摘要：在經(jīng)濟(jì)新發(fā)展階段背景下，以山東濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為研究對(duì)象，運(yùn)用GIS和多因素綜合評(píng)價(jià)法，通過(guò)構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，綜合評(píng)價(jià)濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用水平。結(jié)果表明，濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用總體水平較高，但土地利用結(jié)構(gòu)方面布局不合理，特別是工業(yè)用地率問(wèn)題突出。根據(jù)定量化結(jié)果和實(shí)際情況，濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)通過(guò)科學(xué)規(guī)劃土地利用，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局；拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；提高產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置水平等措施實(shí)現(xiàn)土地利用的“精明增長(zhǎng)”。

關(guān)鍵詞：多因素綜合評(píng)價(jià)法；新發(fā)展階段；土地集約利用；濰坊市濰城區(qū)

中圖分類號(hào)：F124.5 """文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A """doi：10.12128/j.issn.1672-6979.2024.04.009

引文格式：黃曉娜，田啟霞， 劉守剛，等.基于GIS與多因素綜合評(píng)價(jià)法的新發(fā)展階段下開(kāi)發(fā)區(qū)集約節(jié)約用地評(píng)價(jià)及潛力測(cè)算——以濰坊市濰城區(qū)為例［J］.山東國(guó)土資源，2024，40（4）：66-72. HUANG Xiaona， TIAN Qixia， LIU Shougang， et al. Evaluation and Potential Calculation of Intensive and Economical Land Use in Development Zone in New Development Stage Based on GIS and Multi-factor Comprehensive Evaluation Method——Taking Weicheng District in Weifang City as an Example［J］.Shandong Land and Resources，2024，40（4）：66-72.

0 引言

1984年我國(guó)開(kāi)始實(shí)施經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展政策，開(kāi)發(fā)區(qū)是各地政府在區(qū)域內(nèi)實(shí)行特殊優(yōu)惠政策，不斷吸引企業(yè)入駐產(chǎn)生集聚效益的地方，在打開(kāi)對(duì)外窗口，輻射地區(qū)經(jīng)濟(jì)等方面起到了積極作用［1-3］ 。然而隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，許多地區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)在新增用地空間不足與存量工業(yè)用地閑置低效利用方面相繼出現(xiàn)矛盾。尤其是近幾年，受疫情、俄烏沖突等因素帶來(lái)的內(nèi)外部環(huán)境沖擊影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的三重壓力挑戰(zhàn)的新發(fā)展階段。立足于開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用視角，如何通過(guò)提高土地集約利用水平來(lái)保障可持續(xù)發(fā)展用地需求，對(duì)于解決開(kāi)發(fā)區(qū)用地緊張、促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用“精明增長(zhǎng)”具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

多年來(lái)從土地集約節(jié)約利用相關(guān)研究來(lái)看，其研究主要在內(nèi)涵［4-5］、相關(guān)理論［6］、定量評(píng)價(jià)［7］、途徑及區(qū)域?qū)嵺`［8-9］ 等方面開(kāi)展。目前土地節(jié)約集約利用的研究已積累了豐富的研究成果，但仍存在不足［10-15］，如研究對(duì)象區(qū)域范圍較大，忽略各不同小范圍區(qū)域的差異化，且典型小范圍區(qū)域研究較少，實(shí)際操作性研究與目標(biāo)區(qū)域可行性研究較少等。因此，本文以山東濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為研究對(duì)象，運(yùn)用GIS和多因素綜合評(píng)價(jià)法，通過(guò)構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以2022年12月31日為調(diào)查時(shí)點(diǎn)，評(píng)價(jià)并深入分析其土地集約利用程度，從而揭示濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)自設(shè)立以來(lái)在土地利用中存在的問(wèn)題與經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)問(wèn)題提出發(fā)展建議，為濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在制定土地管理政策、國(guó)土空間規(guī)劃等方面提供依據(jù)，使其土地利用更加合理與可持續(xù)利用［16-18］。

