“提前還貸會上癮。”一位來自北京的網(wǎng)友在社交平臺上展示數(shù)張?zhí)崆皻w還房貸的截圖，并如是寫道。

對此，購房者周霖深表同意。近日，他向銀行提交了今年第三次提前還貸申請，還款金額為4萬元，預計將于9月扣款。周霖告訴《財經(jīng)》，他提前還貸的主要原因是他的房貸利率比新發(fā)放房貸高出135BP（基點），巨大的利率落差讓他難以接受。

2024年5月17日，中國人民銀行（下稱“央行”）宣布了取消房貸利率全國下限等多項房地產(chǎn)金融優(yōu)化政策（下稱“517新政”），各城市相繼取消或大幅下調房貸利率下限，疊加年初以來5年期及以上LPR累計下調35BP，存量與新增房貸利差迅速擴大。

以北京為例，截至8月30日，北京新發(fā)放的首套房貸利率為3.4%，存量首套房貸利率則高至4.75%，兩者利差達135BP。

國泰君安研究顯示，2024年4月，居民早償率指數(shù)達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。與此同時，上市銀行中報顯示，上半年國有大行、股份行均有顯現(xiàn)房貸余額下降。

面對上述壓力，多位購房者向《財經(jīng)》反映，銀行對其提前還貸設置了一定門檻，較為普遍的要求是至少提前一個月預約扣款，期間利息照常計算。

“這與2023年的情況類似?！币按逯袊紫?jīng)濟學家陸挺撰文稱，當前存量與新增房貸利差擴大到90BP-130BP，央行面臨的存量房貸利率下調壓力正在上升。

2023年6月，全國存量與新增房貸利差達100BP。2023年8月，居民提前還貸規(guī)模達4324.5億元，與月均新發(fā)放房貸規(guī)模相當。

2023年8月末，央行宣布引導商業(yè)銀行集中下調存量首套房貸利率，平均降幅達73BP，每年為借款人減少利息支出約1700億元。

《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》中披露，政策出臺后，9月-12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺前（2023年8月）下降10.5%。央行重慶分行調查顯示，超三成受訪居民打算將節(jié)省的利息支出用于增加消費。2023年10月-12月，社零增速為近三年同期最高。

圖1：2023年以來社零增速變化

據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年6月末，金融機構人民幣各項貸款余額250.85萬億元，同比增長8.8%。其中，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元，占比約15.06%。

“7月中央政治局會議提出，要以提振消費為重點擴大國內需求，而降低存量房貸利率是促進消費的有效政策選項?！标懲Ρ硎?，預計央行將在未來幾個月內引導商業(yè)銀行降低存量房貸利率，利率下調幅度有望與2023年末相仿。

但當下情況與一年前也不全然相同。2024年6月，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，同比下降20BP。

“再次下調存量房貸利率能夠促進消費，但現(xiàn)在還沒有調整，主要就是考慮到對銀行的影響。”中歐國際工商學院經(jīng)濟學與金融學教授盛松成對《財經(jīng)》表示，“銀行占金融業(yè)比重超過90%，央行的政策不得不考慮銀行，但不是考慮銀行的利益，而是考慮銀行的風險，銀行的生存，銀行繼續(xù)支持實體經(jīng)濟發(fā)展的能力。”

8月30日午間，有媒體報道稱，中國央行正考慮進一步下調存量房貸利率，以降低居民債務負擔、提振消費。對此，央行方面未予回應。

當日午后開盤，A股房地產(chǎn)板塊全線上漲，兩只房地產(chǎn)ETF漲超5%，金地集團、天地源等多只個股漲停；消費板塊大幅飄紅，消費電子ETF漲超4%，領益智造、邁瑞醫(yī)療、海天味業(yè)等個股漲幅居前；銀行股跌多漲少，交通銀行、建設銀行跌幅居前。

在前述報告中，央行表示，下一步將督促金融機構繼續(xù)將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關系，有效減輕居民利息負擔，釋放公眾投資和消費動力。

