商辦公寓即產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)或辦公，但卻做成公寓的居住產(chǎn)品，過(guò)去它的優(yōu)勢(shì)很突出——不受限購(gòu)、限售等政策影響，在戶(hù)型上有自主發(fā)揮空間，而且價(jià)格一般低于同區(qū)域普通住宅產(chǎn)品，這意味著居住在城市核心區(qū)域的成本更低。但它的劣勢(shì)也同樣明顯——僅有40年產(chǎn)權(quán)、執(zhí)行商用水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、部分項(xiàng)目不通燃?xì)?、無(wú)學(xué)位。

從2017年開(kāi)始，核心城市陸續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲的政策，禁止“商改住”，這些措施規(guī)范了商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也加大了商辦產(chǎn)品的庫(kù)存壓力。近日，海南萬(wàn)寧、湖南長(zhǎng)沙陸續(xù)突破“商改住”禁令，轉(zhuǎn)而支持“商改住”，甚至要將符合條件的商辦公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅，給予購(gòu)買(mǎi)者一系列住宅業(yè)主才擁有的權(quán)益。

政策破冰

6月25日，海南省萬(wàn)寧市政府辦公室印發(fā)《促進(jìn)商業(yè)辦公類(lèi)商品房去庫(kù)存工作方案》（簡(jiǎn)稱(chēng)“方案”），該方案稱(chēng)，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類(lèi)商品房參照住宅管理，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)商品房可享受購(gòu)買(mǎi)住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。這一方案的印發(fā)，表明海南實(shí)施了近3年的“嚴(yán)禁商改住”政策出現(xiàn)破冰跡象。

在海南樓市最火熱時(shí)期，海南曾以“壯士斷腕”的決心嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也堵上了“商辦改類(lèi)住宅”的口子。2020年，海南貫徹落實(shí)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控;2021年10月，海南省自然資源和規(guī)劃廳等部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”）。該意見(jiàn)稱(chēng)將商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目改造為具備長(zhǎng)期居住功能的“類(lèi)住宅”的行為，影響了公共服務(wù)設(shè)施基本功能。因其產(chǎn)品不受海南省房地產(chǎn)限購(gòu)政策影響，存在開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)銷(xiāo)售、虛假宣傳、誤導(dǎo)購(gòu)房者等現(xiàn)象，沖擊海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響了房地產(chǎn)政策的執(zhí)行。因此，堅(jiān)決抑制各類(lèi)以建設(shè)名義變相開(kāi)發(fā)“類(lèi)住宅”的房地產(chǎn)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。當(dāng)時(shí)意見(jiàn)中規(guī)定，商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目可產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售最小單元建筑面積不得小于300平方米，不得按照住宅類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行登記;嚴(yán)禁旅館用地分割銷(xiāo)售和不動(dòng)產(chǎn)登記，堅(jiān)決禁止借康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名圈地，變相開(kāi)發(fā)商品住宅。

而海南萬(wàn)寧最新出臺(tái)的方案，相比3年前的政策，態(tài)度出現(xiàn)了180度的反轉(zhuǎn)，不僅不再禁止，還要求全市多個(gè)部門(mén)配合“商改住”，購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)商品房的購(gòu)房人所獲權(quán)益幾乎與購(gòu)買(mǎi)住宅無(wú)異。方案中稱(chēng)，商辦類(lèi)商品房項(xiàng)目不再受“產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制，由市營(yíng)商環(huán)境建設(shè)局牽頭，聯(lián)合住建、資規(guī)、消防、環(huán)保、水務(wù)、電力等部門(mén)對(duì)商辦類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行綜合查驗(yàn)評(píng)估，認(rèn)為兼具住宅使用功能的，提請(qǐng)市政府認(rèn)定，在不得改變用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)的前提下參照住宅項(xiàng)目管理。此外，新政還規(guī)定，在萬(wàn)寧市購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)商品房，購(gòu)房者子女還可以就近入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校，這在全國(guó)范圍內(nèi)都屬罕見(jiàn)。針對(duì)商辦類(lèi)住宅水電氣費(fèi)用高的問(wèn)題，萬(wàn)寧市新政還規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)商品房且實(shí)際個(gè)人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

萬(wàn)寧發(fā)布新政一周后，湖南省會(huì)城市長(zhǎng)沙也出招了。7月3日，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類(lèi)住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》。上述通知主要說(shuō)了兩點(diǎn)，一是長(zhǎng)沙在市轄區(qū)范圍停止新的公寓等類(lèi)住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批;二是對(duì)于已完成項(xiàng)目總平面圖審批，但開(kāi)發(fā)、去化存在困難的公寓等類(lèi)住宅商品房，在確保滿(mǎn)足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。和萬(wàn)寧的理由類(lèi)似，長(zhǎng)沙稱(chēng)此舉也是為支持企業(yè)盤(pán)活閑置存量土地，加快推動(dòng)存量公寓等類(lèi)住宅商品房去庫(kù)存。

