王勤增，孟令璽，江 南，吳本浩

（1.沂源正源土地評估咨詢有限公司，山東淄博 256100；2.淄博方元工程技術(shù)咨詢有限公司，山東淄博 256100）

0 引言

人類的生存離不開土地[1-2]，不僅如此，生存之外，土地也是人類社會發(fā)展最重要的資源[3-4]，具有重大的開發(fā)利用價(jià)值[5-8]。但由于土地總量有限，土地對人類的供給具有明顯的稀缺性特征[9-10]，這就決定了土地必然會成為一種被競相爭奪的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)進(jìn)行流通[11]，土地市場由此形成[12-13]。

經(jīng)過幾十年的市場化改革，我國城市土地市場成熟度較高，形成了較好的市場運(yùn)作機(jī)制。但從黨的十一屆三中全會以來，我國社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，城市土地需求量增大，再加上供需失衡、用地結(jié)構(gòu)失調(diào)、成交價(jià)格攀升等問題[14-18]，需要國家對城市土地市場進(jìn)行合理管控。對城市土地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估是國家管控的核心手段，就我國而言，縣級是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)根基，“縣級強(qiáng)，國家富”，縣級社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是我國的一個關(guān)鍵層次，具有獨(dú)有的特點(diǎn)，縣級城市土地市場的健康長久運(yùn)行才能保障我國城市土地市場的健康長久運(yùn)行。因此，本文以山東省沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估為例，闡述其城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估原則、思路與操作流程，為我國縣級城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估實(shí)踐提供依據(jù)。

1 概念界定

城市基準(zhǔn)地價(jià)，實(shí)質(zhì)為城市土地使用權(quán)的平均價(jià)格，也是城市土地的初始價(jià)格。具體來說，它是某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下，城市規(guī)劃范圍內(nèi)，處于不同等級且利用現(xiàn)狀為工業(yè)、商業(yè)、住宅等城市土地平均價(jià)值的直觀體現(xiàn)，即可以將城市土地基準(zhǔn)地價(jià)看作某一時(shí)段內(nèi)，特定用途城市土地的平均價(jià)格。城市土地基準(zhǔn)地價(jià)是確定城市土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等價(jià)格的基礎(chǔ)。

2 沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估原則

2.1 合法性原則

沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估要保證整個評估過程的合法性，以評估時(shí)期國家及地方正在施行的與土地基準(zhǔn)地價(jià)評估相關(guān)的法律法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)等為依據(jù)，從資料收集開始，評估過程中的數(shù)據(jù)處理、方法選擇等工作環(huán)節(jié)均要符合相關(guān)依據(jù)，保證評估過程合法，評估結(jié)果合法。

2.2 客觀性原則

基準(zhǔn)地價(jià)是一種標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，它主要應(yīng)用于國家及地方進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、土地使用稅征收、土地市場管理、土地資源優(yōu)化配置等活動，它應(yīng)客觀反映地價(jià)的真實(shí)水平。沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)基于合法依據(jù)以及區(qū)域?qū)嶋H情況評估，不得人為干預(yù)，保證評估結(jié)果的客觀性。

2.3 現(xiàn)勢性原則

沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)隨著社會經(jīng)濟(jì)形勢、政策環(huán)境、地方規(guī)劃等不斷變化，城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地市場狀況的一個很重要的反映，當(dāng)影響城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)的因素出現(xiàn)變化時(shí)，就要對城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行及時(shí)評估，保證評估結(jié)果的現(xiàn)勢性，盡可能反映城市土地市場的最新狀況。

2.4 實(shí)用性原則

沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估的目的是為政府科學(xué)調(diào)控城市土地市場提供基礎(chǔ)依據(jù)，不應(yīng)是思維階段的主觀工作，評估結(jié)果要能夠適用，要能對城市土地市場調(diào)控起到積極作用，這就要求沂源縣城區(qū)土地評估要保證基準(zhǔn)地價(jià)地類以及評估體系的完整性，提高評估結(jié)果的實(shí)用性。

