■ 鄭 義/尚聰敏/王耀峰

（1.武漢市土地交易中心，湖北 武漢 430010；2.武漢市土地整理儲(chǔ)備中心，湖北 武漢 430010；3.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）實(shí)驗(yàn)室與設(shè)備管理處，湖北 武漢 430074）

土地市場(chǎng)是全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的有機(jī)組成部分，地價(jià)管理是土地市場(chǎng)建設(shè)的核心工作之一。自2021年自然資源部在22個(gè)城市試點(diǎn)實(shí)施“兩集中”供地一攬子政策以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步健全完善。其中，住宅用地“溢價(jià)率”不超過(guò)15%的政策設(shè)定了住宅用地成交價(jià)格的上限（最高出讓價(jià)）。競(jìng)價(jià)空間壓縮后，住宅用地成交價(jià)波動(dòng)幅度收窄，土地價(jià)格異動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)隨之降低，這對(duì)堅(jiān)持“房住不炒”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，發(fā)揮自然資源的底盤支持作用，具有十分重要的意義。在嚴(yán)控“溢價(jià)率”條件下，合理確定住宅用地的土地出讓價(jià)格（出讓底價(jià)）是土地市場(chǎng)建設(shè)水平的標(biāo)尺，也是土地市場(chǎng)健康發(fā)展的基石。

1 土地及其價(jià)格評(píng)估

早在19世紀(jì)，馬克思就在《資本論》中引用過(guò)“土地是財(cái)富之母”的論述。土地作為生產(chǎn)資料具有使用價(jià)值，地租的資本化使出讓的土地使用權(quán)成為商品，并具有不可替代的商品特征。不但如此，由于土地位置的唯一性、規(guī)劃差異性、存量有限性、期權(quán)收益性等特點(diǎn)，一個(gè)城市沒(méi)有兩宗特征完全相同的土地。土地的每一個(gè)特征均有其價(jià)值，商品價(jià)格相當(dāng)于各個(gè)特征的價(jià)值集合，商品市場(chǎng)會(huì)在市場(chǎng)均衡點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)均衡特征價(jià)格[1]。土地具有商品屬性，但不是一般的商品。在我國(guó)，鑒于政府在土地一級(jí)市場(chǎng)上的壟斷地位、房地產(chǎn)行業(yè)較高的準(zhǔn)入和退出門檻，以及買賣雙方信息的不對(duì)稱，土地市場(chǎng)始終處于不完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，土地成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)均衡點(diǎn)上的均衡特征價(jià)格波動(dòng)成為一種必然現(xiàn)象[2]。顧欣等、何芳等、李瑤瑤等許多學(xué)者認(rèn)為，土地價(jià)格的波動(dòng)幅度隨持續(xù)時(shí)間逐漸增大，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫化問(wèn)題，不利于土地市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行[3-5]。2020年3月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》，要求完善要素市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，維護(hù)要素市場(chǎng)價(jià)格秩序；2021年8月，自然資源部針對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市出臺(tái)了住宅用地嚴(yán)控“溢價(jià)率”政策，將競(jìng)價(jià)幅度控制在15%以內(nèi)。由此可見(jiàn)，國(guó)家層面已經(jīng)釋放出強(qiáng)烈的調(diào)控信號(hào)，即改變以往“幾何布朗運(yùn)動(dòng)式”的土地競(jìng)價(jià)過(guò)程，引導(dǎo)住宅用地價(jià)格正常波動(dòng)，形成向市場(chǎng)均衡點(diǎn)上的均衡特征價(jià)格回歸的穩(wěn)定趨勢(shì)。

