◎文/童瑩

一、引言

土地作為國家的重要資源， 是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。 然而，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，土地交易變得越來越復(fù)雜，其中，稅務(wù)問題成為土地交易中不可忽視的一環(huán)。 傳統(tǒng)的稅務(wù)問題逐漸受到人們的關(guān)注，但隨之而來的是一系列隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)，不僅對交易雙方構(gòu)成威脅，也會(huì)影響到整個(gè)土地市場的健康發(fā)展。 鑒于此，深入研究土地交易中的隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)并找到有效的控制策略尤為重要。

二、土地交易中常見的隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地增值稅的誤判與漏報(bào)

土地增值稅在土地交易中占有至關(guān)重要的位置。 按照規(guī)定，土地交易所產(chǎn)生的增值收入，超過一定額度的部分需要繳納土地增值稅，然而，在實(shí)際交易過程中，誤判與漏報(bào)的情況頻繁發(fā)生， 誤判的產(chǎn)生往往源于對土地增值稅計(jì)算方法的不了解或誤解。 一般而言，土地增值稅的計(jì)算涉及原始購地成本、 開發(fā)成本、 銷售收入等多個(gè)因素，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的誤判都會(huì)導(dǎo)致稅收的計(jì)算出現(xiàn)偏差。例如，開發(fā)商在估算開發(fā)成本時(shí)，會(huì)漏掉某些間接費(fèi)用或高估某些直接費(fèi)用，都會(huì)導(dǎo)致土地增值稅的誤判。 漏報(bào)的情況更是令人擔(dān)憂。 有時(shí)，為了規(guī)避高額的土地增值稅，交易雙方會(huì)選擇在合同中低報(bào)土地的交易價(jià)格或采用其他手段隱瞞實(shí)際的交易金額。 此外，對于某些特殊的土地交易形式，例如土地交換、合資開發(fā)等，由于缺乏明確的稅務(wù)規(guī)定，交易雙方會(huì)存在漏報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的隱形所得

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地交易的重要形式，與此同時(shí)，隨著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的頻繁發(fā)生， 隱形所得的問題也日益凸顯。 隱形所得是指在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，除了明確的交易金額之外，交易雙方還存在其他形式的收益，但這部分收益并未被明確記錄或報(bào)稅。 這些隱形所得來自多個(gè)方面， 例如， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓伴隨著其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，如建筑物、機(jī)器設(shè)備等，但這部分資產(chǎn)的價(jià)值并未在交易合同中明確體現(xiàn)，從而形成隱形所得。 再如，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及地下資源、附屬權(quán)益等，這些因素也會(huì)為交易雙方帶來隱形所得。

（三）不同交易結(jié)構(gòu)下的稅收差異風(fēng)險(xiǎn)

土地交易的結(jié)構(gòu)和形式可以多種多樣， 從簡單的直接購買到復(fù)雜的合資、合作或土地租賃等形式，每種交易結(jié)構(gòu)在稅收方面都有其特點(diǎn)和要求， 從而導(dǎo)致稅收差異的風(fēng)險(xiǎn)。 首先，直接購買土地與通過合資或合作購買土地在稅務(wù)處理上有所不同。 直接購買土地通常涉及土地增值稅、印花稅等直接稅種，而合資或合作購買土地涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等，根據(jù)合作方的身份和結(jié)構(gòu)，稅收會(huì)有很大差異。 其次，不同交易結(jié)構(gòu)在土地增值計(jì)算上也存在差異。 例如，土地租賃與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在計(jì)算土地增值時(shí)，需要考慮到租賃期限、租金、預(yù)期回報(bào)率等因素，這些都會(huì)影響到土地增值的計(jì)算。 最后，隨著土地交易結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化，通常會(huì)涉及跨境交易、多方參與等情況，這些復(fù)雜情況會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)認(rèn)定的難度增加， 從而產(chǎn)生稅收差異風(fēng)險(xiǎn)。

（四）非標(biāo)準(zhǔn)化交易導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地交易中的非標(biāo)準(zhǔn)化交易，是指那些不遵循常規(guī)、缺乏明確合同條款或使用非正式手段進(jìn)行的交易， 這類交易由于其特殊性，經(jīng)常導(dǎo)致隱性的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 一方面，非標(biāo)準(zhǔn)化交易往往缺乏明確的交易記錄和憑證， 不僅增加了稅務(wù)審查的難度，而且在稅務(wù)爭議時(shí)，交易雙方難以提供有力的證據(jù)來支持其立場。 另一方面，由于非標(biāo)準(zhǔn)化交易的合同條款不明確或模糊， 使得在稅務(wù)處理上存在很大的灰色地帶。

