姜海濤 張文穎 張浩天

中國建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司 北京 100000

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升的情況下，我國的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度提升，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇，建筑工程企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，對(duì)工程項(xiàng)目施工質(zhì)量要求也進(jìn)一步提高。如果企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式和手段，必然會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。因此房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程管理中需要做好對(duì)各個(gè)項(xiàng)目和環(huán)節(jié)的優(yōu)化，提升房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程管理效率。

1 建筑工程項(xiàng)目管理重要作用

建筑工程項(xiàng)目管理工作的開展，可以提升建筑工程的開發(fā)管理質(zhì)量，保證項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性，提升建筑項(xiàng)目施工管理策略，促進(jìn)建筑工程項(xiàng)目工作的順利開展。

1.1 提升開發(fā)管理質(zhì)量

建筑工程項(xiàng)目開發(fā)管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要內(nèi)容，需要工作人員提前做好對(duì)項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃，并以此為基礎(chǔ)做好對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的管控和協(xié)調(diào)，提升建筑工程的施工質(zhì)量和施工進(jìn)度[1]。工程管理部門的運(yùn)維中，需要注重提升工程施工質(zhì)量和施工效率。明確自身在工程管理中的職責(zé)和分工，加強(qiáng)對(duì)整個(gè)施工過程的監(jiān)督。在管理能力和手段都不斷完善的情況下，提升建筑工程效率。

1.2 做好開發(fā)管理規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程項(xiàng)目施工中規(guī)劃管理是工程前期的重要工作內(nèi)容，也是建筑工程施工中的核心內(nèi)容。建筑工程施工的施工質(zhì)量和施工安全都基于建筑工程結(jié)構(gòu)的前期設(shè)計(jì)。為了達(dá)到更大的企業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)商必須要選擇合理的施工單位，并在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，從技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等方面合理選擇施工單位。這個(gè)過程中提前做好開發(fā)商的規(guī)劃管理，優(yōu)化規(guī)劃體系和結(jié)構(gòu)，保證工程開發(fā)規(guī)劃和設(shè)計(jì)的科學(xué)性，有效控制開發(fā)商項(xiàng)目成本支出[2]。

1.3 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目施工管理

建筑工程施工管理指的是建筑工程項(xiàng)目施工中全過程的監(jiān)督和管制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工管理主要由工程管理部門負(fù)責(zé)，企業(yè)的運(yùn)行對(duì)工程承發(fā)和管理模式會(huì)形成嚴(yán)重的影響作用。施工成本方式具有多種模式，包括總承包、平行承包等。建筑工程規(guī)模擴(kuò)大，施工的總承包模式應(yīng)用更廣泛，對(duì)建筑工程的質(zhì)量和成本控制都會(huì)形成一定的影響。在建筑工程項(xiàng)目管理中，需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況和工程特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的施工管理模式，為企業(yè)發(fā)展提供更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理問題

房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理工作的開展中，項(xiàng)目管理模式、質(zhì)量管理、安全管理以及風(fēng)險(xiǎn)管控等方面都存在較多的問題，影響項(xiàng)目工作開展效果。具體表現(xiàn)在以下方面。

2.1 項(xiàng)目管理模式不合理

房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展下，項(xiàng)目管理模式不斷完善。但是在管理模式的落實(shí)中，由于管理思維、理念和管理模式等方面的影響，容易造成房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理仍然無法實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。粗放式的管理模式，不利于建筑工程管理工作的開展。從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程項(xiàng)目管理情況來看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段逐漸被經(jīng)濟(jì)行政取代。這種管理模式與建筑工程客觀規(guī)律不符，同時(shí)在多方面因素的影響下，還會(huì)造成建筑施工企業(yè)無法滿足自身發(fā)展需要，難以結(jié)合生產(chǎn)資料配置完成管理工作，影響項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[3]。

2.2 項(xiàng)目質(zhì)量管理不完善

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，建筑行業(yè)的發(fā)展需要遵循循序漸進(jìn)的原則，因此需要加強(qiáng)對(duì)建筑工程企業(yè)和施工質(zhì)量的完善，提升建筑工程施工質(zhì)量水平，獲取更優(yōu)勢(shì)的發(fā)展地位，因此項(xiàng)目管理中強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)質(zhì)量管理的控制。但從我國當(dāng)前的質(zhì)量管理情況來看，與市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在較大的差別。特別是當(dāng)前新媒體的發(fā)展，將工程項(xiàng)目中的質(zhì)量問題全面曝光，這也說明房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑工程質(zhì)量管理存在諸多問題。建筑材料的質(zhì)量控制直接影響建筑工程質(zhì)量管理工作的落實(shí)效果，建筑市場(chǎng)中存在大量劣質(zhì)產(chǎn)品，為了獲取更大的利益，部分施工方偷工減料，導(dǎo)致工程質(zhì)量存在巨大隱患問題。