息差擴大：提前還貸增多

“9月還完這筆，商貸本金還有84萬元，計劃在三年內還完?！?/p>

周霖對《財經(jīng)》表示，在保留一筆緊急備用金后，近兩年他幾乎將小家庭95%的收入用于提前還貸，日?；ㄤN主要靠節(jié)衣縮食和父母支持實現(xiàn)平衡。

2021年，時年29歲的周霖在北京買了人生中第一套房子，同時也背上了154萬元的個人住房貸款，執(zhí)行利率為LPR+55BP。

圖2：RMBS按揭貸款提前償還率

讓周霖沒想到的是，他剛好買在了房貸利率下行前夜。

一方面，自2022年1月20日起，央行引導5年期及以上LPR累計下調80BP。另一方面，2023年底以來，北京市兩次下調房貸利率下限，最新首套房貸利率下限已降至LPR-45BP，加點幅度累計下降100BP。

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度，全國新發(fā)放房貸加權平均利率為5.63%，此后逐季下行，至2024年二季度已降至3.45%。同時，北京新發(fā)放首套房貸利率也從2021年的5.2%降至3.4%。

2019年10月-2023年12月，北京首套房貸利率下限為LPR+55BP，這一時期在北京購房的人，對房貸利率亦有另一番感受。

一方面，大部分存量房貸LPR重定價日在每年1月1日，因此享受利率下降的優(yōu)惠往往滯后于新增房貸借款人。另一方面，由于合同約定的房貸利率加點幅度是固定的，無論LPR如何調整，存量房貸利率總比2024年6月以后購房的借款人高出100BP。

截至目前，周霖的房貸利率為4.75%，比北京最新執(zhí)行的3.4%高出135BP。新舊房貸利率的巨大落差讓周霖較難接受。同時，周霖也面臨著房價波動。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年10月以來，北京二手住宅銷售價格指數(shù)同比增速持續(xù)為負，顯示房價持續(xù)下跌，7月最新數(shù)據(jù)為-7.2%。周霖房子估值較買入時已下跌20%左右。

自2022年1月起，周霖每隔幾個月就申請一次提前還貸，單次金額少則幾萬元，多則二三十萬元。兩年多時間里，周霖累計提前償還房貸本金約60萬元。

“當初買房也是掏空了六個錢包，買完房我們小家庭就沒什么積蓄了，現(xiàn)在主要的經(jīng)濟壓力來源就是房貸，為了攢錢提前還貸，平時除了必要開支，基本上能少花錢就少花錢。”周霖稱。

來自上海的胡盈也面臨新舊房貸的大幅利差。

2023年4月，胡盈在上海購房，向銀行申請了120萬元的商業(yè)住房貸款，合同約定利率為LPR+35BP，重定價日為合同簽訂日。目前，她的房貸利率為4.3%，較上海最新首套房貸利率高出90BP。

“房貸利率還是偏高，手里有錢不如拿去降杠桿，降低杠桿就能降低壓力。”胡盈稱，近幾年理財產(chǎn)品收益率逐漸走低，作為金融從業(yè)者，她判斷短期內收益率難以回升，于是決定清空理財提前還貸。

2024年5月，待房貸合同屆滿一年可以申請?zhí)崆斑€貸后，胡盈立即提交了提前還貸申請，一次性還款近100萬元，將住房貸款壓縮至20萬元。

周霖和胡盈的經(jīng)歷并非個例。近段時間，“提前還貸”“還貸上癮”等詞條成為各大社交平臺的持續(xù)熱點。

在某社交平臺搜索框輸入“提前還貸”，顯示相關內容超過3萬條。在利率相對高點買房的存量房貸借款人互相分享提前還貸經(jīng)驗，同時也討論降低存量房貸利率的其他方式，他們將這一系列行動稱為“自救”。

6月，國泰君安宏觀研究團隊參考全國銀行間同業(yè)拆解中心曾發(fā)布的RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率指數(shù)的編制方法，計算了居民早償率指標（CPR）。2024年2月以來，居民早償率指數(shù)加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整），反映居民提前還貸行為明顯增多。

央行數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，居民中長期貸款累計新增1.18萬億元，同比少增2800億元，其中6月居民中長期貸款新增3202億元，同比少增1428億元。天風證券認為，增量貸款利率調降后，增、存量貸款利差加大引發(fā)提前還貸，或是居民中長期貸款增量持續(xù)收窄的原因之一。

