趙新江

5月10日，中國(guó)A股市場(chǎng)地產(chǎn)股再次出現(xiàn)反彈，天地源股價(jià)快速上漲并觸及漲停板。此外，天?；ā⒖崭酃煞?、中交地產(chǎn)、萬科A以及招商蛇口等多家地產(chǎn)公司股票亦有所上漲。

業(yè)內(nèi)人士表示，多地密集出臺(tái)的樓市支持政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的活力，進(jìn)一步優(yōu)化了房地產(chǎn)政策，滿足了居民的住房需求，二級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)迅速，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

近期地產(chǎn)股接連大漲

從今年4月底到5月，房地產(chǎn)板塊股票在相關(guān)政策的刺激下逐漸回暖，出現(xiàn)了幾波上漲行情。

經(jīng)《理財(cái)》雜志記者梳理，4月29日，A股市場(chǎng)地產(chǎn)板塊持續(xù)拉升。截至收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊上漲6.39%。15只地產(chǎn)股漲停在10%線上，這些股票包括萬科A、金地集團(tuán)、華夏幸福、榮盛發(fā)展、津?yàn)I發(fā)展、大龍地產(chǎn)、京能置業(yè)、大名城、陽(yáng)光股份、南山控股、福星股份、中國(guó)武夷、天地源、榮安地產(chǎn)等。

當(dāng)日漲幅超過9%但未達(dá)到10%的地產(chǎn)股還有15只，包括新城控股、綠地控股、棲霞建設(shè)、迪馬股份、首開股份等；漲幅超過5%的地產(chǎn)股則多達(dá)64只。

港股房地產(chǎn)板塊也跟隨走強(qiáng)。恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)漲超4%，匯景控股盤中一度暴漲近52%，花樣年控股、景瑞控股、中國(guó)奧園最高漲幅均超40%，佳兆業(yè)集團(tuán)漲超30%，融創(chuàng)中國(guó)、正榮地產(chǎn)漲超20%，旭輝控股集團(tuán)漲18%，雅居樂集團(tuán)漲超15%。

與房地產(chǎn)密切相關(guān)的板塊同樣也迎來大幅上漲，如房地產(chǎn)服務(wù)板塊當(dāng)日上漲8.5%，以世聯(lián)行、我愛我家、天?；ǖ葹榇淼膫€(gè)股均迎來批量漲停。

5月7日，地產(chǎn)板塊午后重啟漲勢(shì)，截至收盤，新城控股漲停，南國(guó)置業(yè)斬獲6連板，保利發(fā)展?jié)q約5%，招商蛇口、濱江集團(tuán)、新黃浦等也跟隨上漲。

5月10日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊再度走強(qiáng)，空港股份2連板，天地源漲超10%，中交地產(chǎn)漲近6%，濱江集團(tuán)、招商蛇口、天?；ǖ雀鷿q。同時(shí)，房地產(chǎn)服務(wù)板塊盤中上漲3.06%，南都物業(yè)領(lǐng)漲10.02%，我愛我家漲超10%，特發(fā)服務(wù)漲超7%，新大正、世聯(lián)行漲超5%。

多地出臺(tái)樓市政策優(yōu)化措施

近期，眾多熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)樓市政策優(yōu)化措施，《理財(cái)》雜志記者梳理如下：

一是多地取消樓市限購(gòu)政策。5月9日，杭州、西安同日宣布取消限購(gòu)。截至目前，全國(guó)已有37座城市放松限購(gòu)政策，尤以二線城市為代表。目前除了海南省以外，仍沒有全面解除限購(gòu)的城市有北京、上海、深圳、廣州、天津等極少數(shù)城市。

二是多個(gè)城市推出住房“以舊換新”政策。今年以來，房地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，除了取消限購(gòu)，另有多個(gè)城市因地制宜推出“以舊換新”政策。其中，鄭州市在4月初推出了“賣舊買新、以舊換新”工作方案，計(jì)劃年內(nèi)完成二手住房買賣成交1萬套；深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)于日前聯(lián)合發(fā)起商品住房“以舊換新”的“換馨家”活動(dòng)。

4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布消息，為有效支持改善性購(gòu)房需求，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司將開展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)。

截至5月10日，住房“以舊換新”的城市仍在增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前至少有52個(gè)城市推出“以舊換新”相關(guān)政策。就城市量級(jí)而言，上海、深圳已經(jīng)加入，廣州則是“正向開發(fā)商摸查、收集相關(guān)意向”。