土地估價(jià)工作旨在完善反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度的地價(jià)形成機(jī)制，保障國(guó)有土地權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上得以全部實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范〉的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）等相關(guān)規(guī)定，土地估價(jià)應(yīng)至少采用2種評(píng)估方法，包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法，以及成本逼近法和公示地價(jià)系數(shù)修正法。上述5種評(píng)估方法各有優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍[6-7]，在測(cè)算過(guò)程中難免由于評(píng)估方法取舍不當(dāng)、參數(shù)選擇偏差等原因，出現(xiàn)不同方法之間估算結(jié)果差異過(guò)大的問(wèn)題。即便方法及參數(shù)選取得當(dāng)，不同方法之間的估算結(jié)果只會(huì)接近，不會(huì)完全一致，同樣還存在按怎樣的權(quán)重進(jìn)行加權(quán)算術(shù)平均值計(jì)算進(jìn)而最終確定評(píng)估值的問(wèn)題。目前，加權(quán)平均的算法還沒(méi)有統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，需要評(píng)估師依靠經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合評(píng)估地塊的實(shí)際情況做出判斷。可想而知，不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一地塊給出的評(píng)估價(jià)格可能不同，甚至同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)不同的評(píng)估師對(duì)同一地塊給出的評(píng)估價(jià)格也可能不同。土地評(píng)估價(jià)格受到技術(shù)條件和執(zhí)業(yè)人員的影響，本身帶有局限性。此外，根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第39號(hào)）明確的“價(jià)高者得”原則，“招拍掛”只設(shè)底價(jià)。土地估價(jià)結(jié)果按照《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕34號(hào)）要求，作為確定土地出讓底價(jià)的依據(jù)，未曾考慮住宅用地設(shè)置成交價(jià)格上限的新情形，故“溢價(jià)率”不超過(guò)15%的政策進(jìn)一步限制了土地估價(jià)參考功能的發(fā)揮。不僅如此，在嚴(yán)控“溢價(jià)率”條件下，政府確定土地出讓價(jià)格的難度加大，過(guò)去“溢價(jià)率”上不封頂，即使土地出讓底價(jià)稍低，也可以在土地競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)提高土地成交價(jià)格，確保政府土地出讓收入不減少。新規(guī)則實(shí)施后，若土地出讓底價(jià)定低了，地價(jià)上限將同步降低，土地成交價(jià)格“封頂熔斷”后仍可能低于土地真實(shí)價(jià)值，政府有土地出讓收入受損的風(fēng)險(xiǎn)。基于土地的商品屬性、地價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)象、土地估價(jià)的局限性，結(jié)合新規(guī)對(duì)住宅用地定價(jià)的更高要求，除評(píng)估結(jié)果以外，政府應(yīng)進(jìn)一步考慮影響土地定價(jià)的其他重要因素，不斷完善地價(jià)形成機(jī)制。

2 住宅用地定價(jià)影響因素

影響住宅用地定價(jià)的因素是多樣的，它們構(gòu)成了因素組合，共同發(fā)揮對(duì)土地出讓價(jià)格的形成作用[8]。站在全民所有自然資源資產(chǎn)所有者的觀察視角和經(jīng)驗(yàn)立場(chǎng)，土地儲(chǔ)備成本、土地出讓計(jì)提和土地隱性成本構(gòu)成的土地出讓成本因素對(duì)住宅用地出讓價(jià)格形成硬性約束，必須首先予以考慮；出讓年度計(jì)劃和土地使用強(qiáng)度構(gòu)成的土地供應(yīng)因素則因體現(xiàn)政策導(dǎo)向而缺乏彈性，是必須予以高度重視的另一類影響定價(jià)的因素；地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系、房屋去化周期構(gòu)成的房地聯(lián)動(dòng)因素側(cè)重于從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的終端直接影響住宅用地出讓價(jià)格。當(dāng)然，信貸、利率、稅收、人口、收入等因素在統(tǒng)計(jì)學(xué)上都與住宅用地出讓價(jià)格存在或多或少的關(guān)聯(lián)，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)計(jì)民生的方方面面存在千絲萬(wàn)縷、錯(cuò)綜復(fù)雜的聯(lián)系。

2.1 土地出讓成本因素

2.1.1 土地儲(chǔ)備成本

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2016〕4號(hào)），土地儲(chǔ)備成本包括征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地后進(jìn)行必要的前期土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，需要償還的土地儲(chǔ)備存量貸款本金和利息支出，以及地籍調(diào)查、土地登記、地價(jià)評(píng)估、管護(hù)支出等。土地儲(chǔ)備成本作為土地出讓成本的主要組成部分，極大地影響了住宅用地出讓價(jià)格的經(jīng)濟(jì)核算。為維護(hù)全民所有自然資源所有者權(quán)益，增強(qiáng)綜合財(cái)力，政府在出讓住宅用地時(shí)，一般不愿做“虧本生意”，不會(huì)以低于土地儲(chǔ)備成本的價(jià)格供地，土地儲(chǔ)備成本越高，則土地出讓價(jià)格越高。

