楊梅慧

摘要：資產(chǎn)管理公司作為一種金融機(jī)構(gòu)，具有業(yè)務(wù)規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)等特點(diǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)管理過(guò)程中，由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)不夠完善，資產(chǎn)管理公司經(jīng)常會(huì)遇到不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的各種稅務(wù)問(wèn)題，給公司帶來(lái)一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。文章結(jié)合資產(chǎn)管理公司實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)相關(guān)稅務(wù)法規(guī)及政策的分析，研究了資產(chǎn)管理公司在不動(dòng)產(chǎn)管理中的稅務(wù)規(guī)劃策略，以期為我國(guó)資產(chǎn)管理公司更好地開展不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)管理公司；不動(dòng)產(chǎn)管理；稅務(wù)規(guī)劃

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，資產(chǎn)管理公司在金融領(lǐng)域的影響日益增大，顯示出其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如強(qiáng)大的資本基礎(chǔ)、廣泛的業(yè)務(wù)覆蓋以及卓越的盈利能力。然而，作為一種新興的金融機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)管理公司在處理一些特定問(wèn)題，例如不動(dòng)產(chǎn)管理時(shí)，也面臨著挑戰(zhàn)。不動(dòng)產(chǎn)由于其高價(jià)值和相對(duì)較差的流動(dòng)性，加上我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)及定價(jià)機(jī)制尚未成熟，以及宏觀調(diào)控和稅收政策的多變，都使得資產(chǎn)管理公司在這一領(lǐng)域面臨著顯著的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在各種稅務(wù)問(wèn)題中，如增值稅、房產(chǎn)稅等，資產(chǎn)管理公司需要針對(duì)各種問(wèn)題的產(chǎn)生原因，靈活選擇稅務(wù)規(guī)劃策略。由于我國(guó)稅收體系仍在發(fā)展中，資產(chǎn)管理公司在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域遇到的稅務(wù)問(wèn)題多種多樣。因此，公司需要充分利用現(xiàn)有的稅收優(yōu)惠政策，在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域制定出科學(xué)、合理的稅收籌劃方案。由于我國(guó)當(dāng)前的稅收政策尚未完全成熟，資產(chǎn)管理公司在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。為了降低這些風(fēng)險(xiǎn)，本文通過(guò)對(duì)相關(guān)稅收法規(guī)和政策的深入分析，結(jié)合資產(chǎn)管理公司不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和所面臨的稅收政策問(wèn)題，提出一系列具有針對(duì)性的對(duì)策建議。這些建議旨在為資產(chǎn)管理公司更有效地開展不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)提供有價(jià)值的參考。

二、不動(dòng)產(chǎn)管理與稅務(wù)規(guī)劃

在不動(dòng)產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理公司面臨著多種稅務(wù)問(wèn)題，如增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。為了避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司需要遵循稅收法規(guī)和政策，并結(jié)合地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完善性，稅務(wù)問(wèn)題較為復(fù)雜，因此資產(chǎn)管理公司需要制定合理的稅務(wù)策略以降低風(fēng)險(xiǎn)。

（一）增值稅

在不動(dòng)產(chǎn)管理過(guò)程中，增值稅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓的一種稅，屬于流轉(zhuǎn)稅范疇。在2023年的增值稅制度中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓征收的是9%的增值稅率，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)出租則征收5%的增值稅率。此外，在資產(chǎn)管理公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還有一些增值稅優(yōu)惠政策。

目前我國(guó)有兩種形式的企業(yè)可以享受相關(guān)優(yōu)惠政策：一類是增值稅小規(guī)模納稅人；另一類是一般納稅人。對(duì)于小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，按照最新的稅收政策，滿足一定月營(yíng)業(yè)額條件的個(gè)人可以享受教育費(fèi)附加、地方教育附加和水利建設(shè)基金的免征政策。具體的免稅營(yíng)業(yè)額標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行期限會(huì)遵循財(cái)政部的最新通知。

