連 勝

吉首大學法學與公共管理學院，湖南 吉首 416000

房產(chǎn)銷售涉及的金額巨大，影響的人員多樣，必須由國家的法律加以嚴格規(guī)制。房地產(chǎn)開發(fā)商承擔階段性擔保不僅僅能夠減少購房者斷供給銀行帶來的資金風險，更能給購房者帶來信譽保證，幫助部分購房者得以實現(xiàn)安家夢。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)商承擔階段性擔保的同時，也意味著其要承擔一定的風險，如何做到鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商承擔相對應的責任的同時，減少房地產(chǎn)開發(fā)商以及銀行所面臨的風險是本文所要重點討論的問題。

一、房地產(chǎn)階段性保證擔保的背景

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，涉及的金額較大，多數(shù)家庭無法一次性以全款購買房屋，因此需要通過向銀行申請購房貸款。購房者在后續(xù)還款過程中，不僅需要償還購房款的本金，還需要償還利息。目前，商品房購買通常采用“一定比例首付+貸款”的方式，但存在部分購房者無法及時償還本金和利息的情況，導致購房者選擇斷供。銀行只能通過訴訟解決糾紛，但如果購房者出現(xiàn)資金短缺無法及時償還貸款，將給法院執(zhí)行和銀行資金回收帶來風險，影響正常的經(jīng)濟秩序。［1］為了減少這些情況的發(fā)生，房地產(chǎn)階段性保證擔保孕育而生。

二、房地產(chǎn)階段性保證擔保的概念

房地產(chǎn)階段性保證是指房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣合同履行過程中，對購買人在一定期間內(nèi)所負的銀行債務向銀行承擔保證責任的行為。其主要目的是分擔銀行在從購房合同簽訂日起到銀行債權完全實現(xiàn)日之間所面臨的貸款回收風險。房地產(chǎn)階段性保證的具體規(guī)定通常包含在購房人與銀行簽訂的個人貸款保證合同中，有時也會單獨由開發(fā)商和銀行在保證合同中簽署。一旦階段性保證合同成立，開發(fā)商就有責任在約定期限內(nèi)對購房者的貸款進行擔保。

房地產(chǎn)階段性保證擔保涉及三方的民事法律關系，分別是購房者、銀行和開發(fā)商。開發(fā)商承擔著建成并向購房者提供商品房的義務，同時還要與銀行簽署額外的擔保協(xié)議。銀行負責向購房者提供資金以支持其分期購房。而購房者則有責任償還銀行的購房款。在這個案例中，開發(fā)商的責任較為重大，特別是當購房者拒絕履行還款義務時，開發(fā)商將面臨嚴重的后果。因此，如何平衡開發(fā)商的責任，避免其過多承擔責任的同時，也要保護銀行和購房者的利益，是房地產(chǎn)交易中需要重點討論的問題。

三、房地產(chǎn)階段性保證擔保涉及的實務操作

房地產(chǎn)階段性保證擔保是一項實踐性操作，因此需要通過實際案例研究其運行規(guī)則。該擔保形成于開發(fā)商、買受人和銀行之間，清晰地澄清商品房買賣過程中各方之間的權利和義務關系有助于更好地理解階段性擔保的法律本質。

首先，買受人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后，雙方建立了買賣合同法律關系，買受人支付購房款給開發(fā)商，開發(fā)商將商品房產(chǎn)權過戶給買受人。然而，由于資金壓力，為了順利完成交易，買受人通常選擇向銀行貸款支付購房款。

其次，買受人與銀行簽訂個人貸款合同，雙方形成了金融借貸法律關系，銀行向買受人提供貸款，買受人分期償還借款本金和利息。在這個階段，交易中的核心矛盾開始顯現(xiàn)：具備充足資金實力的買受人通常不需要通過銀行貸款來緩解資金壓力，而需要通過銀行貸款來補足購房款的買受人可能存在一定的信用風險。因此，銀行在每筆貸款發(fā)放之前需要進行詳盡的還款能力核查，以規(guī)避潛在的法律風險。

最后，買受人將之前與開發(fā)商簽訂的購房合同中的房產(chǎn)再抵押給銀行，用于擔保借款。通過這種方式，各方的利益得以平衡，達到了促成交易順利進行的相對平衡點。然而，由于目前大多數(shù)開發(fā)商進行預售，并且抵押登記必須以房產(chǎn)權證辦理為前提等因素，實際上買受人能夠提供房產(chǎn)擔保的擔保期間不足以覆蓋整個貸款合同的履行期。在貸款合同簽訂之日到抵押權證成功辦理之間，如果買受人出現(xiàn)無力繼續(xù)償還貸款或房屋交易因不可抗力事件而無法完成等情況，銀行仍無法獲得足夠的清償。如果銀行因此拒絕向買受人放款，就相當于由于開發(fā)商提前預售或無法辦理不動產(chǎn)權證等因素導致交易無法促成，資金流通遭受阻礙，這不符合開發(fā)商的期望。因此，在這種情況下，開發(fā)商主動承擔買受人在這段空白期間的貸款保證責任幾乎是必然的。

