李天研

來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)

1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），放開(kāi)120平方米以上的戶(hù)型限購(gòu)，支持“租一買(mǎi)一”“賣(mài)一買(mǎi)一”。市住建局表示，《通知》加快構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，廣州2024年商品房市場(chǎng)將進(jìn)入探底企穩(wěn)的進(jìn)程。

新政解讀

需求側(cè)：拓寬改善性需求入市空間

《通知》優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求。居民家庭和個(gè)人（不區(qū)分是否為本市戶(hù)籍，下同），新購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上（不含120平方米，下同）住房（包括新建住房和二手住房，下同），不納入限購(gòu)范圍；名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計(jì)入名下已擁有住房套數(shù)核算。

支持“租一買(mǎi)一”。居民家庭和個(gè)人，將名下住房用作租賃住房并按照《廣州市房屋租賃合同登記備案規(guī)則》規(guī)定取得房屋租賃登記備案證明，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。

支持“賣(mài)一買(mǎi)一”。居民家庭和個(gè)人，根據(jù)《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于啟用存量房房源信息編碼的通知》要求，將名下住房在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。

支持“轉(zhuǎn)移、合并登記一體辦理”。對(duì)于具備合并不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)條件的房屋，購(gòu)房人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記業(yè)務(wù)一同辦理，核查名下房屋套數(shù)以合并登記后為準(zhǔn)。

優(yōu)化商服類(lèi)物業(yè)限購(gòu)政策。在全市范圍內(nèi)，商服類(lèi)物業(yè)（含已確權(quán)登記滿2年的）不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。

政策調(diào)整自2024年1月27日0：00起施行，購(gòu)房資格審核適用政策與《通知》不一致的，以《通知》為準(zhǔn)。

供給側(cè)：今年籌建1萬(wàn)套配售型保障房

《通知》明確，加快建立健全以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主體的租購(gòu)并舉的住房保障體系，補(bǔ)齊保障性住房建設(shè)短板，提高住房保障覆蓋面，統(tǒng)籌解決城市戶(hù)籍人口和引進(jìn)人才住房困難問(wèn)題。

2024年，廣州市計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套、保障性租賃住房10萬(wàn)套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬(wàn)戶(hù)。

融資：提出可給予支持的項(xiàng)目名單

《通知》提出，建立分管市領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門(mén)為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，研判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極滿足合理融資需求。加強(qiáng)工作統(tǒng)籌和信息共享，做好融資保障工作，進(jìn)一步增強(qiáng)銀企互信。

專(zhuān)家分析

穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵之舉

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，《通知》有利于穩(wěn)定商品房市場(chǎng)、發(fā)力住房保障，構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)新體系，實(shí)現(xiàn)向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的漸進(jìn)和平穩(wěn)過(guò)渡。

他表示，穩(wěn)定商品房市場(chǎng)是穩(wěn)定內(nèi)需和消費(fèi)基本盤(pán)的重要一環(huán)，也是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵之舉?！锻ㄖ肥紫葟男枨蠖酥郑鋵?shí)1月26日住建部房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)提出的“要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”的精神。

推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市

李宇嘉分析，在需求端，減少限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的大戶(hù)型購(gòu)房的限制條件，支持“賣(mài)一買(mǎi)一、租一買(mǎi)一”，都有利于推動(dòng)改善性需求適時(shí)入市，也符合中心區(qū)改善型需求占比大的特征。

以天河區(qū)為例，2023年天河區(qū)新房交易套均面積為130平方米/套。松綁對(duì)戶(hù)型的限購(gòu)政策，“賣(mài)一買(mǎi)一、租一買(mǎi)一”，有助于消化庫(kù)存的同時(shí)，推動(dòng)剛需和改善型住房需求的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)，租賃和交易的循環(huán)等，促進(jìn)供應(yīng)和交易兩旺。

在供給端，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要建立健全租購(gòu)并舉的住房保障體系，2024年籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套、保障性租賃住房10萬(wàn)套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬(wàn)戶(hù)，統(tǒng)籌解決城市戶(hù)籍人口和引進(jìn)人才住房問(wèn)題。

廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、教授陳琳認(rèn)為，《通知》提出配售型保障房、保障性、租賃住房和公租房租賃補(bǔ)貼三類(lèi)保障目標(biāo)，釋放出加強(qiáng)住房保障、改善保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大供應(yīng)力度的明確信號(hào)。

李宇嘉表示，《通知》最終目的就是通過(guò)供需兩端調(diào)節(jié)，既滿足合理的改善型需求，促進(jìn)供給去化，也滿足工薪階層、新市民和人才群體的需求，以多層次供給匹配多層次需求，促進(jìn)供應(yīng)匹配需求，需求牽引供給，讓供求在高位平衡。

廣州商品房將進(jìn)入探底企穩(wěn)進(jìn)程

《通知》提出，通過(guò)建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加大對(duì)具體項(xiàng)目的融資支持，穩(wěn)定市場(chǎng)供給。李宇嘉表示，此次廣州落實(shí)最新部署，就是要搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，協(xié)調(diào)解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。

具體來(lái)說(shuō)，就是以項(xiàng)目為對(duì)象，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求，讓長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)健康的企業(yè)得到應(yīng)有的金融服務(wù)，從而避免風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序擴(kuò)散和蔓延，從而穩(wěn)定市場(chǎng)的信心和預(yù)期。

《通知》體現(xiàn)出協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、標(biāo)本兼治的政策導(dǎo)向。既提出健全市場(chǎng)和保障體系的有關(guān)措施，也涉及支持租賃市場(chǎng)發(fā)展、減少商服類(lèi)項(xiàng)目交易限制等內(nèi)容，多措并舉有利于市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

對(duì)于政策效果，李宇嘉預(yù)計(jì)，廣州2024年商品房市場(chǎng)將進(jìn)入到探底和企穩(wěn)的進(jìn)程中。