董江巍

上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司 上海 200233

由于我國(guó)采用期房預(yù)售模式，售樓處作為我國(guó)特有的展示媒介，成為社區(qū)品牌的宣傳和談判的重要場(chǎng)所。作為展示和銷售這些建筑產(chǎn)品的一個(gè)場(chǎng)所，兼有展示、接待、洽談、交易、辦公等功能，除了常見樣板間外還有工法展示，VAR的新的客戶體驗(yàn)方式[1]。近些年隨著可持續(xù)發(fā)展的觀念深入人心，地產(chǎn)商已不常使用以往的臨時(shí)建筑形式，轉(zhuǎn)而使用其他業(yè)態(tài)前期滿足售樓需求；未來(lái)一兩年內(nèi)銷售結(jié)束后，根據(jù)規(guī)劃要求拆改為其他功能，諸如商業(yè)、幼兒園或是其他社區(qū)配套功能房間。但是往往沒有全周期設(shè)計(jì)策略，還是存在大量的拆改。諸如外立面的調(diào)整，室內(nèi)空間大量拆除的現(xiàn)象，同樣造成較大的浪費(fèi)。如何維持現(xiàn)有的空間結(jié)構(gòu)，較少代價(jià)的拆改立面，較大程度保留室內(nèi)裝修成為了我們思考的重點(diǎn)。

1 售樓處常見改造形式

售樓處作為房地產(chǎn)規(guī)劃中不可或缺的一部分，對(duì)出售樓盤速度、開發(fā)商資金回籠有一定程度的影響。很多開發(fā)商依然要求售樓處就要高品質(zhì)，“高投入”與“臨時(shí)性”這就出現(xiàn)了矛盾[2]。售樓處的作用不僅局限于建筑空間的展示，除去過(guò)去常見沙盤，洽談，交易等功能外，是一種場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，欲揚(yáng)先抑，既要營(yíng)造客戶參觀，洽談的舒適感受，避免周邊施工的對(duì)其的影響，達(dá)到鬧中取靜的良好客戶體驗(yàn)[4]；又要顧及施工工序的考慮，地下以及施工車輛的進(jìn)出，避免流線干擾。

1.1 臨時(shí)售樓處處理方式

最初傳統(tǒng)的售樓處被規(guī)劃定義為臨時(shí)建筑，其功能區(qū)域包括銷售區(qū)域及辦公區(qū)域。其功能相對(duì)單一且使用周期較短，大部分售樓處在完成樓盤銷售后被棄用。這種傳統(tǒng)的做法浪費(fèi)建材，消耗資源，經(jīng)濟(jì)損失。最近幾年開發(fā)商已經(jīng)極少采用臨時(shí)建筑的情況，出現(xiàn)以下幾種情況仍會(huì)使用：

1）用地所處位置周邊擁有自然景觀資源，開發(fā)商與政府溝通，在其綠地范圍內(nèi)為其建設(shè)一部分公共設(shè)施，前期作為售樓展示中心，結(jié)合景觀資源綜合使用，打造未來(lái)生活場(chǎng)景，后期移交給政府，作為城市驛站或者文化展示供街道使用。

2）用地位于城市成熟的老城區(qū)，用地比較極限，由于售樓處需要足夠的前場(chǎng)空間，最終采用相鄰景觀用地做臨時(shí)售樓處，筆者參與寧波鄞州區(qū)住宅項(xiàng)目，基地不規(guī)則的三角形狀，周邊老城區(qū)已建住宅居多，日照及間距控制下住宅排布極限，沒有條件做示范區(qū) ，最終決定基地沿河對(duì)岸公共綠化用地建設(shè)臨時(shí)售樓處，后期使用完拆掉。

