秦佳麗

自“4·30”政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，地方政府正在推出相應(yīng)的措施。5月14日，杭州臨安區(qū)住建局公告表示，擬在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房。

事實(shí)上，在去庫存成為樓市調(diào)控重要方向的當(dāng)下，除了政府直接收購待售房屋，以舊換新、深化房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制等正為去庫存打出組合拳。截至5月15日，全國已有60余城表態(tài)推行“以舊換新”，覆蓋政府收儲(chǔ)（二手房）、優(yōu)化交易、換房補(bǔ)貼等多種模式，華發(fā)股份等千億級(jí)銷量房企也公開進(jìn)場收購。有業(yè)內(nèi)人士對此表示，目前“以舊換新”的推進(jìn)難點(diǎn)在于二手房出售環(huán)節(jié)沒有完全跑通，需要大體量的資金進(jìn)場，才能消化龐大的庫存量。

超60城表態(tài)支持“以舊換新”地方政府收儲(chǔ)二手房成效明顯

伴隨去庫存成為新一輪樓市政策基調(diào)，越來越多的城市通過“以舊換新”推進(jìn)去庫存步伐。本刊了解到，截至5月15日，全國已有南京、濟(jì)南、蘇州、重慶、鄭州、南昌、福州、長沙、武漢等60余個(gè)城市支持住房以舊換新，其中，上海、廣州花都、深圳等一線城市或地區(qū)也開始將“以舊換新”納入樓市新政或推出相關(guān)活動(dòng)。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向本刊介紹，整體而言，目前南京、鄭州實(shí)施的以舊換新力度最大：“今年4月南京開展‘以舊換新試點(diǎn)收購二手房，首批試點(diǎn)2000套，截至5月8日，當(dāng)?shù)亍耘f換新有效登記達(dá)到3044組，完成新房意向認(rèn)購數(shù)量達(dá)到365組；鄭州明確計(jì)劃全年完成5000套，也為其他城市提供了參考借鑒?！?/p>

從以舊換新模式看，目前主流方案包括政府收儲(chǔ)、優(yōu)化交易、換房補(bǔ)貼三類。其中，政府收儲(chǔ)指地方城投平臺(tái)或房企收購居民持有的二手住房，舊房款項(xiàng)直接用于置換指定樓盤新房；優(yōu)化交易指地方政府或協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)房企為換房人意向購買的新房設(shè)定“解約保護(hù)期”，如舊房未售出，換房人可無條件解除協(xié)議；換房補(bǔ)貼指地方政府對于“賣舊”和“買新”兩筆交易提供稅費(fèi)優(yōu)惠或購房補(bǔ)貼。

目前不同模式的以舊換新效果也顯現(xiàn)出差異。本刊了解到，相比“代售”等常見的優(yōu)化交易方式，政府直接收購二手房能夠有效解決市場新舊房源置換周期長的痛點(diǎn)，目前市場反饋較為積極。比如，無錫市4月20日啟動(dòng)“以舊換新”評估工作后，截至4月底，首批次房源已成交25套，成交金額近1億元，試點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)好于自然成交。

華泰證券報(bào)告顯示，從對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系影響程度來看，政府收儲(chǔ)>換房補(bǔ)貼>便利交易，但相應(yīng)的對于地方財(cái)政的資金負(fù)擔(dān)也是由大到?。蝗绻茝V政府收儲(chǔ)模式，那么收購規(guī)模、收購標(biāo)準(zhǔn)和新房換購標(biāo)準(zhǔn)等具體細(xì)節(jié)仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價(jià)也是該模式的一大難點(diǎn)。

事實(shí)上，目前進(jìn)場的國資平臺(tái)普遍制定了相對嚴(yán)格的收房標(biāo)準(zhǔn)。以鄭州為例，本刊以購房者身份咨詢鄭州參與“以舊換新”活動(dòng)的新盤項(xiàng)目了解到，鄭州市對參與收購的二手房源設(shè)置了一定門檻，不過整個(gè)交易流程較為迅捷。

