孫晉

投資項目和財務控制概述

投資項目是指在規(guī)定期限內(nèi)，為完成某項開發(fā)目標，設計和組織的活動、政策、機構以及其他各方面所構成的獨立整體。投資項目通常包含成套投資建設工程項目，各個投資項目之間具有緊密聯(lián)系，在技術和經(jīng)濟上相互影響，在管理上作為一個單位進行規(guī)劃決策、籌集資金和實施活動。投資項目一般分為建設項目和更新改造項目，根據(jù)用途可以分為生產(chǎn)性項目和非生產(chǎn)性項目，根據(jù)規(guī)?？梢苑譃榇笮晚椖俊⒅行晚椖亢托⌒晚椖?。

財務控制是指對企業(yè)的資金投入及收益過程和結果進行衡量與校正。財務控制總體目標是指在落實法律規(guī)定和政策制度的前提下，改善企業(yè)各項資源配置方式，厘定資本保值和增值的委托責任目標與其他各項績效考核標準，以確定財務控制目標，為企業(yè)實現(xiàn)理財目標提供服務。財務控制是以價值形式為控制手段，以不同崗位、部門和層次的不同經(jīng)濟活動為控制對象，以控制日?，F(xiàn)金流量為主要內(nèi)容，是內(nèi)部控制在資金和價值方面的體現(xiàn)。

實施投資項目財務控制的意義

提高資金利用率 當房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃階段、決策階段和施工階段等實施投資項目財務控制時，可以有效優(yōu)化成本管理模式，能夠按照不同階段的實際需求，科學分配資金，確保各項資金都能充分運用到投資項目上來。同時，房地產(chǎn)企業(yè)通過精細劃分成本管理流程，設計管理制度，對投資項目各個階段進行全面成本管控，防范不良資金使用行為，切實發(fā)揮財務控制的積極作用，從而有效提高資金利用率。

實現(xiàn)經(jīng)濟戰(zhàn)略目標 房地產(chǎn)企業(yè)實施財務控制的最終目標，是為了強化經(jīng)濟收益，實現(xiàn)經(jīng)濟戰(zhàn)略目標。由于財務控制內(nèi)容較多，包括成本控制、風險控制、損益控制、流動性控制和運營能力控制。當房地產(chǎn)企業(yè)基于項目全過程實施投資項目財務控制時，可以對投資項目中的各個要素進行全面管控，保障各項財務控制指標落到實處，能夠為提升經(jīng)濟效益創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境，在確保企業(yè)開發(fā)質量要求不受影響的情況下，有效實現(xiàn)經(jīng)濟戰(zhàn)略目標。

增強綜合管理效果 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，從項目投資到項目建設，再到項目竣工決算，各個環(huán)節(jié)的財務資源是否得到合理運用，直接影響著投資項目整體建設質量。當房地產(chǎn)企業(yè)基于項目全過程實施投資項目財務控制時，可以在各個階段將財務管控以及業(yè)務工作有機結合起來，通過強化全員財務控制意識、制定財務控制制度等方式，最大限度激發(fā)全員財務控制積極性，使全員都能按照投資項目財務控制需求，積極規(guī)范工作行為，從而切實增強綜合管理效果。