存量房貸：降息呼聲再起

新增與存量房貸利差主要與房貸利率定價方式有關。

據(jù)央行貨幣政策司司長鄒瀾此前披露，99%的房貸定價采用浮動利率機制，就是以LPR為基準，簽合同的時候選擇一個加點，根據(jù)發(fā)放時的市場供需關系商定加點幅度，加點部分在合同期限內固定不變。

業(yè)內人士認為，整體來看，在2022年以前發(fā)放的房貸，大多存在加點幅度較高的情況。隨著房貸利率政策多次優(yōu)化調整，存量與新增房貸利差也逐漸拉開差距。

2023年6月前后，全國存量與新增房貸利差達到100BP左右。居民提前還貸情況大幅增加。

2023年8月末，為減輕居民利息負擔，支持擴大消費，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合推動商業(yè)銀行下調存量首套房貸利率，超過23萬億元存量房貸利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%，平均降幅73BP。

不過，在2023年的調整中，新執(zhí)行利率在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率下限。據(jù)鄒瀾介紹，調整后，大部分符合要求的存量首套房貸款利率降至LPR，2022年5月以后的降至LPR-20BP，直接下調至政策下限。

據(jù)陸挺測算，對于2015年-2022年期間30萬億元左右的存量房貸，存量房貸利率估計平均在5.2%左右。2023年存量房貸利率平均下調73BP之后，估計目前的存量房貸利率平均在4.5%左右。

今年以來，隨著“517新政”出臺，央行宣布取消全國層面房貸利率政策下限，多數(shù)城市因地制宜取消或大幅降低房貸利率下限。

5月27日-28日，上海、深圳將首套和二套房貸利率下限分別下調35BP，分別降至LPR-45BP和LPR+5BP。

5月28日，廣州宣布取消房貸利率下限。當?shù)刂饕y行就房貸利率達成共識：首套降至LPR-55BP，二套降至LPR-15BP。7月15日，廣州首套房貸利率再次下調20BP至LPR-75BP。

6月26日，北京宣布將首套房貸利率下限降至LPR-45BP，二套房貸利率下限分別為LPR-5BP（五環(huán)內）和LPR-25BP（五環(huán)外）。

截至6月末，除北京、上海、深圳三個一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均已取消。目前，北上深三城首套房貸利率下限均為LPR-45BP。廣州取消房貸利率下限，據(jù)媒體報道，部分銀行在廣州地區(qū)首套房貸利率已低至2.9%（即LPR-95BP）。

由此，新舊房貸利差再度走闊。以北京為例，6月26日后，新舊房貸利率加點幅度差距能達到100BP，甚至存量首套加點較新增二套加點高出60BP-80BP，形成巨大利差。

2024年2月和7月，央行兩次引導5年期及以上LPR下行累計35BP，進一步拉大新增與存量房貸利差。據(jù)陸挺測算，目前存量與新增房貸利差大概在90BP-130BP左右。

由此，存量房貸借款人也寄希望于商業(yè)銀行再次集中下調存量房貸利率。

在人民網(wǎng)的領導留言板上，有居民給央行相關負責人留言稱，首套房貸利率已大幅下調，建議跟進調整存量房貸利率。

在社交平臺上，部分用戶貼出央行等金融管理部門的公開聯(lián)系方式，呼吁網(wǎng)友共同向金融管理部門反映訴求，要求降低存量房貸利率。

圖3：最近十年房貸利率與一般貸款利率走勢

“隨著房價下跌以及市場利率持續(xù)下行，存量房貸利率已處于相對高位，這可能影響新剛需入場，也會影響房價的穩(wěn)定?！敝袊鐣茖W院金融研究所副所長張明對《財經(jīng)》表示，“目前存量房貸利率整體比新增房貸利率高約100BP，再下調50BP-80BP，我認為是比較合理的?！?/p>

同時，張明表示，下調存量房貸利率能夠為居民家庭，尤其是高杠桿家庭，節(jié)省可觀的利息支出，緩解房貸對消費的擠出效應?！斑@一舉措對消費以及很多其他方面具有正面影響，因此值得考慮?！睆埫鞣Q。