2.1.2 土地出讓計(jì)提

財(cái)政部、水利部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于從土地出讓收益中計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（財(cái)綜〔2011〕48號(hào)）要求，按照10%的比例從土地出讓收益中計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金；《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈廉租住房保障資金管理辦法〉的通知》（財(cái)綜〔2007〕64號(hào)）要求，按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金；財(cái)政部、教育部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于從土地出讓收益中計(jì)提教育資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（財(cái)綜〔2011〕62號(hào)）要求，按照10%的比例從土地出讓收益中計(jì)提教育資金；《國(guó)務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)〔2004〕8號(hào)）要求,按不低于土地出讓平均純收益15%的比例提取農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金（目前平均純收益定為90元/平方米）；中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見(jiàn)》要求，按不低于土地出讓收入8%的比例計(jì)提農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金。綜上，土地出讓計(jì)提涉及農(nóng)田水利建設(shè)資金、廉租住房保障資金、教育資金、農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金等5項(xiàng)，是影響土地出讓成本的主要因素。土地儲(chǔ)備成本與各項(xiàng)應(yīng)收計(jì)提之和一般不低于土地出讓價(jià)格，也就是說(shuō)，土地出讓價(jià)格扣減土地儲(chǔ)備成本后的剩余部分可以足額覆蓋各項(xiàng)應(yīng)收計(jì)提。

2.1.3 土地隱性成本

住宅用地存在因?qū)嵨锏刈舛兿喈a(chǎn)生的土地隱性成本，比如政府要求房地產(chǎn)企業(yè)配建的回遷房、保障房、社區(qū)服務(wù)用房、便民服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、地下空間、中小學(xué)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、道路、綠化、公園等。土地隱性成本由房地產(chǎn)企業(yè)在土地成交后另行承擔(dān)，是土地出讓成本的延伸。為比較準(zhǔn)確地還原出這部分實(shí)物地租對(duì)應(yīng)的企業(yè)財(cái)務(wù)支出，政府應(yīng)規(guī)范建立以無(wú)償移交、有償回購(gòu)、定向銷售等不同產(chǎn)權(quán)處置方式為核心的配建剝離規(guī)則，估算房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的土地開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，從而合理確定土地出讓價(jià)格。

2.2 土地供應(yīng)因素

2.2.1 出讓年度計(jì)劃

土地出讓年度計(jì)劃通過(guò)調(diào)節(jié)供應(yīng)量改變供給結(jié)構(gòu)的基本面，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地出讓價(jià)格的影響。土地出讓年度計(jì)劃的編制遵循當(dāng)前“以人定房、以房定地”的政策導(dǎo)向，將住宅用地近三年的年均完成交易量及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積作為測(cè)算下一年度計(jì)劃供地總量的參考。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)）精神，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式以保留利用提升為主，城市中心區(qū)土地資源開(kāi)發(fā)潛力大概率下降，未來(lái)計(jì)劃供應(yīng)的住宅用地主要集中于城市的非中心區(qū)域，由于計(jì)劃新增的城市中心區(qū)優(yōu)質(zhì)居住地塊稀缺，將被房地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)注。編制出讓年度計(jì)劃并落圖落宗過(guò)程中不可能全方位保障所有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)城市中心區(qū)住宅用地需求，難免會(huì)出現(xiàn)“僧多粥少”問(wèn)題。土地供給在中小空間尺度上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不足的預(yù)期，再加上土地要素以“招拍掛”市場(chǎng)化模式進(jìn)行配置，因此，出讓年度計(jì)劃編制涉及的中心區(qū)住宅用地規(guī)模越小，供地時(shí)點(diǎn)上政府對(duì)該部分優(yōu)質(zhì)地塊的定價(jià)越高。

2.2.2 土地使用強(qiáng)度

土地使用強(qiáng)度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)測(cè)算投資效益影響很大，其指標(biāo)包括但不僅限于容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等。在同等用地面積下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量（可建建筑面積）的大小主要取決于容積率，換言之，容積率所代表的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量在所有土地使用強(qiáng)度指標(biāo)中最為重要，是衡量土地供給狀況的第二維度。近年來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了關(guān)于優(yōu)化住宅用地使用強(qiáng)度的政策文件，如《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》（建科〔2020〕38號(hào)）等，住宅用地容積率整體下行已成定局，這意味著今后單宗居住地塊的開(kāi)發(fā)量將會(huì)減少。假設(shè)市場(chǎng)對(duì)一定時(shí)期商品住房總建筑面積的需求保持不變，在地塊容積率下降后，需通過(guò)增加土地出讓面積來(lái)彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)缺口，土地供給側(cè)壓力將會(huì)變大。由此，土地使用強(qiáng)度的優(yōu)化可能進(jìn)一步加重房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地供給結(jié)構(gòu)性不足的預(yù)期，同步影響地價(jià)的市場(chǎng)走勢(shì)，進(jìn)而影響政府的定價(jià)結(jié)果。

