饒小含

現(xiàn)階段，我國受到經(jīng)濟(jì)全球化帶來的影響日益增大。在這個進(jìn)程中，我國的競爭能力得到了持續(xù)增強(qiáng)，同時，房地產(chǎn)企業(yè)也開始對其進(jìn)行更多的管理，逐步將風(fēng)險取向轉(zhuǎn)向了內(nèi)部審計，這一類型的審計功能工作有著非常重大的價值。當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計面臨著較大的風(fēng)險，而防御的主體則是從危險評價等方面來的。在這個過程中，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步完善監(jiān)督檢查工作，這樣才能更好地預(yù)防不正確的工作，提高管理水平，最終實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)中的內(nèi)部評價。而對審核成功產(chǎn)生影響的風(fēng)險具體包括檢查風(fēng)險、重大風(fēng)險，其中重大風(fēng)險包括了控制風(fēng)險、固有風(fēng)險等。為此，本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計優(yōu)化措施加以分析。

基于風(fēng)險導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的分類

重大風(fēng)險 一是固有風(fēng)險。固有風(fēng)險這是一種在不重視內(nèi)部控制的情況下，由于受內(nèi)外客觀因素的影響，難以達(dá)到的經(jīng)營目的。第一，在決定的時候要考慮到的風(fēng)險性。企業(yè)常以高成本，高宏觀調(diào)控等因素，來決定更多的投資決定。第二，投標(biāo)契約缺少了風(fēng)險性，對投標(biāo)契約的嚴(yán)密管控使得投標(biāo)契約的造價更加超出了預(yù)算。第三，項目經(jīng)營的風(fēng)險性，企業(yè)應(yīng)該持續(xù)減少費用，保持項目建設(shè)的持續(xù)時間，從而防止項目的品質(zhì)被破壞。

二是內(nèi)部控制風(fēng)險。企業(yè)內(nèi)部影響內(nèi)控作用發(fā)揮內(nèi)控失效等都會影響內(nèi)部控制的可能性。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)以ERP為主導(dǎo)，逐步形成了內(nèi)部控制體系。但是，內(nèi)控應(yīng)該以企業(yè)的發(fā)展為中心，并在實現(xiàn)其自身的更新和調(diào)節(jié)方面達(dá)到目的。但是，如果企業(yè)沒有能夠進(jìn)行實時的升級，將會對內(nèi)部的控制系統(tǒng)造成沖擊，從而使得對風(fēng)險的管理變得更加嚴(yán)格，從而導(dǎo)致了對重大風(fēng)險的管理。

檢查風(fēng)險 其實內(nèi)部審計檢查風(fēng)險在進(jìn)行審核的時候，這一工作的重點就是要持續(xù)地充實審核的資源，同時要針對一些審核方法的不足以及審核方法的不準(zhǔn)確、不到位等問題進(jìn)行處理。這種內(nèi)審工作應(yīng)該以被審核的部門為主體，減少管理的低效和失誤的可能性。而房地產(chǎn)企業(yè)在其本身的發(fā)展過程中也逐步適應(yīng)了內(nèi)審工作。這種內(nèi)審工作應(yīng)該是在內(nèi)審工作中，與行業(yè)發(fā)展的差距不相適應(yīng)。不然在資金的壓迫下，種種問題將會逐步暴露出內(nèi)部審核的危險。

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險導(dǎo)向下開展內(nèi)部審計的必要性

能加強(qiáng)企業(yè)的管理能力，提升風(fēng)險管控意識 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要想在不斷改變的市場條件下，提高企業(yè)的綜合實力，就必須提高企業(yè)的管理水平。在風(fēng)險主導(dǎo)下的內(nèi)部審計，最重要的目標(biāo)就是協(xié)助企業(yè)認(rèn)識到在企業(yè)的運營和管理中，每一個階段所面對的不同類型的危險，可以快速地找到并處理好企業(yè)所面對的各類問題。以風(fēng)險導(dǎo)向為基礎(chǔ)的內(nèi)部審計的實施推動了企業(yè)的內(nèi)部控制系統(tǒng)的構(gòu)建，將會對企業(yè)的內(nèi)部業(yè)務(wù)過程進(jìn)行科學(xué)的設(shè)定，將會對企業(yè)的責(zé)任和權(quán)利進(jìn)行合理的分配，從而使企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制得到完善，同時還可以在某種程度上提高企業(yè)的資產(chǎn)管理的品質(zhì)和對企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行最優(yōu)的質(zhì)量。

降低審計風(fēng)險，提升審計質(zhì)量 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計是基于會計軟件的基本會計審計為主，存在著許多缺陷，如人力資源短缺、審計手段落后、審計內(nèi)容狹窄等，從而造成了內(nèi)部審計無法為企業(yè)的管理工作帶來具有實際意義的決策的信息。以科學(xué)的方式來進(jìn)行企業(yè)問題的風(fēng)險的辨識和評價，把內(nèi)部審計的著力點放在管理層上，有效地向企業(yè)的運營管理提供有效的建議。

