劉喆娟

不動產(chǎn)登記制度的實施可以有效維護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，而且還能確保不動產(chǎn)交易的安全性，保障交易的順利進行。2014年11月24日，國務(wù)院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日施行。自此，我國全面實施不動產(chǎn)登記制度。與此同時，還出臺了與之配套的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，具體規(guī)范了不動產(chǎn)登記行為，細化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這項制度自運行以來對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來了一定的影響。為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的更好發(fā)展，充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記制度的效能，相關(guān)部門及人員應(yīng)該明確不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系，重視對不動產(chǎn)登記制度的完善和優(yōu)化，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展。

一、不動產(chǎn)登記制度的目的和作用

我國推出的不動產(chǎn)登記制度具有多重意義。從房產(chǎn)層面來說，不動產(chǎn)登記制度的主要目的不是為了控制房價，兩者之間也沒有直接的聯(lián)系。房價會受到多種因素的影響，其中市場供求關(guān)系是一個最重要的因素，在很大程度上決定著房價的升降。除了市場因素，其他一些因素也會在不同程度影響著房價，進而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。實施不動產(chǎn)登記可以規(guī)范房產(chǎn)稅的征收，同時還能為我國的房產(chǎn)稅征收技術(shù)和方法提供借鑒和參考。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定：“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！北疚膬H討論與房地產(chǎn)相關(guān)的不動產(chǎn)登記。借助不動產(chǎn)登記制度可以使人們的房產(chǎn)權(quán)益得到有效保護和切實保障，同時還能為解決與不動產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益糾紛提供法律事實依據(jù)。不動產(chǎn)登記以法律形式保護不動產(chǎn)權(quán)利人的利益，還能維護房地產(chǎn)交易市場秩序，保障房地產(chǎn)交易按照法律法規(guī)要求開展，使交易雙方的權(quán)益得到公平對待。另外，不動產(chǎn)登記還能在一定程度上刺激目前存量房不斷增多的現(xiàn)狀，提升存量房（存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，也指未居住的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)）的利用率，避免造成房屋資源的浪費。由此可見，不動產(chǎn)登記可以充分發(fā)揮存量房的社會利用價值，提升政府相關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)的控制力度，根據(jù)社會發(fā)展對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)獲得健康發(fā)展，促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟水平的整體提升。

二、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響

1.不動產(chǎn)登記制度對房價的影響

基于不動產(chǎn)對人們的重要性，人們比較關(guān)注其市場價值。不動產(chǎn)的市場價值對房價有較大影響。房價的影響因素眾多，其中不動產(chǎn)登記制度對房價是一種隱性的影響因素，主要體現(xiàn)在國家相關(guān)政策的調(diào)整對房價的影響，通過國家政策間接影響房價，并影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會直接或者間接影響其他行業(yè)，尤其是房價的升降更是牽動社會各方的神經(jīng)，很多人是基于房價原因提高對不動產(chǎn)登記制度的關(guān)注度。這項制度不是一成不變的，需要根據(jù)各種因素的變化不斷完善，完善的過程也意味著新條例的施行。房價的升降在很大程度上綜合反映著社會各個方面的變化，同時也會影響房產(chǎn)稅的高低。由此可見，房價是在多種因素綜合作用下產(chǎn)生的，比如居民收入、人口數(shù)量等。不動產(chǎn)登記制度對房價能起到調(diào)控作用，同時也是促進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的一種保障策略。相關(guān)部門要對不動產(chǎn)登記制度進行適時改革，使這項制度建設(shè)能夠為房地產(chǎn)經(jīng)濟的長遠發(fā)展提供更大保障，進一步協(xié)調(diào)市場各方利益，維護市場秩序，降低金融風險的發(fā)生。

2.不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)市場影響

雖然不動產(chǎn)登記制度能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范化水平，但這也會影響房地產(chǎn)市場的波動，從而導(dǎo)致購房者產(chǎn)生觀望心態(tài)。從短期來看，購房者的觀望不會持續(xù)較長時間。從不動產(chǎn)登記制度的執(zhí)行實際來看，雖然會對購房者產(chǎn)生一定的影響，但這種影響不強烈，不會影響房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境。國家推出不動產(chǎn)登記的初衷是為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此也會不斷調(diào)整不動產(chǎn)登記制度的具體條例，規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。相關(guān)部門利用信息技術(shù)可以提升不動產(chǎn)登記的效率和質(zhì)量，加快相關(guān)數(shù)據(jù)的歸納整理，使這方面信息更加透明，改善前期房地產(chǎn)信息失衡現(xiàn)象。

