摘要：有關(guān)住宅地產(chǎn)開發(fā)與“建筑學(xué)術(shù)議題”的關(guān)聯(lián)度，歷來是建筑學(xué)界較為敏感的話題。隨著中國城市化的發(fā)展、社會(huì)富裕程度的提升高，各大城市對(duì)高品質(zhì)改善型城市社區(qū)的需求日益增長，以廣州為例的一線城市尤其明顯。而如何改善品質(zhì)？本文通過立足市場主流反饋所牽引的設(shè)計(jì)策略，與建筑學(xué)界的特案進(jìn)行比較觀察，從社區(qū)規(guī)劃、立面創(chuàng)思、戶型布局、社區(qū)氛圍等多個(gè)角度，結(jié)合新近案例廣州保利天瑞項(xiàng)目所呈現(xiàn)的典型規(guī)律進(jìn)行探討?！白鹬刂髁鳌⒌鷦?chuàng)新”是本文結(jié)合中國綜合國情和一線實(shí)踐觀察所提出的核心觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：住宅設(shè)計(jì)、地產(chǎn)開發(fā)、主流需求、適度創(chuàng)新、廣州天瑞

Abstract： The correlation between residential real estate development and \"architectural academic issues\" has always been a sensitive topic in the field of architecture. With the development of urbanization in China and the increasing level of social prosperity， the demand for high-quality and improved urban communities in major cities is growing day by day， especially in first tier cities such as Guangzhou. And how to improve quality？ This article compares and observes design strategies driven by mainstream market feedback with special cases in the architecture industry， and explores typical patterns presented by the recent Guangzhou Poly Tianrui project from multiple perspectives such as community planning， facade creativity， layout， and community atmosphere. Respecting the mainstream and iterating innovation \"is the core viewpoint proposed in this article based on China's comprehensive national conditions and frontline practical observations.

Keywords： "Residential design， real estate development， mainstream demand， moderate innovation， Guangzhou Tianrui

0 "引論

前段時(shí)間，中國香港地區(qū)M+博物館組織了建筑大師貝聿銘的回顧展。其中一個(gè)很大的觸動(dòng)，在于貝先生的一句名言——“現(xiàn)代城市建筑的歷史，在很大程度上也是一部地產(chǎn)發(fā)展的歷史”。

如果在中國內(nèi)地說出，這句話也許驚為天人。

建筑與城市規(guī)劃專業(yè)出身的從業(yè)人員，在地產(chǎn)發(fā)展商的設(shè)計(jì)管理角色下工作很多年后，大體會(huì)逐漸看清一個(gè)令人有些困惑但又無法改變的事實(shí)，那就是：“建筑作為一門學(xué)問”和“建筑作為一項(xiàng)業(yè)務(wù)”在中國的議題之差異。因?yàn)閹缀踉谒薪ㄖW(xué)界主流研究領(lǐng)域里，談及地產(chǎn)、盈利，肯定不那么“學(xué)術(shù)”；而在地產(chǎn)開發(fā)主流陣地，如果不強(qiáng)調(diào)研究產(chǎn)品的賣點(diǎn)、貨值，那么在現(xiàn)今的市場環(huán)境下肯定無法存活。學(xué)界的“主流”，與我們?cè)诿嫦蜃≌袌鲆痪€的“主流”，時(shí)常并不一致。但是兩者都有“為造出好房子而存在”的理由。

借此設(shè)計(jì)觀察，謹(jǐn)將這個(gè)問題略析一二。既是“觀察”，本文涉及的案例和觀點(diǎn)多少帶有經(jīng)驗(yàn)層面的局限性，但從保利自身發(fā)展的角度來看，作為代表中國頭部開發(fā)企業(yè)在頭部一線城市的實(shí)例來解讀相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，相信本文亦有來自社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場需求所驗(yàn)證的一系列真實(shí)感。