對(duì)于一般納稅人，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中的規(guī)定，從指定日期開始，對(duì)其在指定日期之后購(gòu)買或自建的房地產(chǎn)，需要按照適用的稅率繳納增值稅。而對(duì)于在指定日期之前購(gòu)買或自建的房地產(chǎn)，可以在其銷售收入中進(jìn)行增值稅的抵扣。

因此，資產(chǎn)管理公司在處理不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，通過(guò)合理的稅務(wù)規(guī)劃，可以有效利用當(dāng)前的稅收優(yōu)惠政策，從而降低在營(yíng)改增背景下的增值稅稅負(fù)。

（二）土地增值稅

土地增值稅是一種稅收，它是一種以納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)所獲得的增值收入作為計(jì)稅基礎(chǔ)而征收的一種稅收。對(duì)于資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)管理過(guò)程中需要將資產(chǎn)管理公司持有的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，需要繳納土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所獲得的增值部分征收。土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，即對(duì)增值額不超過(guò)項(xiàng)目減額50%的部分，稅率為30%；增值總額超過(guò)減計(jì)貨物總額50%，未超過(guò)減計(jì)物品總額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)貨物抵扣額100%和200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)抵扣額200%的部分，稅率為60%；增加值超過(guò)減計(jì)物總和的250%，稅率為70%。土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，主要是為了遏制開發(fā)商虛增拆遷成本，以及私自增加拆遷成本份額，以增加其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和偷稅漏稅。如果資產(chǎn)管理公司擁有的物業(yè)不是開發(fā)項(xiàng)目，則不征收土地增值稅。

（三）印花稅

印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)交往中提交或收到具有法律效力的證據(jù)文件所征收的一種稅。它具有稅收輕、稅源廣的特點(diǎn)，已成為資產(chǎn)管理公司的主要稅種。資產(chǎn)管理公司在物業(yè)管理過(guò)程中，可能會(huì)涉及物業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶證、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)證、股票合同等所得印花稅項(xiàng)目。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契據(jù)是單位或者個(gè)人所有權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割的契據(jù)。企業(yè)賬簿是公司為反映會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的單位資金流動(dòng)而設(shè)立的賬簿。許可證是營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)等的證明。股權(quán)協(xié)議是在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中訂立的協(xié)議，相當(dāng)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓契據(jù)。既然稅務(wù)局是根據(jù)資產(chǎn)管理公司房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中訂立合同相關(guān)的合同類型來(lái)確定印花稅項(xiàng)目的，那么就有必要根據(jù)合同類型來(lái)確定房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中訂立合同相關(guān)的印花稅項(xiàng)目。資產(chǎn)管理公司在制定稅收計(jì)劃時(shí)，可以提前規(guī)劃房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的各種稅收支出，從而降低稅收成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（四）企業(yè)所得稅

1. 房地產(chǎn)開發(fā)公司所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司必須申報(bào)所得稅。企業(yè)所得稅是根據(jù)《企業(yè)所得稅法案》《企業(yè)所得稅法案實(shí)施條例》的規(guī)定計(jì)算的。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在制定房地產(chǎn)管理的稅務(wù)規(guī)劃時(shí)，往往注重增值稅方面，而不注重所得稅方面。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)時(shí)，往往不繳納或不提前繳納轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的所得稅，導(dǎo)致應(yīng)納稅收入不足，由稅務(wù)機(jī)關(guān)收回。

2. 個(gè)人所得稅在房地產(chǎn)個(gè)人轉(zhuǎn)讓中的適用。房地產(chǎn)個(gè)人轉(zhuǎn)讓是指?jìng)€(gè)人將其擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他個(gè)人或組織。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第二條的規(guī)定，以下各項(xiàng)所得應(yīng)納個(gè)人所得稅：從獲得報(bào)酬性勞動(dòng)收入開始、從獲得經(jīng)營(yíng)所得開始、來(lái)自版稅的收入、來(lái)自營(yíng)業(yè)收入、與出售房地產(chǎn)租賃權(quán)相關(guān)的收入、 因財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而獲得的收入、附帶所得。

（五）契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅

在不動(dòng)產(chǎn)管理中，除了上述的增值稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅外，資產(chǎn)管理公司還可能涉及契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