3）因某些不可抗力的情況選擇臨時(shí)售樓處作為備選方案。筆者曾經(jīng)參與上海楊浦某住宅項(xiàng)目，基地位于干道街口，項(xiàng)目用地較小，日照十分極限，拿地后正常方案報(bào)建。該用地街角設(shè)置郵局供周邊居民使用，示范區(qū)的設(shè)計(jì)策略利用郵局前期作為售樓處，后期移交給郵局部門。但是未來(lái)規(guī)劃新的地鐵線路其中一個(gè)方案有可能穿局部用地邊界，恰好影響到郵局的所在街角位置，地鐵方案比選論證階段，設(shè)計(jì)周期較長(zhǎng)。對(duì)于住宅銷售來(lái)說(shuō)，考慮相鄰地塊同步報(bào)規(guī)，影響客源及去化，最終決策在原有郵局地塊上臨時(shí)建造售樓處，后期拆掉后建造郵局。

1.2 常見永久售樓處處理方式

隨著各地規(guī)劃部門對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的把控日趨理性，例如上海建樓面1/3-1/2情況才允許預(yù)售。開發(fā)商過(guò)分追求戶型大面寬，還需要滿足日照控制，消防間距，規(guī)劃管理?xiàng)l例的間距要求，使售樓處不再有以往充裕的場(chǎng)地。如何合理設(shè)計(jì)售樓處，使其發(fā)揮更好的功效，并在售樓功能結(jié)束后延長(zhǎng)其使用周期是本文探討的核心內(nèi)容。過(guò)去幾年比較常見的形式如下：

1）合理規(guī)劃整個(gè)片區(qū)，合理沿用一期建設(shè)售樓處作為二期示范區(qū)有機(jī)組成部分。筆者曾經(jīng)參與靖江某項(xiàng)目，整體規(guī)劃為六期，在一期設(shè)計(jì)時(shí)通盤考慮，在二期建設(shè)時(shí)，一期售樓處已經(jīng)投入使用。在二期預(yù)售時(shí)，在售樓處僅需要更新臨時(shí)樣板房及沙盤區(qū)，二期采用局部實(shí)體樣板房形式，通過(guò)示范區(qū)流線合理梳理，有效利用一期售樓中心，延長(zhǎng)了售樓處的周期，節(jié)約了土地資源，變向增加活動(dòng)場(chǎng)所，減少大量建筑垃圾。

2）售樓處采用標(biāo)準(zhǔn)化范式。這種方式以往常常出現(xiàn)在18年前后示范區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化的模式，應(yīng)對(duì)相對(duì)“高周轉(zhuǎn)”的地產(chǎn)模式。在小區(qū)沿街部分，一方面出于人行車行的可達(dá)性考慮；另一方面對(duì)內(nèi)部基地施工干擾最少，相對(duì)獨(dú)立，后期改造配套商業(yè)附屬設(shè)施，二次利用。筆者參與某地產(chǎn)公司華東大區(qū)售樓處標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)前期對(duì)立面比例關(guān)系的推敲和后期改造成小商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，合理制定開間模數(shù)，避免結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。售樓處前期造型通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件（穿孔百葉，U型玻璃）等措施進(jìn)行裝飾，配合“產(chǎn)品化”售樓流線。后期拆除少量裝飾構(gòu)件，在之前窗間墻之間安置統(tǒng)一店招，形成統(tǒng)一立面。

但是這種標(biāo)準(zhǔn)化方式實(shí)踐過(guò)程中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)不適用的情況，一方面，社區(qū)商業(yè)價(jià)格遠(yuǎn)不如住宅，出現(xiàn)損失貨值的情況；另一方面，拆改量比較大，原本設(shè)想幕墻表皮重復(fù)使用，但隨拿地周期放緩，用地條件相差大，立面風(fēng)格過(guò)于趨同，施工工藝較差，幾乎達(dá)不到重復(fù)使用目標(biāo)；另外室內(nèi)裝修基本棄用，造成資源浪費(fèi)。