1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究區(qū)概況

山東濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，具有良好的交通條件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位于濰坊市濰城區(qū)。濰城區(qū)位于山東半島西部，居濰坊市中部。東跨白浪河與奎文區(qū)相鄰，東南與坊子區(qū)接界，西南、西與昌樂(lè)縣接壤，西北與壽光市毗連，北、東北與寒亭區(qū)毗鄰，區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，遍布國(guó)道、省道及市區(qū)公路等，地理位置優(yōu)越。山東濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的前身濰坊外商投資開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1993年10月，2005年12月，國(guó)家發(fā)改委公告將濰坊外商投資開(kāi)發(fā)區(qū)更名為山東濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，審批土地面積380hm2，2017年12月批準(zhǔn)核減后規(guī)劃面積為353.40hm2，評(píng)價(jià)及潛力測(cè)算范圍見(jiàn)圖1。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

文中涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源于相關(guān)部門收集、文獻(xiàn)查閱以及實(shí)地調(diào)研等，以2022年12月31日為評(píng)價(jià)測(cè)算時(shí)點(diǎn)。土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、影像數(shù)據(jù)、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等源于濰城區(qū)城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)、國(guó)土資源第三次調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)等資料，人口和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)源于濰城區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒。通過(guò)ArcGIS平臺(tái)上的投影校正，將高分辨率遙感影像與城市地籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行整合，形成工作底圖。本文還通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和小組訪談的方式，分別從量和質(zhì)方面補(bǔ)充了建筑密度、綠地率、容積率、廠前區(qū)比例和地價(jià)等數(shù)據(jù)，其中開(kāi)發(fā)區(qū)基本信息調(diào)查主要以座談為主，相關(guān)企業(yè)信息調(diào)查等以實(shí)地踏勘、遙感影像判識(shí)、問(wèn)卷調(diào)查、座談等相結(jié)合的方式開(kāi)展，共形成有效問(wèn)卷800份、訪談樣本80份，數(shù)據(jù)綜合后將其疊加在工作底圖上，形成了研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。

2 研究方法

2.1 構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)重確定

濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為317.134hm2，占開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積的比例為89.74%，其中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積占比達(dá)到35.71%，為占比最大土地用途類型，明顯屬于工業(yè)主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)區(qū)。新發(fā)展階段下，濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)是從大系統(tǒng)的角度出發(fā)，根據(jù)《開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（2014年度試行）》，運(yùn)用系統(tǒng)工程方法，綜合考慮政策導(dǎo)向性、綜合性、因地制宜、現(xiàn)勢(shì)性、主導(dǎo)性等原則，構(gòu)建的多層次評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括3個(gè)目標(biāo)、5個(gè)子目標(biāo)和10個(gè)指標(biāo)，分別從利用狀況、管理績(jī)效與用地效益3個(gè)大方面開(kāi)展，3個(gè)目標(biāo)的權(quán)重值分別為土地利用狀況0.72、用地績(jī)效0.18、管理績(jī)效0.1，除土地閑置率指標(biāo)為負(fù)向相關(guān)外，其余9個(gè)指標(biāo)均為正向相關(guān)屬性。

2.2 理想值的確定和指標(biāo)現(xiàn)狀值的計(jì)算

指標(biāo)理想值由山東省自然資源廳組織專家論證確定后統(tǒng)一下發(fā)，指標(biāo)現(xiàn)狀值則是根據(jù)基礎(chǔ)工作底圖及實(shí)地調(diào)查的數(shù)據(jù)計(jì)算得到。

2.3 評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理中采用的方法是理想值比例推算法，以指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度計(jì)算得分進(jìn)行度量，按公式（1）計(jì)算：

Sijk=XijkTijk×100（１）

式中：Sijk—i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；Xijk—i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的現(xiàn)狀值；Tijk—i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的理想值。

指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度計(jì)算的得分應(yīng)在0～100分之間，當(dāng)大于100分時(shí)，實(shí)現(xiàn)度為100。

2.4 土地利用集約度分值計(jì)算

（1）子目標(biāo)分值計(jì)算

開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用集約度各子目標(biāo)分值按照公式（２）計(jì)算：