2.3 房地聯(lián)動(dòng)因素

2.3.1 地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系

如果說(shuō)土地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，那么商品住房就是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的產(chǎn)品。根據(jù)張娟鋒 “土地價(jià)格每變動(dòng)一個(gè)單位將導(dǎo)致住宅價(jià)格相應(yīng)地變動(dòng)0.761個(gè)單位，住宅價(jià)格每變動(dòng)一個(gè)單位將導(dǎo)致土地價(jià)格變動(dòng)0.272個(gè)單位”的實(shí)證研究結(jié)論，地價(jià)與房?jī)r(jià)既是因果關(guān)系，也是上下游傳導(dǎo)反饋關(guān)系，還是類似于“面粉與面包”的依存關(guān)系。在我國(guó)部分城市，地價(jià)占了房?jī)r(jià)的大頭[9-10]，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈中最大的單項(xiàng)成本。通常，房地產(chǎn)企業(yè)以地房比（地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例）和房地差（房?jī)r(jià)與地價(jià)的差值）作為衡量自身成本和收益的關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)[11]，從而針對(duì)政府確定的土地出讓價(jià)格做出是否參拍或者是否競(jìng)價(jià)的決策。需要特別指出的是，房?jī)r(jià)取值應(yīng)符合《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，即房?jī)r(jià)應(yīng)為土地出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能為估算的未來(lái)商品房售價(jià)；另外，鑒于在售樓盤與擬供地塊距離不等，選取的房?jī)r(jià)樣本應(yīng)盡量縮小兩者在空間上的擴(kuò)散性。

地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系直接影響了政府定價(jià)行為[12]，若地房比高或房地差小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈利空間將被擠占，項(xiàng)目利潤(rùn)受限后，企業(yè)到土地市場(chǎng)參拍的意愿自然轉(zhuǎn)弱，地塊“流拍”風(fēng)險(xiǎn)上升，遇到“流拍”問(wèn)題，政府不得不降低住宅用地的出讓底價(jià)[13]；反之，地房比低或房地差大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)期盈利好，房地產(chǎn)企業(yè)參與“土拍”的意向強(qiáng)烈，土地成交率相應(yīng)升高，為防止頻頻出現(xiàn)因多輪競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的居住地塊高溢價(jià)現(xiàn)象，政府大概率會(huì)提高定價(jià)。

2.3.2 房屋去化周期

按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格時(shí)只考慮建設(shè)周期對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響，不考慮地塊周邊樓盤庫(kù)存大小及銷售快慢對(duì)開(kāi)發(fā)成本，以及銷售利潤(rùn)的影響，由此造成了土地估價(jià)結(jié)果對(duì)商品房庫(kù)存及銷售情況不敏感的問(wèn)題。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)普遍重視周邊庫(kù)存及樓盤銷售情況，尤其關(guān)注房屋去化周期。房屋去化周期是商品房庫(kù)存與需求的比值，以月為單位，對(duì)當(dāng)前商品房供給量能夠滿足多少購(gòu)買需求的問(wèn)題做出解釋[14]。一方面，房屋去化周期是營(yíng)銷的風(fēng)向標(biāo)，該指標(biāo)可以檢驗(yàn)住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格是否被市場(chǎng)認(rèn)可和接受；另一方面，房屋去化周期表征了在售項(xiàng)目的回款能力和資金流速，部分決定了房地產(chǎn)企業(yè)再生產(chǎn)的積極性和下一步到土地市場(chǎng)“拿地補(bǔ)貨”的意愿。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（建房〔2017〕80號(hào))中商品住房庫(kù)存消化周期“36～18個(gè)月的，要減少供地”的精神，房屋去化周期以18個(gè)月為界，18個(gè)月以上的視為超出合理時(shí)間范圍，存在去化壓力[15]。若城市或城市中某些板塊的房屋去化周期在18個(gè)月以上，涉及在售項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)去化壓力可能采取“低價(jià)平銷”的策略來(lái)“以價(jià)換量”，擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，加快項(xiàng)目回款速度，并在一定時(shí)間內(nèi)降低在土地市場(chǎng)上的投資額，減持該城市或該城市板塊的土地儲(chǔ)備。對(duì)此，政府應(yīng)貫徹落實(shí)中央關(guān)于“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的指示精神，開(kāi)展“穩(wěn)市場(chǎng)”相關(guān)工作，打通供需通道，動(dòng)態(tài)回調(diào)當(dāng)前住宅用地價(jià)格水平，縮小地房比、擴(kuò)大房地差，在住宅用地出讓時(shí)適度讓利市場(chǎng)主體，降低企業(yè)用地成本，并“以需定供”，科學(xué)實(shí)施限量配給的土地供應(yīng)量管控措施[16-17]。

