趙小風，劉夢麗，樓佳俊，周小丹，張曉蕾

（1.河海大學公共管理學院，江蘇 南京 211100； 2.中南置地，上海 200051；3.江蘇省土地勘測規(guī)劃院，江蘇 南京 210024）

1 引言

中國工業(yè)用地供應政策總體上經(jīng)歷了行政劃撥、協(xié)議出讓和招拍掛三個階段，并在相應的歷史階段為中國經(jīng)濟發(fā)展做出了貢獻[1]。目前，工業(yè)用地供應常采用國家法定最高年限50年進行招拍掛出讓，但工業(yè)企業(yè)的生命周期往往低于工業(yè)用地出讓最高年期50年，如江蘇省工業(yè)企業(yè)平均生命周期為19.1年，且不同行業(yè)、不同規(guī)模工業(yè)企業(yè)的生命周期還存在較大差異[2]。工業(yè)企業(yè)生命周期與工業(yè)用地供應年期的不匹配是導致工業(yè)用地低效閑置利用的重要原因之一[3]。探討工業(yè)用地的文獻很多，重點關注的是工業(yè)用地供應之后對工業(yè)用地利用的監(jiān)管，主要體現(xiàn)在工業(yè)用地利用效率[4-7]、工業(yè)用地集約利用評價[8-9]、低效工業(yè)用地再開發(fā)[10-14]。等內(nèi)容。關于工業(yè)用地利用效率的研究集中于構建指標體系對工業(yè)用地利用效率進行評價[15-16]、工業(yè)用地利用效率影響因素分析[17-19]及工業(yè)用地利用效率提升路徑[21-22]，然而，要提高工業(yè)用地利用效率，避免工業(yè)用地閑置低效利用，必須注重從源頭進行節(jié)約集約利用的制度設計，即工業(yè)用地供應政策要體現(xiàn)節(jié)約集約的原則。工業(yè)用地供應方式改革成為城市土地利用中供給側結構性改革的重要內(nèi)容。2014年，《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》提出可采取先租后讓、在法定最高年期內(nèi)實行縮短出讓年期等方式出讓土地。2015年，《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》，提出鼓勵以租賃方式或先租后讓、租讓結合方式的差別化供地方式。針對工業(yè)用地供應政策的研究顯得非常薄弱，少量研究指出目前工業(yè)用地供應方式單一、供應年期無彈性[22]，忽略了產(chǎn)業(yè)生命周期和企業(yè)生命周期[23]，但卻沒有提出有效可行的解決方案。為了對工業(yè)用地供應制度改革提供明確的科學依據(jù)，有研究對江蘇省不同行業(yè)、不同規(guī)模的工業(yè)企業(yè)生命周期進行了測算，提出了根據(jù)工業(yè)企業(yè)生命周期采用彈性年期出讓、先租后讓與租讓結合、租賃等方式的改革方案[2]。該改革方案主要從政府管理工業(yè)用地的角度進行構架，缺少對企業(yè)意愿的關注。

根據(jù)《江蘇省工業(yè)企業(yè)用地調(diào)查分析報告》成果，江蘇省城市用地范圍內(nèi)工業(yè)用地85.7萬畝，占城市建設用地的19.8%，遠高于國外發(fā)達國家的平均水平。工業(yè)用地平均容積率為0.63，平均建設系數(shù)為43.1%，平均地均開票銷售收入為167.3萬元/畝，平均地均稅費為8.9萬元/畝，平均地均從業(yè)人員為2.1人/畝，工業(yè)用地集約利用水平并不高。如何促進江蘇省工業(yè)用地節(jié)約集約利用，是優(yōu)化江蘇省生產(chǎn)力布局，實現(xiàn)社會經(jīng)濟發(fā)展轉型的重大命題。供給側結構性改革和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略要實現(xiàn)優(yōu)化資源配置和提高全要素生產(chǎn)效率，這要求在工業(yè)用地供應制度改革中不僅要考慮自然資源部門的管理要求，也要考慮工業(yè)企業(yè)的用地需求和用地意愿。因此，本文在基于江蘇省11個地級市1 300家工業(yè)企業(yè)調(diào)查的基礎上，從企業(yè)特征和行業(yè)特征兩個方面探討工業(yè)企業(yè)對用地供給方式的選擇偏好及影響因素，以期為完善工業(yè)用地供給制度改革提供有益參考。