據(jù)天風證券房地產(chǎn)團隊測算，2023年7月-2024年7月，新增居民中長期貸款余額占個人住房貸款余額約為5.94%，反映利率較高的存量貸款規(guī)模仍然較大。“我們認為，當下時點適當調降存量房貸利率，居民消費潛力或有望得到部分釋放，同時可遏制‘提前還貸’規(guī)模擴大。”天風證券稱。

招聯(lián)首席研究員董希淼認為，利率是資金的價格，不同時期資金價格不同，房貸利率也有高有低，這跟不同時期房價不同是一個道理?！爱斍按媪渴滋追抠J利率已經(jīng)是貸款發(fā)放時的城市房貸利率下限，再次下調有失公平?！?/p>

在董希淼看來，當前有兩種情況可以考慮下調存量房貸利率：一是針對上一輪集中下調沒有涉及的存量二套房貸，建議集中下調利率；二是在各城市調整住房套數(shù)認定標準后，變成首套房對應的房貸利率建議集中下調。

盛松成對《財經(jīng)》表示，建議再次下調存量房貸利率。“如果存量房貸利率下降，節(jié)省的利息能夠實實在在支持消費。”盛松成說，但操作起來難度確實很大，必須考慮商業(yè)銀行的意愿。

銀行兩難：息差窄、余額降

據(jù)中國銀行研究院此前測算，假設存量按揭貸款的利率下調50BP，則將導致銀行凈息差降低7BP，營業(yè)收入下降3%，凈利潤減少6%。

金融監(jiān)管總局數(shù)據(jù)顯示，截至2024年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.54%，同比下行20BP，已至有統(tǒng)計以來最低水平。其中，大型銀行二季度的凈息差水平為1.46%，同比下行21BP，亦是有統(tǒng)計以來最低水平。

2024年上半年，多家國有大行營收、利潤均出現(xiàn)同比負增長。在近期密集召開的上市銀行中期業(yè)績發(fā)布會上，多家銀行相關負責人表示，收入增速下行與凈息差承壓有關。

在2024年中期業(yè)績發(fā)布會上，交通銀行行長張寶江坦言，商業(yè)銀行短期面臨三大壓力，一是業(yè)務規(guī)模增速可能延續(xù)放緩的態(tài)勢，二是凈息差回穩(wěn)壓力不小，三是房地產(chǎn)等重點領域風控壓力不容忽視。

“資產(chǎn)端今年以來5年期LPR利率經(jīng)歷了兩輪下調，對資產(chǎn)端收益率產(chǎn)生下行壓力，負債端存款結構仍延續(xù)定期化的態(tài)勢，負債成本呈現(xiàn)一定剛性，息差收窄，疊加（信貸）規(guī)模增速的下降，還有中收的疲弱，商業(yè)銀行在收入端面臨較大壓力?！睆垖毥Q，

交通銀行副行長周萬阜預計，2023年存量房貸利率下調，2024年“517新政”和LPR兩次下調等因素對銀行凈息差的影響將在下半年持續(xù)顯現(xiàn)。同時，當前存款定期化、長期化趨勢沒有得到緩解，一定程度上影響了負債成本下行幅度?！皬娜陙砜矗覀兊哪繕耸且３謨粝⒉罨痉€(wěn)定，并力求邊際改善，要做到這一點有難度、有挑戰(zhàn)?！敝苋f阜說。

為緩解銀行凈息差壓力，2022年8月以來，國有大行領銜五輪存款利率下調，以壓縮負債成本。

截至目前，主要銀行存款掛牌利率全面告別2%，進入“1”字頭。

以工商銀行為例，目前該行活期存款掛牌利率為0.15%；整存整取定期存款中，3個月、半年、1年、2年、3年、5年掛牌利率分別為1.05%、1.25%、1.35%、1.45%、1.75%、1.8%。

與2022年9月15日前相比，該行各存款品種掛牌利率累計下調15BP至100BP不等，其中3年期定期存款（整存整?。炫评蕪?.75%下降至1.75%，降幅達100BP。