有項(xiàng)目置業(yè)顧問向本刊介紹，目前鄭州以舊換新主要由政府收購，二手房源普遍要求三環(huán)以內(nèi)、房齡不能超過20年?！皡⑴c以舊換新可以借助電子審核平臺(tái)，舊房信息錄入后，平臺(tái)給出一個(gè)整體評估價(jià)格，如果客戶對評估價(jià)認(rèn)可，可以在樓盤預(yù)定新房，后續(xù)政府層面把款項(xiàng)直接打給開發(fā)商。如果舊房跟新房之間需要補(bǔ)差價(jià)，客戶也可以走常規(guī)的房貸流程?！痹撝脴I(yè)顧問介紹，“這種模式下，線上評估價(jià)格可能比市場價(jià)格略微低一點(diǎn)點(diǎn)，優(yōu)勢是回款變現(xiàn)很快，流程簡單，客戶線上錄入登記后也可以隨時(shí)取消?！?/p>

與此同時(shí)，鄭州“以舊換新”的新房也以現(xiàn)房為主。本刊查詢安居客等中介代理平臺(tái)了解到，目前鄭州約有40個(gè)樓盤標(biāo)注“以舊換新”，涉及招商蛇口、華僑城、華潤置地、中海地產(chǎn)等眾多房企，參與項(xiàng)目普遍為現(xiàn)房房源。

地方國資擔(dān)當(dāng)二手房收儲(chǔ)主力千億級(jí)房企入場收購

在各地的政府收儲(chǔ)模式中，以舊換新的開展更多依賴具備片區(qū)綜合開發(fā)能力的地方國資平臺(tái)。以目前釋放試點(diǎn)房源較多的南京為例，根據(jù)公開資料，截至5月5日，當(dāng)?shù)匚⑿判〕绦颉皩帗Q新”平臺(tái)登記意向報(bào)名3610組，初審符合條件2947組；在售項(xiàng)目現(xiàn)場累計(jì)來訪1705組，繳納新房意向認(rèn)籌金客戶322組。

南京以舊換新進(jìn)度居前的背后，當(dāng)?shù)貒Y企業(yè)南京安居集團(tuán)擔(dān)當(dāng)收購主力軍。根據(jù)企業(yè)公告，4月27日，南京安居集團(tuán)啟動(dòng)存量住房“以舊換新”試點(diǎn)工作，首批試點(diǎn)限額2000套，存量住房收購價(jià)格以評估價(jià)為依據(jù)，并直接轉(zhuǎn)為新建商品住房購房款使用；收購主體邀請換購人代表，共同遴選3家評估機(jī)構(gòu)并取中間評估值為最終收購價(jià)格。

本刊了解到，南京安居集團(tuán)牽頭當(dāng)?shù)匾耘f換新活動(dòng)基于多項(xiàng)優(yōu)勢，包括集團(tuán)旗下具備新房房源、具有片區(qū)綜合開發(fā)能力及持有型物業(yè)經(jīng)營能力等。比如，公司初步組建2000套房源的資產(chǎn)池，均為南京安居集團(tuán)旗下或參股開發(fā)建設(shè)的樓盤，具備一定的規(guī)模效應(yīng)；該家企業(yè)本身承擔(dān)保障房建設(shè)運(yùn)營的任務(wù)，收購來的二手房未來有機(jī)會(huì)納入保障房體系，能夠形成資產(chǎn)循環(huán)。

類似特征在珠海國資房企華發(fā)股份身上也如出一轍。作為目前為數(shù)不多參與二手房收儲(chǔ)的千億級(jí)房企，這家珠海國資企業(yè)自今年1月公開下場收購。截至5月8日，華發(fā)股份意向了解置換活動(dòng)的客戶超過2000批，已經(jīng)成交120套，另有200多套正在進(jìn)行驗(yàn)房和評估。與此同時(shí)，參與此次華發(fā)股份以舊換新活動(dòng)的條件是意向認(rèn)購珠海華發(fā)全資開發(fā)的新房項(xiàng)目，覆蓋其珠海大區(qū)的7個(gè)全資在售項(xiàng)目；考慮到房屋的流通性，對于收購來的房源，華發(fā)股份的處理方式是委托給自己的長租公寓品牌“華發(fā)優(yōu)生活”進(jìn)行運(yùn)營。