01 "規(guī)劃布局對(duì)建筑規(guī)范和市場規(guī)律的平衡接納

總體來看，當(dāng)下中國住宅市場的運(yùn)行邏輯與一二十年前有很大的不同：不同城市人口遷移趨緩和出生率的降低，未來的住宅市場將進(jìn)一步表現(xiàn)為剛需的收縮、改善型住宅需求的增大。換句話說，就是人們希望住得越來越好，而不是僅僅解決住房問題。這個(gè)趨勢也是國家富強(qiáng)、從小康社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展升級(jí)的必然結(jié)果。而從改善型高品質(zhì)社區(qū)的整體面貌，在建筑創(chuàng)作日新月異的時(shí)代，從主流產(chǎn)品來說并沒有呈現(xiàn)出顛覆性的視覺差異。一些被市場充分認(rèn)可的案例，不論北京、深圳、廣州或是武漢，皆保持著相應(yīng)穩(wěn)態(tài)的設(shè)計(jì)語言。用較為極致的案例來觀察即能呈現(xiàn)某種規(guī)律。最近，售價(jià)不菲的上海住宅翠湖天地六期在24小時(shí)之內(nèi)被認(rèn)購一空，驗(yàn)證了高端住宅市場的潛力。瑞安地產(chǎn)在面對(duì)高階產(chǎn)品時(shí)的策略值得認(rèn)同，即以謹(jǐn)慎而行、經(jīng)典導(dǎo)向、注重細(xì)節(jié)的原則進(jìn)行迭代式創(chuàng)新，而非建筑雜志里時(shí)?？吹郊~約或澳洲那種“造型出位”的城市住宅樣式。

其中，核心產(chǎn)品策略可簡要?dú)w納為規(guī)劃布局、立面效果、戶型體驗(yàn)、社區(qū)氛圍等四個(gè)議題角度；這將有助于觀察學(xué)界特案與保利操持的主流案例之間，在設(shè)計(jì)考量上的取舍和差異。

任何一個(gè)社區(qū)開發(fā)都無法回避規(guī)劃布局的問題，這意味著在一個(gè)有邊界、有限定條件、有客觀的貨值期望和市場需求的前提下，在開發(fā)紅線之內(nèi)，將一定體量的住宅建筑進(jìn)行分布的專業(yè)操作。相比起來，美國的私家社區(qū)往往以低容積率別墅類型點(diǎn)狀集群分布，歐洲的高密度城市社區(qū)則注重街道貼線來進(jìn)行環(huán)繞布局，這兩個(gè)西方盛行的規(guī)劃模式，都與中國當(dāng)代社區(qū)“根據(jù)日照規(guī)范限定下的南向主導(dǎo)分布”有很大差異。而我國的住宅規(guī)劃之限定，與中國國情下對(duì)住宅朝向的實(shí)際偏好和需求也是直接相關(guān)的。無錫某些項(xiàng)目就曾“利用”日照規(guī)范，將住宅規(guī)劃為起伏折線式體量。在國外例如悉尼，建筑師讓·努維爾的One Central Park住宅則更為“極端”，利用日光反射機(jī)裝置，來解決住宅間距過近的日照采光問題。

然而，在真實(shí)的拿地項(xiàng)目中，在諸多外部因素制約下，即使房價(jià)達(dá)到一線城市的水準(zhǔn)，采用較為主流的“居住價(jià)值分析方式”進(jìn)行社區(qū)規(guī)劃的做法，仍然值得推薦；尤其是當(dāng)?shù)貕K面臨各類復(fù)雜因素交織影響時(shí)，資源的平衡性會(huì)成為規(guī)劃布局最主流的工作依據(jù)。僅以廣州保利天瑞為例，本地塊位于岑村運(yùn)輸機(jī)場及直升機(jī)場控高范圍內(nèi)，場地大部分限高可做至82.0M，東北角僅能做到78-80米范圍，因此可推斷場地內(nèi)可建設(shè)高度最高為19+1層，在容積率2.93的情況下，南北向通常是設(shè)計(jì)3排住宅才能滿容。研究發(fā)現(xiàn)，場地北側(cè)的廣源快速路及穗莞深城際，噪音影響較大，因此地塊西北角緊鄰光源快速路的上坡點(diǎn)，居住價(jià)值最低，而越往場地內(nèi)側(cè)，居住價(jià)值越高。三排樓方案會(huì)使得地塊南側(cè)噪音較大范圍內(nèi)的戶數(shù)占比較大，而四排樓的方案由于層數(shù)低，樓棟多，且面積段靈活度較高，資源分配更合理。而相對(duì)較低的樓層數(shù)，可以兼顧嶺南地區(qū)日照要求和近地界面的微氣候條件，也是出于對(duì)地域性的考慮；如果在北方，類似情況就會(huì)被處理為“減少住宅排數(shù)、擴(kuò)大棟距”的策略。上述這些要素，構(gòu)成了社區(qū)規(guī)劃策略的“主流”判斷。