Fij=∑nk=1（Sijk×Wijk）（２）

式中：Fij—i目標(biāo)j子目標(biāo)的土地利用集約度分值；Sijk—i目標(biāo)j子目標(biāo)的k指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；Wijk—i目標(biāo)j子目標(biāo)的k指標(biāo)相對(duì)j子目標(biāo)的權(quán)重值；n—指標(biāo)個(gè)數(shù)。

根據(jù)給定的指標(biāo)權(quán)重值以及前面計(jì)算所得出的實(shí)現(xiàn)度分值，即，利用公式計(jì)算子目標(biāo)的土地利用集約度分值。

（2）目標(biāo)分值計(jì)算

開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用集約度目標(biāo)分值按照公式（3）計(jì)算：

Fi=∑nj=1（Fij×Wij）（3）

式中：Fi—i目標(biāo)的土地利用集約度分值；Fij—i目標(biāo)j子目標(biāo)的土地利用集約度分值；Wij—i目標(biāo)j子目標(biāo)的k指標(biāo)相對(duì)i目標(biāo)的權(quán)重值；n—指標(biāo)個(gè)數(shù)。

根據(jù)給定的子目標(biāo)權(quán)重值以及前面計(jì)算所得出的子目標(biāo)的土地利用集約度分值，即，利用公式計(jì)算目標(biāo)的土地利用集約度分值。

（3）集約度綜合分值計(jì)算

開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用集約度綜合分值按照公式（4）計(jì)算：

F＝∑ni=1（Fi×Wi）（4）

式中：F—i目標(biāo)的土地利用集約度分值；Fi—i目標(biāo)集約度分值；Wi—i目標(biāo)相對(duì)總目標(biāo)的權(quán)重值；n—指標(biāo)個(gè)數(shù)。

3 結(jié)果與分析

集約度綜合分值90.49分，結(jié)果顯示濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用的總體水平相對(duì)較高，尤其是用地效益和管理績(jī)效得分都為100.00分，說(shuō)明集約用地理想程度較高，這與濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)引進(jìn)企業(yè)的嚴(yán)格把關(guān)和對(duì)土地利用的嚴(yán)格監(jiān)管關(guān)系重大；相比之下，土地利用狀況得分偏低，僅有86.80分，影響了土地集約利用的總體評(píng)價(jià)結(jié)果。具體如表1所示。

3.1 用地效益分析

對(duì)用地效益的分析評(píng)價(jià)是從通過(guò)綜合考量濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地的投入產(chǎn)出情況出發(fā)的，主要是固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和平均土地稅兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量和評(píng)價(jià)。從表1中可以看出，用地效益得分為100分，評(píng)價(jià)結(jié)果較高。

固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度即截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地資本累計(jì)投入的規(guī)模，該指標(biāo)現(xiàn)狀值為6664.73萬(wàn)元/hm2，高于理想水平，表明用地資本投入力度較高。

地均稅收反映了對(duì)工業(yè)用地投入資本后的產(chǎn)出效益，該指標(biāo)現(xiàn)狀值為445.56萬(wàn)元/hm2，高于理想水平，表明工業(yè)用地總體產(chǎn)出水平突出，體現(xiàn)了濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)層次的先進(jìn)性和產(chǎn)業(yè)總體布局的高效率。

在新發(fā)展階段下，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)變過(guò)程中，山東濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)緊跟產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的步伐，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的進(jìn)展較快，產(chǎn)業(yè)層次總體較高，取得了良好的用地效益。但是需要注意的是，本次評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的理想值是綜合山東省全省數(shù)據(jù)而獲得的投入產(chǎn)出效益數(shù)值，而濰城濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地處山東半島西部，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，雖投入產(chǎn)出情況高于理想值，仍應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持集群塑優(yōu)，壯大智能制造產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)由中低端向中高端跨越，提高用地效益。

3.2 管理績(jī)效分析

對(duì)管理績(jī)效的分析評(píng)價(jià)是從評(píng)價(jià)分析土地利用監(jiān)管績(jī)效情況出發(fā)的，主要是分析土地閑置情況。近幾年，隨著濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)用地管理措施不斷加強(qiáng)，管理績(jī)效效果明顯，截止到評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)無(wú)嚴(yán)格定義的閑置土地，因此土地閑置率該項(xiàng)指標(biāo)現(xiàn)狀值為100%。