提升內(nèi)部審計在企業(yè)內(nèi)部管理上的地位 房地產(chǎn)企業(yè)在積極推進(jìn)以風(fēng)險導(dǎo)向的內(nèi)部審計的過程中，可以準(zhǔn)確地定位出風(fēng)險，并對其進(jìn)行有效的配置，從而提高了內(nèi)部審計在企業(yè)的內(nèi)部管理中的作用，提高了企業(yè)的價值鏈和企業(yè)治理的水準(zhǔn)，提高了管理層對內(nèi)部審計的認(rèn)可，擴(kuò)大了自己的事業(yè)發(fā)展范圍。

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的方法

提高地產(chǎn)企業(yè)管理層對審計工作的重視 地產(chǎn)企業(yè)審計工作需要企業(yè)管理層的高度重視和支持，才能有效地開展審計工作。以下是一些可能有助于提高地產(chǎn)企業(yè)管理層對審計工作重視的建議：建立完善的審計管理體系：要想提高地產(chǎn)企業(yè)管理層對審計工作的重視，需要建立完善的審計管理體系。同時，可以通過建立審計項目招標(biāo)機(jī)制、優(yōu)秀審計團(tuán)隊獎勵機(jī)制等方式，調(diào)動管理層的積極性和主動性，加強(qiáng)管理層對審計工作的認(rèn)識和支持。要想提高地產(chǎn)企業(yè)管理層對審計工作的重視，需要加強(qiáng)審計團(tuán)隊建設(shè)，提高審計人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)素養(yǎng)?？梢酝ㄟ^定期培訓(xùn)、交流等方式，增強(qiáng)會計、財務(wù)、法律等專業(yè)知識和經(jīng)驗的交流和共享，提高審計人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)。需要建立有效的溝通機(jī)制?？梢越⒍ㄆ跍贤C(jī)制，及時聽取管理層和審計師的意見和建議，加深管理層對審計工作的認(rèn)識和重視。也可以建立定期報告機(jī)制，向管理層及時匯報審計工作進(jìn)展和成果，為管理層決策提供參考。

把握審計業(yè)務(wù)的關(guān)鍵控制點 第一，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)內(nèi)審企業(yè)的業(yè)務(wù)和風(fēng)險因素等，用管理層的注意力來高效地進(jìn)行有關(guān)的工作，并圍繞著資金的數(shù)量和銷量來進(jìn)行有關(guān)的工作。第二，在審核過程中，企業(yè)的員工要根據(jù)自己的目的，盡量選擇與內(nèi)控、經(jīng)責(zé)等相關(guān)的方式，盡量將審核的內(nèi)容與企業(yè)的審核方式結(jié)合起來，并對審核的具體情況進(jìn)行討論。與此同時，內(nèi)審人員要對審計軟件中的典型數(shù)據(jù)、審計底稿等進(jìn)行復(fù)審，從而保證審計工作的成功進(jìn)行。

做好內(nèi)部控制測試和評價 風(fēng)險評估：房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行評估，包括市場行情、政策變化、財務(wù)狀況等因素。通過評估，企業(yè)可以了解自身存在的風(fēng)險，并采取措施進(jìn)行有效的控制和管理。

內(nèi)部控制制度：房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全的內(nèi)部控制制度，包括法人治理結(jié)構(gòu)、議事決策機(jī)制、財務(wù)管理體系、人力資源管理體系等。通過健全的制度，企業(yè)可以規(guī)范內(nèi)部管理和經(jīng)營行為，降低企業(yè)風(fēng)險和違規(guī)成本。

風(fēng)險管理措施：房地產(chǎn)企業(yè)需要制定完善的風(fēng)險管理措施，包括風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對等環(huán)節(jié)。通過制定詳細(xì)的風(fēng)險清單和應(yīng)對方案，降低風(fēng)險事件發(fā)生的可能性，提高企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

信息系統(tǒng)：房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的信息系統(tǒng)，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和實時監(jiān)控。通過系統(tǒng)控制和管理，提高企業(yè)的經(jīng)營效率和管理水平。

內(nèi)部監(jiān)督：房地產(chǎn)企業(yè)需要定期接受內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，確保企業(yè)按照法律法規(guī)和內(nèi)部控制制度進(jìn)行運營。通過定期檢查和評估，可以發(fā)現(xiàn)并解決內(nèi)部控制缺陷和漏洞，提高企業(yè)的合規(guī)經(jīng)營水平。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全的內(nèi)部控制測試和評價體系，包括風(fēng)險評估、內(nèi)部控制制度、信息系統(tǒng)、監(jiān)督檢查等方面。通過有效的內(nèi)部控制測試和評價，可以降低企業(yè)風(fēng)險和違規(guī)成本，提高企業(yè)的經(jīng)營效率和管理水平，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

