款，他等了三個(gè)多月。

彼時(shí)，周洋的房貸利率為4.65%，以至于在幾個(gè)月之后上海的房貸利率調(diào)整為5%（LPR+35個(gè)基點(diǎn)）時(shí)，他還曾慶幸“下手早”。經(jīng)歷了后續(xù)LPR的幾輪調(diào)降，周洋的房貸利率已經(jīng)來(lái)到4.2%（注：因貸款合同約定每年1月1日調(diào)整，故未受今年LPR調(diào)整影響），但目前上海普遍執(zhí)行的房貸利率（3.4%）還是讓他有些“破防”。

這亦是在前幾年購(gòu)房的借貸人縮影。隨著5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至3.85%，全國(guó)各地房貸利率同步下調(diào)，部分地區(qū)有銀行房貸利率已經(jīng)低至“2字頭”。根據(jù)國(guó)金證券研報(bào)，房貸利率已降至歷史較低水平。部分存量房貸利率卻仍停留在4%以上。

讓周洋感慨時(shí)過(guò)境遷的不僅是房貸利率，近期社交平臺(tái)上的購(gòu)房返點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)帖吸引了他的注意。多名購(gòu)房者稱(chēng)，在銀行辦理房貸業(yè)務(wù)收到了額外“驚喜”，有的是直接打入賬戶(hù)的現(xiàn)金，有的則是一定價(jià)值的禮品。據(jù)一名上海地區(qū)購(gòu)房者分享的經(jīng)歷，100萬(wàn)元的房貸便能拿到近1萬(wàn)元的返點(diǎn)。

“世道真是變了，不僅房貸利率一降再降，居然還有額外補(bǔ)貼。和三年前比，銀行和借款人的身份算是反過(guò)來(lái)了。”周洋嘆道。

房貸返點(diǎn)

銀行貸款發(fā)放后，杜女士于近日順利收到了2萬(wàn)元返點(diǎn)。選擇在今年購(gòu)入首套房，被她視作正確的決定，“不僅房貸利率低，還能拿返點(diǎn)，沒(méi)有比這更香的了”。

6月初，杜女士經(jīng)朋友介紹接觸到可提供返點(diǎn)的房貸辦理渠道，在進(jìn)行對(duì)比后，她選擇了在華東地區(qū)某城商行辦理房貸業(yè)務(wù)，返點(diǎn)按其貸款金額的千六（0.6%）計(jì)算。“客戶(hù)經(jīng)理非常熱情，還提供上門(mén)服務(wù)?！倍排糠Q(chēng)。

以上操作早已是公開(kāi)的秘密。在社交平臺(tái)搜索“房貸返點(diǎn)”，相關(guān)案例在近半年來(lái)明顯增多。分享者所在地區(qū)并不統(tǒng)一，在上海之外，來(lái)自北京、廣州、深圳、蘇州、成都、天津等地的經(jīng)驗(yàn)帖亦隨處可見(jiàn)。

當(dāng)《財(cái)經(jīng)》記者以購(gòu)房者身份詢(xún)問(wèn)如何辦理后，帖主會(huì)通過(guò)私信熱情推薦相關(guān)渠道，大部分需要通過(guò)中介辦理，個(gè)別則會(huì)直接提供銀行貸款經(jīng)理的聯(lián)系方式。

如何拿到房貸返點(diǎn)？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在網(wǎng)簽前后就要提前找好可進(jìn)行返點(diǎn)的銀行，雙方就返點(diǎn)金額達(dá)成一致后辦理房貸，貸款合同正式簽訂后，購(gòu)房者便會(huì)收到返點(diǎn)。具體時(shí)間不一，部分在貸款發(fā)放后，部分在貸款審核期間便已收到。

同時(shí)，返點(diǎn)的比例和形式存在區(qū)別。以上海為例，一家中介直接返現(xiàn)金，若通過(guò)其在某國(guó)有大行辦理，返點(diǎn)為貸款總額的0.6%；而在另一家股份行辦理，則提供0.8%的返點(diǎn)。