1. 契稅：契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的稅種。契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)所產(chǎn)生的合同金額，或者是權(quán)屬轉(zhuǎn)移后土地、房屋的評(píng)估價(jià)格。對(duì)于資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，如果在不動(dòng)產(chǎn)管理中涉及土地或房屋的買賣、贈(zèng)與或交換等交易，就需要繳納契稅。

2. 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，如果持有出租或自用的房產(chǎn)，就需要按照房產(chǎn)的租金收入或房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

3. 城鎮(zhèn)土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是國(guó)家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計(jì)算征收的一種稅。對(duì)于資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，如果持有并使用了城鎮(zhèn)土地，就需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

在資產(chǎn)購(gòu)置過(guò)程中，這些稅種都可能涉及。因此，資產(chǎn)管理公司在制定稅務(wù)規(guī)劃時(shí)，需要充分考慮這些稅種的影響，合理規(guī)劃稅務(wù)策略，以降低稅務(wù)成本并提高經(jīng)濟(jì)效益。

三、稅務(wù)籌劃方案

資產(chǎn)管理公司在不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和現(xiàn)行稅法政策，制定合理的稅務(wù)策略，避免經(jīng)營(yíng)受阻。在選擇稅務(wù)籌劃方案時(shí)，可以根據(jù)業(yè)務(wù)情況選擇成立不動(dòng)產(chǎn)投資基金或信托投資公司等方式。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，公司需取得優(yōu)先級(jí)受益憑證并計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)，資產(chǎn)管理公司必須遵守相關(guān)稅法規(guī)定，做好納稅申報(bào)工作。在投資、出租或出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行納稅申報(bào)，以確保合規(guī)經(jīng)營(yíng)。

（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前

1. 在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之前，資產(chǎn)管理公司可以靈活運(yùn)用不同的策略來(lái)優(yōu)化其稅務(wù)籌劃。其中，將不動(dòng)產(chǎn)投資方式變更為股權(quán)投資是一種有效的手段。通過(guò)選擇合伙企業(yè)作為長(zhǎng)期持股平臺(tái)，資產(chǎn)管理公司可以實(shí)現(xiàn)更加靈活的不動(dòng)產(chǎn)管理。這種策略的優(yōu)勢(shì)在于，合伙企業(yè)可以統(tǒng)一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)，并在合適的時(shí)機(jī)統(tǒng)一對(duì)外出售，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃效果的最大化。此外，在資產(chǎn)購(gòu)置方面，資產(chǎn)管理公司也需要充分考慮稅務(wù)籌劃的因素。在購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可以結(jié)合實(shí)際情況選擇不同的購(gòu)置方式，例如直接購(gòu)置、通過(guò)合伙企業(yè)購(gòu)置等。同時(shí)，在購(gòu)置過(guò)程中，還需要注意合理規(guī)劃資金來(lái)源和支付方式，以降低稅務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。

2. 資產(chǎn)管理公司可以利用特殊目的載體方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。如果不動(dòng)產(chǎn)是用于出租的，那么需要在不動(dòng)產(chǎn)租賃前進(jìn)行納稅申報(bào)。資產(chǎn)管理公司可以將不動(dòng)產(chǎn)投資設(shè)立為特殊目的載體，通過(guò)特殊目的載體實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目標(biāo)。

3. 資產(chǎn)管理公司可以將不動(dòng)產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為持有股票或股權(quán)基金的方式，從而規(guī)避在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行納稅申報(bào)所需繳納的增值稅等稅款。

（二）資產(chǎn)租賃前

1. 資產(chǎn)管理公司采用融資租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是屬于經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)，因此可以享受小規(guī)模納稅人免征增值稅的優(yōu)惠政策。在資產(chǎn)管理公司繳納增值稅后，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，從而減少增值稅的繳納金額。

2. 資產(chǎn)管理公司采用融資租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得租金收入需要繳納增值稅，并且支付給出租人的租金要按照貸款服務(wù)繳納增值稅。同時(shí)資產(chǎn)管理公司要按照適用稅率或征收率計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額。資產(chǎn)管理公司還應(yīng)注意當(dāng)實(shí)際發(fā)生的融資利息支出與利息收入不匹配時(shí)，可能會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)核定利息支出額。因此，資產(chǎn)管理公司需要提前做好融資規(guī)劃。

