李宇嘉

在去年9月20日廣州退出外圍區(qū)域——番禺、黃埔、花都、從化，以及白云北部四鎮(zhèn)——住房限購4個月后，2024年1月27日，廣州發(fā)布新一輪樓市新政，核心內(nèi)容是建筑面積在120平方米以上的房子不再限購了。也就是說，廣州主城區(qū)大戶型房子，不管戶籍非戶籍、繳納社保與否，都可以買了。

而且，此次廣州還提出“賣一買一”（取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售）、“租一買一”（取得房屋租賃登記備案）的房源，也不納入限購。

廣州此輪樓市政策略超預(yù)期。一方面，中心區(qū)松綁限購，信號意義很強(qiáng)。作為一線城市的廣州，這一舉措更受關(guān)注。另一方面，在京滬深政策面比較平靜的情況下，廣州在去年9月20日出了大招，外圍退出限購，且涵蓋新廣州人置業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域——黃埔、番禺、白云和花都，四區(qū)域占廣州新房交易量的一半左右。4個月后廣州再次祭出重磅政策。

從本質(zhì)上講，放開限購有兩個目的，一是加速去化中心區(qū)新房，特別是大戶型；二是為進(jìn)一步釋放供地創(chuàng)造空間。2022年～2023年，廣州供地結(jié)構(gòu)有大變動，中心區(qū)和外圍宅地供應(yīng)比例逆轉(zhuǎn)，過去外圍供地占65％左右，現(xiàn)在中心區(qū)供地占到65％左右。其原因是近年來廣州改善型需求爆發(fā)，開發(fā)商拿地和地方供地也順應(yīng)這種趨勢。但同時，不可否認(rèn)，這也導(dǎo)致中心區(qū)新盤大戶型化。

中心區(qū)松綁限購，信號意義很強(qiáng)。

以中心區(qū)供地較多、也是廣州CBD的天河區(qū)為例，2022和2023年供求比分別為1.97和1.75，供應(yīng)明顯大于需求。2023年，天河區(qū)新房成交中，120平方米以上戶型占比56.7％。

大戶型、供應(yīng)多的格局，中心區(qū)其他區(qū)也類似。隨著2022年、2023年廣州連續(xù)兩年大規(guī)模供地，新房供應(yīng)接踵而至。比如，天河區(qū)目前在售新盤有17個，2024年還將有10個新盤上市。目前，這些區(qū)域新房銷售已顯疲態(tài)。

總之，此次廣州新政目的就是鼓勵改善型需求，特別是買多套房的需求，加速中心區(qū)新房銷售，為供地騰出空間。我認(rèn)為，最新政策利好大戶型新房銷售。

根據(jù)中介反饋的數(shù)據(jù)，新政后這幾天，中心區(qū)新盤來訪量翻倍增長，其中也有外省購房人群前來下定。但同時，二手房市場表現(xiàn)平靜，掛牌和交易并無明顯變化。在我看來，近期國家在房企項(xiàng)目白名單、城中村改造等方面的利好政策不斷，疊加一季度會出臺穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期的措施，預(yù)計(jì)2024年一季度廣州新房市場會迎來一波交易的小高峰。

不過，退出限購等單純的需求端激勵，只是樓市企穩(wěn)的一個必要條件，而非充分條件，關(guān)鍵還要看基本面的修復(fù)。拿廣州來說，取決于外貿(mào)、電子、汽車、物流、零售商業(yè)等涉及到居民就業(yè)、收入和預(yù)期的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，是否能穩(wěn)定回升。另外，就房地產(chǎn)而言，還包括融資對接機(jī)制是否能阻斷風(fēng)險傳播，二手住房掛牌量和降價掛牌案例能否減少，按揭利率能否繼續(xù)下調(diào)等。

房地產(chǎn)企穩(wěn)是行業(yè)和宏觀、供給和需求等一攬子政策綜合作用的結(jié)果。1月26日，住建部會議已明確，將調(diào)控政策的主導(dǎo)權(quán)給到城市政府。不排除北上深后續(xù)也跟進(jìn)退出限購的可能。即便后續(xù)北上深跟進(jìn)限購政策松動，政策首選是收縮限購范圍，比如退出外圍區(qū)域限購，1月30日上海公布了有條件放松外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購政策。當(dāng)下，與廣州一樣，北上深外圍區(qū)域新房去化也很困難，庫存壓力也比較大，比如上海五大新城、深圳坪山大鵬等。限購區(qū)域收縮以后，下一步才考慮中心區(qū)怎么調(diào)整限購政策。

廣州此次新政，第一條就是加大住房保障力度。根據(jù)近期廣州“兩會”政府報告披露的數(shù)據(jù)，2024年廣州計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放租賃補(bǔ)貼1.8萬戶。這樣的保障力度，是歷年來最大的，也彰顯廣州正大力匹配新市民、人才群體的住房需求，打造新模式，推進(jìn)居者有其屋，促進(jìn)行業(yè)順利轉(zhuǎn)型。廣州作為一線城市，也是年輕人、新市民最多的城市之一，外來人口接近900萬，常住人口住房自有率不足70％，發(fā)展公共住房才能穩(wěn)定行業(yè)，也才能為商品房市場帶來持續(xù)動力。