國家推出不動產(chǎn)登記制度主要目的是整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益。相關(guān)部門利用這項制度不僅要明確不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，還要把具有調(diào)控作用的政策融入到具體的條例中，使其在實施中發(fā)揮出應(yīng)有的作用。從這項制度的實際開展中可以看出，相關(guān)部門的工作更加統(tǒng)一協(xié)調(diào)，工作流程更加科學(xué)規(guī)范。不動產(chǎn)登記制度還有利于各個部門加快信息的傳遞，進一步提升房產(chǎn)管理的信息化水平，使整個流程更加簡化和高效。目前，我國不動產(chǎn)登記制度對一些產(chǎn)權(quán)不明確的不動產(chǎn)無法有效實施，因此導(dǎo)致一些不動產(chǎn)無法順利進入市場交易，減少購買行為。另外，不動產(chǎn)登記制度對存量房的房源有更加全面的信息展示，使購房者根據(jù)需要可以方便快捷地獲取信息，同時也有利于國家相關(guān)部門對存量房的監(jiān)管。不動產(chǎn)登記制度的完善也會增加存量房的交易數(shù)量，促進存量房市場的交易，進而影響存量房價格。可見，不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)市場的影響是多方面的，但這種影響是短期的。在這項制度完善的過程中也會規(guī)范房地產(chǎn)投資行為，提升市場監(jiān)控力度。相關(guān)人員要正確認識不動產(chǎn)登記制度，理性看待其對房地產(chǎn)市場的影響，為房地產(chǎn)后期發(fā)展提供有力支持。

三、不動產(chǎn)登記現(xiàn)行制度存在的問題

1.不動產(chǎn)登記現(xiàn)行制度的實施受到部門利益的牽絆

不動產(chǎn)登記制度的落地實施需要可靠的組織保障，必須把相關(guān)部門的職責進行整合，使之滿足不動產(chǎn)登記制度的需求。但是我國很多市、縣在不動產(chǎn)登記職責和機構(gòu)整合工作中存在不足，具有滯后性，這個問題嚴重制約了不動產(chǎn)登記制度的落實。不動產(chǎn)登記制度是我國市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)制度之一，不僅有利于保護人們的合法財產(chǎn)權(quán)，同時也有利于政府相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。雖然這項制度有很大的利好，但是在實施的過程中卻遇到一些阻礙。這些阻礙在很大程度是因為不動產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)和職責的整合涉及到部門利益，目前在協(xié)調(diào)各部門利益中還存在一些現(xiàn)實問題無法解決。另外，不動產(chǎn)登記制度的實施也牽涉到地方政府的利益，住建部門、自然資源部門、林業(yè)部門之間的權(quán)責銜接以及歷史遺留問題都會在一定程度影響地方政府利益，地方政府失去了自由裁量的空間，因此地方政府對這項制度的落實缺乏積極性。

2.不動產(chǎn)登記相關(guān)制度內(nèi)容不夠細化

不動產(chǎn)登記需要在制度層面提供支持，制度層面主要包括不動產(chǎn)登記立法和內(nèi)部的組織架構(gòu)。從立法方面來說，我國雖然已經(jīng)頒布了相關(guān)的法律條文，但是在一些具體條款方面存在著模糊性，不夠細化，比如繼承法律制度的落實、操作規(guī)則；民事法律規(guī)范所設(shè)定的法律后果在行政法律關(guān)系中如何實現(xiàn)等。從內(nèi)部組織架構(gòu)來說，目前我國已經(jīng)基本搭建完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，但是這一制度體系在運行中一些內(nèi)容不夠明確合理，導(dǎo)致上位法和下位法存在著抵觸的現(xiàn)象，制約了不動產(chǎn)登記制度的有效實施。

3.信息化登記平臺需要進一步開發(fā)

不動產(chǎn)登記信息收集工作涉及多個部門，為使不動產(chǎn)登記高效進行，就要加強信息化登記平臺建設(shè)，提升各個部門之間合作的協(xié)調(diào)性和有效性。不動產(chǎn)登記平臺的信息化建設(shè)方便群眾辦證，提升辦證效率，同時還能使不動產(chǎn)登記信息更加準確、完備、可靠。但是從目前不動產(chǎn)登記信息化平臺的應(yīng)用來看，在一些方面還無法滿足登記工作的更好開展，登記平臺的功能還沒有得到最大化的開發(fā)，影響了不動產(chǎn)登記工作的高質(zhì)量進行。相關(guān)人員應(yīng)該認識到信息技術(shù)在登記平臺建設(shè)的重要性，完善政府部門之間的數(shù)字信息共享制度建設(shè)，增強技術(shù)支持，采取有效措施進一步開發(fā)平臺功能，為不動產(chǎn)登記提供更大支持。