3. 資產(chǎn)管理公司通過(guò)自有資金購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)并對(duì)外出租，獲得租金收入并不會(huì)增加其成本費(fèi)用或資本支出，因此其取得的租金收入不需要繳納企業(yè)所得稅。

（三）資產(chǎn)出售后

資產(chǎn)管理公司將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他相關(guān)主體時(shí)，在收取不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，需要繳納增值稅。如果資產(chǎn)管理公司將不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出租，則需要繳納增值稅；如果資產(chǎn)管理公司將不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出售，則需要繳納增值稅及附加、印花稅、土地增值稅等。在資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅和附加、印花稅、土地增值稅等稅費(fèi)。

資產(chǎn)管理公司要做好資產(chǎn)重組的稅務(wù)籌劃工作。資產(chǎn)管理公司在資產(chǎn)重組中，可以將不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)作為合并后的新主體，將不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)的一部分轉(zhuǎn)移到新主體名下，從而實(shí)現(xiàn)將不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓的目的。如果資產(chǎn)管理公司將不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，則不屬于資產(chǎn)重組范疇，因此不需要繳納增值稅和附加、印花稅等稅費(fèi)。

四、資產(chǎn)管理公司面臨的主要涉稅問(wèn)題

（一）不動(dòng)產(chǎn)投資過(guò)程中的稅收問(wèn)題

1. 土地增值稅問(wèn)題

資產(chǎn)管理公司在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，需要將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，此時(shí)需要繳納土地增值稅。我國(guó)對(duì)土地增值稅實(shí)行較高的稅率，最高可達(dá)60%，這對(duì)資產(chǎn)管理公司的稅負(fù)造成較大影響。同時(shí)，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)包括總收入和可扣除費(fèi)用，資產(chǎn)管理公司在計(jì)算應(yīng)納稅所得時(shí)，可扣除費(fèi)用的確認(rèn)有一定難度。

2. 增值稅問(wèn)題

資產(chǎn)管理公司將不動(dòng)產(chǎn)投資所形成的房屋、建筑物等轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人時(shí)，需要按9%的稅率繳納增值稅。但根據(jù)國(guó)家對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的政策，資產(chǎn)管理公司開發(fā)并銷售的這些房產(chǎn)可以享受增值稅優(yōu)惠政策，降低其稅負(fù)。

3. 印花稅問(wèn)題

資產(chǎn)管理公司在不動(dòng)產(chǎn)投資過(guò)程中，會(huì)簽訂許多合同、協(xié)議，這些法律文件的簽訂需要繳納印花稅。印花稅雖然稅率不高，但稅源較為廣泛，也是資產(chǎn)管理公司的一大稅收支出。

（二）不動(dòng)產(chǎn)出租過(guò)程中的稅收問(wèn)題

1. 增值稅問(wèn)題

資產(chǎn)管理公司通過(guò)出租方式經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)。但對(duì)于部分出租給特定行業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)，可以享受增值稅優(yōu)惠政策。

2. 企業(yè)所得稅問(wèn)題

出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入屬于資產(chǎn)管理公司的經(jīng)營(yíng)收入，需要繳納25%的企業(yè)所得稅。在計(jì)算應(yīng)納稅所得時(shí)，租金收入和相關(guān)成本費(fèi)用的確認(rèn)會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅產(chǎn)生影響。

3. 個(gè)人所得稅問(wèn)題

如果不動(dòng)產(chǎn)的出租方是個(gè)人，則租金收入屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)租賃所得，需要按照個(gè)人所得稅稅率繳納個(gè)人所得稅。

（三）不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅收問(wèn)題

1. 土地增值稅問(wèn)題

在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，如果涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，則需要繳納土地增值稅。土地增值稅稅率較高，是資產(chǎn)管理公司的一大稅收負(fù)擔(dān)。

2. 增值稅問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要按9%的稅率繳納增值稅。但根據(jù)國(guó)家政策，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的增值稅稅率可降至5%。