基于項目全過程的房地產(chǎn)投資項目財務控制策略

規(guī)劃階段的財務控制 房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃階段，需要通過調研市場、產(chǎn)品定位及項目全周期測算等方式，為投資項目后期實施奠定良好基礎。在此期間，財務控制是以預算為主要工具進行，按照現(xiàn)實情況編制預算方案、現(xiàn)金流分析方案和項目投資回報分析方案。在編制預算方案時，財務人員需要立足整體，設計投資項目總預算以及各項子預算，如土地開發(fā)預算、成本支付預算以及銷售預算等。為了確?？傤A算以及各項子預算可行性，財務人員應組織各業(yè)務條線共同參與編制項目預算，如營銷部門負責簽約回款預算、成本部門負責目標成本及年度支付預算等，財務進行匯總分析并統(tǒng)籌考慮投資項目開展需求，預留預算調整彈性空間，提前為后期可能出現(xiàn)的變化做好準備，為投資項目平穩(wěn)開展打好基礎。在編制現(xiàn)金流分析方案時，通過各業(yè)務部門填報的項目回款、資金支付需求，財務人員需要從發(fā)展角度出發(fā)，精細分析投資項目資金需求，同步匹配融資來源渠道，并結合項目實際情況，對比總結各項資金來源渠道是否可行，為后期資金持續(xù)供給以及財務控制提供科學依據(jù)。在編制項目投資回報分析方案時，財務人員應重點評估投資項目發(fā)展前景，預估投資項目在運營期間可能會出現(xiàn)的潛在風險類型以及損害程度，總結投資項目盈利能力。為了進一步細化投資回報分析結果，財務人員應做好短期風險和長期收益評估，并在該方案中設置科學的投資回報率和期限，為后期投資方?jīng)Q定是否參與投資項目提供合理指導。

決策階段的財務控制 在投資項目決策階段，財務人員需要重點做好預算指標分析、風險提示及應對方案等。為了在項目決策階段提升財務控制質量，財務人員需要按照投資項目特征進行成本分析，估算投資項目的投資價值，設置相應投資計劃。同時，財務人員應從可行性層面出發(fā)，全面審查可行性報告的真實性，分析各項指標、各項參數(shù)以及定額費率等是否符合現(xiàn)實情況。另外，財務人員組織各業(yè)務部門對投資項目進行全周期測算，結合投資項目的年度簽約回款、成本支付、費用及稅金支付等，測算項目各年度的現(xiàn)金流情況、利潤情況等，分析各年度指標達成風險等為投資項目決策提供依據(jù)。

施工前期的財務控制 房地產(chǎn)企業(yè)應在投資項目決策后，組織招采、工程、成本等相關部門按照投資項目實際狀況以及現(xiàn)階段的土地規(guī)劃條件和項目規(guī)劃方案，共同確定工程造價、施工方式等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應通過社會公開招標的方式，在特定時間內(nèi)選出社會信譽良好、綜合能力突出的項目設計單位和施工承包商。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應按照成本控制需求，邀請造價專家、施工專家等，對投資項目的外形結構、平面布局以及功能等進行全面分析，在不影響項目施工質量的前提下，制訂合理的投資項目施工計劃，為后期項目施工財務控制做好準備。

施工階段的財務控制 房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目施工期間，應注重各項成本、費用支出管理。在成本管理中，首先重點關注目標成本與實際合同成本差異，并結合項目不同期間進行動態(tài)成本跟蹤，即對已經(jīng)發(fā)生的成本進行夯實，對未來要發(fā)生的成本進行合理的預估，保證項目總成本不超過目標成本；另外，項目變更簽證也是影響成本管理的重要因素，很多房地產(chǎn)公司被變更簽證困擾，不管變更簽證率像坐火箭一樣飆升，管了又會影響效率，應根據(jù)變更簽證發(fā)生的原因如定位原因、設計方案調整、設計階段不交圈及施工組織無序等，制定相應的解決方案系統(tǒng)地去解決，同步減少項目成本的增加。

