孫蔚

來源：中國消費者報

2023年房地產市場處于深度調整期，隨著眾多有利于穩(wěn)定市場信心的政策措施相繼出臺，也為市場釋放了更為積極的信號。為了貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議近日在北京召開，提出2024年重點做好4大板塊、18個方面工作，進一步細化明確了2024年房地產市場發(fā)展的關鍵詞。

穩(wěn)市場

中央經(jīng)濟工作會議明確表示，2024年要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破。剛剛召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在部署2024年重點工作時再次明確，重點抓好4大板塊、18個方面工作。在穩(wěn)定房地產市場方面，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產政策。

“房地產行業(yè)作為支柱產業(yè)，對穩(wěn)經(jīng)濟具有重要作用，也是穩(wěn)就業(yè)、保民生的重要抓手。從高層會議表態(tài)來看，2024年房地產調控仍將延續(xù)當前基調，保持寬松政策環(huán)境，圍繞滿足剛性和改善性住房需求的目標持續(xù)優(yōu)化?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對記者表示。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年全國各地樓市政策出臺頻次超600次，年底北京、上海重磅推出下調首付比例、降低房貸利率等政策，大幅降低了居民置業(yè)門檻和置業(yè)成本。當前，僅部分核心城市仍有一定限制性政策。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議進一步明確了2024年房地產政策的發(fā)力方向，房地產行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場超調后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，“有利因素”正在不斷增加。2024年在新的形勢下，以政策“進”促市場“穩(wěn)”，政策落實見效可期，房地產市場有望逐步實現(xiàn)筑底企穩(wěn)。預計2024年，核心一二線城市首套、二套房首付比例有望進一步下降，一線城市也有望因區(qū)、因需優(yōu)化限購政策，二線城市或全面取消限購政策，更多低能級城市也將通過發(fā)放購房補貼等方式促進住房需求釋放。

保交樓

保交樓、化解項目交付風險仍是2024年政策聚焦點之一。住建部黨組書記、部長倪虹強調，“保交樓”工作落實屬地責任，加強預售資金監(jiān)管，加快預售制度改革。

對于房企而言，保交付不僅是開發(fā)經(jīng)營能力的體現(xiàn)，還能彰顯出其社會責任與擔當。從已披露交付數(shù)據(jù)的房企情況來看，2023年前11個月，碧桂園、融創(chuàng)中國、綠地控股交付套數(shù)分列前三，交付套數(shù)分別達到50萬套、22.7萬套和20萬套，三家全年合計交付套數(shù)有望超過100萬套。

陳文靜預計，2024年保交樓配套資金和政策有望進一步落實，進一步修復市場預期。而加強預售資金監(jiān)管、改革預售制度或是“保交樓”重要配套舉措。

據(jù)記者了解，此前住建部已明確表示“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售”，2023年已有多地試點現(xiàn)房銷售。比如河南明確表示，將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。此外，包括深圳、北京、合肥、福州等地還試點在土地出讓環(huán)節(jié)設置“現(xiàn)房銷售”條件。

“預計后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中都會提及現(xiàn)房銷售，將有更多城市或地區(qū)推進試點，有望從點狀式試點逐漸演變?yōu)榻M團式的發(fā)展模式，尤其是一些重點省會城市會加入到試點大軍中。”嚴躍進表示，現(xiàn)房銷售制度能夠有效防范預售風險，保護消費者利益，并推動房地產市場向著更加規(guī)范和透明的方向發(fā)展。

另外，在強化工程質量和既有房屋安全監(jiān)管方面，住建部表示，2024年將啟動住宅質量多發(fā)問題整治行動，抓好房屋體檢、養(yǎng)老金、保險制度試點，開展房屋市政工程等領域安全生產治本攻堅三年行動。

化風險

中央經(jīng)濟工作會議重申，要堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，積極穩(wěn)妥化解房地產風險。全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議也指出要穩(wěn)妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。這充分體現(xiàn)了對房地產金融風險防范化解的高度重視，也說明去風險仍是2024年房地產行業(yè)的重要工作內容之一。

自2022年11月11日“金融16條”發(fā)布后，房企融資支持進展明顯加快。2023年10月末，中央金融工作會議強調“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求”后，多部委紛紛召開企業(yè)座談會落實相關舉措，多家商業(yè)銀行也提出要加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面的支持。

比如，建設銀行召集6家房企代表召開座談會，企業(yè)們表示，近期國家出臺了一系列支持政策，融資環(huán)境逐步改善，但目前仍面臨階段性困難、流動性緊張，并就完善房企融資環(huán)境提出了相關建議和訴求。交通銀行邀請了15家房企開展“面對面”交流，內容包括行業(yè)形勢分析、進一步加強銀企合作、探索房地產發(fā)展新模式、一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求等，具體需求包括授信額度、債券發(fā)行與投資、供應鏈金融等。

對此，嚴躍進認為，2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，“三個不低于”等政策若能實質性落地將有助于改善房企融資環(huán)境。

新模式

中央經(jīng)濟工作會議強調，完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議進一步表示，構建房地產發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，下力氣建設好房子，在住房領域創(chuàng)造一個新賽道。

在過去的一年，倪虹多次調研并指出，新模式下，房地產企業(yè)要有清醒的認識，現(xiàn)在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發(fā)展。

對此，陳文靜表示，我國住房發(fā)展正從“有沒有”進入到“好不好”階段，“好房子”供給量增加也意味著將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對記者表示，當前房地產市場運行發(fā)展模式、發(fā)展階段與過去不同，今后將進入一個新的發(fā)展階段，即高質量發(fā)展階段。對應到消費需求來講，就是以改善型需求為主導的發(fā)展階段已經(jīng)逐漸來臨。

隨著傳統(tǒng)住宅開發(fā)市場持續(xù)筑底，房企由開發(fā)商轉型服務商、由重資產轉型輕資產已是必然趨勢。陳文靜認為，2024年，包括代建、城市更新、保障房、長租公寓、商業(yè)投資運營等領域，也將成為房企探索新模式的重要選擇。