楊現(xiàn)領(lǐng)

近日，北京實行了兩年半的離婚限購政策不再執(zhí)行，以及上海、深圳對實施多年的“70/90”政策的優(yōu)化，引發(fā)了公眾對限購政策進一步放開及樓市下一步走勢的關(guān)注。

到底是什么因素造成了房價的壓力？讓我們回到一個基本的事實：在絕大部分城市，二手房業(yè)主已經(jīng)取代新房開發(fā)商成為供應的主體。據(jù)統(tǒng)計，重慶目前二手房在售量超過40萬套，每月新增2萬套，這個庫存總量是新房在售量的5倍以上。成都、武漢、鄭州、西安等新一線城市的情況也大致如此。

當我們說中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，變化的核心不僅是指供給過多了，也不只是說潛在的購房需求變少了，而是與此同時，供應的主體變化了，供應的形成機制變化了。

那么，大量的、分散決策的二手房業(yè)主成為供應的主體對于房價意味著什么呢？

第一，供給的總量呈現(xiàn)自動放大的趨勢，且供給的彈性顯著增大。在新房供給主導的情況下，地方政府主導供地節(jié)奏、開發(fā)商作為單一供給主體主導著開發(fā)和銷售節(jié)奏，某一時間點的銷售量總體上是固定的，至少不會自動放大。最重要的是，開發(fā)商的開盤去化進度是有統(tǒng)籌安排的，不會自己“內(nèi)卷”。然而，二手房供應占據(jù)主導的情況下，完全是另一種局面。業(yè)主掛牌銷售往往會引發(fā)更多的銷售，特別是在降價銷售的情況下，這種“踩踏效應”會更加明顯。我們在現(xiàn)實中往往會看到這樣一種情況：一旦鄰居的房子降價賣出了，特別是跌出了人們的心理價位，立即就會引發(fā)更多的恐慌式銷售，從而引出大量的同質(zhì)房源，加劇價格壓力。越跌越賣、越賣越多，形成典型的房價負循環(huán)。

另外，供給的彈性也無限擴大。新房從拿地到銷售往往有漫長的時間周期，短期內(nèi)增加供應是不太可能的，供給彈性極低，而二手房供應的彈性是極大的，需求的邊際提升往往會引發(fā)供給的大幅增加，房價被自動抑制。

第二，開發(fā)商的銷售目標、銷售周期與二手房業(yè)主是非常不同的。開發(fā)商賣房的目標一定是盡快賣出，快速回款，它有非常明確的銷售周期，為此，往往會通過蓄客、營銷策劃等手段在短期內(nèi)吸引大量客戶。然而，二手房的銷售目標具有很大的自主性，有的業(yè)主賣不到期望的價格可以選擇持續(xù)等待，持續(xù)銷售的時間成本幾乎為0。開發(fā)商不一樣，售樓處有成本、銷售人員有成本，時間成本和資金成本都很大。二手房業(yè)主則完全可以選擇持續(xù)觀望，觀望的時間越久，庫存積壓的總量就越大。在這種情況下，對于潛在的買家而言，就會形成一種錯覺，認為在售量太大，業(yè)主們一定會選擇降價，所以買家也會選擇等待。這就形成一個極度拉扯的“博弈周期”，對房價形成持續(xù)的壓力。

第三，開發(fā)商的定價與調(diào)價邏輯與二手房業(yè)主也是非常不同的。對于開發(fā)商而言，銷售是按部就班的，哪些房源、戶型、位置、樓層、面積先賣，都有自己完整的一套營銷策略，客戶與開發(fā)商進行議價談判時，降低空間往往是十分有限的，因為新房價格有備案價的限制，也有總部的調(diào)節(jié)。但是二手房業(yè)主的定價與降低邏輯完成不同，通常的情況是定個初始的高價，經(jīng)過漫長的觀望和多次調(diào)價之后，售房急迫度一旦達到臨界點，就會大幅度調(diào)價售出。

據(jù)統(tǒng)計，全國30個大中城市，二手房從掛牌價到最終出售價之間的價差達到了15％～20％。此外，一旦小區(qū)的某個房源降價成交了，旁邊的急售型業(yè)主往往會覺得市場更差了，信心更加脆弱，跟進降價，這種行為擴散開來，不斷傳染，自然而然地會產(chǎn)生三個效果：那些原本不想賣房的人也會掛牌銷售、那些正在急迫賣房的人選擇大幅度調(diào)價、那些不賣房的人覺得自己的房子更不值錢了。于是形成一種市場現(xiàn)象：大量的房子在售，日積月累，凡是賣出的房子都是大幅度降價，賣房的業(yè)主經(jīng)歷了痛苦的經(jīng)歷，也不愿意再買房。在整個過程中，幾乎所有的人都是“受損者”。

第四，在換房需求日益增多的情況下，供需呈現(xiàn)一體化趨勢。賣房的業(yè)主就是潛在的買家，房子賣不出去，也就買不了。從調(diào)研的數(shù)據(jù)觀察，30個大中城市平均的售房周期已經(jīng)超過300天，有的城市甚至超過400天。二手房賣得慢或者賣不掉，買新房的資金也沒有著落，兩個市場形成“負震關(guān)系”。每個潛在的換房需求，往往會先賣房，才能買房，因此，每增加一個潛在需求，都會一對一地產(chǎn)生一個新增供給，從而形成供給自動擴張的態(tài)勢。

以上就是當前房價“壓力源”的形成機制。在這種情況下，一個自然的結(jié)果就是激活樓市的政策在短期內(nèi)很難取得成效。

（作者為空·白研究院創(chuàng)始人）