2 數(shù)據(jù)來源與研究方法

2.1 數(shù)據(jù)來源

項目組于2015年7月至10月對江蘇省除鎮(zhèn)江和南通外的11個地級市進行了典型工業(yè)企業(yè)問卷調(diào)查，發(fā)放問卷2 820份，收回問卷2 780，有效問卷2 730份。問卷內(nèi)容主要包括企業(yè)基本信息和企業(yè)取得土地的意愿。其中，企業(yè)基本信息包括企業(yè)用地面積、企業(yè)取得土地使用權的方式和時間、企業(yè)從業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)年營業(yè)收入、企業(yè)所屬行業(yè)代碼、企業(yè)累計固定資產(chǎn)投資；企業(yè)取得土地的意愿包括企業(yè)對50年招拍掛出讓、租讓結合、年租制、彈性年期出讓的選擇及原因。租讓結合指由國家將一定年限的工業(yè)用地使用權出租給土地承租人使用，經(jīng)過企業(yè)建設、達產(chǎn)通過驗收并符合土地出讓合同約定條件后，再按照協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)的行為。年租制指改變以往一次性支付50年的土地出讓金，由國家將一定年限的工業(yè)用地使用權出租給土地承租人使用，由承租人與自然資源主管部門簽訂國有建設用地使用權（或包括土地上的建筑物及附著物）租賃合同，并按年支付國有建設用地使用權租金的行為。彈性年期出讓指國家將工業(yè)用地使用權在法律規(guī)定的最高出讓年限內(nèi)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和意向用地單位經(jīng)營情況合理確定工業(yè)用地使用權出讓年限（一般為20年或30年），出讓給土地使用者使用，由土地使用權人與自然資源主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同，并支付國有建設用地使用權出讓金的行為。問卷統(tǒng)計表明，52.4%的工業(yè)企業(yè)（1 430家）選擇保持現(xiàn)有50年招拍掛出讓方式，47.6%的企業(yè)選擇年租制（247家）、彈性年期出讓（112家）以及租讓結合（941家）的方式。為更為準確地分析企業(yè)選擇新供地方式的原因，本文以選擇年租制、彈性年期出讓以及租讓結合的1 300家企業(yè)為樣本，分析企業(yè)特征和行業(yè)特征對工業(yè)企業(yè)用地供給方式選擇偏好的影響。

2.2 模型選擇

多項Logistic回歸模型是一種用于分析無序多分類情況因變量與自變量之間關系的多元統(tǒng)計分析方法[24]。若分類變量種類大于等于三種且各分類種類相互沒有前后排序時，可借助多項 Logistic回歸模型。該模型已在社會學[25]及地理學[26-27]廣泛使用。多項Logistic回歸模型形式[24]為：

式（1）中：aj為回歸截距；Bjk為回歸系數(shù)；x為解釋變量；k為解釋變量個數(shù)；p（y=j|x）為條件概率；J為反應變量種類。

進行多項Logistic模型研究時，如果有J種反應變量，則所建立的模型中會存J-1個 Logistic，那么第J種反應變量將會被當成一種參照。多項Logistic模型是根據(jù)最大似然法實現(xiàn)對相關參數(shù)的估計，即首先構造似然函數(shù)，再將觀察數(shù)據(jù)的幾率轉化成相關參數(shù)的函數(shù)形式。最大似然法把可以讓上述函數(shù)值達到最大時的數(shù)值當作所構造模型相關參數(shù)的估計值[24]。

j類成員的概率為：

企業(yè)對工業(yè)用地供應方式選擇在符合其選擇規(guī)律的前提下是完全隨機的選擇行為，為了準確判斷企業(yè)對工業(yè)用地供應方式的傾向性，采用多項Logistic回歸模型對企業(yè)選擇用地供應方式進行建模分析，將y定義為企業(yè)選擇工業(yè)用地供應方式，x為影響因素，j、k為正整數(shù)。以“年租制”作為對照組，并從企業(yè)特征、行業(yè)特征2個方面選取了6個變量為解釋變量，采用多項Logistic模型分析這些變量對企業(yè)的用地供應方式選擇行為的影響。