02 "在立面創(chuàng)思上保持市場審美的基線原則

建筑立面設(shè)計(jì)方面，近年來學(xué)界頗為推崇的探索是構(gòu)建建筑表皮，利用陽臺(tái)、挑板、爬藤等方式進(jìn)行綠色種植，用一種“視覺上的生態(tài)性”去傳遞建筑形態(tài)的標(biāo)志性。這種方式偶然為之可以，若大面積推廣，顯然不切實(shí)際。且不說這些植被的長期維護(hù)需要極大成本和氣候條件的支持，真正從學(xué)科意義上看，立面植被對(duì)住宅建設(shè)和運(yùn)營的能耗降低來說，效果并不明顯，缺乏實(shí)際意義。

不“立異”，并非不“標(biāo)新”與“進(jìn)步”，中國當(dāng)代主流高品質(zhì)住宅的立面設(shè)計(jì)，還是有結(jié)合結(jié)構(gòu)條件的共性趨勢。比如，戶型面積超過150平方米之后，立面就有條件利用橫向的大面寬客廳布局，做足立面陽臺(tái)的水平線條；亦可結(jié)合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，在建筑轉(zhuǎn)角位置的處理上做得更為通透開闊。雖然整體立面的公建化、工整化趨勢明顯，但從市場一線得到明顯反饋：使用者歡迎適度的裝飾線條，尤其是入口、檐口、欄板等重要部位，結(jié)合地域歷史文化條件，進(jìn)行紋理化、點(diǎn)綴式、鑲嵌式、簡約化的裝飾，能夠得到高凈值社會(huì)階層的認(rèn)同。同時(shí)，新一代改善型住宅的立面整體顯得更為簡潔開闊、平整、精確。這些處理策略都體現(xiàn)在廣州保利天瑞以及國內(nèi)不同城市的同級(jí)別實(shí)例之中。但是真正反思值得的是，一旦中國主流市場上出現(xiàn)接納度最高的立面形式范式，是否就應(yīng)該趨之若鶩？回顧當(dāng)年深圳華潤幸福里的超高層住宅立面的拼貼手法，上海萬科大都會(huì)源自紐約后現(xiàn)代主義的立面語匯，這些都是在既有的主流審美前提下，結(jié)合時(shí)代特質(zhì)進(jìn)行的創(chuàng)新。但在成功之后，這些手法被大量樓盤案例效仿，也存在眾多案例效仿功力不足和偏頗的問題。

03 "以國情需要和戶型體驗(yàn)促進(jìn)迭代創(chuàng)新

住宅戶型設(shè)計(jì)存在巨大的東西方差異。中國市場上由境外大師操刀的“國際化”戶型實(shí)例并不鮮見，其設(shè)計(jì)內(nèi)核往往以現(xiàn)代建筑的流動(dòng)空間和模數(shù)空間為理論依據(jù)，但大多被驗(yàn)證為不適合中國家庭的居住需求。例如曾經(jīng)的超級(jí)網(wǎng)紅“北京MOMA二期”，不僅立面幕墻極端模數(shù)化，內(nèi)部戶型處理方式也接近紐約曼哈頓的市區(qū)公寓，不符合東方家庭的空間進(jìn)制，更是造成衛(wèi)生間全部暗衛(wèi)，嚴(yán)重偏離了中國的市場需求。