3）前期售樓處后期幼兒園。筆者參與海門某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，基地位于海門市郊，北側(cè)社區(qū)公園，規(guī)劃指定西側(cè)公園以北為幼兒園規(guī)劃用地。根據(jù)營(yíng)銷策略地塊規(guī)劃要求，在通往市區(qū)的主要干道布置商業(yè)內(nèi)街形式，活力街區(qū)滿足基本服務(wù)，再加上房管相關(guān)部門規(guī)定所有建筑全部建設(shè)完畢才可以預(yù)售。從整個(gè)小區(qū)的價(jià)值分析，包括自然資源，交通可達(dá)，商業(yè)價(jià)值等方面考慮，最終選擇幼兒園及場(chǎng)地作為前期售樓處及示范區(qū)的位置，一方面位于場(chǎng)地角落對(duì)客戶對(duì)示范區(qū)參觀影響降到最低；另一方面與施工流線互不干擾，有效通過(guò)商業(yè)內(nèi)街引導(dǎo)人流，北面的社區(qū)公園也為售樓中心和幼兒園提供豐富自然資源。但是售樓處和幼兒園功能相差較大，即便是室內(nèi)裝修注意未來(lái)幼兒園的調(diào)性，但不可避免后期大量的拆改。

目前相對(duì)成熟的功能為：商業(yè)會(huì)所，配套辦公，社區(qū)展示，私會(huì)聚餐的功能，作為整個(gè)小區(qū)的“客廳”，提升整個(gè)小區(qū)品質(zhì)。如何運(yùn)用全周期設(shè)計(jì)策略，合理利用功能轉(zhuǎn)換，最大程度減少拆改，為業(yè)主提供未來(lái)依舊可以使用的功能空間成為設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)難題。筆者將重點(diǎn)介紹以下兩處售樓處的設(shè)計(jì)實(shí)踐案例，從場(chǎng)地位置，功能定位，不同時(shí)期開放程度，盡可能延長(zhǎng)售樓處壽命周期，使其不僅作為售樓處一個(gè)功能，也是未來(lái)社區(qū)的公共客廳。

2 浙江臺(tái)州某項(xiàng)目售樓處設(shè)計(jì)實(shí)踐案例

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于臺(tái)州路橋區(qū)，位于臺(tái)州市郊附近，基地位于兩條主要干道交叉口位置，交通便利，生活便利?；乇眰?cè)居住用地，南側(cè)商業(yè)，社區(qū)街區(qū)充滿活力。用地面積55077㎡，基地狹長(zhǎng)，南北長(zhǎng)110m，東西長(zhǎng)460m，基地南側(cè)有防護(hù)綠化用地。容積率2.5，需要代建商業(yè)酒店；位置指定東南角，兩條干道交叉口轉(zhuǎn)角位置。售樓處全周期的第一步通常是場(chǎng)地選址，位置從昭示性，可達(dá)性角度考慮，常規(guī)設(shè)置在兩條主要干道交叉口，但該位置已按規(guī)劃條件設(shè)置酒店商業(yè)，另場(chǎng)地過(guò)于狹長(zhǎng)，設(shè)置在干道交叉口處，未來(lái)不便于服務(wù)于整個(gè)社區(qū)。最終建議設(shè)置在基地的中間位置，便于未來(lái)居民使用。

最終總圖布局分為東側(cè)商業(yè)酒店部分和西側(cè)的住宅大區(qū)部分?？紤]日照及間距要求，大區(qū)區(qū)整體分為兩排住宅，中間形成超大中心綠化?？紤]基地南側(cè)現(xiàn)狀丁字路口，交叉口位置住宅存在“路沖”的現(xiàn)象。通過(guò)樓棟的錯(cuò)讓，形成入口的社區(qū)盒子。由于面對(duì)丁字路口較近，僅設(shè)置人行出入口。功能定位為社區(qū)客廳，日常歸家接待作用，從而提升社區(qū)品質(zhì)。在社區(qū)客廳的東側(cè)住宅樓棟的下方，設(shè)置了架空層，打造未來(lái)兒童為主題的活動(dòng)區(qū)域，作為二次展示的內(nèi)容，為購(gòu)買者提供未來(lái)生活的場(chǎng)景展現(xiàn)，更好的提升社區(qū)品質(zhì)。規(guī)劃總圖如下圖1所示。