3 結(jié)論和討論

嚴(yán)控“溢價(jià)率”上限，住宅用地出讓競(jìng)價(jià)的“天花板”已然形成，土地要素市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)的調(diào)節(jié)機(jī)制基本建立。同時(shí)，在認(rèn)識(shí)地價(jià)波動(dòng)現(xiàn)象的規(guī)律性后，設(shè)置不超過(guò)15%“溢價(jià)率”是當(dāng)前土地市場(chǎng)處于不完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，從土地的商品屬性出發(fā)，采取的精準(zhǔn)控制措施。長(zhǎng)期來(lái)看，該措施有利于節(jié)約企業(yè)用地成本，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。當(dāng)然，嚴(yán)控“溢價(jià)率”不是從根本上否定“溢價(jià)率”，溢價(jià)成交是土地市場(chǎng)積極活躍和買賣雙方良性互動(dòng)的表征之一。政府確定土地出讓價(jià)格時(shí)應(yīng)一并考慮土地出讓底價(jià)與15%的“溢價(jià)率”之間的上下限關(guān)系，爭(zhēng)取將市場(chǎng)實(shí)際接受的土地成交價(jià)鎖定在兩者構(gòu)建起的競(jìng)價(jià)空間內(nèi)，盡量減少“熔斷封頂”的項(xiàng)目數(shù)量，保障國(guó)有土地權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上得以全部實(shí)現(xiàn)。這就要求政府在土地定價(jià)的過(guò)程中既要參考土地評(píng)估價(jià)格，也要看到土地評(píng)估的局限性，比如評(píng)估方法的交叉混淆、評(píng)估參數(shù)的偏差不當(dāng)、權(quán)重選取的主觀隨意性、土地評(píng)估對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)及庫(kù)存和銷售情況的不敏感等。研究認(rèn)為：確定住宅用地出讓價(jià)格是一項(xiàng)復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)工程，并非由單一因素決定，除參考土地評(píng)估價(jià)格以外，還應(yīng)重視土地儲(chǔ)備成本、土地出讓計(jì)提、土地隱性成本、出讓年度計(jì)劃、土地使用強(qiáng)度、地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系、房屋去化周期等7種因素對(duì)土地出讓價(jià)格的影響。在此基礎(chǔ)上，將土地出讓成本的硬性約束作用、土地供應(yīng)的政策導(dǎo)向作用、房地聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用一并納入住宅用地價(jià)格形成機(jī)制之中。

本文列舉了土地儲(chǔ)備成本、土地出讓計(jì)提、土地隱性成本、出讓年度計(jì)劃、土地使用強(qiáng)度、地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系、房屋去化周期等7種影響土地出讓價(jià)格的因素，以及出讓成本的硬性約束作用、土地供應(yīng)的政策導(dǎo)向作用、房地聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用等3類住宅用地價(jià)格形成作用，但仍然難免以偏概全，還有不少問(wèn)題沒(méi)有深入分析。比如，現(xiàn)階段主流新聞媒體關(guān)于“商業(yè)地產(chǎn)積壓、空置”的報(bào)道層出不窮，部分商業(yè)地產(chǎn)因變現(xiàn)渠道少、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，被房地產(chǎn)企業(yè)看作失去盈利能力的“負(fù)資產(chǎn)”。若出讓的居住地塊內(nèi)規(guī)劃配建了此類商業(yè)地產(chǎn)，就會(huì)使項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本遠(yuǎn)高于“紙面”成本，造成土地出讓價(jià)格的扭曲。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可能調(diào)整投資布局、重新配置資金，將戰(zhàn)略重心從有這類規(guī)劃要求的城市轉(zhuǎn)移到居住地塊內(nèi)負(fù)面條件較少的其他同類城市，買方需求持續(xù)轉(zhuǎn)弱必將影響土地市場(chǎng)的整體價(jià)格水平。這些問(wèn)題如何解決，需要進(jìn)一步討論研究。