在土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度方面，濰城區(qū)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)規(guī)定和要求，山東濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化供應(yīng)，經(jīng)營(yíng)性土地完全有償使用，并嚴(yán)格按照招牌掛制度進(jìn)行出讓，開(kāi)竣工管理績(jī)效成績(jī)顯著。為保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，后期土地征收要求及難度加大，但經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資用地需求仍較大，鑒于目前全國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市已進(jìn)入試點(diǎn)階段，濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)可逐步拓寬土地供應(yīng)方式，土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作出合理安排。

3.3 土地利用狀況分析

濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用狀況得分為86.80分，說(shuō)明土地利用狀況還需要進(jìn)一步改進(jìn)。

（1）土地利用程度較高

土地供應(yīng)率現(xiàn)狀值為93.99，土地開(kāi)發(fā)率和土地建成率現(xiàn)狀值均為100。因此，濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在供地、建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)運(yùn)轉(zhuǎn)良好，體現(xiàn)出高度的集約化的思想。根據(jù)底圖分析，已建成土地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的89.74%，開(kāi)發(fā)程度高，按照濰城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃整合圖，在已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地中，住宅用地及商服用地面積所占比重持續(xù)加大，因此后期部分工業(yè)用地需要收儲(chǔ)二次供地，工業(yè)用地率會(huì)逐步減少，土地供應(yīng)成本及難度會(huì)逐步加大。

（2）用地結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整

從圖2中可以直觀看出，土地利用狀況子目標(biāo)中用地結(jié)構(gòu)狀況相對(duì)其他評(píng)價(jià)子目標(biāo)得分過(guò)低，只達(dá)到理想水平的54.95%。其中主要是工業(yè)用地率一項(xiàng)分值僅有35.71分，與理想水平差距過(guò)大。導(dǎo)致這種結(jié)果的主要原因在于：目前濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)部分現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)與規(guī)劃確定的用途不一致，部分規(guī)劃用途為商住用地，目前為工業(yè)企業(yè)，這些企業(yè)將采取搬遷方式進(jìn)行調(diào)整（如中通銘金屬（濰坊）有限公司用地面積15.363hm2、濰坊福特空調(diào)設(shè)備有限公司用地面積5.3028hm2、濰坊晨光體育科技有限公司用地面積6.6688hm2，這3家工業(yè)企業(yè)搬遷，所屬工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地經(jīng)收儲(chǔ)重新掛牌出讓為商住用地），做到與規(guī)劃一致使開(kāi)發(fā)區(qū)的用途布局更加合理。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，工業(yè)用地率會(huì)持續(xù)出現(xiàn)下降。

（3）土地利用強(qiáng)度有一定的提升空間

土地利用強(qiáng)度得分為95.80分，雖然分值可以，但是還需要進(jìn)一步提升。在衡量土地利用強(qiáng)度的分項(xiàng)指標(biāo)中，建筑密度、綜合容積率、建筑系數(shù)等指標(biāo)都超出理想水平，由此可見(jiàn)，存量工業(yè)用地集約利用水平較高。

各指標(biāo)中，工業(yè)用地綜合容積率為85%，只達(dá)到理想水平的85%，該項(xiàng)指標(biāo)值相對(duì)較低。主要原因在于，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)使工業(yè)用地率持續(xù)出現(xiàn)下降，導(dǎo)致工業(yè)用地綜合容積率下降。在對(duì)濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)走訪調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多企業(yè)占地較大，廠房大多一層到兩層，還有的企業(yè)內(nèi)部存在大片未利用土地，同時(shí)，濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)物流企業(yè)較多，直接影響了土地利用強(qiáng)度和土地投入產(chǎn)出效益。

總之，土地利用狀況子目標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果暴露出的問(wèn)題較多。雖然土地利用程度較高，但也說(shuō)明當(dāng)前可供應(yīng)的土地所剩不多，而且供應(yīng)的土地已基本建成，下一步工業(yè)用地增量擴(kuò)展?jié)摿^小；用地結(jié)構(gòu)中，工業(yè)用地率過(guò)低，在存在住宅建設(shè)用地的情況下，短時(shí)期內(nèi)無(wú)增量土地可供，如果不準(zhǔn)予擴(kuò)區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地集約利用調(diào)整將面臨異常嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。綜合上述分析，提高建筑密度就成為今后存量挖掘的重點(diǎn)。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