2.3 變量選擇

將企業(yè)對供地方式的3種選擇作為因變量，設定1=租讓結合，2=彈性年期出讓，3=年租制。從企業(yè)特征和行業(yè)特征兩個方面設定自變量。企業(yè)特征變量主要包括企業(yè)規(guī)模、累積固定資產(chǎn)投資、用地面積、企業(yè)從業(yè)人員、企業(yè)年產(chǎn)值。其中，企業(yè)規(guī)模的劃分參照《中華人民共和國中小企業(yè)促進法》和《國務院關于進一步促進中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》中對工業(yè)企業(yè)規(guī)模的劃分標準，按企業(yè)營業(yè)收入劃分為大型企業(yè)、中型企業(yè)、小型企業(yè)和微型企業(yè)。微型企業(yè)營業(yè)收入＜300萬元，300萬元≤小型企業(yè)營業(yè)收入＜2 000萬元，2 000萬元≤中型企業(yè)營業(yè)收入＜40 000萬元，大型企業(yè)營業(yè)收入≥40 000萬元。行業(yè)特征變量主要包括資本密集程度、勞動力密集程度、土地密集程度和行業(yè)屬性。資本密集程度為累積固定資產(chǎn)投資額除以工業(yè)企業(yè)用地面積，勞動密集程度為工業(yè)企業(yè)從業(yè)人數(shù)除以工業(yè)企業(yè)用地面積，土地密集程度為工業(yè)企業(yè)用地面積除以工業(yè)企業(yè)營業(yè)收入。行業(yè)屬性中輕工業(yè)主要指提供生活消費品的工業(yè)部門，包括以農(nóng)產(chǎn)品為原料的紡織業(yè)、皮革及其制品業(yè)、紙漿及造紙業(yè)、食品加工等，以及以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的日用金屬、日用化工、日用玻璃、日用陶瓷、化學纖維及其織品、生活用木制品及塑料制品等工業(yè)。重工業(yè)指從事自然資源的開采，以及對采掘品和農(nóng)產(chǎn)品進行加工和再加工行業(yè)。通過對名義變量和連續(xù)變量的m水平與結果（y=0或y=1）的二維交互表篩選，采用PersonChi-Squre統(tǒng)計方法進行聯(lián)列表的獨立性分析。經(jīng)過自變量篩選后，最終選擇的自變量如表1。

表1 工業(yè)用地供應方式影響因素變量表Tab.1 Variables of influencing factors of industrial land supply mode

表2 分類表Tab.2 Classi fication

2.4 模型評價

在多項Logistic回歸模型中，將工業(yè)企業(yè)對用地供應方式的選擇作為因變量，將企業(yè)規(guī)模和行業(yè)屬性作為因子，將累計固定資產(chǎn)投資、用地面積、資本密集程度、勞動密集程度4個連續(xù)變量作為協(xié)變量，模型選擇為主效應模式。模型檢驗表明，-2倍對數(shù)似然值分別為1 066.003和455.631，X2= 610.371，自由度為18，顯著性水平P= 0.000，擬合信息說明模型具有統(tǒng)計學意義。模型擬合優(yōu)度中Pearson的卡方為355.771，顯著水平P= 0.061，表明模型的擬合優(yōu)度良好。Cox和Snell的決定系數(shù)R2cs= 0.574，Nagelkerke的決定系數(shù)R2N= 0.579，McFadden的決定系數(shù)R2M=0.408。分類表（表2）中的正確百分率為80.55%，說明模型的預測效果良好（正確百分比要大于50%，預測結果才算良好，反之預測結果則不好）。綜合模型擬合信息、模型擬合優(yōu)度、偽R2、分類表的分析，可以判定模型擬合結果較好，模型結果可信。

