吳曉波財(cái)經(jīng)作家，“藍(lán)獅子”財(cái)經(jīng)圖書出版人，曾任上海交通大學(xué)、暨南大學(xué)EMBA課程教授，常年從事公司研究。

很多人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是行業(yè)拐點(diǎn)到來的結(jié)果，在我看來，這僅僅是事后總結(jié)，困局的核心本質(zhì)是民營房企的流動(dòng)性危機(jī)。

自2017年以來，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直是收緊的。而讓流動(dòng)性真正發(fā)生惡化則是2020年底出臺(tái)的兩個(gè)很嚴(yán)厲的政策，一是“三道紅線”，一是房貸集中管理制度，前者主要針對(duì)房企，后者針對(duì)銀行。

一直到2023年的12月，大家才對(duì)救樓市達(dá)成了共識(shí)。但這時(shí)，消費(fèi)者的購房預(yù)期出現(xiàn)了決定性的改變。我國房地產(chǎn)自1998年進(jìn)入商品房時(shí)代，其間經(jīng)歷過多次起伏動(dòng)蕩，尤其在2008年曾發(fā)生過很嚴(yán)重的危機(jī)，然而，市民階層對(duì)購房產(chǎn)生廣泛的懷疑，這是最深刻的一次。

在過去的幾個(gè)月里，政府的救樓市動(dòng)作可以說是相當(dāng)頻繁，很多時(shí)候給人180度大拐彎的眩暈感，但是在政策邏輯上，基本上是“吃新藥，走老路”。

針對(duì)陷入危機(jī)的房企，很多城市建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，大多由副行政長官牽頭，主攻保交樓、開設(shè)白名單、定向融資、加大壞賬容忍度、提出“不救企業(yè)救項(xiàng)目”。

通過這樣的分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前樓市低迷的兩大成因，在供給端是民營房企的流動(dòng)性危機(jī)，在需求端是城市居民對(duì)房產(chǎn)保值增值的懷疑。

中國的樓市到底有沒有“變天”？所謂“變天”，指的是某一產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行邏輯和利益結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本突變，新的生產(chǎn)力和組織方式對(duì)既有格局實(shí)現(xiàn)了革命性的替代。從這個(gè)角度來分析，直到今天，支撐中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本邏輯和利益鏈格局，并沒有被打破。

在過去二十多年的中國，房地產(chǎn)并不完全是一個(gè)只與居住有關(guān)的市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)，對(duì)政府而言，它是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長、吸納社會(huì)資本和解決就業(yè)的“政策工具”，對(duì)城市家庭而言，它是財(cái)產(chǎn)性收入增長的、幾乎唯一可靠的標(biāo)的物。

因此，如果那條龐大而持重的利益鏈仍然存在，令人畏懼的“四五六”特點(diǎn)沒有得到有效改變，房地產(chǎn)就無所謂“變天”之說。

那么，現(xiàn)在是不是利用危機(jī)，推倒重來促發(fā)“變天”的好時(shí)機(jī)呢？答案恐怕也是否定的。

關(guān)于中國房地產(chǎn)的長效管理，是一個(gè)激烈討論了十多年的課題。無論是關(guān)于房產(chǎn)稅，還是從經(jīng)濟(jì)適用房到配售型保障房的探索，迄今都沒有尋找到適合的模式和變革的時(shí)間窗口。最近，有些人士提出了組建“住房銀行”的政策建議，然而，其可行性探討才剛剛開始。

未來一段時(shí)期的中國樓市，將呈現(xiàn)出三個(gè)非常值得關(guān)注的點(diǎn)：

其一，所有城市面臨一場(chǎng)“大考”，分化程度進(jìn)一步拉大。

一個(gè)城市的樓市能否復(fù)蘇，將全部地取決于產(chǎn)業(yè)的活躍度和人口的凈流入，區(qū)域核心城市的吸引力將更為加大，其周邊中小城市及城鎮(zhèn)可能出現(xiàn)“燈下黑”。

其二，改善性需求將超過剛需。

在過去的三年里，家電和家居產(chǎn)品的銷售已呈現(xiàn)出舊改翻新的比例超過新房裝修的特點(diǎn)，新中產(chǎn)對(duì)未來的規(guī)劃和信心，決定了房產(chǎn)的居住和投資性價(jià)值。

其三，樓市下墜的幅度和深度難以預(yù)料，而其底部，則可能不是供需的再平衡，而是利率下調(diào)和物價(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生。換而言之，“恐懼”會(huì)成為最后的生產(chǎn)力。

如果把今天的中國樓市比喻為一個(gè)病患，病情已經(jīng)清晰，所有的藥物和物理手段都已經(jīng)或即將使上，接下來能夠做的，便是期待它的求生渴望以及自身機(jī)能的恢復(fù)。