圖1 臺(tái)州某住宅項(xiàng)目人行系統(tǒng)（作者自繪）

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，售樓處的面積也是設(shè)計(jì)師必須考慮的問題，為了不損失住宅建筑面積，常規(guī)做法是有效利用社區(qū)配套設(shè)施例如公共文化設(shè)施，居家養(yǎng)老服務(wù)用房，物業(yè)管理辦公用房等。功能用房主要分為兩類，一類最終提交政府或者街道接收；另一類為物業(yè)接收，用于未來(lái)日常管理。如何將售樓處內(nèi)部各個(gè)功能模塊有效契合社區(qū)配套功能，盡量少占用物業(yè)辦公空間，多保留室內(nèi)裝修的功能是本案的難點(diǎn)。根據(jù)浙江地標(biāo)的相關(guān)建筑面積的規(guī)范，“與市政道路等開放空間無(wú)分隔的公建底層架空層，凈高3m及以上，以承重結(jié)構(gòu)落地、視線通透和無(wú)特定使用功能，作為公共交通空間，可不計(jì)入面積。[4]”本案合理結(jié)合規(guī)范，引用公共通道的功能。

最終平面設(shè)計(jì)如下圖2所示，前期首層設(shè)置迎賓、宣講、沙盤、洽談；二層設(shè)置樣板房、銷售辦公及園林展示空間；后期驗(yàn)收階段調(diào)整為居家養(yǎng)老設(shè)施，物業(yè)辦公用房，社區(qū)文化活動(dòng)及公共通道功能。立面拆改方面，僅拆除中間通道的玻璃部分及二次局部屋頂部分（這部分樣板房，后期拆除同時(shí)調(diào)整屋頂即可）；室內(nèi)空間裝修方面，首層的洽談空間盡可能保留作為未來(lái)社區(qū)的物業(yè)接待功能。未來(lái)業(yè)主經(jīng)過(guò)有序柱廊空間通過(guò)庭院進(jìn)入歸家大堂，鬧中取靜，提升社區(qū)品質(zhì)。

圖2 示范區(qū)售樓階段（上）和驗(yàn)收階段（下）（作者自繪）

驗(yàn)收階段之前，銷售階段在洽談區(qū)（東側(cè)）設(shè)置通道，將住宅下架空層作為二次展示的內(nèi)容，作為社區(qū)的社交空間和兒童樂園，讓業(yè)主切身體驗(yàn)未來(lái)社區(qū)生活場(chǎng)景，在銷售階段二期打造出來(lái)，提升居住品質(zhì)。如下圖3所示。

圖3 示范區(qū)售二次展示效果（業(yè)主提供）

3 上海松江某項(xiàng)目售樓處設(shè)計(jì)實(shí)踐案例

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于上海松江城區(qū)北部，周邊基礎(chǔ)配套，教育設(shè)施齊全，生活氛圍濃厚；基地很有特色，三面環(huán)水，成梯形狀態(tài)；用地面積：29571㎡，容積率1.1，建筑限高18m，典型的低密社區(qū)?；赜玫匦。涮纵^多，涉及到老年活動(dòng)室，居民委員會(huì)，生活服務(wù)點(diǎn)等功能。

根據(jù)現(xiàn)狀條件，總圖布局基本如下圖所示，社區(qū)基本分為兩個(gè)部分，西側(cè)及北側(cè)設(shè)置6層洋房，基地東側(cè)社區(qū)環(huán)境相對(duì)安靜，設(shè)置3層低層住宅，從而形成西高東低的空間布局形態(tài)。由于基地沿街僅有北側(cè)道路，公共配套要求直接對(duì)外連通，結(jié)合小區(qū)的配套用房及入口大堂形成較為集中的庭院綠地，不僅能形成良好的城市沿街界面，而且還有效的提高了整個(gè)小區(qū)在資源利用上的特殊性和品質(zhì)感。如下圖4所示。