為切實壓降銀行高成本存款，今年4月，市場利率定價自律機制發(fā)出了《關于禁止通過手工補息高息攬儲 維護存款市場競爭秩序的倡議》，要求即日起，銀行不得以任何形式向客戶承諾或支付突破存款利率授權上限的補息。

截至7月末，M1（狹義貨幣）余額為63.23萬億元，較2024年3月末減少約5.4萬億元。M1主要由現(xiàn)金和企業(yè)活期存款構成，中金公司銀行業(yè)分析師林英奇撰文稱，M1負增長主要與清理手工補息導致企業(yè)存款從銀行流出有關。

圖4：最近五年銀行業(yè)凈息差走勢

與此同時，提前還貸帶來的信貸流失壓力亦考驗著商業(yè)銀行。

截至今年6月末，全國個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%，較2023年末減少約4100億元。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，工、農、中、建、交五大國有銀行個人住房貸款余額合計為24.16億元，同比減少2.40%。

最新中報數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，中國銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行等多家上市銀行個人住房貸款余額下降。其中，興業(yè)銀行房貸余額下降超100億元。

多位受訪人士表示，個人住房貸款不良率低、收益率相對較高，仍是商業(yè)銀行最優(yōu)質的資產(chǎn)，房貸余額下降不是銀行想看到的局面。

在此背景下，銀行已經(jīng)悄然提高了提前還貸門檻。

《財經(jīng)》從一些銀行及借款人處了解到，當前大部分銀行申請?zhí)崆斑€貸需要等待一個月，部分銀行等待時間長達三個月。此外，多位借款人反映，部分中小銀行對提前還貸次數(shù)有限制，個別銀行一年只能申請一次。

對此，多位借款人對《財經(jīng)》表示，現(xiàn)在每次銀行扣款后就預約下一次提前還貸?！皟纱芜€款間隔的時間正好用來攢錢。”一位借款人稱。

“我估計存量房貸利率遲早也得（下）調?！币晃还煞菪蟹中行刨J業(yè)務負責人對《財經(jīng)》坦言，“如果不調整，可能存款（余額）也降，貸款（余額）也降?！?/p>

某大行個貸部門人士對《財經(jīng)》表示，該行正在進行相關調研，但尚不確定最后是否會落地。

值得注意的是，銀行房貸業(yè)務不良率出現(xiàn)上升苗頭。

據(jù)《財經(jīng)》不完全統(tǒng)計，截至8月29日已經(jīng)發(fā)布中報的五家上市銀行，個人住房貸款不良均呈上升趨勢。其中，中信銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、興業(yè)銀行房貸不良率分別較2023年末上升21BP、14BP、13BP、11BP和9BP。

據(jù)市場機構克而瑞近日公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國法拍房掛拍規(guī)模達20.2萬套，同比增加12%。其中，有效掛拍量16.6萬套，成交2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個百分點。

事實上，不僅個人住房貸款。中報顯示，多家銀行信用卡貸款、個人經(jīng)營貸等零售貸款業(yè)務不良率均有所上行。

圖5：2020年以來居民消費價格走勢

在半年度業(yè)績發(fā)布會上，交通銀行首席風險官劉建軍坦言，上半年零售業(yè)務不良有所增加。同時，受宏觀經(jīng)濟修復，房地產(chǎn)行業(yè)調整等影響，預計下半年零售貸款資產(chǎn)質量還是存在一定的下行壓力。

置換房貸：銀行加強監(jiān)管

存量房貸下調與否尚不確定，但消費貸、經(jīng)營貸利率已經(jīng)顯著下行。

目前，銀行消費貸和經(jīng)營貸基本進入“2”字頭。

據(jù)媒體報道，寧波銀行一款消費貸產(chǎn)品首次借款年利率低至2.98%，平安銀行一款針對白領的消費貸產(chǎn)品優(yōu)惠后利率低至2.88%。經(jīng)營貸方面，多家貸款中介表示，當前國有大行的房抵經(jīng)營貸利率低至2.8%，期限能達到十年。

與之相比，二季度新發(fā)放房貸加權平均利率為3.45%，相當一部分存量房貸利率在4%左右。以北京4.75%的存量房貸利率測算，其與經(jīng)營貸的利差接近200BP。