市場(chǎng)起落

商辦存量過(guò)剩源于過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)地方政府對(duì)發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”的重視。根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，中國(guó)各線城市商業(yè)地產(chǎn)都經(jīng)歷了2005-2008年和2010-2013年兩個(gè)高速發(fā)展階段，而樓宇經(jīng)濟(jì)成為了地方政府最關(guān)注的一張牌，對(duì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的渴求使得各地建造大量的寫(xiě)字樓。2013年時(shí)，全國(guó)辦公樓新開(kāi)工總量達(dá)到6887萬(wàn)平方米，是2008年的4倍;相比之下，同期的住宅新開(kāi)工量增幅僅為74%。

然而，對(duì)于很多城市來(lái)說(shuō)，因缺少第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有力支撐，商辦類(lèi)項(xiàng)目客戶(hù)群體不足，出現(xiàn)供大于求的情況。為了去化這些寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁，開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，比如改造成服務(wù)式公寓、公寓住宅或養(yǎng)老住宅。在這個(gè)過(guò)程中，商辦類(lèi)公寓出現(xiàn)了很多產(chǎn)品類(lèi)型，既有適合單身人士、年輕夫妻的小面積Loft（帶閣樓）公寓，也有頂豪大平層。

在2016年開(kāi)始的那一波樓市上漲中，各城對(duì)于住宅類(lèi)產(chǎn)品出臺(tái)了許多限制性措施，比如限購(gòu)、限售、限制戶(hù)型面積等，這時(shí)候商辦類(lèi)公寓開(kāi)始“逆襲”，展示出其優(yōu)勢(shì)。當(dāng)購(gòu)房者手中已經(jīng)沒(méi)有購(gòu)房資格，或者因樓市太火爆而搖不到“入場(chǎng)券”，卻又想投資一套區(qū)位還不錯(cuò)的房子，商辦公寓就成了首選。歷史數(shù)據(jù)顯示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，約占當(dāng)年新建商品房成交總量的四分之一，全市酒店式公寓成交均價(jià)24937元/平方米，同比上漲13.6%。

2017年時(shí)，由于出臺(tái)住宅限購(gòu)，長(zhǎng)沙的商辦公寓行情火爆，售價(jià)甚至達(dá)到周邊住宅項(xiàng)目的1.5倍，核心城區(qū)的酒店服務(wù)式公寓達(dá)到2萬(wàn)元/平方米。同樣的情況也在成都發(fā)生過(guò)，2018年時(shí)，成都樓市轉(zhuǎn)熱，當(dāng)年5月出臺(tái)“最嚴(yán)限購(gòu)令”，在這之后，許多沒(méi)有購(gòu)房資格卻又需要買(mǎi)房的人就把目標(biāo)轉(zhuǎn)向了公寓產(chǎn)品，豪華大平層公寓在成都市場(chǎng)也是一個(gè)特殊的存在，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是普通商品住宅的好幾倍。

一名長(zhǎng)三角大型房企內(nèi)部人士告訴記者，在商辦公寓銷(xiāo)售火熱的年份，房企更青睞做公寓項(xiàng)目，因?yàn)檫@種項(xiàng)目拿地成本低、利潤(rùn)高，未來(lái)公寓賣(mài)出后每平米所收物業(yè)費(fèi)也比普通住宅高不少。

然而，就在商辦公寓交易火熱之際，這種畸形的土地供應(yīng)錯(cuò)配關(guān)系引起了地方政府的關(guān)注，多城開(kāi)始禁止“商改住”。2017年，上海宣布清理整頓商辦項(xiàng)目，停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，重新審核尚未上市銷(xiāo)售的項(xiàng)目。同一年，廣州要求商服類(lèi)（商業(yè)和辦公）房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，不得改變?yōu)榫幼∮猛?，最小分割單元不得低?00平方米，個(gè)人不可購(gòu)買(mǎi)商辦公寓。

在這之后3年，北京、天津、深圳、廈門(mén)等16地相繼發(fā)布政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變?yōu)榫幼∮猛局饾u成為基本原則，商辦公寓產(chǎn)品從此“一蹶不振”。

現(xiàn)在，如果越來(lái)越多的商辦公寓類(lèi)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變性質(zhì)為住宅，那么對(duì)廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是否是入手公寓的好時(shí)機(jī)？購(gòu)買(mǎi)時(shí)又該注意什么問(wèn)題？“千萬(wàn)不要看到性質(zhì)轉(zhuǎn)變成住宅了，總價(jià)便宜了，就去盲目購(gòu)買(mǎi)，商辦公寓的水比想象中深。” 鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉對(duì)記者表示。他認(rèn)為，人員混雜是影響商辦物業(yè)保值增值的重要因素，需要考察項(xiàng)目是否有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理公司，或者服務(wù)質(zhì)量較高的物管公司;一般來(lái)說(shuō)，商辦物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于民用住宅，因此，“商轉(zhuǎn)住”以后物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照民用住宅標(biāo)準(zhǔn)重新制訂價(jià)格;此外，還要關(guān)注“商轉(zhuǎn)住”后對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)，若對(duì)口好的學(xué)區(qū)，則更值得購(gòu)買(mǎi)。

（摘自《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》馬一凡）