郭永成

北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司長三角分公司 江蘇 蘇州 215000

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展方式正在面臨一場從速度規(guī)模型到質(zhì)量效益型、從要素驅(qū)動型到創(chuàng)新驅(qū)動型、從生產(chǎn)導(dǎo)向型到消費導(dǎo)向型、從環(huán)境消耗型到生態(tài)友好型的深刻轉(zhuǎn)向[1]。城市更新也進(jìn)入了從“拆改留”到“留改拆”，強(qiáng)化文化傳承，更注重以人為本的新時期。城市更新從土地金融化回歸空間運營，尋求“微改造”“微運營”“微開發(fā)”的可持續(xù)、市場化模式成為實踐轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵[2]。

1 城市微更新認(rèn)知

1.1 微更新內(nèi)涵

吳良鏞先生提出城市是一個有機(jī)的生命體，也需要新陳代謝，在人居環(huán)境上，對應(yīng)需要有機(jī)的更新。微更新就是有機(jī)更新的延伸，是城市老城區(qū)面對復(fù)雜建成環(huán)境以及社會性需求采取的有別于拆除重建的一種更新方式。該模式總結(jié)為小尺度、指向明確、易實施、低成本、短周期，同時門檻較低、參與廣泛、注重實踐、以人為本和保有原真性幾大方面具有優(yōu)勢[3]。在更新對象的尺度方面更偏向于產(chǎn)權(quán)地塊、建筑及院落空間的空間細(xì)胞單元，在改造程度上以漸進(jìn)式、低強(qiáng)度干預(yù)的方式，實現(xiàn)空間肌理與社會生活脈絡(luò)基本不變的目標(biāo)，并且整體空間品質(zhì)有顯著提升。

1.2 微更新典型代表

1.2.1 廣州恩寧路歷史文化街區(qū)永慶坊微更新

近年來恩寧路歷史文化街區(qū)是廣州26片街區(qū)之一。恩寧路歷史街區(qū)面積為16.03公頃，其中永慶坊0.78公頃。永慶坊街區(qū)內(nèi)街區(qū)共90余棟建筑，政府移交房屋共61棟建筑，經(jīng)技術(shù)檢測，已移交樓棟有53棟屬于危房狀態(tài)，其中7棟已坍塌，23棟嚴(yán)重破損?，F(xiàn)場建筑風(fēng)格以民國時期為主，局部有晚晴時期院落，巷道肌理保存較好。

在通過對產(chǎn)權(quán)關(guān)系、建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格整體分析梳理后，采用保育歷史，活化更新，強(qiáng)調(diào)活態(tài)保護(hù)，突出“留人、留形、留神韻”，力求“見人、見物、見生活”更新理念，從人本關(guān)懷角度出發(fā)保留部分現(xiàn)有居住功能，以提升人居環(huán)境為主，活化現(xiàn)有建筑使用功能，同時引入文化、輕餐飲等與整體片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)。并且通過維護(hù)修繕、加固改造、除舊更新、立面翻新、見縫插綠五種措施，力求對坊內(nèi)格局與風(fēng)貌進(jìn)行最大程度的保護(hù)與更新。在核心的產(chǎn)業(yè)支撐方面，尊重居民意愿，合理置換，騰挪產(chǎn)業(yè)空間，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，引入高端現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，如創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、教育等新業(yè)態(tài)；注重老字號、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與非遺文化的培育與展示，配套文化展覽、匠人工作室、非遺體驗等功能，逐步轉(zhuǎn)變區(qū)域業(yè)態(tài)水平，挖掘、延續(xù)歷史文化特色，實現(xiàn)文化和產(chǎn)業(yè)雙重復(fù)興，促進(jìn)片區(qū)宜居宜業(yè)宜游，使老城煥發(fā)出勃勃生機(jī)。