樓市刺激政策已初具效果

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來運(yùn)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整過程中，但支持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的政策措施效果已在持續(xù)顯現(xiàn)。

一方面，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走強(qiáng)，收獲6連板的南國(guó)置業(yè)是中國(guó)電建集團(tuán)旗下以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)的綜合性物業(yè)開發(fā)企業(yè)，今年第一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.94億元，歸母凈利潤(rùn)為2.62億元，同比扭虧為盈。

另一方面，政策刺激讓地產(chǎn)銷售方面也見起色。數(shù)據(jù)顯示，2024年1—4月，房地產(chǎn)第一陣營(yíng)企業(yè)共有28家，銷售額均值為320億元。其中，保利發(fā)展以960億元位列第一，中海地產(chǎn)和萬科分別位列第二與第三。第二陣營(yíng)企業(yè)共有29家，銷售額均值為69.7億元。第三陣營(yíng)企業(yè)共有30家，銷售額均值為38.4億元。第四陣營(yíng)企業(yè)共有13家，銷售額均值為27億元。

中指院數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期期間，部分城市在政策優(yōu)化及項(xiàng)目促銷帶動(dòng)下，新房項(xiàng)目到訪量較之前有所增加。今年“五一”假期期間22個(gè)代表城市新房日均銷售面積恢復(fù)至2019年同期水平的七成左右。從重點(diǎn)城市來看，今年“五一”假期期間，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟(jì)南等地部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在，其中北京、濟(jì)南2024年“五一”假期日均成交面積均同比增長(zhǎng)，且均高于2019年同期水平。

專家表示，政策的刺激疊加情緒的提振，地產(chǎn)板塊在“五一”前后普漲，但房地產(chǎn)行業(yè)基本面回暖仍需時(shí)日，投資者需注意風(fēng)險(xiǎn)。

機(jī)構(gòu)：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)，國(guó)際和國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)怎么看？

外資機(jī)構(gòu)方面，開始對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度。瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師林鎮(zhèn)鴻表示，在政府援助下，瑞銀首次對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀。野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺近日在一次會(huì)議中，提醒市場(chǎng)不能盲目樂觀，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)可能仍處于L形的下行階段。但他同時(shí)指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來出清機(jī)會(huì)，隨著問題的解決，市場(chǎng)有望觸底反彈。

國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)方面，招商證券認(rèn)為，近期房地產(chǎn)板塊關(guān)注度有所提高，關(guān)注點(diǎn)可以歸納為兩類：一類是從基本面承壓角度對(duì)更多政策的持續(xù)期許，不限于需求端以及供應(yīng)端政策；另外一類則是不論從全球流動(dòng)性還是國(guó)內(nèi)流動(dòng)性變化視角，關(guān)注風(fēng)格切換的可能。

西部證券表示，核心二線城市積極推動(dòng)樓市支持性政策落地，釋放寬松信號(hào)，成都全面取消限購(gòu)政策，南京買房即可落戶。政策端供給需求兩側(cè)齊發(fā)力，成交量有望溫和回暖，建議對(duì)行業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化配置。

開源證券認(rèn)為，目前穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)明確，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松基調(diào)，購(gòu)房需求仍有釋放空間。超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，更多逆周期調(diào)節(jié)舉措有望加快落地。

平安證券認(rèn)為，中長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)何時(shí)企穩(wěn)仍是決定板塊是否有趨勢(shì)性機(jī)會(huì)的關(guān)鍵，隨著下半年基數(shù)回落，關(guān)注銷售端降幅逐步收窄及房?jī)r(jià)企穩(wěn)的可能性。未來房?jī)r(jià)的企穩(wěn)將會(huì)存在反復(fù)，市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的確認(rèn)亦會(huì)存在反復(fù)、到最終形成一致預(yù)期，因此板塊到時(shí)亦存在右側(cè)上車機(jī)會(huì)。整體來看，當(dāng)下對(duì)于投資者有兩種建議：一種是考慮板塊下行風(fēng)險(xiǎn)有限，可以適度底倉(cāng)布局等待房?jī)r(jià)企穩(wěn)；另一種是考慮房?jī)r(jià)底部確認(rèn)將存在反復(fù)，投資者可等待房?jī)r(jià)見底右側(cè)上車。