3 結果分析

表3顯示了企業(yè)特征和行業(yè)特征對工業(yè)企業(yè)選擇租讓結合、彈性年期出讓和年租制的影響。模型中將大型企業(yè)（4）作為參照。彈性年期出讓和年租制對比的Sig值都超過了0.05，對比結果沒有統(tǒng)計學意義，所以只討論租讓結合和年租制的對比。在租讓結合和年租制的對比中，微型企業(yè)和小型企業(yè)偏向于選擇年租制，而中型企業(yè)和大型企業(yè)都偏向于選擇租讓結合。從優(yōu)勢比Exp（B）中可以看到，微型企業(yè)、小型企業(yè)、中型企業(yè)選擇租讓結合的意愿與大型企業(yè)選擇租讓結合的意愿的對比都小于1，說明大型企業(yè)比微型企業(yè)、小型企業(yè)以及中型企業(yè)都更傾向于選擇租讓結合方式。而Exp（B）隨著規(guī)模的增大也在不斷的增大，說明規(guī)模越大的企業(yè)越偏向于選擇租讓結合的土地出讓方式。因此，隨著企業(yè)規(guī)模變大，相比年租制而言企業(yè)選擇租讓結合的意愿更為強烈。微型企業(yè)和小型企業(yè)的勞動人數(shù)和年產(chǎn)值都比較小，企業(yè)對土地的依賴性、抵御市場風險的能力不如中大型企業(yè)[28]，對土地出讓金的資金壓力比大中型企業(yè)大，因而更偏向于年租制這種前期資金投入較少的土地利用方式。而中型和大型企業(yè)對廠房的建設要求較高，行業(yè)的特殊生產(chǎn)工藝不適合租賃標準廠房，如醫(yī)藥制造、金屬冶煉、大型裝備制造等行業(yè)。大中型企業(yè)選擇租讓結合方式獲取土地，不僅可以避免前期支付大量土地出讓金，減輕前期基礎建設的資金壓力[22]，而且還有一定年期后獲得國有土地使用權進行抵押融資的預期。因此，微型企業(yè)和小型企業(yè)偏向于選擇年租制方式，中型企業(yè)和大型企業(yè)偏向于選擇租讓結合方式。

表3 參數(shù)估計Tab.3 Parameter estimation

用地面積越大的企業(yè)在租讓結合和年租制兩個選擇中更傾向于年租制，在彈性年期出讓和年租制的選擇中更傾向于彈性年期出讓，但是在租讓結合與年租制的對比中Sig值大于0.05，對比結果沒有統(tǒng)計學意義。因此，用地面積越大的企業(yè)更傾向于彈性年期出讓。累計固定資產(chǎn)投資越高的企業(yè)在租讓結合和年租制兩個選擇中更傾向于租讓結合，在對彈性年期出讓和年租制出讓的選擇中更傾向于年租制，但因為其Sig大于0.05，所以彈性年期出讓和年租制的對比結果沒有意義。因此，累計固定資產(chǎn)投資越高的企業(yè)越偏向于租讓結合。從調(diào)研的情況看，用地面積大和固定資產(chǎn)投資大的企業(yè)往往是大中型企業(yè)、集團性企業(yè)和重工業(yè)。用地面積越大表明企業(yè)在獲取國有土地使用權時繳納的土地出讓金越多，累積固定資產(chǎn)投資越高表明企業(yè)前期廠房建設和設備購置使用的資金越多，企業(yè)長期經(jīng)營的愿望更為強烈。鑒于投資經(jīng)營的長期性和對前期資金需求的考慮，用地面積大和固定資產(chǎn)投資大的企業(yè)需要長期穩(wěn)定的土地產(chǎn)權作為保障，也可將國有土地使用權進行抵押融資減輕前期資金的壓力。因此，用地面積越大的企業(yè)更傾向于彈性年期出讓，累計固定資產(chǎn)投資越高的企業(yè)越偏向于租讓結合。

模型中將重工業(yè)（2）作為參照。在租讓結合和年租制的對比中輕工業(yè)企業(yè)更傾向于選擇年租制，而在彈性年期出讓和年租制的對比中輕工業(yè)企業(yè)也更傾向于選擇年租制。在這兩次對比中Exp（B）均小于1，說明重工業(yè)較輕工業(yè)更傾向于選擇彈性年期出讓和租讓結合。企業(yè)在選擇土地取得方式時，會根據(jù)現(xiàn)金流、生產(chǎn)工藝、行業(yè)特性、發(fā)展規(guī)劃等方面進行綜合考量。輕工業(yè)一般對廠房、用地等條件要求不高，采用年租制獲取土地的方式可以避免一次性繳納大量的土地出讓金，能留給企業(yè)更多的現(xiàn)金流用于設備和技術的投資。重工業(yè)企業(yè)對廠房的建設要求較高，對原材料和交通的依賴程度較大，企業(yè)的現(xiàn)金流往往有限，如通過國有土地使用權抵押貸款能夠彌補前期現(xiàn)金流的不足[29]。因此，輕工業(yè)企業(yè)偏向于選擇年租制，重工業(yè)企業(yè)偏向于選擇租讓結合和彈性年期出讓。