三、土地交易隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）稅收法律法規(guī)不明確與變動(dòng)

在土地交易中， 稅收法律法規(guī)不明確與變動(dòng)是產(chǎn)生隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要成因。 稅收制度的穩(wěn)定性和預(yù)見性是稅務(wù)活動(dòng)中最為關(guān)鍵的兩個(gè)元素，但很多時(shí)候，這兩個(gè)要素并不穩(wěn)定， 導(dǎo)致土地交易中各方對稅務(wù)責(zé)任的不明確和誤判。 首先，法律法規(guī)本身存在模糊地帶或解釋空間。 例如，某些稅務(wù)條款并沒有明確其適用對象、稅率或征稅標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致在實(shí)際交易中，交易雙方對這些條款的理解存在分歧。 另外，對于新出臺或修訂的稅收法規(guī)，由于缺乏配套的實(shí)施細(xì)則或?qū)嵺`指導(dǎo)， 也會(huì)導(dǎo)致土地交易雙方對其應(yīng)用產(chǎn)生困惑。 其次，稅收法律法規(guī)的頻繁變動(dòng)也會(huì)增加稅收風(fēng)險(xiǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和政策導(dǎo)向的調(diào)整，稅收法規(guī)會(huì)進(jìn)行適時(shí)的修訂或更新。 然而，這些變動(dòng)沒有得到充分的宣傳和普及， 導(dǎo)致土地交易雙方在交易過程中不知情或誤解新的規(guī)定，從而產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)。 最后， 不同地域或部門對同一稅收法規(guī)的解釋和實(shí)施存在差異，使得在跨地區(qū)的土地交易中，雙方會(huì)面臨不一致的稅務(wù)處理和要求，增加了稅收爭議的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）行政管理與稅務(wù)管理存在分歧

行政管理與稅務(wù)管理在土地交易中是兩個(gè)重要的管理部門，但在實(shí)際操作中，兩者存在理念、方法和目標(biāo)上的分歧，成為隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)的又一重要成因。 一方面，從管理目標(biāo)上看，行政管理更多地關(guān)注土地資源的合理配置、土地利用的效益和土地市場的健康發(fā)展，而稅務(wù)管理則主要關(guān)注稅收的征收和管理，不同的管理重心導(dǎo)致兩者在土地交易的審批、推進(jìn)和稅務(wù)處理上出現(xiàn)不同的側(cè)重點(diǎn)和要求。 另一方面，行政管理與稅務(wù)管理在實(shí)際操作中存在信息不對稱的問題。 例如，土地交易的審批信息、土地使用權(quán)的變更信息等沒有及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給稅務(wù)部門，導(dǎo)致稅務(wù)部門對土地交易的稅務(wù)處理存在盲點(diǎn)。

（三）土地交易主體存在知識和經(jīng)驗(yàn)差異

土地交易過程中涉及多方主體，如賣方、買方、中介機(jī)構(gòu)、評估師等，這些主體在知識背景、經(jīng)驗(yàn)積累和業(yè)務(wù)理解上的差異，無疑為土地交易帶來了隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)。 知識和經(jīng)驗(yàn)的差異會(huì)導(dǎo)致雙方對稅務(wù)責(zé)任、 權(quán)利和風(fēng)險(xiǎn)的判斷產(chǎn)生偏差， 從而影響整個(gè)交易的順利進(jìn)行和稅收的合規(guī)性。 首先，不同的交易主體對稅收政策和法規(guī)的理解存在偏見或誤區(qū)。 比如，賣方會(huì)因?yàn)閷ν恋卦鲋刀惖挠?jì)算方式不清楚而低估了交易中的稅務(wù)負(fù)擔(dān)， 導(dǎo)致在實(shí)際交易中出現(xiàn)稅務(wù)爭議。 買方則因?yàn)閷ν恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓中的潛在稅收風(fēng)險(xiǎn)缺乏警覺， 從而在交易后面臨意外的稅收風(fēng)險(xiǎn)。 其次，對于那些涉足土地交易的新手或不專業(yè)的交易主體，他們因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識，在交易過程中忽視了某些重要的稅務(wù)環(huán)節(jié)。

四、土地交易隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

（一）強(qiáng)化稅務(wù)政策宣傳與培訓(xùn)