1.2.2 南京小西湖街區(qū)微改造

南京小西湖街區(qū)面積范圍為4.7公頃公頃，是南京市22處歷史風(fēng)貌區(qū)之一，也是南京為數(shù)不多保留比較完整的明清風(fēng)貌特征的居住型街區(qū)之一。小西湖街區(qū)留存歷史街巷7條、文保單位2處、歷史建筑7處、傳統(tǒng)院落30余處，同時也是被南京市政府列入棚戶區(qū)改造的對象之一。雖然小西湖街區(qū)占地不足5公頃，但和其他歷史地段一樣存在權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、產(chǎn)權(quán)人訴求不一等現(xiàn)象，其中包含216個相對獨立的產(chǎn)權(quán)地塊和800多個產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有公房、私房、公企單位之分，產(chǎn)權(quán)人對于去留也有不同意愿。

針對這樣的多元主體訴求與復(fù)雜的現(xiàn)狀環(huán)境，對于小西湖街區(qū)的改造無法靠一刀切的“大拆大建”的傳統(tǒng)“休克式”療法改善，方法更多是以歷史文化保護(hù)為前提，以“小尺度、漸進(jìn)式、管得住、用得活”為基本理念，實現(xiàn)了對小西湖街區(qū)的格局保護(hù)、配套完善、基建提升、品質(zhì)提高等要求。在更新策略上采取了“一戶一策”的針對性改造策略，通過自下而上與自上而下相結(jié)合的方式形成動態(tài)設(shè)計機(jī)制，與南京歷史城區(qū)保護(hù)建設(shè)集團(tuán)實施主體一起逐步實施征收計劃與改造更新。有效的平衡了小西湖街區(qū)在保護(hù)中再生，在再生保護(hù)的關(guān)系。

2 蘇州古城街坊層面微更新探索

2.1 蘇州古城街坊基本情況

1982年，蘇州入選首批24個國家歷史文化名城。1986年，國務(wù)院批復(fù)同意《蘇州市城市總體規(guī)劃(1986-2000)》，蘇州成為全國唯一全面保護(hù)古城風(fēng)貌的歷史文化名城，“全面保護(hù)”“活態(tài)保護(hù)”的理念始終貫穿于蘇州古城的保護(hù)更新中。為了使古城更新有計劃、有步驟的展開，蘇州將古城區(qū)劃分為54個規(guī)模較小的具有歷史傳統(tǒng)文化特色的塊區(qū)，稱其為“街坊”，并提出了每個街坊為保護(hù)其風(fēng)貌而必須控制的因素和指標(biāo)[4]。

2.2 蘇州街坊微更新的核心問題

2.2.1 產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜

蘇州古城內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)歷了從以私房、公房、單位產(chǎn)權(quán)房的主要演變，所以權(quán)屬關(guān)系更為復(fù)雜。同時，古城房屋產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離現(xiàn)象嚴(yán)重，直管公房產(chǎn)權(quán)為市住建部門，使用權(quán)為承租人，遠(yuǎn)低于市場價的租金難以達(dá)到公房修繕成本。部分私房業(yè)主外遷后將房屋低價出租，房屋維修不力。產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性及產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的分離性使古城部分傳統(tǒng)民居逐步破敗，甚至存在安全隱患。

2.2.2 資金來源相對單一，成本高

蘇州古城所在區(qū)域為姑蘇區(qū)，姑蘇區(qū)也是全國首個也是唯一一個國家歷史文化名城保護(hù)區(qū)。因此，姑蘇區(qū)既要承擔(dān)社會管理職能，更要承擔(dān)保護(hù)蘇州古城歷史格局、傳統(tǒng)風(fēng)貌和優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的職能。但是，目前姑蘇區(qū)經(jīng)營性用地出讓、非經(jīng)營性用地劃撥均為市級部門主導(dǎo)，區(qū)級財政造血能力弱。在蘇州古城因為保護(hù)需要，街坊建筑高度與開發(fā)強(qiáng)度都受到嚴(yán)格控制。在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，整體以“減量、控高、降密”的管控要求進(jìn)行控制，無法通過增量空間帶動存量更新[5]。同時，在古城街坊保護(hù)中，主要以國資委平臺主導(dǎo)，社會資本受政策所限，很難介入到古城保護(hù)更新項目中。所有的資金均來自銀行貸款，投資模式仍然是“借貸運作、以貸養(yǎng)貸”，投入多、負(fù)擔(dān)重。

