□浙江省測繪科學技術研究院 賈霞 龔旭崢 王旻雯

黨中央、國務院高度重視全民所有自然資源資產的管理與保護，提出了一系列政策措施，旨在通過全民所有自然資源資產的清查、評估和統(tǒng)計工作，構建全民所有自然資源資產管理體系。2019 年和2021 年，為全面摸清全民所有自然資源資產底數，自然資源部先后開展了兩批全民所有自然資源資產清查試點（以下簡稱“資產清查”）。資產清查是落實所有權委托代理機制試點的重要基礎性工作，清查成果為所有權委托代理機制試點工作的開展提供數據支撐。在這個背景下，浙江省自然資源廳積極響應國家號召，率先開展了全民所有自然資源資產清查工作。

國有耕地資源市場價格是其資產價值的真實反映，故在價格體系構建中，根據區(qū)域農用地質量與社會經濟條件劃分均質區(qū)域后，還需通過對區(qū)域耕地價格水平進行調查與分析，核實調整所劃區(qū)域，保證均質區(qū)域內價格水平相對一致。本文以尊重市場價格為前提，結合全民所有自然資源資產清查，著重圍繞耕地保護這一“國之大者”，對全省90 個縣（市、區(qū)）國有耕地資源進行調查，通過國有耕地價格典型樣點調查，明確了國有耕地資源價格體系構建的技術方法，以全面掌握浙江省國有耕地資源資產情況。運用《浙江省全民所有自然資源資產清查技術指南》（以下簡稱《指南》）推薦的收益還原法評估耕地資源清查價格。在分析浙江省國有耕地資源清查價格現狀和存在問題的基礎上，提出相應的對策建議，以期為探索建立全民所有自然資源資產清查統(tǒng)計制度，切實履行全民所有自然資源資產所有者職責打下良好的基礎。耕地資源清查價格為土地使用權價格，使用年限為30 年，評估基準日為2020 年12 月31 日，土地還原率采用安全利率加風險調整值法，設置為3%。

一、浙江省國有耕地資源清查價格評估現狀

（一）國有耕地資源清查價格均質區(qū)劃分和價格信號采集

浙江省國有耕地資源清查價格體系包括國家均質區(qū)價格、省級均質區(qū)價格和縣級耕地平均價格。國家均質區(qū)是根據農業(yè)生產自然稟賦條件和社會經濟因素劃分農用地區(qū)域，考慮了山脈、水系、行政邊界等主要地理界線分布及耕地質量等別與農用地價格的關系，用于反映全國農用地價格的基本地域差異。浙江省國有農用地國家級均質區(qū)域劃分為六個類型（圖1）。

▲圖1 浙江省國有農用地國家級均質區(qū)劃分圖

為確保樣點分布均勻，且覆蓋不同類型和不同價格水平的縣（市、區(qū)），采用分層抽樣法隨機抽取代表性樣點并確定30%的樣點采集縣。浙江省國有農用地國家級均質區(qū)域價格估算主要基于國家選取的28 個樣點縣（市、區(qū)）的價格信號成果，其中浙江省國有農用地國家級價格租賃樣點共計1960 個，其中耕地樣點809 個。浙江省的六個農用地國家級均質區(qū)中，G3304區(qū)的樣點數量最多，G3305 區(qū)的樣點數量最少。耕地平均清查價格最高的是G3305 區(qū)和G3304 區(qū)。其中，G3304 區(qū)的耕地質量較高，經濟發(fā)展水平較高，耕地平均價格較高。G3305 區(qū)耕地平均清查價格較高，主要是由于因為該區(qū)域耕地面積較少，價格信號采集的樣點數量少，該部分樣點的耕地租賃價格相對較高。經調查，舟山市定海區(qū)和普陀區(qū)從2020 年起，耕地租賃價格均提升到1500 元/畝，而浙江省國有耕地租賃樣點的平均租金為778元/畝。

在考慮地形地貌、耕地利用等別、經濟發(fā)展水平等差異性和相似性的基礎上，浙江省將國家均質區(qū)域細化得到省級均質區(qū)域（圖2）。浙江省在全民所有自然資源清查過程采集了90 個縣（市、區(qū)）價格信號數據，共計12859 個樣點的數據。其中，耕地樣點7557 個，占樣點總數的58.8%，覆蓋了全省全部2—13等耕地利用等別；非糧化樣點6638個，占比為51.65%。基于90 個縣（市、區(qū)）的農用地價格信號成果構建浙江省國有農用地省級耕地價格體系，采用收益還原法得到省級國有農用地省級平均價格，縣級耕地的平均價格根據各縣（市、區(qū)）的價格信號成果進行計算。

