作為近期“降首付”潮中最晚調(diào)整信貸舉措的一線城市，北京對“5·17”樓市新政的推行終于靴子落地。6月26日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），宣布自6月27日起，北京市首套房最低首付比例從30%調(diào)整至20%，5年期以上首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減45個基點(diǎn)，調(diào)整后為3.5%。《通知》在釋放購房需求方面同步進(jìn)行了多項(xiàng)優(yōu)化，包括上調(diào)公積金貸款額度、多子女家庭購置二套按首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行、鼓勵“以舊換新”活動等。

多位置業(yè)顧問表示，歷經(jīng)前期多輪政策調(diào)整，目前北京市場觀望情緒濃厚，政策效果有待后續(xù)發(fā)酵；相比被動等待，目前房企銷售人員更傾向于“主動積極聯(lián)系客戶”。

開發(fā)商積極搶收背景下，近期各家房企開啟花式營銷，保利旗下項(xiàng)目便以“超高得房率”作為大熱賣點(diǎn)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，北京本次政策優(yōu)化有望令市場活躍度階段性提升。不過，這次北京尚未對限購政策作出調(diào)整，未來依然有優(yōu)化空間和預(yù)期。

“降利率”后百萬房貸可省10萬利息銷售人員積極攬客

《通知》從多維度釋放購房需求。優(yōu)化信貸政策方面，北京執(zhí)行新政后的首套房最低首付比例降至20%；二套房方面，五環(huán)內(nèi)最低首付比例為35%、五環(huán)外最低首付比例為30%。《通知》同時將首套房商貸利率下限調(diào)整為3.5%，二套房方面，五環(huán)內(nèi)商貸利率下限調(diào)整為3.9%，五環(huán)外商貸利率下限為3.7%。

此外，多子女家庭購買二套住房的貸款將認(rèn)定為首套房貸；對于購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，最高公積金貸款額度由120萬元上浮至160萬元。

經(jīng)過此次調(diào)整，北京的首付比例、房貸利率都達(dá)到了歷史最低水平。自此，北上廣深四大一線城市對于“降首付、降利率”站在同一陣營。

6月26日晚上獲知北京“降首付、降利率”明確落地后。北京某國企項(xiàng)目置業(yè)顧問劉錦（化名）并不感到意外：“與其他一線城市相比，這次北京‘降首付’政策姍姍來遲，但顯然在預(yù)期范圍內(nèi)。自從5月份上海把最低首付比例調(diào)降到20%，我們一直覺得北京會緊跟。”

在劉錦看來，相較于市場期盼已久的“降首付”，這次北京政策組合拳中，能夠真正降低客戶購房成本的還在于降低貸款利率?！暗褪赘兑馕吨咴鹿?，購房總成本其實(shí)沒有變化?！彼虮究a(bǔ)充道，“相比之下，降利率可以實(shí)實(shí)在在地省一筆錢。按照30年期100萬元的貸款額度計算，首套房商貸利率下降45個基點(diǎn)，貸款人每月能省200多元，總共能省大概10萬元。”

與此同時，北京此次“一攬子”舉措其實(shí)不乏對之前諸多規(guī)劃性政策的落地?！啊徺I綠色低碳節(jié)能建筑可上浮公積金貸款額度’的政策，之前一直在征求意見階段，這次靴子落地，意味著北京公積金貸款最高貸款額度由120萬元提高到160萬元?！眲㈠\如此表示。

在劉錦看來，北京并不缺剛需及改善型購房客群，不過，由于今年提振政策密集出爐，新一輪利好政策可能加重市場的觀望情緒。他表示，由于政策出爐周期較短，其所在的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)暫未接到公司層面的營銷安排，與其等待客戶上門，現(xiàn)階段其銷售團(tuán)隊(duì)以主動獲客為主，“基本上還是需要我們主動聯(lián)系客戶，積極推介”。

本刊了解到，6月26日北京樓市新政出爐當(dāng)晚，置業(yè)顧問在微信朋友圈等社交平臺進(jìn)行了諸多推廣。部分房企項(xiàng)目置業(yè)顧問發(fā)布營銷海報中“史詩級利好、購房門檻大降”“首付瘦身，圓夢京城不再遙不可及”“利率探底，購房良機(jī)悄然而至”等宣傳標(biāo)語赫然在列。

不過，包括劉錦在內(nèi)的多位置業(yè)顧問向本刊表示，此次北京樓市新政雖然明顯降低了成本，不過歷經(jīng)前期多輪調(diào)整，目前北京市場的觀望情緒濃厚，政策效果有待后續(xù)發(fā)酵。

在廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉看來，幾乎每一輪紓困政策都會帶動需求釋放，此次北京新政對于年輕人、新市民的購買有較大的促進(jìn)作用：“北京的系列政策中，降首付具有極大的降低門檻效應(yīng)，使得累積的剛需客戶能夠進(jìn)入市場；公積金貸款額度提升對于很多工薪階層的帶動效應(yīng)比較強(qiáng)，北京國企事業(yè)單位比較多，公積金新政帶動的需求會比較明顯?！?/p>