2.2.3 規(guī)劃控制引導(dǎo)不匹配問題

在蘇州古城54個街坊控制編制中，對地塊的邊界劃定是以行政邊界、使用功能、道路為邊界。經(jīng)常會遇到地塊實際與產(chǎn)權(quán)式地塊邊界沖突的問題，從而導(dǎo)致最有利于規(guī)劃實施操作落實到規(guī)劃條件中的“形態(tài)—產(chǎn)權(quán)”結(jié)合式小地塊、小院落的控制機(jī)制缺失。在法定圖則編制時，更強(qiáng)調(diào)規(guī)劃管控，對再利用等方面適應(yīng)性不足。加上時效性問題，在應(yīng)對多樣的市場需求時，靈活性不夠，可實施性不足。

2.3 實踐探索—以32號街坊微更新為例

2.3.1 基本情況

32號街坊整體范圍面積為23公頃，北至干將西路，南至道前街，西至學(xué)士街，東至養(yǎng)育巷（圖1）。街坊內(nèi)盛家浜-廟堂巷和瓣蓮巷2個歷史地段延續(xù)了蘇州傳統(tǒng)民居街坊建筑群落的典型布局特征，總面積約7公頃；17處各級文物保護(hù)單位（其中2處為省保）和近200處古井、古樹等歷史環(huán)境要素處處彰顯著深厚的歷史文化底蘊(yùn)。但是，32街坊也因為社會的發(fā)展變化，同樣存在著基礎(chǔ)設(shè)施欠賬多、公共空間不足、停車難、房屋破敗的問題。在人口構(gòu)成方面，以老齡人口、低收入人口、外來人口比例相對較高，出現(xiàn)了“七十二家房客”的典型局面。因此，在面向處理原始居民改善居住環(huán)境的需求與整體風(fēng)貌格局的保護(hù)的協(xié)調(diào)問題，同時，如何合理的展示街坊的歷史文化底蘊(yùn)，做好活化利用的同時，做到風(fēng)貌不改變，是32號街坊面臨的微更新的核心問題。

圖1 32號街坊整體格局與風(fēng)貌

2.3.2 微更新應(yīng)對

（1）更新從總體到詳細(xì)，從街道到產(chǎn)權(quán)地塊及建筑

在街坊保護(hù)與更新中，規(guī)劃編制與引領(lǐng)一直是蘇州一以貫之的方法。自2021年開始，陸續(xù)編制《蘇州歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃（2021-2035）》、《蘇州古城31、32號街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《蘇州古城31、32、33、40、41號街坊城市設(shè)計》，確定32號街坊“整體保護(hù)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)、持續(xù)管理、有序更新”的保護(hù)更新理念，從價值重塑、街區(qū)活化、人居環(huán)境提升等方面形成街坊整體保護(hù)更新方案。從成果覆蓋面上，涵蓋了歷史文脈傳承、居住改善、交通提升、景觀優(yōu)化、建筑整治、配套完善、存量利用等各項內(nèi)容，指導(dǎo)后續(xù)項目的實施安排。

借助“古城細(xì)胞解剖工程”，研究重點以院落為單位進(jìn)行肌理形態(tài)研究和院落類型分析，改變傳統(tǒng)規(guī)劃由用地性質(zhì)劃分控制地塊的做法，在尊重產(chǎn)權(quán)邊界及歷史院落邊界的基礎(chǔ)上，將各級各類保護(hù)要求納入控制體系，以更小單元劃定地塊，構(gòu)建“保護(hù)更新管控單元+實施院落”的兩級規(guī)劃管控體系，形成面向項目實施操作的71個保護(hù)更新管控單元和282個實施院落，強(qiáng)化更新管控傳導(dǎo)機(jī)制。