3. 印花稅問(wèn)題

在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同需要繳納較高稅率的印花稅。印花稅也是資產(chǎn)管理公司在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的一項(xiàng)稅收支出。

4. 個(gè)人所得稅問(wèn)題

如果不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方是個(gè)人，則需要就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入繳納個(gè)人所得稅。

綜上所述，資產(chǎn)管理公司在不動(dòng)產(chǎn)投資、出租和轉(zhuǎn)讓的各個(gè)階段，都面臨較高的稅收負(fù)擔(dān)，主要涉及土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等。公司需要做好稅收籌劃，合理利用稅收政策減免稅負(fù)。

（四）在建工程轉(zhuǎn)讓與合作建房的稅務(wù)處理

在建工程轉(zhuǎn)讓和合作建房是資產(chǎn)管理公司在不動(dòng)產(chǎn)管理中常采用的兩種方式，各自涉及特定的稅務(wù)問(wèn)題。對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)管理公司需繳納土地增值稅和增值稅。若轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目為符合規(guī)定的普通住宅，可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。此外，還需繳納印花稅。合作建房則是資產(chǎn)管理公司與其他企業(yè)或個(gè)人共同投資建房，按投資比例分享產(chǎn)權(quán)和利潤(rùn)。在此過(guò)程中，資產(chǎn)管理公司需就分配利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅，并涉及土地增值稅、增值稅及印花稅的繳納。為確保稅務(wù)合規(guī)并降低稅負(fù)，資產(chǎn)管理公司應(yīng)深入了解相關(guān)稅收政策，制定合理的稅務(wù)策略，并加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。

五、解決方案

（一）加強(qiáng)稅法學(xué)習(xí)，提高稅務(wù)規(guī)劃能力

資產(chǎn)管理公司應(yīng)制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，組織內(nèi)部培訓(xùn)、參加外部研討會(huì)，定期更新稅法政策和法規(guī)宣貫，建立內(nèi)部參考資料庫(kù)，提供便捷的稅法查詢工具。邀請(qǐng)稅務(wù)專家或律師定期講座，提供實(shí)時(shí)稅收法律咨詢和解答。開展全員培訓(xùn)活動(dòng)，組織稅務(wù)案例分析、稅務(wù)知識(shí)競(jìng)賽等，增強(qiáng)員工的稅務(wù)意識(shí)和敏感度。建立科學(xué)的稅務(wù)管理制度，規(guī)范稅務(wù)事務(wù)處理流程，確保稅務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性和時(shí)效性。加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通與合作，及時(shí)了解稅收政策變化，保持良好的溝通，解決稅務(wù)問(wèn)題并避免潛在的納稅風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)持續(xù)學(xué)習(xí)和提高，員工能更好地應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保公司的稅務(wù)合規(guī)性。

（二）完善內(nèi)部控制制度，健全稅務(wù)合規(guī)體系

資產(chǎn)管理公司應(yīng)設(shè)立專門的稅務(wù)合規(guī)部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督和檢查稅務(wù)工作，確保按法規(guī)進(jìn)行稅收申報(bào)和繳納。該部門需及時(shí)收集和管理稅收政策，確保公司始終掌握并遵守最新稅法法規(guī)。此外，公司需制定科學(xué)的稅務(wù)預(yù)算方案，合理規(guī)劃稅收成本，充分考慮各項(xiàng)稅費(fèi)支出和可能的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)合理稅務(wù)預(yù)算，更準(zhǔn)確地評(píng)估稅收風(fēng)險(xiǎn)，為稅務(wù)規(guī)劃提供依據(jù)。為防止稅務(wù)違法行為，公司應(yīng)采取有效的內(nèi)部控制措施：建立規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，明確崗位職責(zé)和權(quán)限，完善內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正潛在稅務(wù)問(wèn)題。加強(qiáng)員工稅務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)稅收合規(guī)意識(shí)，確保稅法規(guī)范執(zhí)行。