4.不動產(chǎn)測繪技術(shù)有待規(guī)范

不動產(chǎn)登記還需要專業(yè)人員實地測繪，這項工作具有很強的專業(yè)性和技術(shù)性，對測繪人員提出了較高要求。測繪結(jié)果的質(zhì)量受到多種因素的影響，其中測繪技術(shù)是一個關(guān)鍵因素。但是有些不動產(chǎn)測繪人員技術(shù)水平不高，加之不同地區(qū)的不動產(chǎn)測繪具有不同的技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)程，應(yīng)在全國范圍內(nèi)出臺統(tǒng)一的規(guī)范化的測繪規(guī)則，這些會影響測繪標準體系的完善，進而影響不動產(chǎn)登記工作的開展。

四、不動產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略

1.搭建不動產(chǎn)登記信息共享平臺

在不動產(chǎn)登記制度下，房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展需要搭建一個信息共享平臺，這個平臺要把房地產(chǎn)業(yè)主、建設(shè)單位、政府登記機構(gòu)聯(lián)系在一起，實現(xiàn)政府機構(gòu)內(nèi)部的信息共享。信息化時代房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展要在掌握大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，提升發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)性。相關(guān)部門要認識到搭建不動產(chǎn)登記信息平臺的迫切性，加快不動產(chǎn)登記信息的共享，避免在房產(chǎn)租賃或者交易中由于信息不對稱出現(xiàn)不必要的問題。隨著計算機技術(shù)和信息技術(shù)的不斷發(fā)展，搭建不動產(chǎn)登記信息共享平臺可以為全國性的不動產(chǎn)登記與信息查詢平臺的建設(shè)做鋪墊。在大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持下，信息共享平臺可以進一步整合不動產(chǎn)的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，使這個平臺的數(shù)據(jù)更加豐富，人們可以根據(jù)需要快速便捷的進行信息查詢等，同時也有利于相關(guān)部門工作人員提高工作效率。

2.調(diào)整房地產(chǎn)運營核心

房地產(chǎn)開發(fā)包括多個環(huán)節(jié)，比如設(shè)計、施工、銷售等，在傳統(tǒng)的開發(fā)模式下其運營核心是建設(shè)產(chǎn)品，但是這種運營核心無法滿足如今市場的發(fā)展變化。不動產(chǎn)登記制度的實施擴展了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展空間，使房地產(chǎn)經(jīng)濟有更多的選擇，所以房地產(chǎn)要調(diào)整運營核心，將產(chǎn)品受眾作為房地產(chǎn)開發(fā)運營的核心。在不動產(chǎn)登記制度下，要重視客戶服務(wù)，并提升客戶服務(wù)運營和維護質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷滿足客戶需求，打造品牌，為客戶認購提供更大保障。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)產(chǎn)品時不僅要重視建筑的使用功能，還要重視建筑的創(chuàng)意性，深入分析客戶的實際需求，比如客戶對智能化設(shè)計、戶型、裝修風格的偏好等。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強和客戶的溝通才能更好滿足客戶深層次需求，進而給客戶帶來高品質(zhì)的居住體驗。

3.完善不動產(chǎn)登記制度，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展

現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度在實施過程中存在一定的不足，為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，相關(guān)部門要不斷完善不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記工作由國土部門負責，但是房屋交易管理屬于住建部門的工作內(nèi)容。在這種情況下交易和登記脫節(jié)，加之有些地方各部門之間信息未能實現(xiàn)共享，這給人們辦理相關(guān)業(yè)務(wù)帶來較大不便，不僅降低了交易登記效率，而且還增加了交易風險。為此，相關(guān)部門要采取有效措施提升登記的便捷性，最大化減少不動產(chǎn)登記時間，提供更多人性化服務(wù)，使不動產(chǎn)登記制度更加完善，為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供更大助力。

4.制定科學(xué)有效的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標

首先，在政策上要改變前期粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展模式，使土地資源利用更加集約，并實現(xiàn)與其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動經(jīng)濟增長。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中還要加強對環(huán)境的保護，助力城市生態(tài)經(jīng)濟的發(fā)展，為人們創(chuàng)造更加美好的城市環(huán)境。最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標的制定要符合我國國情，使房地產(chǎn)經(jīng)濟保持適度增長，避免過分超前危害我國社會經(jīng)濟。

五、結(jié)語

不動產(chǎn)登記制度的實施具有重要的現(xiàn)實意義，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展也會產(chǎn)生較大影響。相關(guān)部門要深入分析現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度存在的問題，有針對性的加以完善，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。