巨幅利差讓部分房貸借款人鋌而走險，以低息貸款置換高息貸款。有來自北京的借款人對《財經(jīng)》表示，其已經(jīng)用經(jīng)營貸或消費貸置換部分房貸。

“通過申請經(jīng)營性貸款、個人消費貸款來置換個人住房貸款，這種做法不可取?！倍ｍ堤嵝?，經(jīng)營貸和消費貸資金的用途有明確規(guī)定，違規(guī)使用可能影響個人征信。而如果為了申請貸款偽造資金流水、經(jīng)營執(zhí)照等，還可能涉嫌違法，甚至觸犯刑法。

2021年以來，個人經(jīng)營貸違規(guī)用于置換房貸的情況時有發(fā)生。

2021年8月，深圳監(jiān)管部門公布了對“深房理”炒房事件的調查結果，查明“深房理”相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現(xiàn)等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中，涉及經(jīng)營貸3.80億元。

中泰證券研究所所長戴志鋒對《財經(jīng)》表示，截至2024年上半年，全國個人經(jīng)營貸款規(guī)模達23.8萬億元，較2019年末的11.4萬億元翻倍。

具體而言，2020年-2023年，個人經(jīng)營貸分別凈增2.3萬億元、2.6萬億元、2.7萬億元、3.3萬億元。2024年上半年，個人經(jīng)營貸凈增1.65萬億元，維持高增長。

結構方面，2022年以來，中長期經(jīng)營貸款凈增額顯著高于短期經(jīng)營貸款。數(shù)據(jù)顯示，2022年、2023年、2024年上半年，中長期經(jīng)營貸款較短期經(jīng)營貸款分別多凈增0.5萬億元、0.66萬億元、0.35萬億元。“可見近兩年個人經(jīng)營貸款新增更多是期限大于1年的中長期經(jīng)營貸款貢獻?！贝髦句h稱。

據(jù)戴志鋒估算，2021年被用于購房的消費貸和經(jīng)營貸合計約3.16萬億元，假設經(jīng)營貸占比約70%，為2.21萬億元。

戴志鋒表示，上半年上市銀行個人經(jīng)營貸增速已經(jīng)有所下降，且2021年以來監(jiān)管嚴查個人經(jīng)營貸款流向，銀行貸前審批趨嚴，審批實際抵押率多低于70%，甚至部分低至50%，安全墊較厚，且銀行對抵押品價值開展定期重估、追加擔保等貸后管理措施。“預計商業(yè)銀行將對個人經(jīng)營貸執(zhí)行更為嚴格的審批政策?！?/p>

近日，已有多位使用經(jīng)營貸置換房貸的借款人在社交平臺上表示，被銀行要求提前結清貸款。對此，前述股份行人士表示，銀行已經(jīng)對經(jīng)營貸資金用途加強監(jiān)管。

除了借新還舊，有借款人考慮過戶重貸，具體操作方式為：將房子過戶給值得信賴的第三方（通常是父母），以第三方的名義重新向銀行申請貸款，就能享受最新的首套房貸利率。

一位聲稱能夠幫助辦理此項業(yè)務的貸款中介人士對《財經(jīng)》表示，過戶重貸操作門檻相對較高，最好是父母有購房資格，且最近五年沒有房產(chǎn)置換需求?！叭绻也坏叫诺眠^的過戶人，風險會比較大，不是很建議這樣操作。”該中介人士稱。

此外，近期深圳、蘇州、福州、廈門、鄭州等超過30個城市已推出“商轉公”業(yè)務，即允許符合條件的申請人將商業(yè)性住房貸款轉為公積金住房貸款。

當前首套住房公積金貸款利率為2.85%，“商轉公”業(yè)務被不少人認為是“下調存量房貸利率”的替代方案。一位鄭州居民辦理“商轉公”業(yè)務后，房貸利率從4.25%降至2.85%，月供減少約500元。