此外，“華發(fā)模式”也是目前國資收儲(chǔ)二手房的普遍縮影——該企業(yè)對參與收購二手房源設(shè)置了門檻，須為珠海市房齡15年內(nèi)的優(yōu)質(zhì)住宅；產(chǎn)權(quán)清晰、面積不限；舊房總價(jià)≤新房總價(jià)80%；房屋產(chǎn)權(quán)人只能為自然人等。在此基礎(chǔ)上，按照客戶報(bào)名、選購新房、舊房評估、收購認(rèn)購、手續(xù)辦結(jié)這五個(gè)步驟操作，可完成舊房與新房的置換。

杭州政府層面推出收儲(chǔ)新政資金支持是關(guān)鍵

事實(shí)上，盡管目前不少城市制定了以舊換新的政策導(dǎo)向，但市場整體仍處于探索階段。陳文靜就此表示：“具體而言，各地‘中介優(yōu)先賣的優(yōu)化交易類政策頻次最高，不過效果很大程度上取決于市場的運(yùn)行情況，在買方市場背景下效果有限；另外，多地試點(diǎn)了地方國企收購模式，目前整體規(guī)模較小，而且一般要求購房者在指定的新房樓盤購買。不過，未來參與城市范圍有望不斷擴(kuò)大、實(shí)施力度也有望增強(qiáng)，以舊換新策略也會(huì)對市場逐漸發(fā)揮作用。”

在李宇嘉看來，目前以舊換新的推進(jìn)難點(diǎn)在于，很多城市的二手房出售環(huán)節(jié)尚未跑通，即二手房出售周期較長，降價(jià)銷售明顯。他就此表示：“推進(jìn)過程中，需要看當(dāng)?shù)卣蛘叻康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)組織能否打通一些環(huán)節(jié)，比如提供稅費(fèi)減免、中介服務(wù)費(fèi)降低、新盤折扣優(yōu)惠、二手房裝修裝飾服務(wù)等；各地信息平臺(tái)也要打通，讓更多新房項(xiàng)目參與其中；最主要的還是收購主體能否持續(xù)放量，使得更多平臺(tái)參與收購并用作保租房，不追求短期收益?！?/p>

值得一提的是，近日“相關(guān)部門正在考慮一項(xiàng)計(jì)劃，即讓全國各地的地方政府購買尚未售出的存量住房，該方案可能會(huì)讓銀行提供貸款”的行業(yè)重磅傳聞?dòng)型M(jìn)一步落地。

5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局日前發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》（以下簡稱《公告》），提出在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房?！豆妗吠瑫r(shí)對于房源條件作出規(guī)定：收購房源以整幢作為基本收購單位，單套建筑面積不超過70平方米，需搭配一定比例車位；收購價(jià)格以不超過周邊房源、車位的評估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)。

李宇嘉認(rèn)為，杭州臨安區(qū)此舉是“4·30”政治局會(huì)議提出的“統(tǒng)籌謀劃存量消化和增量優(yōu)化政策”在地方的落地，意味著未來不管是公租房、保租房還是拆遷安置房，都可以通過存量盤活的方式來解決。“只有大體量的資金進(jìn)場，才能消化龐大的庫存量，否則常規(guī)的以舊換新仍是小打小鬧?！彼痛搜a(bǔ)充道，“理論上而言，最近‘地方政府購買待售住房、并由銀行提供貸款的傳聞方案是可行的。不過，金融機(jī)構(gòu)也有盈利、風(fēng)險(xiǎn)平衡等評估要求，具體實(shí)施細(xì)節(jié)有待商榷，存在挑戰(zhàn)。”

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）