2.5 銜接性原則

由前述可知，為保證沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估的合法性、客觀性、現(xiàn)勢性以及實(shí)用性，評估過程要實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估依據(jù)的法律法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相銜接，也要與縣級社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、各項(xiàng)規(guī)劃等銜接，此外，沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估是以城區(qū)土地定級評估為基礎(chǔ)，評估結(jié)果要與城區(qū)土地定級結(jié)果銜接，反映不同級別城區(qū)土地的地價(jià)水平。

2.6 合法使用和最高最佳使用原則

沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估要確保被評估城區(qū)土地的合法使用、合法處分，即城區(qū)土地的產(chǎn)權(quán)、用途要合法，城區(qū)土地的交易、處分要合法，城區(qū)土地具有合法的權(quán)力狀況。在合法范圍內(nèi)，經(jīng)可行性論證，要評估城區(qū)土地的最高使用價(jià)值與最佳用途。

2.7 多方法相比較原則

沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估是一項(xiàng)相對復(fù)雜的工作，需要合理的方法支撐。從我國開展土地基準(zhǔn)地價(jià)評估工作以來，形成了諸多可借鑒方法，通過這些方法均可獲得相對科學(xué)的評估結(jié)果，但由于每種方法對相關(guān)數(shù)據(jù)的處理方式、方法流程等不盡相同，評估結(jié)果會有差異，要堅(jiān)持以多種方法進(jìn)行評估，多種方法評估的結(jié)果相互比較、相互驗(yàn)證，更易取得客觀結(jié)果。

2.8 充分利用已有土地管理成果原則

沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評估要充分參考以往城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)研究成果，同時(shí)要參考市級地籍變更調(diào)查成果，土地利用總體規(guī)劃修編成果，最新城市規(guī)劃成果以及近三年土地招拍掛等出讓交易資料，保證沂源縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)成果的連續(xù)性、兼容性和現(xiàn)勢性。

3 沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估思路

沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估總體思路如下：

1）沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估內(nèi)涵界定；

2）沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估資料調(diào)查與整理；

3）沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地市場交易樣點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)評估；

4）沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估參數(shù)確定；

5）沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定與分析。

4 沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估操作流程

沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估首先將商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的樣點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)資料根據(jù)用途、交易類型、地價(jià)類型等情況進(jìn)行整理，并輸入EXCEL中，選用適當(dāng)方法評估沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地市場交易樣點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)，并利用修正因素對沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地市場交易樣點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，然后在同一城市土地級別內(nèi)，選用適當(dāng)方法對沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地市場交易樣點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行檢驗(yàn)，根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果對同一級別內(nèi)的沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的異常樣點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行剔除，計(jì)算沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地不同級別的平均樣點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)，就是沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地不同級別的基準(zhǔn)地價(jià)，最后建議采用回歸分析法分別建立沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地市場交易樣點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)與其定級單元總作用分值之間的關(guān)聯(lián)模型評估沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地各個級別基準(zhǔn)地價(jià)，綜合兩方面結(jié)果，征求專家意見，對沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地各個級別的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行充分論證，最終確定沂源縣城市商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地各個級別基準(zhǔn)地價(jià)。

5 實(shí)證分析

5.1 資料來源

沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估資料調(diào)查的任務(wù)是收集沂源縣城區(qū)近三年的土地使用權(quán)出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、出租、樓盤銷售、商品房出售、房屋買賣、房屋出租、房屋拆遷、二手房買賣數(shù)據(jù)以及沂源縣城區(qū)供地價(jià)格、土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、土地取得費(fèi)、土地取得相關(guān)稅費(fèi)、房屋重置價(jià)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、殘值、耐用年限、房地產(chǎn)交易稅、存款利率、貸款利率等。

5.2 沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)