四、房地產(chǎn)階段性保證擔保涉及的實務問題

房地產(chǎn)階段性保證擔保在實務之中依舊存在部分需要處理的問題，主要是圍繞著開發(fā)商與銀行之間的爭議展開的，包括階段性擔保屬于何種保證類型等問題。

（一）階段性擔保行為是一般保證行為還是連帶保證行為

依據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第六百八十六條規(guī)定：“當事人在保證合同中對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照一般保證承擔保證責任”；第六百八十八條規(guī)定：“連帶責任保證的債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形時，債權人可以請求債務人履行債務，也可以請求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔保證責任”。結合上述法條以及階段性擔保的法律行為目的、盡管部分擔保協(xié)議中并未明確指明開發(fā)商需要承擔的是連帶保證責任，且現(xiàn)階段已有部分銀行直接在其擔保協(xié)議范本中直接使用“階段性擔保責任”字樣而并未詳盡約定保證責任的形式，如果想要達到法律風險及時轉嫁、促成交易正常進行的法律目的，階段性擔保責任必然要在合同之中寫明擔保形式。由于實務之中，開發(fā)商一般會與銀行簽訂保證合同用來確定開發(fā)商所應當承擔的具體保證方式，可是合同之中沒有明確寫明開發(fā)商應當以何種形式承擔擔保責任時，只能遵循《民法典》第六百八十六條嗎？學界普遍認為探究這個問題的答案應當從階段性擔保行為的歷史開始溯源。

回溯其起源，階段性擔保行為最初源于開發(fā)商為了推動商品房交易而主動向銀行提出承擔相應貸款責任的建議。銀行之所以接受這一提議，是因為即使在此期間，買受人（借款人）無力償還貸款，銀行仍有權向開發(fā)商追究保證責任。因此，可以明顯得出結論，只有聯(lián)席擔保責任才能實現(xiàn)預期的法律效果，即使合同或協(xié)議條款沒有直接規(guī)定擔保種類，開發(fā)商在進行階段性擔保行為時仍應承擔聯(lián)席擔保責任。

（二）階段性擔保中的“開發(fā)商在特定時間段內(nèi)提供保證”的界定

保證責任的三個要素是保證形式、保證范圍和保證期間。在階段性擔保中，保證期間的確定在整個商品房交易的法律風險評估中至關重要。因此，在開發(fā)商與銀行簽訂的保證合同中，確定保證時間的規(guī)定非常重要。

目前，各大銀行通常將階段性擔保期間定義為“從貸款合同簽訂之日起至抵押權證成功辦理并交至銀行之日止”。這個起算點基本上不會有修改的情況。這是因為貸款合同簽訂后，購房者開始承擔相應的還款責任，而開發(fā)商自然要承擔保證責任。確定這一起始時間可以最大限度地保障銀行的利益。同時，開發(fā)商也沒有異議，因為在開發(fā)商尚未建好房屋的階段，為了吸引購房者購買房產(chǎn)，他們可以承擔相應的擔保責任，贏得銀行的信任，從而讓銀行繼續(xù)向其他購房者提供貸款，實現(xiàn)資金回收的目標?？梢钥闯觯再J款合同簽訂之日作為起點是一個合適的時間段。當房屋的抵押權證辦理完成后，銀行有了不動產(chǎn)作為抵押擔保，自然就不需要開發(fā)商再提供保證了。此時，開發(fā)商也成功解除了與購房者和銀行的借貸關系，降低了自身的風險。以上是理論上的考慮。［2］

然而，在實際的合同談判過程中，情況可能會有所不同。保證期間的截止點可以被定義為“預告登記辦理完畢之日止”或是“借款全部清償之日止”。銀行可能會對部分房產(chǎn)進行評估，如果銀行認為房產(chǎn)的市場價值遠低于購房貸款金額，并且購房者的還款能力存在一定缺陷，銀行會要求開發(fā)商承擔更多責任。因此，在實際操作中，一些銀行與開發(fā)商訂立的保證合同要求開發(fā)商在從借款合同簽訂之日起到購房貸款全部清償之后才不承擔保證責任。對于開發(fā)商而言，承擔這種法律風險是非常大的。因此，解決這個問題必須平衡開發(fā)商和銀行之間的義務。

（三）階段性擔保責任的保證期間自治問題

階段性擔保責任的保證期間勢必早于主債務履行期限，那么相應的保證期間是按照“視為沒有約定，按6 個月計算”還是“當事人之間可以意思自治”呢？

根據(jù)最高人民法院的審判觀點，階段性保證期間的界定應該充分考慮當事人之間的契約自由和意思自治，而不應機械地將階段性保證期間排在主債務履行期限之前。從階段性保證的法律目的來看，在簽訂階段性擔保協(xié)議時，銀行和開發(fā)商都知道貸款合同涉及的主債務在成功辦理抵押登記之時還沒有完全履行，因此雙方簽訂階段性擔保協(xié)議的目的是讓開發(fā)商在整個貸款合同履行過程中為買受人在相應階段內(nèi)的貸款風險提供擔保。實質上，開發(fā)商為了幫助銀行在等待買受人提供抵押物的過程中獲得保障而承擔了保證責任。