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜談到，作為全國最后跟進(jìn)“5·17新政”的核心城市，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū)，而本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外，比如針對二套住房，五環(huán)外首付比例最低30%、五環(huán)內(nèi)首付比例最低35%。這與4月30日北京松綁五環(huán)外區(qū)域限購的調(diào)整范圍一致，有利于政策落實(shí)和執(zhí)行。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場活躍度會有所提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉(zhuǎn)，二手房成交量保持活躍能夠?yàn)樾路渴袌鲠尫鸥喔纳菩枨蟆?/p>

一線城市成交開始放量北京仍有限購優(yōu)化空間

事實(shí)上，“5.17新政”推行以來，率先跟進(jìn)執(zhí)行降首付、降利率等舉措的核心城市市場活躍度整體提升。

盡管北京樓市這輪政策跟進(jìn)相對滯后，但之前多輪提振政策也呈現(xiàn)“小步快走”的態(tài)勢，比如，2023年12月，北京優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并延長貸款年限；今年4月，北京優(yōu)化“離婚限購”政策，另對五環(huán)外區(qū)域限購松綁。

密集的政策加持下，近期一線城市樓市成交普遍放量。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年第25周（6月17日～23日），重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為18641套，雖然暫未擺脫同比下降狀態(tài)，但環(huán)比上升25%。其中，北京、深圳、上海新房周度成交量分別為979套、722套、2844套，環(huán)比增長59.7%、27.56%、75.56%。期間北京、深圳已環(huán)比“二連漲”；受“滬九條”政策加持的上海環(huán)比上漲75.56%，當(dāng)周漲幅領(lǐng)先北深。

值得一提的是，相較于此前“滬九條”同步松綁限購，北京此次沒有對限購范圍持續(xù)調(diào)整，傳聞中的“北京五環(huán)外社保5改3”并未出現(xiàn)。

李宇嘉就此表示，北京這次出臺政策沒有松動限購政策，主要原因在于城市地位的特殊性，即北京在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級最高，在限購政策調(diào)整上，北京更有必要考慮房住不炒和新發(fā)展模式，不可能像其他城市一樣取消限購來刺激需求，這有對舊模式依賴的痕跡。因此，此次北京盡管調(diào)整了政策，但是沒有松動限購。

但陳文靜認(rèn)為，這次北京限購政策尚未作出調(diào)整，“未來依然有優(yōu)化空間和預(yù)期。”

房企積極搶收保利項(xiàng)目力推“100%得房率”

北京樓市預(yù)期升溫背景下，今年央國企在北京收益頗豐。本刊查詢中指院數(shù)據(jù)了解到，今年1—5月，中海地產(chǎn)、華潤置地、北京城建、保利發(fā)展、首開股份位列北京樓市銷售規(guī)模TOP5房企，分別錄得區(qū)域銷售額152.1億元、116.8億元、96.6億元、92.5億元、90.1億元，這已是中海地產(chǎn)連續(xù)5年登頂北京樓市“銷冠”。

與此同時，區(qū)域頭部房企在一線城市依然占據(jù)銷售優(yōu)勢。作為發(fā)家于北京的本土房企，北京城建、首開股份是近年北京一線銷售梯隊(duì)的熟面孔。

積極搶收背后，是上半年房企的“花式營銷”。繼此前北京通州招商璀璨公元項(xiàng)目在清明假期推出“買一送一”雙城聯(lián)動促銷活動，近日多個房企項(xiàng)目因“100%得房率”消息成為北京樓市新晉“卷王”。其中，保利發(fā)展旗下頤璟和煦項(xiàng)目便以“超高得房率”對外推介，“買房送陽臺、送家政間”等成為近日大熱賣點(diǎn)。

從區(qū)域拓儲情況來看，頭部房企注重在一線城市“積糧”，目前央國企在北京市場保持較高參與度。今年1—5月，華潤置地、中建壹品、中海地產(chǎn)、北京住總集團(tuán)、海開控股入圍北京房企拿地金額榜單TOP5，期間的區(qū)域拿地金額分別為75億元、71億元、58億元、54億元、42億元。

其中，在北京樓市積極布局的中建壹品，今年前5個月已憑借470億元的全口徑新增貨值排名行業(yè)新增貨值百強(qiáng)榜第一。疊加中建信和、中建六局、中建東孚等上榜企業(yè)，今年前5個月“中建系”新增貨值總額超過657億元，延續(xù)“隱形地產(chǎn)航母”地位。

作為房企后續(xù)銷售業(yè)績的支撐，近期北京土地供應(yīng)力度也在加大。就在6月，北京再度誕生百億級“地王”，作為當(dāng)?shù)厥状螌ⅰ白≌玫?產(chǎn)業(yè)用地+商業(yè)配套用地”進(jìn)行組合供應(yīng)的土拍方式，這宗項(xiàng)目一次性打包出讓朝陽區(qū)北部酒仙橋、前葦溝、電子城三大區(qū)域的3宗地塊，總建設(shè)用地面積約15.7公頃，最終以112億元出讓金額花落中建智地。

今年北京有望持續(xù)增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。根據(jù)一季度舉行的“2024年北京商品住宅用地推介會”信息，北京市規(guī)劃和自然資源委員會一口氣對外推介了87宗地、規(guī)模合計540公頃，比去年多出14宗、80公頃。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）