2023年以來，各地居民要求開展“商轉公”的呼聲不止，但有部分城市明確表示暫不開展房貸“商轉公”業(yè)務。

據(jù)《財經(jīng)》不完全統(tǒng)計，北京、上海、廣州、成都、杭州、西安、南京等多個房地產(chǎn)熱點城市均未開辦“商轉公”業(yè)務。其中，杭州、南京、廣州等城市在回復居民問詢時表示，當?shù)毓e金使用率較高，甚至存在資金缺口，暫時不具備開展“商轉公”業(yè)務的能力。

“只能呼吁存量房貸利率下調了。”得知所在城市無法辦理“商轉公”后，一位房貸借款人對《財經(jīng)》表示。

存量降息：有望提振消費

如果存量房貸利率再次下調，居民家庭節(jié)省的利息開支將去向何處？

“攢起來，也會提高一部分消費?！敝芰貙Α敦斀?jīng)》表達了他的想法，“這部分錢回到自己腰包，相當于撿到的，心態(tài)不一樣”。

周霖對《財經(jīng)》算了一筆賬，“比如一個人現(xiàn)在商貸一個月5000元，占工資的50%，如果降為4000元了，不只是絕對值少了1000元，更是房貸支出占比變成了40%，心里感覺是不一樣的。”

周霖相信，當房貸支出占比下降時，大家會更愿意花錢。

周霖的想法與部分經(jīng)濟學家不謀而合。多位受訪經(jīng)濟學家對《財經(jīng)》表示，下調存量房貸利率，是提振消費的有效手段。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年前七個月，社會消費品零售總額同比增長3.5%，環(huán)比、同比分別回落0.2個、3.8個百分點。物價方面，7月CPI（居民消費價格指數(shù)）同比上漲0.5%，低于年初3%左右的預定目標。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任殷劍鋒在近期發(fā)布的一份報告中寫道，“上半年最終消費支出對GDP（國內生產(chǎn)總值）累計同比貢獻率從2023年末的83%下滑至61%，創(chuàng)2023年一季度以來新低，社會消費品零售總額增速也從2023年末的7%放緩至2%，均反映消費的低迷態(tài)勢。”

圖6：2020年以來個人住房貸款余額走勢

7月末召開的中央政治局會議分析指出，當前外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經(jīng)濟運行出現(xiàn)分化，重點領域風險隱患仍然較多，新舊動能轉換存在陣痛。下半年，宏觀政策要持續(xù)用力、更加給力。其中，“要以提振消費為重點擴大國內需求”被放在首位。

隨后召開的2024年下半年工作會議中，央行提出要“把著力點更多轉向惠民生、促消費”。

下調存量房貸利率能在多大程度上提振消費？

在《中國區(qū)域金融運行報告（2024）》中，央行以專題形式回顧了2023年存量房貸利率下調的政策效果。

央行表示，該政策每年為借款人減少利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，政策實施前，全國房貸提前還款額有所增加，2023年8月，全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元。8月31日政策出臺后，9月-12月，房貸月均提前還款金額較政策出臺前（2023年8月）下降10.5%。

央行重慶分行對存量房貸利率調降涉及購房家庭開展的抽樣調查顯示，超三成受訪居民打算將省下的利息支出用于增加消費，包括日常消費、旅游、子女教育等。政策落地后的首個季度，居民消費支出和社會消費品零售總額均出現(xiàn)明顯增長。

從居民消費支出看，2023年四季度，全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出達到8679元，同比增長8.4%，增速較上年同期提升12.3個百分點。從社會消費品零售總額看，2023年10月-12月，社零增速分別為7.6%、10.1%和7.4%，均為近三年同期最高增速。

陸挺表示，在提振消費方面，降低存量房貸利率是一個有效的政策選項。據(jù)他測算，存量房貸利率降低55BP-95BP將為房貸借款人每年節(jié)省利息支出2100億元-3360億元。如果存量房貸利率平均降低65BP，那么利息支出的減少大約為2500億元。

“由于房地產(chǎn)行業(yè)尚未觸底，我們繼續(xù)認為央行可能會在未來幾個月內引導商業(yè)銀行降低存量房貸利率，降息幅度與2023年末相仿。”陸挺稱。

（應受訪者要求，文中周霖、胡盈為化名；實習生唐敏安對此文亦有貢獻）