圖4 松江某項(xiàng)目基地現(xiàn)狀（左）規(guī)劃布局及售樓處位置（右）作者自繪

用地業(yè)主是香港企業(yè)，并不是以往“高周轉(zhuǎn)”運(yùn)營(yíng)策略。銷售周期較長(zhǎng)，全部建成后才會(huì)銷售，甚至驗(yàn)收后還會(huì)銷售，所以常規(guī)大面積運(yùn)用公共配套面積作為售樓處方式并不適用。考慮相應(yīng)配套盡量少占用，避免大面積的室內(nèi)空間拆改，運(yùn)用全周期的設(shè)計(jì)策略，最終決策采用地下空間作為售樓處的做法。

在園區(qū)的主入口位置結(jié)合景觀廊架打造曲徑通幽的人行步道，形成相對(duì)靜謐室外庭院,不僅能提升園區(qū)的品質(zhì)，形成高端大氣的入口形象，而且屏蔽界外的嘈雜環(huán)境，提供安靜的社區(qū)環(huán)境。銷售階段，首層利用部分物業(yè)功能及公共大堂作為售樓處接待功能，通過(guò)打造的藝術(shù)樓梯進(jìn)入地下銷售空間。圍繞下沉庭院，打造一個(gè)精巧的地下售樓展示空間。因?yàn)殇N售速度正常，所以采用實(shí)體樣板房的形式，業(yè)主通過(guò)地庫(kù)直接到達(dá)樣板房的地下歸家大堂，切身體驗(yàn)未來(lái)的歸家感受。參觀后通過(guò)地面返回售樓處，再次體驗(yàn)未來(lái)人行地上歸家體系，更為真實(shí)展現(xiàn)未來(lái)生活場(chǎng)景，打造繁鬧都市的靜謐桃花源。

后期驗(yàn)收階段，地上部分，首層部分養(yǎng)老用房作為營(yíng)銷人員的辦公空間，移除軟裝即可，將室內(nèi)空間移交街道；作為物業(yè)和公共大堂的部分，依舊可以保留原有的室內(nèi)裝修，作為未來(lái)的歸家大堂和物業(yè)接待功能。地下空間本來(lái)就是整個(gè)社區(qū)地下大堂，未來(lái)設(shè)置居民健身場(chǎng)所。售樓處階段的衛(wèi)生間，水吧洽談都可以保留，作為健身區(qū)的休憩區(qū)域；沙盤區(qū)，展示區(qū)拆除沙盤，相應(yīng)布置健身設(shè)施即可。整個(gè)空間的室內(nèi)裝修可以盡可能的保留，最大程度的延長(zhǎng)售樓處周期生命力，將拆改盡量控制減少。如下圖5所示。

圖5 示范區(qū)售樓階段（上）和驗(yàn)收階段（下）（作者自繪）

4 結(jié)語(yǔ)

售樓處作為我國(guó)特有的現(xiàn)象級(jí)的建筑，建筑形態(tài)的規(guī)模發(fā)展的速度遠(yuǎn)超其它建筑。從之前粗狂的臨時(shí)建筑或是不顧及配套功能的大量拆改的售樓處模式，已經(jīng)更多轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)生活場(chǎng)景再現(xiàn)的生活體驗(yàn)館，更多的強(qiáng)調(diào)文化和精神層面的共鳴[6]。伴隨著國(guó)內(nèi)住宅建設(shè)進(jìn)入尾聲，住宅從剛性需求轉(zhuǎn)化改善需求，必然導(dǎo)致地產(chǎn)的趨緩的去化速度。資金及成本的控制，可持續(xù)發(fā)展的需求，全生命周期的設(shè)計(jì)策略運(yùn)用，將銷售空間真正作為未來(lái)生活展示空間，減少不必要的拆改。未來(lái)住宅建設(shè)越來(lái)越少，城市用地條件可能更多回歸到城市相對(duì)成熟的片區(qū)，空間可變和再利用的設(shè)計(jì)方法也會(huì)不斷更新。

本文通過(guò)實(shí)踐案例進(jìn)行分析，嘗試討論售樓處設(shè)計(jì)基本原理和全周期利用的策略，希望本課題的研究成果能夠在實(shí)踐中發(fā)揮一定的作用。在未來(lái)售樓處的設(shè)計(jì)充分考慮空間的可變性問題，有效減少拆改，延長(zhǎng)售樓處的全周期生命力。