從古代合院到當(dāng)代高密度公寓，不論時(shí)代如何變化，中國傳統(tǒng)文化里對(duì)家宅空間的“級(jí)屬化”需求，始終是一種內(nèi)向的、穩(wěn)定的、延續(xù)的狀態(tài)。這里的“級(jí)屬”包含對(duì)來客私密的界定、也包含對(duì)家庭成員之間不同關(guān)系的界定，比如戶型從入戶、客區(qū)、半客區(qū)、到最私密的臥區(qū)的做法，就是級(jí)屬感的體現(xiàn)。只要東方式的家庭構(gòu)成依然存在，這種空間關(guān)系就大概率不會(huì)改變。在“級(jí)屬空間”的家庭意義上，進(jìn)一步研究客廳、臥室等套內(nèi)空間使用的改善方法，才是可行之道，因?yàn)椤按髴粜鸵残枰≈腔邸?。仍以保利天瑞為例，基于?duì)廣東省住宅面積計(jì)算政策的扎實(shí)研究，提出若干面積贈(zèng)送的方式，同時(shí)不影響立面的整體感，例如花池改造為客廳附屬房間、相鄰戶型設(shè)置凹槽飄窗增加客廳面寬等。對(duì)市場最為敏感的主臥空間采用270度無柱設(shè)計(jì)，在反復(fù)調(diào)整結(jié)構(gòu)剪力墻位置的計(jì)算之后，獲得長達(dá)8米的轉(zhuǎn)角觀景效果：這些都是基于主流真實(shí)市場反饋的迭代式進(jìn)化的回應(yīng)。

04 "社區(qū)氛圍的領(lǐng)域感調(diào)試

社區(qū)氛圍是當(dāng)下開發(fā)取得成功的至關(guān)要素。西方社區(qū)特別重視城市界面意義上的公共性，從倫敦海德公園一號(hào)、到悉地中央公園一號(hào)，建筑與城市街道的緊密結(jié)合，創(chuàng)造出生動(dòng)的居住氛圍圖景。而恰恰是這一點(diǎn)，我國行業(yè)努力了三十年都沒能在國內(nèi)實(shí)現(xiàn)，而“文化內(nèi)核驅(qū)動(dòng)力”是造成差異的根源。相比西方社區(qū)生活向街道延展這種友好氛圍，國內(nèi)項(xiàng)目幾乎不能接受周末各家各戶擠在小區(qū)花園里轟趴。

這可以被總結(jié)為一種社區(qū)生活普遍規(guī)律，即：中國的社區(qū)公共性較多從城市界面向內(nèi)部界面、甚至家庭界面轉(zhuǎn)移，較少將所有社區(qū)行為平鋪至城市環(huán)境來呈現(xiàn)的現(xiàn)象，與前文討論的“戶型級(jí)屬”類似。尤其是對(duì)于大戶型的改善型社區(qū)，人均居住面積的提高，社區(qū)的靜謐感和領(lǐng)域感會(huì)加強(qiáng)；這種社區(qū)氛圍如何呈現(xiàn)，更是一個(gè)東方化的主流議題。天瑞案例案例認(rèn)為，雖然大型社區(qū)的整體界面仍屬圍合式，但通過入口設(shè)計(jì)結(jié)合商業(yè)配套的方式，仍然是城市友好性表達(dá)的較好方式；附屬公共幼兒園和景觀空間則可以作為一種社區(qū)家庭氛圍的延展。當(dāng)業(yè)主與友人坐在社區(qū)會(huì)所之時(shí)，享用面向社區(qū)開敞的園林，與家人安全而幽靜地漫步小徑，同時(shí)實(shí)現(xiàn)與城市咫尺可達(dá)的動(dòng)靜轉(zhuǎn)化；這些面向東方式社區(qū)氛圍的營造，應(yīng)當(dāng)滲透在對(duì)社區(qū)規(guī)劃與環(huán)境研究的“主流”議題之中。

05 " 結(jié)語

在建筑創(chuàng)新與主流市場的交織界面上，業(yè)界時(shí)常驚嘆于“明星”建筑師對(duì)住宅類型學(xué)的大膽求新；但本文則觀察和強(qiáng)調(diào)一種居住生態(tài)模式，即：住宅在中國意味著“一生之家宅”，不應(yīng)該過多地被實(shí)驗(yàn)性的技巧、新異的審美所追逐，正如總書記所說“少搞奇奇怪怪的房子”。從業(yè)數(shù)十年地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理，我們應(yīng)當(dāng)深刻感悟到大國市場對(duì)于住宅產(chǎn)品的內(nèi)核需求，應(yīng)當(dāng)是復(fù)雜且穩(wěn)定的；而采用迭代式、漸進(jìn)式、符合主流依據(jù)、接受市場檢驗(yàn)的研發(fā)創(chuàng)新，才是真正理解我國國情、真正改善萬千市民大眾之生活的首選法則。