在費用支出管理中，財務人員應從人工成本支出、行政費用支出等方面出發(fā)，提前編制各項費用支出預算，引導相關人員按照預算規(guī)范行為，一旦發(fā)現(xiàn)有關環(huán)節(jié)預算超標，及時對相關部門負責人進行預警及協(xié)商，通過部門內(nèi)部或是不同部門間調整預算的方式，保證公司整體的預算費用不超標，切實提高財務控制質量。同時，做好合同編制，由于房地產(chǎn)投資項目在施工期間涉及到的財務活動較多，為了在合法范圍內(nèi)有效開展財務控制，房地產(chǎn)企業(yè)應注重合同編制，在合同中明確價款結算方法、施工期限、材料類型等，并確立相關內(nèi)容調整可能會產(chǎn)生的違約風險以及處理措施。在合同內(nèi)容確定后，嚴審合同是否存在法律漏洞，按照法律規(guī)定進一步完善。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應組織專人負責時刻跟蹤合同執(zhí)行情況，根據(jù)實際情況分析合同是否存在執(zhí)行問題，并及時處理，確保施工階段財務控制效果達標。另外，加大質量監(jiān)督力度。投資項目施工質量與財務控制息息相關。當投資項目施工質量達標，后期可以有效避免返工維修情況，從而有效減少各項支出成本，提高財務控制效果。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應派遣專業(yè)人員，負責動態(tài)監(jiān)督各個環(huán)節(jié)的施工質量是否達標，嚴管各項施工工藝是否規(guī)范，在監(jiān)督現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)不良施工行為時，及時向有關人員提出不足，并現(xiàn)場演示正確施工方法，持續(xù)監(jiān)督有關人員的施工表現(xiàn)，確保投資項目整體施工質量達標。

竣工階段的財務控制 在投資項目竣工結算實施財務控制，不僅可以降低支出成本，還能通過復盤總結，進一步優(yōu)化新項目開發(fā)運營。在結算階段甲乙雙方經(jīng)常出現(xiàn)成本核算結果不同的情況，為了在財務控制層面上有效解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)在編制投資項目最終決算期間，根據(jù)合同提供的結算條款，確定結算數(shù)額；同時，房地產(chǎn)企業(yè)應在竣工結算做好工程質量以及施工工藝檢查工作，根據(jù)施工圖紙以及相關方案，分析投資項目的整體質量是否達標，派遣專人測量各項數(shù)據(jù)是否與方案中的信息保持一致，并在檢查結束后，在竣工核查圖紙上簽字蓋章，將其作為竣工結算依據(jù)，保障財務控制工作順利開展。

營銷階段的財務控制 在項目營銷階段的財務控制通常以市場營銷和資金回收為重點，確保投資項目的經(jīng)濟收益符合預期。為了強化項目營銷階段財務控制質量，房地產(chǎn)企業(yè)應設計一份合理的市場營銷方案，按照投資項目特征以及目標客戶群，確立投資項目定價指標、營銷方式以及促銷手段。再者，房地產(chǎn)企業(yè)應加大項目資金回收管理力度，如成立應收賬款回收專項小組，針對欠款客戶的不同情況差異化制定催收方案，同步不斷調整和優(yōu)化銷售策略，避免為了簽約數(shù)據(jù)提升而加大客戶回款的難度，最終目標是確保相關資金能夠及時回收，防止出現(xiàn)經(jīng)濟損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應組織財務人員以及項目負責人等，對投資項目的盈利能力和風險控制結果進行深入分析，為后期管理投資項目提供依據(jù)。

項目結束后的評估工作 房地產(chǎn)公司的經(jīng)營是基于每個項目經(jīng)營情況的累積。同時，標桿房地產(chǎn)企業(yè)之所以會不斷提高經(jīng)營能力，除領導者的卓越指引外，不斷對已完成項目的復盤，不斷積累經(jīng)驗、糾正錯誤，也是重要的原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)項目后評估是在項目的開發(fā)、銷售工作基本結束后，對項目實施全過程進行回顧、分析，從而總結項目開發(fā)的經(jīng)驗、教訓的過程。很多企業(yè)對項目后評估并不重視，畢竟項目已經(jīng)做完了，大家繃著的弦可以放松一下，而且項目團隊隨著項目的結束大多也會解散，團隊成員會充實到其他項目上去。但對于一個追求不斷進步的組織來說，復盤是必不可少的。通過項目復盤，總結分析財務控制在項目全周期各階段的必要性和不足，通過不斷優(yōu)化管理措施指導后續(xù)新項目的開展。

作者單位：西安順茂置業(yè)有限公司