（1）本文以山東濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為研究對(duì)象，以新發(fā)展階段作為視角，基于GIS和多因素綜合評(píng)價(jià)法，構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)其集約節(jié)約用地情況進(jìn)行了研究，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系科學(xué)合理。截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)，濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約節(jié)約利用綜合評(píng)價(jià)分值為90.49分，總體上表現(xiàn)出較高水平。其中，管理績(jī)效超過(guò)理想水平，表現(xiàn)優(yōu)秀；用地效益較高，體現(xiàn)出集約化利用思想；土地利用狀況有待改善，得分為86.80分，拉低了土地集約利用的最終評(píng)價(jià)結(jié)果，其中，用地結(jié)構(gòu)問(wèn)題較為突出。因此，下一步，土地利用狀況的改善，特別是工業(yè)用地率的提高應(yīng)該成為濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)未來(lái)進(jìn)一步提高土地利用率的工作重點(diǎn)。

（2）從評(píng)價(jià)結(jié)果能夠明顯看出，制約開(kāi)發(fā)區(qū)土地總體集約利用水平的主要因素是土地利用結(jié)構(gòu)不合理。工業(yè)用地率不及理想水平的一半。究其原因，用地結(jié)構(gòu)不合理與前期土地規(guī)劃有密切關(guān)系。前期供地未按照濰城區(qū)規(guī)劃用途供應(yīng)土地，加之目前對(duì)工業(yè)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，目前對(duì)工業(yè)企業(yè)的發(fā)展注重產(chǎn)業(yè)層次的優(yōu)化升級(jí)和用地效益的提高，而暫時(shí)較少考慮工業(yè)用地規(guī)模的擴(kuò)張。逐步調(diào)整向?yàn)H城區(qū)整體利用規(guī)劃靠攏，對(duì)部分工業(yè)用地收儲(chǔ)進(jìn)行二次供地。在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，用地結(jié)構(gòu)失衡應(yīng)該只是暫時(shí)的，待產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)和存量土地效益提升到一定程度后，用地結(jié)構(gòu)將會(huì)同步得以優(yōu)化。

（3）立足于我國(guó)現(xiàn)在的新發(fā)展階段，在評(píng)價(jià)過(guò)程中，指標(biāo)評(píng)價(jià)體系需要進(jìn)一步因地制宜研究改進(jìn)完善。例如，評(píng)價(jià)方法可以綜合考慮多元回歸模型、PSR模型、主成分分析法等［14-16］，理想值的確定可以縮小范圍，根據(jù)地域特點(diǎn)制定等，另外本次評(píng)價(jià)體系中評(píng)價(jià)方法還是相對(duì)傳統(tǒng)的，沒(méi)有考慮到土地的取得成本，沒(méi)有考慮到土地的生態(tài)效益與集約用地之間的耦合性關(guān)系等，這都有待于進(jìn)一步研究和完善［17-18］，未來(lái)應(yīng)以國(guó)土空間規(guī)劃開(kāi)發(fā)保護(hù)格局全面優(yōu)化為目標(biāo)，全面促進(jìn)資源節(jié)約，建立統(tǒng)一的國(guó)土空間規(guī)劃體系［19-21］，嚴(yán)格用途管制和底線控制，推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)方式加快轉(zhuǎn)變，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，保障經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

4.2 建議

（1）科學(xué)規(guī)劃土地利用，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。以資源環(huán)境承載力評(píng)價(jià)和國(guó)土空間開(kāi)發(fā)適應(yīng)性評(píng)價(jià)作為開(kāi)發(fā)區(qū)空間布局和格局優(yōu)化的基礎(chǔ)。建議針對(duì)目前規(guī)劃中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地比重過(guò)低的情況，在規(guī)劃的總體調(diào)整中，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)整工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地與住宅用地之間的比例關(guān)系，減少規(guī)劃住宅用地面積的比重，以補(bǔ)充工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的不足。