首先，根據(jù)《民法典》第六百九十二條的規(guī)定，如果雙方?jīng)]有約定或約定不明確，就要強制適用六個月的保證期間。而“階段性擔?！敝械囊馑甲灾闻c該法條的立法原意和強制性規(guī)定并不矛盾，應該鼓勵靈活理解并有條件地自由約定“階段性擔保期間”。其次，按揭貸款加上階段性擔保的模式讓買受人、開發(fā)商和銀行在交易中都能獲得利益。作為利率遠高于普通貸款利率的一方，銀行是最大的受益者。如果不能由當事人雙方自行約定該保證期間，將導致三方之間權利和義務失衡，使得銀行方的權益在這次民事交易中得到過分保護，違反了公平和公正原則。簡而言之，開發(fā)商與銀行可以自行協(xié)商確定“階段性擔保”的保證期間，只要不違反法律規(guī)定即可。

關于開發(fā)商是否有權單方提起解除階段性擔保合同的問題，如果出現(xiàn)客觀情況使開發(fā)商面臨按期履行購房項目的風險等原因，買受人和銀行都沒有提出解除貸款抵押擔保合同的請求，那么開發(fā)商是否可以根據(jù)對本次購房項目履約的未來預期單方面解除貸款抵押擔保合同？由于開發(fā)商在擔保期間承擔了巨大的保證責任壓力，賦予開發(fā)商單方提起解除階段性擔保合同的權利是保障開發(fā)商基本權益的必要條件。然而，如果在任何情況下開發(fā)商都可以單方面提起解除階段性擔保合同，那就是對銀行權益的不尊重，難以保障銀行的基本權利。因此，在實踐中，賦予開發(fā)商單方提起解除階段性擔保合同的權利是有一定必要性的，但同時也有必要限制開發(fā)商隨意提出單方面解除階段性擔保合同的行為。司法實踐中已經(jīng)出現(xiàn)相關案例，比如某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴胡某商品房預售合同糾紛再審案【（2019）贛民再115號】。該案涉及開發(fā)商單方面解除階段性擔保合同的情況。在該案中，出賣方開發(fā)商與買受人胡某簽訂的購房合同及其附件約定了出賣人提供階段性擔保的情況，如果由于買受人的原因導致銀行從開發(fā)商賬戶中扣款，買受人必須在7 天內(nèi)歸還開發(fā)商被銀行扣款的金額，并支付違約金。如果超過30 天仍未辦理，買受人應在5 天內(nèi)付清全部房款，否則開發(fā)商有權單方面解除合同，并按日向買受人收取違約金。根據(jù)該購房合同及其附件的約定，開發(fā)商根據(jù)合同解除條款向法院提起訴訟，主張解除與胡某簽訂的商品房買賣合同，并要求胡某承擔違約金。同時，法院也認可了這一請求，這就是開發(fā)商單方面提起解除階段性擔保合同的典型案例。

五、相關的建議以及保障

上述內(nèi)容已經(jīng)說明了在實務當中可能會出現(xiàn)的問題，以下內(nèi)容便大概闡述如何保障開發(fā)商、銀行雙方的權益。

（一）從開發(fā)商角度

開發(fā)商在階段性擔保之中承擔了極為重要的角色，但是，其所需要承擔的風險也較多。因此，開發(fā)商為了保證自己的權益應當在以下方面注意。

首先，在銷售房屋的過程中，必須從多方面查詢購房者信息，在訂立購房合同時，盡量要求購房者提供收入證明、無犯罪證明等，以確保所銷售的對象信譽良好。

其次，在開發(fā)商與銀行訂立保證合同或者在與購房者訂立購房合同中涉及階段性保證的內(nèi)容時，必須重點關注：保證方式、保證的范圍、保證的期間、承擔保證后的追償，以及能否單方解除保證合同等關鍵性權利。確保自己的權利不會受到侵害。［3］

（二）從銀行角度

銀行在階段性擔保中享受了比較多的權益，但是也要注意幾個關鍵性問題：

首先，若開發(fā)商簽訂保證合同僅承擔一般保證時該如何處理？若出現(xiàn)此情況，銀行必須慎重發(fā)放貸款，并且慎重認定何時為貸款人無法償還款項。同時協(xié)商確定開發(fā)商承擔還款責任的具體期間。

其次，開發(fā)商若行使單方解除責任，銀行應當如何保證自己的權利？此時，銀行方面必須細致審查開發(fā)商提供的擔保合同，重點審查其中關于開發(fā)商關于單方解除責任的條款，審查條款是否合理，責任應當以何種方式來承擔。