不斷地提升固有風(fēng)險的實質(zhì)性檢查的效率 第一，在進(jìn)行工程投資的規(guī)劃時，必須符合一些合理的要求。在審查項目發(fā)展的可能性時，必須有一份研究的匯報，并且要有一份內(nèi)部審批的文檔來進(jìn)行審查。第二，投標(biāo)合同工作人員要有某種程度的控制能力，要在審查投標(biāo)方案的時候，對合同的可行性進(jìn)行分析。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要主動提高項目的管理品質(zhì)，對項目的品質(zhì)進(jìn)行控制，對各類用地的申報等方面進(jìn)行監(jiān)督。企業(yè)要對發(fā)展階段的建設(shè)主動監(jiān)督，建立工程日記、監(jiān)督日記和匯報，在對施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督的時候，要注重對現(xiàn)場的質(zhì)量和安全的關(guān)注。第四，在對銷售管理中的合理與高效的事項，對預(yù)售的許可等材料進(jìn)行審查，應(yīng)該在其進(jìn)度表上明確并依照其進(jìn)度來進(jìn)行，以保證批準(zhǔn)文件的完整與有效。在此期間，企業(yè)的工作人員也會對企業(yè)的營銷方案進(jìn)行審核，最后對企業(yè)的營銷流程進(jìn)行了剖析。第五，財務(wù)部要對其進(jìn)行主動的監(jiān)控與改進(jìn)，以切實增強(qiáng)其工作的安全與可靠性，在對相關(guān)的財務(wù)部進(jìn)行審核時，要明確相關(guān)的相關(guān)因素，以保證其對會計資料的真實與有效性。

加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)監(jiān)控，有效防范潛在風(fēng)險 資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險值得人們重視，房地產(chǎn)企業(yè)要保障自己的資本運行，保障各項工程的順利進(jìn)行，滿足各項工程的資本需要，將資本流轉(zhuǎn)的風(fēng)險降到最低在進(jìn)行工程規(guī)劃的時候，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行細(xì)致的研究與篩選，對工程中存在的缺陷進(jìn)行修正，減少工程建設(shè)中出現(xiàn)的誤差，并要對工程建設(shè)中的資金進(jìn)行實時監(jiān)測。物業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的特性，對可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防，對早期的工程進(jìn)行了一次對其進(jìn)行的可行性分析，并與其密切聯(lián)系起來，對企業(yè)的內(nèi)控制度進(jìn)行了健全，對各種費用的開支進(jìn)行了科學(xué)的計劃并進(jìn)行了監(jiān)控，以最大程度上將風(fēng)險降低到最低程度，將損失降低到最低程度。

采取融資風(fēng)險的內(nèi)控措施 為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險，要采取科學(xué)有效的風(fēng)險內(nèi)控措施，一是財務(wù)風(fēng)險避難法，通過使用長期負(fù)債來減少受房地產(chǎn)市場不受控制的因素的沖擊，并且要挑選在法律和政策上風(fēng)險比較小的項目，從而有效地規(guī)避各類的財務(wù)風(fēng)險。二是財務(wù)風(fēng)險分散化，由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險在某種程度上是一種綜合性的，因此必須運用財務(wù)風(fēng)險分散化的手段來對其進(jìn)行有效的管理，以避免多個部門和多個領(lǐng)域同時遭受的各種不同程度的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)中，要通過對其的融資渠道進(jìn)行管理，采取多渠道融資和多元化發(fā)展的方式，對其資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行最大程度的調(diào)整，對其所占的流動負(fù)債的比重進(jìn)行嚴(yán)格的管理，從而可以將融資風(fēng)險降到最低。

健全內(nèi)部控制和項目成本控制機(jī)制，強(qiáng)化成本控制 一是健全內(nèi)部控制機(jī)制。通過創(chuàng)建符合房地產(chǎn)企業(yè)實際狀況的內(nèi)部控制機(jī)制，形成規(guī)范、有力的內(nèi)部控制文化，確保內(nèi)部控制系統(tǒng)可以切實地將其執(zhí)行到工作的各個方面，從而有助于企業(yè)避免各類的成本風(fēng)險。二是完善工程成本控制體系，要加強(qiáng)工程成本控制體系的構(gòu)建，做好設(shè)計成本規(guī)劃，控制工程成本，制定科學(xué)的成本控制計劃，全面調(diào)控、監(jiān)督、指導(dǎo)企業(yè)的各項成本開支和資源消耗，并及時糾正偏差，使企業(yè)避免各種危險，減少預(yù)算開支，控制運營成本，使企業(yè)的效益持續(xù)增長。

綜合上文，風(fēng)險管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作想要實現(xiàn)優(yōu)化，需要多方面措施相結(jié)合。包括加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的管理體系、加強(qiáng)審計團(tuán)隊建設(shè)、加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)等方面。只有通過全方位、多渠道的努力，才能有效提高地產(chǎn)企業(yè)管理層對審計工作的重視，促進(jìn)內(nèi)部控制建設(shè)和風(fēng)險管理。

（作者單位：方遠(yuǎn)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）