（2）更新從設(shè)計到運營，從單一資本到社會資本

在32街坊的更新中，形成了“政府主導(dǎo)、市場運作、社會參與”的機(jī)制，通過差別化的政策引導(dǎo)和合適的收益分配機(jī)制，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和社會資本進(jìn)入，調(diào)動社會參與城市更新的積極性，多方力量共同實現(xiàn)城市“二次生長”。由蘇州歷史文化名城保護(hù)與更新置業(yè)有限公司牽頭與規(guī)劃設(shè)計一起對街坊內(nèi)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)研與需求摸排，按照公眾全程參與、自愿簽約的“三個百分百” 協(xié)議搬遷模式，通過分批收儲院落和房屋，為街坊內(nèi)古建老宅修繕、改善居住環(huán)境創(chuàng)造條件。

多元化資本的導(dǎo)入帶來了業(yè)態(tài)與產(chǎn)業(yè)的多元化，在古建筑和老宅精心修繕后，功能置換為酒店、書店、展示館等文化娛樂設(shè)施。32號街坊內(nèi)邾長巷7號被打造成姑蘇城市會客廳，并引入高端精品酒店項目。

（3）更新從原生到“數(shù)字孿生”，從現(xiàn)實端到云端真實體驗

為了更好保護(hù)好古城與街坊，蘇州古城重點打造了“CIM+數(shù)字孿生古城”信息平臺，用數(shù)字化理念和方式詮釋千年古城的厚重歷史文化底蘊(yùn)、現(xiàn)代風(fēng)貌和未來圖景，實現(xiàn)可視化社會治理的精準(zhǔn)應(yīng)用，保障“城市更新”的科學(xué)性。姑蘇區(qū)通過針對54個街坊實施“古城細(xì)胞解剖工程”，對古建老宅的結(jié)構(gòu)、進(jìn)深等進(jìn)行全要素調(diào)查。同時，推進(jìn)文物建筑DNA建模工程，將文物建筑一比一復(fù)制到“云端”，實現(xiàn)文物建筑的“數(shù)字孿生”。32號街坊被列為第一批啟動的工程項目，2023年5月，32號街坊重點文物建筑“DNA建?！币讶客瓿桑▓D2）。實現(xiàn)線上、線下一體的場景還原與情景再現(xiàn)。

圖2 曹滄洲祠非遺傳承保護(hù)基地數(shù)字孿生工程

（4）更新從建議到政策，創(chuàng)新機(jī)制體制與政策

過去傳統(tǒng)的更新多停留在規(guī)劃和建議引導(dǎo)層面，在面對現(xiàn)實多元主體的訴求時，沒有相應(yīng)的政策機(jī)制輔助支撐，很多更新的規(guī)劃沒有落地。32號街坊在更新中，首先從政策機(jī)制上進(jìn)行破解。姑蘇區(qū)出臺《姑蘇區(qū)城市更新試點工作實施方案》，構(gòu)建了流程精簡、節(jié)點留痕、便捷高效的工作流程和實施路徑，解決了再古城更新中程序復(fù)雜、流程繁瑣、手續(xù)辦理時間過長等問題。

3 結(jié)語

在城市更新成為國家戰(zhàn)略的背景下，面對不同層次、不同尺度空間、不同的社會群體更新需求，需要不同的更新策略與手法進(jìn)行應(yīng)對。面向古城這一復(fù)雜多元的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、建成環(huán)境、社會生活、歷史要素，如果協(xié)調(diào)好保護(hù)與更新再利用開發(fā)的關(guān)系，一直是難點所在。蘇州古城以街坊為基本單元，從產(chǎn)權(quán)地塊到建筑再到實施管理運營，采用了漸進(jìn)式、低影響、多方參與、共同締造的微更新的方式，為歷史城市的老城區(qū)的更新提供了一種更新的方式與方法。也是對滿足人民對美好生活的向往，實現(xiàn)人文關(guān)懷的切實響應(yīng)。