郭施亮

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的興衰影響著各行各業(yè)的發(fā)展。反映到資本市場身上，房地產(chǎn)板塊以及地產(chǎn)鏈股票的漲跌，將會對整個資本市場的走勢起到關(guān)鍵的影響作用，因為與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)板塊、細(xì)分領(lǐng)域有很多。例如，水泥、防水、家具、家電、衛(wèi)浴、陶瓷等，都與房地產(chǎn)行業(yè)的興衰有著密不可分的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)的興起，意味著會帶動更多行業(yè)的發(fā)展以及帶來更多的投資機(jī)會。

房地產(chǎn)離不開庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期的影響

萬物皆周期，房地產(chǎn)也不例外。與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)周期是庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期。

作為一個長周期屬性的經(jīng)濟(jì)周期，庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期一般是15年至25年，在建筑行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)中，庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)特別明顯。所以，庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)周期也叫建筑業(yè)周期或者樓市周期。

過去20年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場走過了一輪復(fù)蘇、繁榮階段，房價大幅上漲，也促使房地產(chǎn)市場的價格泡沫逐漸擴(kuò)大。2021年之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始步入低迷期，最直接的體現(xiàn)是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了同比下降的跡象。與此同時，各地開啟了房地產(chǎn)去庫存的過程，部分虛高的房價也開始擠壓價格泡沫，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系正在發(fā)生明顯的變化。

早在2018年，在萬科召開2018年度業(yè)績發(fā)布會的時候，當(dāng)時的萬科董事會主席郁亮提出了“活下去”的口號。在房地產(chǎn)市場處于繁榮發(fā)展階段，萬科提出了“活下去”的口號，也具有了一定的前瞻性。即使如此，5年之后，萬科依然面臨財務(wù)狀況、資金面的壓力，降杠桿、降債務(wù)成為未來幾年萬科經(jīng)營戰(zhàn)略的主基調(diào)。

從繁榮期轉(zhuǎn)變?yōu)榈兔云?，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系正在發(fā)生明顯的變化。在房地產(chǎn)市場處于“去庫存”的狀態(tài)下，各地紛紛采取有效的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的“去庫存”節(jié)奏。

“以舊換新”購房新政對房地產(chǎn)市場有什么影響

“以舊換新”購房政策或成為刺激房地產(chǎn)市場的重要措施。

談及“以舊換新”，主要體現(xiàn)在購房者可以先鎖定新房，再通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行舊房銷售。此外，還有的做法是由房企、第三方直接收購舊房，甚至提供換房補貼等。

從購房者的角度考慮，他們不愿意購買新房，一方面會考慮新房的投資性價比，在較高的價位附近，他們投資的積極性不高；另一方面會考慮自家舊房的銷售速度，在房地產(chǎn)市場不景氣的背景下，舊房的銷售速度會明顯放緩，而且未必可以賣出一個好的價格。

在“以舊換新”購房政策的影響下，對擁有舊房的購房者來說，他們的擔(dān)憂可以得到較好的解決，過去“未賣不敢買”的焦慮也會得到很好的緩解。

從這一購房新政分析，主要體現(xiàn)在兩方面的優(yōu)勢：

第一個優(yōu)勢，購房者的舊房子不必?fù)?dān)心銷售的問題，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會優(yōu)先推動舊房交易，提升舊房銷售的速度。如果舊房子在一定的期限內(nèi)賣不出去，那么將會“退房退款”，簡化了購房者的購買流程。

第二個優(yōu)勢，過去依賴房產(chǎn)中介的銷售方式，走完一輪流程之后，需要耗費不少的人力、精力與時間。但是隨著“以舊換新”政策的實施，舊房出售的確定性大幅提升，也保障了舊房出售者的切身利益，提前鎖定好新房子，不必?fù)?dān)心舊房出售后，新房的價格卻水漲船高，增加購房的成本。

“以舊換新”已經(jīng)得到超過50個城市的支持，而且該政策有利于保障購房者的合法權(quán)益，即使舊房不能在規(guī)定的期限進(jìn)行出售，購房者依然可以拿回自己的舊房子與定金，提升了購房者的購房積極性。

“以舊換新”政策會促進(jìn)房價上漲嗎

從實際影響分析，“以舊換新”政策可以從短時間內(nèi)提升市場購房需求，提升房產(chǎn)交易量，起到盤活房地產(chǎn)市場的效果。與此同時，“以舊換新”政策更偏向于購房者，滿足了購房者“以舊換新”的需求，也暢通了二手房交易的各個環(huán)節(jié)，簡化了交易的流程。

不過，從現(xiàn)實情況分析，房地產(chǎn)的“以舊換新”依然存在一定的難度，因為房地產(chǎn)“以舊換新”不同于家電以舊換新，實際操作中會牽涉到多方面的問題。

第一個問題，房地產(chǎn)“以舊換新”，不同于家電、家具，會牽涉到出售接盤方。與此同時，考慮到房產(chǎn)的價格較高，且房產(chǎn)不易流通變現(xiàn)，所以在交易過程中，交易周期會比較長，有的需要半年時間，有的需要一年以上的時間，時間成本需要考慮在內(nèi)。

第二個問題，房地產(chǎn)“以舊換新”，需要全面打通房產(chǎn)交易的多個環(huán)節(jié)，某一個環(huán)節(jié)不暢通，將會影響到交易的進(jìn)程。如果超過一定的期限還沒有成功交易，那么購房者將會“退房退定金”，房企與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也相當(dāng)于做了無用功。

第三個問題，在房地產(chǎn)上行周期，房產(chǎn)交易的難度不大，因為市場不缺買方。但是在房地產(chǎn)下行周期，房產(chǎn)交易的難度比較大，大多數(shù)買家都保持觀望的態(tài)度，他們可能會等待一個更具性價比的價格。買方不積極，交易不活躍，也可能導(dǎo)致房產(chǎn)交易效率偏低，“以舊換新”的效果也會大打折扣。

隨著“以舊換新”政策的逐漸落地，我們持續(xù)觀察購房新政對房地產(chǎn)市場的實際影響。不過，考慮到房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期，所以購房新政對房地產(chǎn)市場需求量的提振效果仍然有待觀察。對房價的影響也許比較有限，只要房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系沒有發(fā)生實質(zhì)性的改善，房價在短時間內(nèi)就很難出現(xiàn)顯著拉升的表現(xiàn)。

股市是經(jīng)濟(jì)晴雨表，上市公司股票價格也是上市公司經(jīng)營狀況的先行指標(biāo)。從中短期的角度來看，市場需求量可能會受到一定程度上的提升，但從長期的角度考慮，仍然取決于經(jīng)濟(jì)周期的變化，一旦房地產(chǎn)走出調(diào)整周期，那么市場需求量也會得到實質(zhì)性回暖，作為晴雨表的股票市場，也會率先在股價上有所體現(xiàn)。