土地交易中隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)的存在在很大程度上源于交易參與方對稅務(wù)政策的不熟悉或誤解， 為緩解這一問題，強(qiáng)化稅務(wù)政策宣傳和培訓(xùn)顯得尤為重要，不僅能提高交易參與方的稅務(wù)意識， 還能確保他們在交易中做出合法、合規(guī)的決策，從而最大限度地降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 首先，稅務(wù)政策的宣傳不僅僅是簡單地傳達(dá)政策內(nèi)容， 更重要的是如何使這些內(nèi)容深入人心，被各個(gè)交易主體正確、全面地理解和應(yīng)用。 其次，稅務(wù)部門可以與專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、高等教育機(jī)構(gòu)以及其他相關(guān)組織合作， 共同開展針對土地交易的稅務(wù)培訓(xùn)項(xiàng)目。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)征管與行政管理銜接

土地交易涉及的稅務(wù)征管與行政管理之間存在多個(gè)交叉點(diǎn)和潛在的隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)， 如何保證兩大部門之間的順暢銜接，以減少風(fēng)險(xiǎn)和提高管理效率，是相關(guān)主體都要關(guān)注的核心問題。 為此，行政管理部門和稅務(wù)部門應(yīng)建立信息共享平臺，無論是行政管理部門還是稅務(wù)部門，都可以隨時(shí)獲取到最新、最全面的土地交易信息，從而做出及時(shí)、準(zhǔn)確的決策。 此外，針對土地交易的特殊性和復(fù)雜性，行政管理部門和稅務(wù)部門還要建立協(xié)調(diào)機(jī)制，可以是定期召開的協(xié)調(diào)會(huì)議，也可以是專門的協(xié)調(diào)小組。 通過協(xié)調(diào)機(jī)制， 行政管理部門和稅務(wù)部門可以及時(shí)交流工作中遇到的困難和挑戰(zhàn)，共同研究解決方案，確保土地交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能得到有效管理。 同時(shí)，為了提高稅收征管與行政管理之間的銜接效率， 行政管理部門和稅務(wù)部門還要共同制定一套明確、具體的工作流程，包括土地交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)，如土地評估、稅收計(jì)算、稅收征收等，并明確每一個(gè)環(huán)節(jié)中雙方的職責(zé)和權(quán)力。

（三）打造透明、公正的土地交易環(huán)境

土地交易的隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上與交易環(huán)境的透明度和公正性有關(guān)，一個(gè)透明、公正的土地交易環(huán)境可以有效地降低風(fēng)險(xiǎn)，提高市場主體的信心，確保土地交易的健康、穩(wěn)定發(fā)展。 為打造透明、公正的土地交易環(huán)境，需要建立一個(gè)全方位、多維度的信息公開制度，意味著無論是土地的基本信息、交易價(jià)格、交易主體的背景，還是稅收政策、征稅標(biāo)準(zhǔn)等，都應(yīng)當(dāng)在一個(gè)統(tǒng)一、公開的平臺上進(jìn)行公示。 通過這種方式，市場主體可以隨時(shí)獲取到真實(shí)、完整的土地交易信息，從而做出更為明智的決策。 同時(shí)，為了確保信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，相關(guān)部門還需要建立一個(gè)嚴(yán)格的信息審核和更新機(jī)制，不僅要求信息提供者對其提供的信息承擔(dān)法律責(zé)任，還要求審核部門定期對公示的信息進(jìn)行復(fù)核、更新，確保信息的時(shí)效性和準(zhǔn)確性。 此外，公正的土地交易環(huán)境還依賴于公正、公平的交易規(guī)則，意味著無論是土地的評估、拍賣，還是稅收的征收、優(yōu)惠，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)明確、公正的規(guī)則進(jìn)行，確保每一個(gè)市場主體都在同樣的起跑線上競爭。 再者，為了保證規(guī)則的公正性、公平性，相關(guān)部門還可以邀請第三方機(jī)構(gòu)、專家參與制定、修訂規(guī)則，確保規(guī)則的科學(xué)性、合理性。 同時(shí)，對于規(guī)則的執(zhí)行，也需要建立一個(gè)獨(dú)立、權(quán)威的監(jiān)督機(jī)制，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)都能得到有效、公正的執(zhí)行。 更為關(guān)鍵的是，要打造透明、公正的土地交易環(huán)境，還依賴于市場主體的自我約束和誠信經(jīng)營，意味著市場主體不僅要遵循公開、公正的交易規(guī)則，還要積極參與社會(huì)責(zé)任、誠信建設(shè)，確保每一次交易都是公開、公正、誠信的。

五、結(jié)語

綜上所述， 公正和透明的交易環(huán)境對于降低土地交易中的隱性稅收風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。 隨著我國稅制改革逐步深化和土地管理制度的進(jìn)一步完善， 在各方的共同努力和緊密合作下，一定能夠打造一個(gè)更為健康、公正、透明的土地交易市場，更好地為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)。