秦佳麗

本刊了解到，在信用債發(fā)行、“白名單”項(xiàng)目融資及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等領(lǐng)域，近期房地產(chǎn)融資頻現(xiàn)積極信號(hào)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至5月6日，今年房企信用債發(fā)行規(guī)模同比增長(zhǎng)5.25%，行業(yè)債券融資呈現(xiàn)久違的同比增長(zhǎng)趨勢(shì)；而繼年初房企“白名單”支撐政策及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款新規(guī)實(shí)施以來(lái)，目前名單入圍項(xiàng)目已獲得貸款上千億元；此外，龍湖、萬(wàn)科等商業(yè)地產(chǎn)龍頭房企明顯受益于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款發(fā)放。

有業(yè)內(nèi)人士就此表示，目前央國(guó)企及部分混合所有制企業(yè)拉動(dòng)公開(kāi)市場(chǎng)直接融資。此外，具有大股東背景加持的房企，以及具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的房企具備明顯的融資優(yōu)勢(shì)。

信用債發(fā)行規(guī)模同比“回正”保利發(fā)展成發(fā)債“冠軍”

作為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來(lái)源，近期房企信用債發(fā)行規(guī)模呈現(xiàn)久違的同比增長(zhǎng)趨勢(shì)。本刊查詢Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月6日，今年已有70家房企成功發(fā)行188只境內(nèi)信用債券，融資規(guī)模合計(jì)約1717.89億元，較去年同期增長(zhǎng)5.25%，房企發(fā)債仍主要用于償還到期債務(wù)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

海外債發(fā)行規(guī)模也在升溫，今年中國(guó)奧園、中梁控股等5家內(nèi)房企發(fā)行21只海外債券，規(guī)?？傤~95.77億美元（約合694.02億元人民幣），較去年同期增長(zhǎng)294%。

房企信用債發(fā)行自今年3月開(kāi)始明顯回暖。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份單月房企融資規(guī)模創(chuàng)下近半年新高，其中房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為669.4億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)116.3%。

另?yè)?jù)本刊統(tǒng)計(jì)，票面利率方面，今年以來(lái)由央國(guó)企構(gòu)成主力的境內(nèi)債券融資維持較低成本，平均票面利率為2.98%，較去年同期下降1.05個(gè)百分點(diǎn)；一貫高息的房企海外債券平均票面利率則低至5.6%，較去年同期下降1.88個(gè)百分點(diǎn)。

從發(fā)債主體來(lái)看，央國(guó)企的債券融資勢(shì)頭仍然較為強(qiáng)勁。截至5月6日，今年占據(jù)境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模TOP5陣營(yíng)的為保利發(fā)展、蘇高新集團(tuán)、首開(kāi)股份、珠江實(shí)業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)，融資規(guī)模依次為173億元、88.5億元、76億元、69億元、66.9億元，平均票面利率低至2.92%、2.26%、3.47%、3.09%、3.92%。相比之下，民營(yíng)房企發(fā)債陣營(yíng)僅有濱江集團(tuán)、美的置業(yè)2家，今年以來(lái)分別發(fā)行信用債26億元、12億元，平均票面利率3.66%、4.01%。

“總體來(lái)看，目前是一些央國(guó)企在公開(kāi)市場(chǎng)負(fù)債，帶動(dòng)行業(yè)融資規(guī)模階段性上升。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊介紹，“從公開(kāi)市場(chǎng)直接融資角度來(lái)看，目前能夠發(fā)行信用債的仍以央國(guó)企及部分混合制企業(yè)為主，再是具備大股東背景的房企，例如萬(wàn)科以商業(yè)、物流及長(zhǎng)租公寓等作為底層資產(chǎn)發(fā)行REITs、CMBS等產(chǎn)品。”

“白名單”項(xiàng)目持續(xù)擴(kuò)圍出險(xiǎn)房企已注入千億級(jí)活水

自今年1月住建部強(qiáng)調(diào)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、要求各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”以來(lái)，各地正加速項(xiàng)目貸款審批落地。

據(jù)住建部信息，截至2024年4月，全國(guó)31個(gè)省份和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)均已建立省級(jí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至一季度末，各地推送的“白名單”項(xiàng)目中，1979個(gè)項(xiàng)目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個(gè)項(xiàng)目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。

本刊了解到，近期廣東、河北、山東、湖北多地仍在持續(xù)披露項(xiàng)目最新進(jìn)展。其中，河北省第一批“白名單”共推送110個(gè)項(xiàng)目，融資需求金額256億元；審批授信110個(gè)項(xiàng)目，授信金額256億元，階段性完成項(xiàng)目獲貸率和融資需求滿足率“雙百”目標(biāo)。

民營(yíng)房企項(xiàng)目在該輪政策利好中獲得較多扶持。譬如，廣東省提出的“白名單”中有177個(gè)項(xiàng)目獲得銀行授信524億元，83個(gè)項(xiàng)目獲得貸款發(fā)放119億元，其中民營(yíng)房企和混合所有制房企項(xiàng)目占授信額度、貸款發(fā)放規(guī)模的86.5%、86.9%。

目前旗下項(xiàng)目入圍“白名單”的房企也在持續(xù)擴(kuò)容。本刊了解到，繼年初融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、中國(guó)奧園、世茂集團(tuán)、綠地集團(tuán)、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中南建設(shè)等10余家房企公布入圍信息后，越來(lái)越多的房企利用“白名單”機(jī)制籌措保交樓增量資金。截至4月底，金科股份、旭輝控股分別披露其已有83個(gè)項(xiàng)目、68個(gè)項(xiàng)目入圍，其中旭輝股份已有29個(gè)項(xiàng)目獲得融資支持，公司表示將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行放款。而在近期股東大會(huì)上，萬(wàn)科開(kāi)始強(qiáng)調(diào)實(shí)施房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的重要性，并表示已申請(qǐng)將59個(gè)項(xiàng)目納入“白名單”。