基于上述沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估操作流程，最終確定沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)（如表1）。

表1 沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)

5.3 沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)

5.3.1 沂源縣城市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分析

從沂源縣城區(qū)商業(yè)用地各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)的差值來看，最小差值為256元/m2，最大差值為390元/m2，各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)的平均差值為339元/m2，該平均差值占沂源縣城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)平均值的比例為25.62%。從沂源縣城區(qū)商業(yè)用地各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)差值占沂源縣城區(qū)商業(yè)用地較低級別基準(zhǔn)地價(jià)的比率來看，最小比率為23.64%，最大比率為37.32%。此外，由于一級商業(yè)用地和二級商業(yè)用地商業(yè)聚集程度高，屬于沂源縣城區(qū)最繁華區(qū)域，影響地價(jià)水平的各項(xiàng)因素差異較小，因此一級地、二級地級差比率較小。而從三級商業(yè)用地至五級商業(yè)用地以一級商業(yè)用地、二級商業(yè)用地為中心均勻向外擴(kuò)散，商業(yè)設(shè)施級別、人流量、交通便捷度等均逐漸遞減，因此三級商業(yè)用地至五級商業(yè)用地級差率逐漸遞增。

5.3.2 沂源縣城市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)分析

從沂源縣城區(qū)住宅用地各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)的差值來看，最小差值為259元/m2，最大差值為405元/m2，各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)的平均差值為345元/m2，該平均差值占沂源縣城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)平均值的比例為25.13%。從沂源縣城區(qū)住宅用地各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)差值占沂源縣城區(qū)住宅用地較低級別基準(zhǔn)地價(jià)的比率來看，最小比率為23.81%，最大比率為35.58%。此外，由于一級住宅用地、二級住宅用地、三級住宅用地內(nèi)包含大量公用設(shè)施，這些公用設(shè)施規(guī)模大且影響范圍廣，使得一級住宅用地、二級住宅用地、三級住宅用地的生活便利度相差不大，因此三者級差比率較小，而四級住宅用地、五級住宅用地公用設(shè)施較少，生活極不方便，因此兩者級差比率較大。

5.3.3 沂源縣城市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分析

從沂源縣城區(qū)工業(yè)用地各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)的差值來看，最小差值為30元/m2，最大差值為85元/m2，各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)的平均差值為53元/m2，該平均差值占沂源縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)平均值的比例為18.31%。從沂源縣城區(qū)工業(yè)用地各個相鄰級別之間基準(zhǔn)地價(jià)差值占沂源縣城區(qū)工業(yè)用地較低級別基準(zhǔn)地價(jià)的比率來看，最小比率為13.33%，最大比率為28.33%。此外，由于沂源縣城區(qū)計(jì)劃近幾年將一級工業(yè)用地、二級工業(yè)用地逐步遷出，各個級別工業(yè)用地拆遷成本相差較大，造成一級工業(yè)用地、二級工業(yè)用地、三級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)級差較大，而三級工業(yè)用地、四級工業(yè)用地交易較為活躍，實(shí)際基準(zhǔn)地價(jià)級差比率較小。

6 結(jié)語

對城市土地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估是政府掌握區(qū)域城市土地市場基本狀況的一種重要手段，評估數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)可為政府調(diào)控城市土地市場提供最直觀的基礎(chǔ)依據(jù)。本研究聚焦沂源縣城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估，詳細(xì)闡述了其城市土地基準(zhǔn)地價(jià)評估原則、思路與操作流程，依據(jù)操作流程得出沂源縣城市一級、二級、三級、四級、五級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為2 040元/m2、1 650元/m2、1 287元/m2、942元/m2、686元/m2；沂源縣城市一級、二級、三級、四級、五級住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為2 106元/m2、1 701元/m2、1 332元/m2、987元/m2、728元/m2；沂源縣城市一級、二級、三級、四級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為385元/m2、300元/m2、255元/m2、225元/m2。