2.3 項(xiàng)目安全管理不重視

通過大量數(shù)據(jù)分析來看，建筑行業(yè)是所有行業(yè)中造成傷亡事故最多的行業(yè)之一，事故的發(fā)生頻率高，危險(xiǎn)性大。高危性的行業(yè)特點(diǎn)使建筑行業(yè)對(duì)安全管理工作比較重視，如果施工管理中安全管理工作的落實(shí)不徹底，對(duì)施工安全管理的重視度不足，安全意識(shí)淡漠極容易造成施工的安全隱患。部分施工方為了控制施工成本，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，會(huì)刻意減少安全設(shè)備和器材的采購與維護(hù)，導(dǎo)致安全管理工作無法有效開展。此外，建筑工程施工中缺乏完善的安全制度，未針對(duì)工程項(xiàng)目施工的各個(gè)工種和崗位開展安全培訓(xùn)。不利于提升建筑工程施工人員安全意識(shí)，無法保證建筑工程項(xiàng)目的順利開展。

2.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控不科學(xué)

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，任何風(fēng)險(xiǎn)都可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)和后期建設(shè)面臨一定的問題。首先，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)存在一定的政治風(fēng)險(xiǎn)。國家的政策形式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資走向造成巨大的影響，形成投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，環(huán)保也會(huì)造成房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)施工中會(huì)形成大量的固體垃圾、廢料、廢水以及噪音和粉塵等，如果環(huán)境污染問題管理不當(dāng)，同時(shí)會(huì)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中需要堅(jiān)持信譽(yù)第一，因此房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)信用問題，同樣會(huì)影響房地產(chǎn)后期的營銷，導(dǎo)致企業(yè)資金無法及時(shí)回籠，資金周轉(zhuǎn)不及時(shí)。最后，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理不當(dāng)，會(huì)造成嚴(yán)重的損失，形成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 房地產(chǎn)建筑工程監(jiān)督不合理

建筑工程項(xiàng)目管理工作中，需要加強(qiáng)監(jiān)督保證管理工作的順利開展，以及工程管理工作的規(guī)范性。及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理中不合理或者不合規(guī)的問題，并及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，保證符合項(xiàng)目管理要求。但是從當(dāng)前房地產(chǎn)建筑工程監(jiān)督管理工作開展情況來看，監(jiān)督工作形式化明確，缺乏專門的監(jiān)督部門和監(jiān)督人員，導(dǎo)致建筑工程項(xiàng)目的問題難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

3 房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程的項(xiàng)目管理策略

房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程的項(xiàng)目管理工作中，可以通過從建筑工程項(xiàng)目開發(fā)方面著手，做好開發(fā)規(guī)劃。同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目管理制度的創(chuàng)新和優(yōu)化，提升建筑工程安全管理策略，并加大風(fēng)險(xiǎn)管控。從建筑項(xiàng)目的調(diào)研開始到后期竣工，保證管理工作的全面落實(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各方面的管理隱患，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，降低項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到更好的管理效果。

3.1 加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目開發(fā)管理

從我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，發(fā)展勢(shì)頭比較迅猛，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮階段，在發(fā)展過程中形成一套比較完善的管理模式，但是由于管理思維的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中仍然以粗放式管理模式為基礎(chǔ)，因此需要轉(zhuǎn)變建筑工程項(xiàng)目傳統(tǒng)管理機(jī)制和方法。首先，項(xiàng)目管理質(zhì)量與管理制度具有直接的關(guān)系，需要做好對(duì)工程項(xiàng)目工作的承包和評(píng)估。在管理制度的落實(shí)和創(chuàng)新中，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工程項(xiàng)目管理機(jī)制，提升管理效率。在開發(fā)工程管理中，需要從全局做好工程施工以及質(zhì)量管控工作，為房地產(chǎn)工程開展提供相應(yīng)的保障。充分利用現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)管理理念，充分整合人力、物力以及財(cái)力等多方面的目標(biāo)和原則，構(gòu)建科學(xué)的運(yùn)行流程[4]。保證管理工作能夠完成預(yù)期管理目標(biāo)，并細(xì)化考核指標(biāo)，加強(qiáng)施工成本控制和進(jìn)度管理。同時(shí)，通過對(duì)考核指標(biāo)的量化和體系制定，為項(xiàng)目管理提供便利。