勞動密集程度高的企業(yè)在租讓結合和年租制兩個選擇中更傾向于年租制，對彈性年期出讓和年租制的選擇中也更傾向于年租制。因此，勞動密集程度高的企業(yè)傾向選擇年租制作為企業(yè)取得土地的方式。勞動密集型行業(yè)如紡織、服裝、玩具、皮革、家具等制造業(yè)行業(yè)，對生產(chǎn)設備和工藝技術的依賴程度相對較低，技術壁壘較小，且對用地選址的敏感性較低。年租制一方面可以減少企業(yè)前期的用地成本，讓企業(yè)能有更多的資金應對不斷升高的人力成本，降低企業(yè)的資金壓力；另一方面，標準化廠房足以滿足沒有特殊生產(chǎn)工藝的企業(yè)需求。

資本密集程度高的企業(yè)在租讓結合和年租制兩個選擇中更傾向于租讓結合，在彈性年期出讓和年租制的選擇中也更傾向于彈性年期出讓。資本密集程度越高說明企業(yè)建設中對廠房、設備的投入越大，從而企業(yè)的投資回報周期相對較長，長期穩(wěn)定的國有土地使用權更受企業(yè)的關注，而穩(wěn)定的國有土地使用權能進行抵押貸款，從而為企業(yè)前期建設提供資金保障[30]。因此，資本密集程度越高的企業(yè)用地意愿偏向于彈性年期出讓和租讓結合。

研究結果表明，企業(yè)特征和行業(yè)特征對工業(yè)企業(yè)選擇租讓結合、彈性年期出讓和年租制三種方式有顯著影響，不同的企業(yè)選擇偏好存在較大差異（表4）。

表4 基于企業(yè)意愿的工業(yè)用地供應方式選擇結果Tab.4 Selection of industrial land supply patterns based on enterprise willingness

4 結論與討論

本文對江蘇省11個地級市1 300家工業(yè)企業(yè)用地方式選擇偏好進行了調(diào)查，構建多項Logistic模型從企業(yè)特征和行業(yè)特性兩個維度對工業(yè)企業(yè)選擇租讓結合、彈性年期出讓、年租制三種用地供應方式進行了解讀，得出如下結論：

（1）企業(yè)特征對企業(yè)選擇用地供應方式有明顯的影響。微型企業(yè)和小型企業(yè)偏向于選擇年租制方式，中型企業(yè)和大型企業(yè)偏向于選擇租讓結合方式；用地面積越大的企業(yè)更傾向于選擇彈性年期出讓；累計固定資產(chǎn)投入越高的企業(yè)越偏向于租讓結合方式。

（2）行業(yè)特征對企業(yè)選擇用地供應方式也有顯著的影響。勞動密集程度越高的企業(yè)越傾向于選擇年租制方式；資本密集程度越高的企業(yè)越偏向于彈性年期出讓和租讓結合方式；輕工業(yè)企業(yè)偏向于年租制，重工業(yè)企業(yè)偏向于彈性年期出讓和租讓結合。

在實施高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略和供給側結構性改革中，工業(yè)用地節(jié)約集約利用應建立系統(tǒng)思維實施全過程管理，要加強需求側的考量來強化供給側改革，即要根據(jù)工業(yè)企業(yè)的用地意愿制定符合實際的工業(yè)用地供應政策，從源頭進行制度設計實現(xiàn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用。因此，在工業(yè)用地供應前，要根據(jù)企業(yè)特征和行業(yè)特征加強工業(yè)項目分類甄選，明確工業(yè)用地供地方式。盡快協(xié)調(diào)解決年租制、先租后讓、彈性出讓制度在執(zhí)行方面存在著與建設用地預審、規(guī)劃部門用地指標等政策規(guī)范不能銜接的問題，充分發(fā)揮建設用地預審在工業(yè)用地供應中的作用；探討年租制、先租后讓、彈性年期出讓的定價機制。當然，本文討論的三種供地方式并不是否認當前50年最高年期招拍掛政策，而是對目前工業(yè)用地出讓的有益補充。在工業(yè)用地供應后，應該加強合同履約監(jiān)管，并將工業(yè)企業(yè)用地效率作為年租制和先租后讓方式中是否續(xù)期的直接依據(jù)。