近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮，與房屋相關(guān)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律糾紛日益增多。然而，《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定多為原則性的規(guī)定，具體的司法實(shí)踐面臨著業(yè)主權(quán)利義務(wù)意識(shí)淡薄、自治機(jī)構(gòu)運(yùn)行難、司法維權(quán)阻礙重重等諸多困難。

案例回顧：

陳伯和李伯都已年過(guò)八旬，居住在廣東省廣州市天河區(qū)某小區(qū)內(nèi)，房屋是單位的職工宿舍。陳伯夫婦居住在三樓，李伯父子三人住在二樓，同住該樓的還有其他4 戶老人。近年來(lái)，陳伯覺得自己與妻子年紀(jì)日長(zhǎng)、行動(dòng)不便，而老樓因太過(guò)老舊不具備加裝垂直電梯的條件，他便與其余5 戶業(yè)主商量在樓道內(nèi)加裝“電動(dòng)滑梯”，又稱“座椅式電梯”——只需坐在座椅上，扣好安全帶，一只手操作把手即可上下樓梯。對(duì)此李伯明確表示反對(duì)。

陳伯曾向單位提出加裝電梯申請(qǐng)，單位答復(fù)因該棟房屋屬于各業(yè)主私人物業(yè)，對(duì)于樓梯共用空間的處置應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定處理，單位對(duì)是否加裝沒有決定權(quán)。單位在回復(fù)中還指出，該棟房屋的樓道寬度僅1.09 米，加裝座椅式電梯不符合《中華人民共和國(guó)消防法》等法律規(guī)定，也不符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和戶內(nèi)樓梯設(shè)計(jì)的相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的要求。最終，陳伯決定自行安裝，他購(gòu)買了一臺(tái)售價(jià)為15.8 萬(wàn)元的座椅式電梯。隨后，電梯公司6 次上門安裝電梯均遭到李伯及物業(yè)公司的阻攔，直到第七次才安裝成功，為此陳伯額外支付了安裝費(fèi)4500 元。安裝后，原本1.09 米寬的樓道被導(dǎo)軌占據(jù)了0.2 米，打開座椅使用電梯時(shí)樓道被占據(jù)0.9 米。安裝后，李伯在自家門外的導(dǎo)軌上放置了U 型鎖、阻擋器，以阻止陳伯使用電梯。陳伯發(fā)現(xiàn)后將鎖和阻擋器破壞。

此后，公安部門向小區(qū)物業(yè)公司發(fā)出《責(zé)令改正通知書》，以物業(yè)公司對(duì)占用公共疏散通道的行為未及時(shí)制止為由，責(zé)令其予以改正。物業(yè)公司向陳伯發(fā)出《整改通知書》，要求其七日內(nèi)拆除已安裝的座椅式電梯，但陳伯未予理會(huì)，并在上述通知下方張貼告示，明確寫明其將繼續(xù)調(diào)測(cè)、使用該座椅式電梯。半個(gè)月后，李伯向物業(yè)公司發(fā)出書面請(qǐng)求函，申請(qǐng)自行拆除該座椅式電梯，要求物業(yè)公司配合。物業(yè)公司書面回復(fù)“同意配合清理”。第二天，李伯的兩個(gè)兒子在物業(yè)公司人員的見證下，將一樓至二樓轉(zhuǎn)角平臺(tái)的導(dǎo)軌拆除，并將拆除后的導(dǎo)軌放置在樓頂。拆除導(dǎo)軌兩天后，陳伯用電鋸將李伯家防盜門上的3 根鐵欄桿鋸斷。陳伯為此受到了公安機(jī)關(guān)的行政處罰。此后，陳伯將李伯父子三人訴至法院，要求三人賠償電梯安裝費(fèi)、損壞費(fèi)共計(jì)10.8 萬(wàn)元。

李伯父子三人辯稱，陳伯未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)擅自安裝電梯，該行為不僅占用了公共樓道，還造成了安全隱患，己方拆除電梯是不得已而為之。

法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十一條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分，如通道、樓梯、大堂等公共通行部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。李伯父子三人作為二樓的業(yè)主，對(duì)涉案樓梯具有使用和管理的權(quán)利，陳伯私自安裝座椅式電梯，且拒絕整改、持續(xù)占用消防通道的行為，已給李伯等業(yè)主生命安全的合法權(quán)益造成威脅。此時(shí)，李伯父子三人在征得物業(yè)公司同意的情況下，將占用消防疏散通道的導(dǎo)軌進(jìn)行拆除，屬于合法、合理的自助行為，且拆除后的導(dǎo)軌未損壞丟棄，而是放置于樓頂，其采取的措施并無(wú)不當(dāng)。所以，因拆除電梯造成的損失應(yīng)由陳伯自行承擔(dān)。陳伯主張李伯父子三人賠償缺乏理?yè)?jù)，法院不予支持，依法駁回。

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。從中可以看出建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三種權(quán)利，即專有權(quán)、共有權(quán)以及共同管理權(quán)。

案例解讀：

解讀人：陳潔

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十一條，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。從中可以看出建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三種權(quán)利，即專有權(quán)、共有權(quán)以及共同管理權(quán)。在司法實(shí)踐中，大部分業(yè)主雖然已經(jīng)普遍意識(shí)到對(duì)建筑規(guī)劃內(nèi)共有部分享有權(quán)利，但對(duì)權(quán)利的具體內(nèi)容一知半解。在司法實(shí)踐中，往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)主為了個(gè)人利益侵犯共有利益的情況。

本案中李伯三父子與陳伯均是業(yè)主，對(duì)于涉案樓梯均具有管理和使用的權(quán)利。但是陳伯私自加裝電梯的行為系侵犯了李伯及其他業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也造成了安全隱患。李伯拆除電梯的行為是基于自身所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)自主進(jìn)行的排除妨礙，陳伯私自加裝電梯的行為存在過(guò)錯(cuò)，因此造成的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。

共有權(quán)是《中華人民共和國(guó)民法典》賦予業(yè)主的一項(xiàng)重要法定權(quán)利，共有權(quán)行使和保護(hù)，事關(guān)業(yè)主共同體的穩(wěn)定，關(guān)乎所有業(yè)主的切身利益。隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，業(yè)主共有權(quán)必將受到更廣泛的關(guān)注。

律師簡(jiǎn)介:

陳潔，上海市公義律師事務(wù)所主任、合伙人、律師。

原東方廣播電臺(tái)《東方大律師》節(jié)目主持人，主持節(jié)目 20 余年，播名潔蕙。中央電視臺(tái) CCTV12《法律講堂》主講人、法治天地《大律師面對(duì)面》節(jié)目特邀嘉賓、《中國(guó)婦女》雜志開篇人物、《新民晚報(bào)》專訪人物、電視連續(xù)劇《東方大律師》女主角原型，上海市法治研究會(huì)副秘書長(zhǎng)、上海東方法治文化研究中心副主任、上海市法學(xué)會(huì)民法研究會(huì)理事、上海市作家協(xié)會(huì)會(huì)員、上海市人民檢察院二分院處理信訪律師、連續(xù)多年獲聘“上海市新收犯監(jiān)獄人民督導(dǎo)員”、著名電影演員牛犇先生法律顧問、美國(guó)紐交所上市公司“四季教育”法律顧問。2013 年，陳潔個(gè)人出資 10 萬(wàn)元成立上海市慈善基金會(huì)“潔蕙法律援助項(xiàng)目”，旨在幫助不符合國(guó)家法律援助條件但需要法律幫助的困難人群維護(hù)合法權(quán)益，至今已援助 3000多人次的困難民眾。