3.2 創(chuàng)新建筑工程項(xiàng)目管理制度

房產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的重要一項(xiàng)內(nèi)容是創(chuàng)新項(xiàng)目管理制度。在新管理制度的構(gòu)建中，首先要做好對(duì)項(xiàng)目的承包工程情況評(píng)估。但是從現(xiàn)有的建筑工程項(xiàng)目管理情況來看，在項(xiàng)目管理機(jī)制創(chuàng)新中仍然存在較多的問題，導(dǎo)致管理工作過于粗糙，難以達(dá)到預(yù)期的管理效果。為了更好的落實(shí)管理工作，完善預(yù)期管理目標(biāo)，需要對(duì)管理考核指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，以現(xiàn)有的承包評(píng)價(jià)結(jié)構(gòu)體系為基礎(chǔ)，構(gòu)建相應(yīng)的指標(biāo)，包括項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度以及成本等方面的控制。同時(shí)，還需要結(jié)合評(píng)估考核指標(biāo)體系制定量化指標(biāo)，為項(xiàng)目責(zé)任的開發(fā)提供便利。其次，結(jié)合建筑工程項(xiàng)目開展情況，做好對(duì)風(fēng)險(xiǎn)抵押機(jī)制的完善。結(jié)合當(dāng)前建筑施工企業(yè)的具體情況，做好項(xiàng)目的資金籌集和經(jīng)營管理。最后結(jié)合具體情況，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)抵御機(jī)制，結(jié)合建筑施工企業(yè)的初步建設(shè)情況，做好自主經(jīng)營、資金等方面的管理。項(xiàng)目經(jīng)理需要根據(jù)工程的產(chǎn)值情況，從資金中抽出大量抵押內(nèi)容。并制定賞罰分明的項(xiàng)目管理制度和手段，做好對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)、利益等方面的協(xié)調(diào)。

3.3 提升建筑工程項(xiàng)目安全意識(shí)

為了保證房產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行，安全管理是關(guān)鍵，必須要提升管理以及施工人員的安全管理意識(shí)。傳統(tǒng)項(xiàng)目管理中安全管理方式表面性明顯，很多管理工作都是為了安全管理而進(jìn)行安全管理，沒有從管理角度、層面以及方式等方面進(jìn)行突破。比如沒有結(jié)合不同層面人員做好協(xié)調(diào)工作，導(dǎo)致安全事故頻發(fā)。新時(shí)代發(fā)展下，項(xiàng)目管理人員需要從專業(yè)知識(shí)角度出發(fā)，做好對(duì)自身組織的協(xié)調(diào)，保證施工人員溝通的便捷性。發(fā)揮企業(yè)團(tuán)隊(duì)的整體協(xié)調(diào)精神，達(dá)到安全管理效果。此外，管理人員需要從法治和安全角度加大管理力度，優(yōu)化項(xiàng)目參與人員的法制和安全管理方法，提升安全和法治意識(shí)，從思維層面意識(shí)到安全的重要作用，并引導(dǎo)施工人員積極參與安全管理活動(dòng)，營造健康、良好的安全施工環(huán)境。此外，加強(qiáng)對(duì)建筑工程材料的標(biāo)準(zhǔn)化管理，建筑工程內(nèi)部系統(tǒng)管理層面當(dāng)前比較復(fù)雜，在此背景下，施工中的材料、設(shè)備也持續(xù)增多，對(duì)工程質(zhì)量的影響程度大[5]。為了達(dá)到更好的工程管理質(zhì)量，需要管理人員結(jié)合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，做好對(duì)施工工藝以及施工環(huán)境的全方面分析，制定針對(duì)性的解決措施?？傊?，建筑工程項(xiàng)目管理中保證材料質(zhì)量是保證建筑安全的關(guān)鍵，因此在項(xiàng)目施工中，需要做好對(duì)施工材料和設(shè)備等方面的檢測(cè)，避免施工中混入不合格產(chǎn)品。