另有中介提供相應(yīng)價(jià)格的禮品，據(jù)一名購(gòu)房者表示，近期其通過(guò)該中介在某股份行申請(qǐng)了約80萬(wàn)元的房貸，放款前其便收到了價(jià)值約5000元的家用電器；若通過(guò)該中介在某國(guó)有大行辦理，提供的禮品則是價(jià)值在貸款總額0.5%左右的金條。

值得注意的是，對(duì)于借款人的還貸規(guī)劃，部分中介稱(chēng)銀行有一定要求。“放款一個(gè)月后可以提前還部分錢(qián)，不過(guò)第一年不能結(jié)清。”一名中介人士表示。

角色反轉(zhuǎn)

某股份行人士指出，在銀行與地產(chǎn)中介合作中，會(huì)有一筆“業(yè)務(wù)咨詢(xún)費(fèi)用”或“推廣費(fèi)”以公對(duì)公的形式打入對(duì)方的公司賬戶(hù)，但房貸申請(qǐng)人并不能拿到這筆錢(qián)。

還有一種便是第三方機(jī)構(gòu)（房貸中介），這也是當(dāng)下房貸返點(diǎn)的主要推動(dòng)者?！敦?cái)經(jīng)》記者以購(gòu)房者身份接觸到一名從業(yè)人員，根據(jù)他的介紹，銀行會(huì)與其簽訂打包合同，有具體的指標(biāo)要求。返點(diǎn)主要為了吸引客戶(hù)，費(fèi)用由其先行墊付，后續(xù)由銀行支付營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。在這一過(guò)程中，購(gòu)房者無(wú)需支付費(fèi)用。

“一般缺業(yè)績(jī)的銀行會(huì)找我們營(yíng)銷(xiāo)，去年就有了，不過(guò)今年以來(lái)大家越來(lái)越‘卷’，我們返點(diǎn)力度也會(huì)加大一些。”上述從業(yè)人員進(jìn)一步表示，房貸申請(qǐng)者得到的返點(diǎn)多少不僅與貸款金額有關(guān)，也會(huì)根據(jù)銀行投放的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。

為了獲客，社交平臺(tái)成為這類(lèi)機(jī)構(gòu)的宣傳重地。在《財(cái)經(jīng)》記者以咨詢(xún)?yōu)橛伤叫藕?，發(fā)帖人均會(huì)直接提供聯(lián)系方式。據(jù)一名從業(yè)人員透露，社交平臺(tái)上的部分案例并不真實(shí)，只是為了吸引客戶(hù)?！坝袝r(shí)候也會(huì)找客戶(hù)寫(xiě)分享帖，推薦成功支付一定報(bào)酬?！?/p>

中介大力推廣房貸返點(diǎn)背后，是銀行房貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)壓力。

以六大國(guó)有行為例，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，按揭貸款余額合計(jì)約為26萬(wàn)億元，較2022年減少超5000億元。其中，除郵儲(chǔ)銀行住房按揭貸款規(guī)模實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其余五家銀行均出現(xiàn)下滑。對(duì)此，多家銀行在年報(bào)中提到房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和提前還款規(guī)模的增加。

另?yè)?jù)中國(guó)人民銀行公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年住戶(hù)貸款增加1.46萬(wàn)億元，其中，代表居民住房貸款的中長(zhǎng)期貸款增加1.18萬(wàn)億元。而在2021年-2023年，這一數(shù)據(jù)分別為3.43萬(wàn)億元、1.56萬(wàn)億元和1.46萬(wàn)億元。

“要放在三年前，想讓放款速度加快可能還得求著銀行，甚至有人排隊(duì)超半年?，F(xiàn)在情況不同了，部分銀行完成指標(biāo)存在一定難度，所以會(huì)支付我們營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。”一名第三方機(jī)構(gòu)從業(yè)人員表示。

華東地區(qū)某銀行信貸部人士表示，上半年其所在支行按揭貸款的完成率不到50%，要完成全年的指標(biāo)壓力不言而喻?！胺抠J利率是總行規(guī)定的，所以不能再降。在這種情況下，通過(guò)支付營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用給第三方機(jī)構(gòu)去拉客戶(hù)也是無(wú)奈之舉?！?/p>