（2）統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)產(chǎn)城融合發(fā)展，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地多功能立體開(kāi)發(fā)和復(fù)合利用，引導(dǎo)企業(yè)探索以工業(yè)為主導(dǎo)、功能適度混合集聚的產(chǎn)業(yè)用地新模式。同時(shí)，建立企業(yè)進(jìn)入退出機(jī)制，把開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)占據(jù)黃金地段的城鎮(zhèn)低效用地企業(yè)、達(dá)不到土地集約用地標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，按照國(guó)土空間規(guī)劃及城市更新要求外遷或進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，逐步置換，實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥(niǎo)”。

對(duì)于區(qū)內(nèi)的企業(yè)而言，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)提高專業(yè)技術(shù)水平，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)技術(shù)改造提高原有土地單位面積利用率，倡導(dǎo)用“疊加式”發(fā)展替代“地毯式”平面擴(kuò)張；嚴(yán)格按照規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則科學(xué)規(guī)劃生產(chǎn)廠房用地及其他配套服務(wù)設(shè)施用地，使企業(yè)建筑系數(shù)達(dá)到規(guī)定要求；在符合城市總體規(guī)劃，不影響城市景觀、安全和生態(tài)的前提下，鼓勵(lì)企業(yè)經(jīng)規(guī)劃審批后改建多層車間、提高容積率和建筑密度、充分利用地下空間等，且工業(yè)用地不增收土地出讓金，提高土地空間利用率的同時(shí)增加了用地效益。

（3） 提高產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置水平。建議采用彈性年期供應(yīng)，針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)生命周期，鼓勵(lì)推行長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期出讓等彈性供應(yīng)方式［19-20］。推行開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地“標(biāo)準(zhǔn)地 + 承諾制”供應(yīng)方式，為企業(yè)量身定制供應(yīng)方式，真正用活用實(shí)拿地即開(kāi)工、容缺受理等優(yōu)化政策。另外，可推行“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”掛牌，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，推行“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”掛牌，提高開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置水平，促進(jìn)濰城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約高效利用。

（4）我國(guó)自2014年開(kāi)始部署開(kāi)展開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作并將評(píng)價(jià)結(jié)果與開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)升級(jí)相掛鉤，為將集約評(píng)價(jià)轉(zhuǎn)化為發(fā)展動(dòng)力，鑒于我國(guó)資源分布的不均衡，下步在以耕地保護(hù)和生態(tài)保護(hù)為基礎(chǔ)的前提下，應(yīng)分類制定差別化的開(kāi)發(fā)區(qū)管控目標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，分類確定鼓勵(lì)政策。

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Evaluation and Potential Calculation of Intensive and Economical Land Use in Development Zone in New Development Stage Based on GIS and Multi-factor Comprehensive Evaluation Method——Taking Weicheng District in Weifang City as an Example

HUANG Xiaona1， TIAN Qixia2，" LIU Shougang3， YU Heng'en1

（1.Weicheng Branch Bureau of Weifang Bureau of Natural Resources and Planning， Shandong Weifang 261000， China; 2. Gaoxin Branch Bureau of Weifang Bureau of Natural Resources and Planning， Shandong Weifang 261000， China; 3. Zhonghaihongyang Weifang Branch Corporation， Shandong Weifang 261000， China）

Abstract： Under the background of new economic development stage， taking Weicheng economic development zone in Shandong province as the research object， by using GIS and multi-factor comprehensive evaluation method， by constructing evaluation index system， Level of intensive land use in Weicheng economic development zone has been evaluated comprehensively. It is showed that the overall level of land intensive use in Weicheng economic development zone is relatively high，" but the layout of land use structure is unreasonable， especially the issue of industrial land use rate is prominent. Based on the quantitative results and actual situation， through scientific planning of land use" in Weicheng economic development zone， industrial layout should be optimized， industrial development space should be expandied， industrial transformation should be and guided and upgraded， and the level of market-oriented allocation of industrial land based on the quantitative results and actual situation can be achieved.

Key words：Multi-factor comprehensive evaluation method; new stage of development; intensive land use; Weicheng district in Weifang city