（三）選擇適當(dāng)?shù)慕M織模式，合理利用稅收優(yōu)惠政策

資產(chǎn)管理公司可以選擇適當(dāng)?shù)慕M織模式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資和開發(fā)，以合理利用稅收優(yōu)惠政策。一種選擇是設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資基金或不動(dòng)產(chǎn)投資信托，享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。此外，公司可以考慮建立全資子公司或與其他合作方成立合資公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，以獲得稅務(wù)上的靈活性和減輕整體稅負(fù)。對(duì)于跨境不動(dòng)產(chǎn)投資，可以在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資，根據(jù)項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)和最優(yōu)稅率進(jìn)行合理安排，規(guī)避稅負(fù)。積極尋找并應(yīng)用其他稅收優(yōu)惠政策，了解政府支持措施和稅收優(yōu)惠政策，合理規(guī)劃不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期和選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)展地點(diǎn)和項(xiàng)目類型，以獲得更多稅收優(yōu)惠。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)賬務(wù)管理，準(zhǔn)確核算納稅成本

為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)賬務(wù)管理，資產(chǎn)管理公司應(yīng)確保準(zhǔn)確核算納稅成本。首先，公司需加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，準(zhǔn)確計(jì)提各項(xiàng)成本費(fèi)用，如折舊攤銷、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等。這樣可以確保公司的財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)確反映了稅務(wù)成本，從而明確應(yīng)納稅所得額的確切金額。其次，公司要合理運(yùn)用稅法規(guī)定的各類稅收優(yōu)惠政策，例如加速折舊、固定資產(chǎn)合理補(bǔ)償?shù)?。通過(guò)合理運(yùn)用這些優(yōu)惠政策，可以有效降低納稅成本，增加公司的經(jīng)濟(jì)效益。此外，為了確保折舊費(fèi)用的合理核算，公司要嚴(yán)格執(zhí)行固定資產(chǎn)管理制度。應(yīng)確保固定資產(chǎn)的原值和凈值準(zhǔn)確無(wú)誤，為按照稅法規(guī)定的折舊率核算折舊費(fèi)用提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。通過(guò)加強(qiáng)會(huì)計(jì)賬務(wù)管理，資產(chǎn)管理公司能夠準(zhǔn)確核算納稅成本，提高稅收的合規(guī)性和準(zhǔn)確性，避免因核算錯(cuò)誤導(dǎo)致的納稅風(fēng)險(xiǎn)，并實(shí)現(xiàn)合理的納稅成本控制。

（五）加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)

資產(chǎn)管理公司應(yīng)積極主動(dòng)保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通。通過(guò)定期或不定期召開工作會(huì)議，可就稅收政策、納稅申報(bào)等事宜加強(qiáng)交流，及時(shí)反映實(shí)際操作中的困惑與問(wèn)題，以獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的專業(yè)指導(dǎo)意見。這有助于公司不斷完善和優(yōu)化稅務(wù)管理工作流程。

當(dāng)在稅務(wù)處理上存在爭(zhēng)議時(shí)，資產(chǎn)管理公司宜采取合法適當(dāng)?shù)姆绞脚c稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通協(xié)調(diào)?？梢酝ㄟ^(guò)提供詳盡的案件事實(shí)和稅務(wù)依據(jù)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)闡明公司立場(chǎng)，爭(zhēng)取獲得理解和支持；也可以聘請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)，獲取專業(yè)建議，與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有說(shuō)服力的討論，并在此過(guò)程中保持友好關(guān)系。

此外，資產(chǎn)管理公司應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)交流與合作。加入行業(yè)協(xié)會(huì)，參與稅務(wù)交流活動(dòng)，可以了解同行業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，相互借鑒切實(shí)可行的稅務(wù)方案。與其他公司建立定期稅務(wù)問(wèn)題研討機(jī)制，也有利于通過(guò)集思廣益，形成稅務(wù)合作共贏。

六、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，資產(chǎn)管理公司作為一種新的金融機(jī)構(gòu)，越來(lái)越多地參與到不動(dòng)產(chǎn)管理工作中，這也為資產(chǎn)管理公司更好地開展不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。為適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，資產(chǎn)管理公司應(yīng)該積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，降低公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：中廣視資產(chǎn)管理有限公司）