在張宏偉看來(lái)，盡管目前房企“白名單”融資支持政策面向全行業(yè)，但從落地情況來(lái)看，更多還是指向出險(xiǎn)房企，以及被境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的幾家混合型房企，多數(shù)央國(guó)企現(xiàn)階段沒(méi)有參與的必要。

他就此向本刊表示：“現(xiàn)階段‘白名單項(xiàng)目推進(jìn)速度其實(shí)還不夠快，如果一些房企項(xiàng)目存在重復(fù)抵押情形，或是遠(yuǎn)郊地區(qū)項(xiàng)目流速較慢、不能達(dá)到回款要求，那么貸款很難通過(guò)審批，畢竟金融機(jī)構(gòu)有自身風(fēng)控考量，需要確保最終本金能夠退出。”

據(jù)了解，現(xiàn)有“白名單”項(xiàng)目貸款投放需要經(jīng)歷一定周期，從申報(bào)、篩選、推送、審批再到融資落地，需要經(jīng)區(qū)市住建、金融監(jiān)管及相關(guān)銀行等部門(mén)審核；而入圍“白名單”項(xiàng)目最終能否獲批，很大程度上有賴于銀行層面的評(píng)估與篩選。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓就此向本刊表示，目前銀行層面對(duì)房企“白名單”項(xiàng)目審核尺度依然嚴(yán)格，比如需要提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)抵押、母公司為子公司提供擔(dān)保、項(xiàng)目銷(xiāo)售回款需要抽取部分比例歸還前期貸款等，因此后續(xù)還需要擴(kuò)大“白名單”范圍、放寬入圍門(mén)檻、適度松綁審批條件等，以滿足更多的項(xiàng)目融資的需求。他補(bǔ)充道：“對(duì)于暫不符合‘白名單要求的項(xiàng)目，仍需借助其他途徑實(shí)現(xiàn)回血，比如結(jié)合降價(jià)銷(xiāo)售、聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)、引入AMC乃至保險(xiǎn)和信托等機(jī)構(gòu)等方案?！?/p>

龍湖、萬(wàn)科再獲經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款成功置換部分存量債務(wù)

今年1月出爐的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款新規(guī)也在進(jìn)一步釋放房企的抵押融資空間。除了提升貸款額度、延長(zhǎng)還款期限，新規(guī)的突破性支持在于擴(kuò)大貸款用途，允許經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房企及其集團(tuán)控股公司在存量領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。

由于該項(xiàng)信貸支持政策主要面向以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押、綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)，因此持有型物業(yè)的房企顯然迎來(lái)利好。謝逸楓就此介紹：“目前業(yè)內(nèi)大約有14家典型房企持有投資性房地產(chǎn)，包括陸家嘴、新城控股、金融街、龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、大悅城、招商蛇口、中國(guó)金茂、萬(wàn)科、金地集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等。截至2023年，這批房企投資性房地產(chǎn)的抵押比例主要表現(xiàn)為9%至68%之間，很多企業(yè)獲得的經(jīng)營(yíng)性貸款額度并不多?！?/p>

不過(guò)，目前經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款正為更多房企提供支持。據(jù)中國(guó)人民銀行上?？偛抗倬W(wǎng)信息，4月份中國(guó)人民銀行上海總部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局組織召開(kāi)上海經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款集中簽約會(huì)議，8家滬上主要商業(yè)銀行以及12家房地產(chǎn)企業(yè)參會(huì)，簽約貸款金額146億元。其中10家民營(yíng)房企共獲貸款126億元，包括龍湖集團(tuán)、張江集團(tuán)、大華集團(tuán)、南豐集團(tuán)、美地芳鄰等民企獲得此次經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

本刊了解到，今年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域頭部房企在貸款落地上已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。譬如，今年4月，萬(wàn)科在互動(dòng)平臺(tái)表示，2024年以來(lái)公司新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款108.9億元；龍湖集團(tuán)在近期投資人會(huì)議上表示，2024年公司已經(jīng)新做約60億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，全年增額預(yù)計(jì)超過(guò)200億元，余額將接近700億元。

從資金去向來(lái)看，這批房企普遍將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于置換存量債務(wù)。今年3月，龍湖集團(tuán)新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，用于提前兌付將于2024年底行權(quán)到期的46億元規(guī)模的CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）；萬(wàn)科旗下印力中心則獲取35.9億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，用于提前贖回2026年到期的CMBS。

謝逸楓就此表示，從房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)領(lǐng)域的融資表現(xiàn)看，目前融資市場(chǎng)呈現(xiàn)出階段性回暖，房企融資環(huán)境有所改善，但這種改善不夠明顯，部分房企還是無(wú)法避免地面臨現(xiàn)金流緊張、經(jīng)營(yíng)困難乃至退市情形，目前具備融資優(yōu)勢(shì)的仍以央國(guó)企以及經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定的混合型企業(yè)為主。

他就此補(bǔ)充道，從近期政治局會(huì)議“去庫(kù)存”的政策方向來(lái)看，后續(xù)這類(lèi)央國(guó)企及混合型企業(yè)仍然更具優(yōu)勢(shì)：“一直以來(lái)，央國(guó)企、城投企業(yè)在收購(gòu)商品房并且轉(zhuǎn)化成保障性住房方面做得非常好，疊加現(xiàn)在大量城市推出‘以舊換新政策，這批企業(yè)更有資金實(shí)力來(lái)參與新一輪去庫(kù)存過(guò)程?！?/p>

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)建議。）