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        激活樓市政策下,房價依舊承壓

        2024-04-26 05:09:18楊現(xiàn)領(lǐng)
        中國新聞周刊 2024年13期
        關(guān)鍵詞:銷售

        楊現(xiàn)領(lǐng)

        近日,北京實行了兩年半的離婚限購政策不再執(zhí)行,以及上海、深圳對實施多年的“70/90”政策的優(yōu)化,引發(fā)了公眾對限購政策進一步放開及樓市下一步走勢的關(guān)注。

        到底是什么因素造成了房價的壓力?讓我們回到一個基本的事實:在絕大部分城市,二手房業(yè)主已經(jīng)取代新房開發(fā)商成為供應的主體。據(jù)統(tǒng)計,重慶目前二手房在售量超過40萬套,每月新增2萬套,這個庫存總量是新房在售量的5倍以上。成都、武漢、鄭州、西安等新一線城市的情況也大致如此。

        當我們說中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,變化的核心不僅是指供給過多了,也不只是說潛在的購房需求變少了,而是與此同時,供應的主體變化了,供應的形成機制變化了。

        那么,大量的、分散決策的二手房業(yè)主成為供應的主體對于房價意味著什么呢?

        第一,供給的總量呈現(xiàn)自動放大的趨勢,且供給的彈性顯著增大。在新房供給主導的情況下,地方政府主導供地節(jié)奏、開發(fā)商作為單一供給主體主導著開發(fā)和銷售節(jié)奏,某一時間點的銷售量總體上是固定的,至少不會自動放大。最重要的是,開發(fā)商的開盤去化進度是有統(tǒng)籌安排的,不會自己“內(nèi)卷”。然而,二手房供應占據(jù)主導的情況下,完全是另一種局面。業(yè)主掛牌銷售往往會引發(fā)更多的銷售,特別是在降價銷售的情況下,這種“踩踏效應”會更加明顯。我們在現(xiàn)實中往往會看到這樣一種情況:一旦鄰居的房子降價賣出了,特別是跌出了人們的心理價位,立即就會引發(fā)更多的恐慌式銷售,從而引出大量的同質(zhì)房源,加劇價格壓力。越跌越賣、越賣越多,形成典型的房價負循環(huán)。

        另外,供給的彈性也無限擴大。新房從拿地到銷售往往有漫長的時間周期,短期內(nèi)增加供應是不太可能的,供給彈性極低,而二手房供應的彈性是極大的,需求的邊際提升往往會引發(fā)供給的大幅增加,房價被自動抑制。

        第二,開發(fā)商的銷售目標、銷售周期與二手房業(yè)主是非常不同的。開發(fā)商賣房的目標一定是盡快賣出,快速回款,它有非常明確的銷售周期,為此,往往會通過蓄客、營銷策劃等手段在短期內(nèi)吸引大量客戶。然而,二手房的銷售目標具有很大的自主性,有的業(yè)主賣不到期望的價格可以選擇持續(xù)等待,持續(xù)銷售的時間成本幾乎為0。開發(fā)商不一樣,售樓處有成本、銷售人員有成本,時間成本和資金成本都很大。二手房業(yè)主則完全可以選擇持續(xù)觀望,觀望的時間越久,庫存積壓的總量就越大。在這種情況下,對于潛在的買家而言,就會形成一種錯覺,認為在售量太大,業(yè)主們一定會選擇降價,所以買家也會選擇等待。這就形成一個極度拉扯的“博弈周期”,對房價形成持續(xù)的壓力。

        第三,開發(fā)商的定價與調(diào)價邏輯與二手房業(yè)主也是非常不同的。對于開發(fā)商而言,銷售是按部就班的,哪些房源、戶型、位置、樓層、面積先賣,都有自己完整的一套營銷策略,客戶與開發(fā)商進行議價談判時,降低空間往往是十分有限的,因為新房價格有備案價的限制,也有總部的調(diào)節(jié)。但是二手房業(yè)主的定價與降低邏輯完成不同,通常的情況是定個初始的高價,經(jīng)過漫長的觀望和多次調(diào)價之后,售房急迫度一旦達到臨界點,就會大幅度調(diào)價售出。

        據(jù)統(tǒng)計,全國30個大中城市,二手房從掛牌價到最終出售價之間的價差達到了15%~20%。此外,一旦小區(qū)的某個房源降價成交了,旁邊的急售型業(yè)主往往會覺得市場更差了,信心更加脆弱,跟進降價,這種行為擴散開來,不斷傳染,自然而然地會產(chǎn)生三個效果:那些原本不想賣房的人也會掛牌銷售、那些正在急迫賣房的人選擇大幅度調(diào)價、那些不賣房的人覺得自己的房子更不值錢了。于是形成一種市場現(xiàn)象:大量的房子在售,日積月累,凡是賣出的房子都是大幅度降價,賣房的業(yè)主經(jīng)歷了痛苦的經(jīng)歷,也不愿意再買房。在整個過程中,幾乎所有的人都是“受損者”。

        第四,在換房需求日益增多的情況下,供需呈現(xiàn)一體化趨勢。賣房的業(yè)主就是潛在的買家,房子賣不出去,也就買不了。從調(diào)研的數(shù)據(jù)觀察,30個大中城市平均的售房周期已經(jīng)超過300天,有的城市甚至超過400天。二手房賣得慢或者賣不掉,買新房的資金也沒有著落,兩個市場形成“負震關(guān)系”。每個潛在的換房需求,往往會先賣房,才能買房,因此,每增加一個潛在需求,都會一對一地產(chǎn)生一個新增供給,從而形成供給自動擴張的態(tài)勢。

        以上就是當前房價“壓力源”的形成機制。在這種情況下,一個自然的結(jié)果就是激活樓市的政策在短期內(nèi)很難取得成效。

        (作者為空·白研究院創(chuàng)始人)

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