（二）國有耕地資源清查價格與耕地質量

根據浙江省耕地資源清查成果，國有耕地資源清查價格與耕地質量總體呈現一致性，即耕地質量等別越高，耕地資源清查價格相對越高。

浙江省耕地利用等別2 等的國有耕地平均清查價格為17200元/畝，最低等別13 等的國有耕地平均清查價格為9250 元/畝，這與國家公布的全國農用地租賃樣點價格分布特征一致。浙江省的耕地質量等別2等和3 等主要分布在嘉興市秀洲區(qū)，國有耕地平均清查價格分別為17200元/畝和16800 元/畝。耕地質量等別4 等主要分布在7 個縣（市、區(qū)），其中桐鄉(xiāng)市的4 等耕地價格最高，為19600 元/畝。耕地質量等別5 等主要分布在18 個縣（市、區(qū)），其中杭州市蕭山區(qū)的5 等耕地價格最高，為21100 元/畝。耕地質量等別6 等到10 等分布的縣（市、區(qū)）相對較多，其中杭州市西湖區(qū)的6 等到8 等價格最高，為39200 元/畝。9 等和10 等耕地價格最高的區(qū)域均是溫嶺市，分別為22006 元/畝和23800 元/畝。11 等耕地價格最高的區(qū)域是玉環(huán)市，為19600 元/畝。12等耕地價格最高的區(qū)域是淳安縣，為16700 元/ 畝。13 等耕地僅分布在安吉縣和天臺縣，價格分別為9600 元/畝和8900 元/畝。

（三）國有耕地資源清查價格與區(qū)域經濟發(fā)展水平

浙江省國有耕地資源清查價格與區(qū)域經濟發(fā)展水平有較強的相關性，區(qū)域經濟發(fā)展水平越高，國有耕地資源清查價格越高?！昂技魏皆貐^(qū)（G3304）海拔較低（55 米，居六個區(qū)中的第二位），經濟發(fā)達（GDP 為1015 億元，地均常住人口為1116 人/平方公里，地均GDP為4.85 億元/平方公里，均為六個國家均質區(qū)中第一位）”，耕地質量在全省最優(yōu)（耕地利用等別為7等，是六個國家均質區(qū)中耕地質量最高的區(qū)域），該地區(qū)的國有耕地資源清查價格相對較高。同時，在同一個國家均質區(qū)中，省級均質區(qū)33008 的國有耕地資源平均清查價格高出省級均質區(qū)33007 約4500 元/畝。這主要原因是33008 省級均質區(qū)的經濟發(fā)展水平更高，其GDP、地均常住人口和地均GDP 指標均高于33007 省級均質區(qū)。同時，地形地貌和耕地質量相似的區(qū)域，經濟發(fā)展水平越高，耕地租賃的租金相對越高。

▲圖2 浙江省國有農用地省級均質區(qū)劃分

浙江省國有耕地資源資產清查的縣級價格體系中，部分縣（市、區(qū)）的國有耕地資源清查價格超過了省級均質區(qū)國有耕地資源清查價格的1.3 倍。如杭州市西湖區(qū)，6 等、7 等和8 等國有耕地資源的清查價格均超過了省級均質區(qū)相應等別的價格。義烏市的10 等國有耕地資源平均清查價格也超過了省級均質區(qū)10 等耕地平均價格的32%。主要是因為義烏市在所有省級均質區(qū)中的經濟發(fā)展水平最高，杭州市西湖區(qū)的耕地資源緊缺，經濟發(fā)展水平高，耕地等別的樣點租金均超過2000 元/畝。

二、浙江省國有耕地資源清查價格評估問題與建議

（一）建議進一步完善國有耕地資源資產清查技術規(guī)范

農用地省級價格體系建設工作涉及多源數據收集、均質區(qū)劃分以及不同類型農用地價格計算等多個方面，國有耕地資源清查價格的形成機制較為復雜，建議完善國有農用地資產清查價格建設的技術路線，進一步完善清查價格修正的方法體系。

（二）建議加強國有耕地租賃樣點選取技術培訓

國家和省級主管部門已經開展了清查工作的相關培訓和線上答疑，但由于工作內容復雜，技術承擔單位對于農用地租賃價格樣點的市場性及基礎設施水平的理解存在一定的偏差，可能導致所選擇耕地租賃樣點無法完整反映區(qū)域耕地的價格水平。為了相關技術人員更加充分和準確地理解《指南》內容并開展相關工作，建議進一步加強國有耕地資源資產技術規(guī)范租賃樣點選取技術的相關培訓。

（三）建議以基于租賃樣點計算的耕地清查價格作為最低控制值

租金是農用地市場交易最直接和最真實的反映，耕地租金遠低于投入產出樣點的凈收益。浙江省耕地投入產出的凈收益達3000 多元/畝，但耕地樣點平均租金不到一千元/畝。在耕地資源清查價格應用方面，建議以基于租賃樣點計算的耕地清查價格作為最低控制值。