除了中介的大力營(yíng)銷(xiāo)，部分銀行客戶(hù)經(jīng)理也會(huì)親自上陣。一名成功通過(guò)辦理房貸業(yè)務(wù)收到返點(diǎn)的用戶(hù)便表示，當(dāng)初在收到客戶(hù)經(jīng)理主動(dòng)推介的私信后，成功通過(guò)該客戶(hù)經(jīng)理拿到了房貸返點(diǎn)。

不過(guò)，當(dāng)《財(cái)經(jīng)》記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)多位銀行客戶(hù)經(jīng)理能否返點(diǎn)后，得到的均為否定答案。某股份行人士表示：“銀行直接返點(diǎn)給客戶(hù)不合規(guī)，但不排除一些客戶(hù)經(jīng)理為了完成指標(biāo)自己貼錢(qián)?！?/p>

在其看來(lái)，返點(diǎn)容易引發(fā)銀行間惡性競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)影響銀行信貸安全。“這種操作此前就被約束過(guò)，現(xiàn)在有些銀行為了爭(zhēng)奪貸款資源才又出現(xiàn)。”上述人士進(jìn)一步指出。

2010年中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)的通知》，其中要求自當(dāng)年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱(chēng)、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點(diǎn)”費(fèi)用。

買(mǎi)房時(shí)機(jī)？

銀行與借貸人幾年間的身份反轉(zhuǎn)，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月-6月，新建商品房銷(xiāo)售面積47916萬(wàn)平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降21.9%。新建商品房銷(xiāo)售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷(xiāo)售額下降26.9%。而在2021年同時(shí)間段，商品房銷(xiāo)售面積為88635萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額92931億元。

不過(guò)，利好政策的頻出讓部分購(gòu)房者認(rèn)為當(dāng)下是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)?！艾F(xiàn)在首付少、放款快、利率低，市場(chǎng)上可供選擇的房子也多?！币幻?gòu)房者稱(chēng)。

華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2024年6月百城首套、二套房貸平均利率環(huán)比5月下滑5個(gè)基點(diǎn)、8個(gè)基點(diǎn)至3.40%、3.82%，均為2014年以來(lái)最低水平。百城放款周期為28天，環(huán)比5月放緩6天，但仍處于2019年以來(lái)較快水平。

上海地區(qū)某股份行人士告訴《財(cái)經(jīng)》，就個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)而言，以近期該行處理的業(yè)務(wù)量來(lái)看，單周成交量便較此前低點(diǎn)翻了4倍到5倍，“可以說(shuō)回到了一幾年的水平，我們忙得不行，周末都排滿(mǎn)了”。

但以上并不能代表市場(chǎng)的全貌。中指研究院近期發(fā)布的《2024年6月居民置業(yè)意愿調(diào)研報(bào)告》（下稱(chēng)《報(bào)告》）顯示，一線城市置業(yè)意愿出現(xiàn)觸底回升，6月底購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月占比約為28%，環(huán)比增加0.8個(gè)百分點(diǎn)；二線、三四線城市置業(yè)意愿呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)，6月購(gòu)房置業(yè)意愿強(qiáng)于上月占比分別下降3.9個(gè)百分點(diǎn)、1.9個(gè)百分點(diǎn)。

《報(bào)告》同時(shí)指出，目前購(gòu)房阻力仍較明顯，其中房?jī)r(jià)持續(xù)下跌成為購(gòu)房主要阻力，5月-6月房?jī)r(jià)下跌擔(dān)憂快速提升，尤其是在政策利好窗口期，房企加大降價(jià)回款力度，折扣力度提升，70城房?jī)r(jià)跌幅再創(chuàng)新高，導(dǎo)致居民對(duì)房?jī)r(jià)下跌擔(dān)憂增加，6月占比約為43%，位居阻力因素第一位，較4月上升5.3個(gè)百分點(diǎn)。

“現(xiàn)在購(gòu)房成本有所降低，且以前比較稀缺的資源都放出來(lái)，所以成交量上去了。但這是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上的庫(kù)存很多，消耗是需要一定時(shí)間的，房?jī)r(jià)能不能起來(lái)還是未知數(shù)?！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人員表示。

（應(yīng)受訪者要求，周洋為化名）