3.4 加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作的落實(shí)，是一種維護(hù)建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度和安全的重要手段和方法。通過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作的規(guī)避，有利于降低項(xiàng)目施工中的隱蔽性損失，維護(hù)投資方的利益。具體可以從以下方面進(jìn)行優(yōu)化，第一加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避指的是，如果造成的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超入投資方的紅線，投資方可以采取相應(yīng)的手段放棄決策，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的效果。雖然這種方式可以有效降低風(fēng)險(xiǎn)，但是這是一種比較消極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法，是不得不采取的手段。第二采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移同樣是一種風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段，將自身的風(fēng)險(xiǎn)通過一定的手段轉(zhuǎn)移到其他方面。從當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理情況來看，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式是風(fēng)險(xiǎn)管理中最常見的手段，也是風(fēng)險(xiǎn)管理比較有效的方式。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移中首先可以采用簽訂合同的方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移，通過制定合同，約定條款，保護(hù)自身利益，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。合同簽訂完成后，會(huì)形成一定的法律效益，在之后的項(xiàng)目開展中，出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題都可以由乙方承擔(dān)。其次，可以采用保險(xiǎn)的方式。通過購買保險(xiǎn)，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)向公司方面進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這種方式可能在前期會(huì)增加成本，但是因?yàn)檫@種方法可以達(dá)到更有利的效果，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)能夠降低房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。比如重大自然災(zāi)害、施工意外等都可以由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，因此可以降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中，項(xiàng)目投資方、施工方都將項(xiàng)目成本管理作為重要控制內(nèi)容。房產(chǎn)開發(fā)建筑工程項(xiàng)目施工中，需要從全過程成本管控方式，提升成本控制效率。在全過程成本管理中可以從決策方面出發(fā)，做好對(duì)建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)設(shè)計(jì)和控制。并以此為基礎(chǔ)做好對(duì)設(shè)計(jì)、決策等階段的造價(jià)規(guī)劃，并在后期的施工中嚴(yán)格貫徹和落實(shí)，保證建筑工程項(xiàng)目的整個(gè)生命周期都能夠完全遵守這個(gè)原則，做好工程項(xiàng)目成本的管控。在房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展中結(jié)合項(xiàng)目的各個(gè)階段，從投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及竣工各個(gè)階段，做好不同階段的成本管控工作，并結(jié)合成本的影響因素，采取相應(yīng)的管理措施，達(dá)到更好的項(xiàng)目成本管控效果。各環(huán)節(jié)的管理中，不能只注重眼前利益，忽視重點(diǎn)控制內(nèi)容。要做到對(duì)成本管控工作的全過程控制，從決策、施工等多個(gè)方面達(dá)到更好的管控效果。

3.6 加強(qiáng)施工的簽證管理

建筑工程項(xiàng)目施工中簽證管理工作尤為重要，是保證房地產(chǎn)工資投資收益的重要方式，因此要保證執(zhí)行的嚴(yán)謹(jǐn)性?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的時(shí)間長，其中涉及到的人員和事物多，而且復(fù)雜。因此需要做好對(duì)簽證的控制和管理。所有涉及到金額比較大的簽證都要通過專題會(huì)議決定，并做好會(huì)議紀(jì)要。同時(shí)簽署補(bǔ)充協(xié)議，合理控制簽證范圍，保證簽證內(nèi)容符合國家建筑管理的法律法規(guī)以及施工合同管理的各項(xiàng)規(guī)定。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)簽證內(nèi)容的審核，保證內(nèi)容數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和實(shí)事求是，同時(shí)所有的增減情況都要在簽證上明確標(biāo)明。針對(duì)一些現(xiàn)場(chǎng)比較大的改動(dòng)，要及時(shí)拍照和錄像，保證對(duì)第一手資料的留存。

3.7 制定科學(xué)的工程管理原則

房地產(chǎn)工程管理工作需要符合相應(yīng)的原則，這也是施工單位監(jiān)督的核心。房地產(chǎn)開發(fā)中，施工管理的占比高，資金投入大。在施工管理中如果各參與方只關(guān)注自身的利益，必然會(huì)影響整體開發(fā)進(jìn)程，不利于后續(xù)工程管理。因此在施工中各方要做好協(xié)調(diào)工作，制定共同的施工管理原則，保證公平公正性，靈活控制施工要點(diǎn)，采用動(dòng)態(tài)管理的方式，提升管理效率。

4 結(jié)束語

綜上所述，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，房產(chǎn)行業(yè)獲得快速發(fā)展，同時(shí)政府政策以及社會(huì)環(huán)境的變化，對(duì)房產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理提出更高的要求，需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，優(yōu)化管理方式，從房產(chǎn)建筑管理的質(zhì)量、安全、風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化，滿足當(dāng)前建筑工程行業(yè)的發(fā)展要求。通過項(xiàng)目管理的創(chuàng)新，在控制項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上，保證建筑工程項(xiàng)目管理效率。