摘要：文章從房地產開發(fā)項目的成本構成和相關概念出發(fā)，分析不同階段的成本控制，剖析房地產企業(yè)推進全過程成本控制的現(xiàn)實問題，并分別從決策階段、設計階段、招投標階段、施工以及竣工階段探討對應的優(yōu)化策略。

關鍵詞：房地產開發(fā)；成本管控

DOI：10.12433/zgkjtz.20243137

房地產項目開發(fā)過程中存在很多變動因素。在市場經(jīng)濟環(huán)境不斷發(fā)展變化的背景下，房地產企業(yè)對項目開發(fā)過程中的管理和控制也應隨之作出改變，以保障項目正常開展，為企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產開發(fā)項目的具體實施過程可以分為投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工階段五個環(huán)節(jié)、將成本控制貫穿這五個環(huán)節(jié)，并做好各個環(huán)節(jié)的成本控制監(jiān)督，可以更好地實現(xiàn)項目工程經(jīng)營效益的提升，保障項目正常運行。

一、房地產開發(fā)項目全過程成本控制概述

（一）房地產開發(fā)項目的成本構成

從廣義來看，房地產開發(fā)項目的成本是指房地產企業(yè)為了開發(fā)一定數(shù)量的商品房而產生的全部費用，包括土地費用、建筑安裝、基礎設施、營銷及財務稅費等。從狹義來看，房地產開發(fā)項目的成本是指項目本身的直接成本，包括土地費用、建安費用、運營費用等[1]。

（二）全過程成本控制的概念、原則及方法

全過程成本控制，指對產品整個生命周期的控制，除了對產品的制造過程加以監(jiān)督外，還將成本控制向前延伸到設計環(huán)節(jié)，向后延伸到使用環(huán)節(jié)，將前期的成本預測和后期的成本反饋形成一個整體，目的在于提高產品質量，降本增效。

房地產開發(fā)項目與普通的產品不同，具有高風險、高投資收益和項目周期長的特點，成本控制難度大，且成本控制方法不能照搬其他企業(yè)的成熟模式。因此，房地產企業(yè)加強全過程成本控制需遵循全過程原則、成本責任制原則、節(jié)約性原則、有效性原則以及簡便易行原則。

房地產企業(yè)的全過程成本控制方法主要分為以下重要環(huán)節(jié)：一是事前控制，主動核對并分析項目的設計方案，預測項目風險，并考慮各種可執(zhí)行的風險應對策略；二是事中控制，對資金、資源和人才技術等的投入嚴格把控，在各項投入轉化為產品的過程中嚴格遵循既定的成本控制計劃，避免超支和浪費。三是事后控制，由于任何主動控制的成本管理措施都未必能保證結果與計劃的完全一致，所以需要在項目完成后對前期所有成本費用展開核算與分析，結合實際施工情況總結歸納經(jīng)驗，為后續(xù)的項目提供寶貴的數(shù)據(jù)參考。

二、房地產開發(fā)項目各階段的成本控制

（一）決策階段

決策階段是項目的起點，項目建設地點、生產工藝方案、投資方案、項目決策的廣度和深度等因素都會影響到房地產開發(fā)項目的質量。項目建設地點是否靠近原料供應和具備材料運輸?shù)慕煌l件、生產工藝方案能否兼?zhèn)浼夹g性和經(jīng)濟性、投資方案是否科學合理、項目決策是否基于可行性研究報告、決策前期的投資估算的精確度等，這些問題都會對項目的工程造價、效益目標和資金周轉率形成不同程度的影響[2]。

（二）設計階段

設計階段影響成本控制的因素包括建筑用地的系數(shù)、容積率和建筑密度，以及建筑的平面布置、住宅層數(shù)等。由于房地產開發(fā)項目與國家政策的關聯(lián)度極高，所以項目設計方案必須符合國家總體層面和地區(qū)層面的規(guī)劃布局，合理布置樓群，基于精準的指標控制工程造價。

同時，建筑平面布置也需仔細斟酌，比如，正方形不利于采光，會增加采光成本；圓形建筑的施工工藝復雜，會增加施工成本。此外，房地產開發(fā)項目一般以六層為分界，分為高層住宅和多層住宅，不同的層數(shù)背后代表著不同的造價方案和未來收益。

（三）招投標階段

房地產開發(fā)項目的招投標一般包含如下流程：招標、投標、開標、評標、定標以及簽訂合同，這一流程是符合國際慣例的固定流程。而該階段對企業(yè)的成本控制也會產生一定影響，比如招標文件的質量，若招標文件不適應目標工期的要求，標底所選材料不符合招標方的質量要求或國家驗收規(guī)范，價格沒有考慮到材料市場的變化等，這些問題都會導致工程項目后續(xù)成本控制困難。

同時，標底編制的正確性和保密性會直接影響企業(yè)中標與否，加之其他自然條件和客觀因素的影響，招投標也是房地產企業(yè)加強全過程成本控制時必須重視的環(huán)節(jié)。

（四）施工階段

施工階段影響成本控制的因素主要包括工程變更（工程量的變更、工程項目、進度計劃以及施工條件的變更等）、現(xiàn)場管理等。房地產開發(fā)項目現(xiàn)場管理的不確定性較強，或多或少存在浪費問題，容易出現(xiàn)成本失控，嚴重情況下還會導致工程返工，拖延交付時間，造成一定的經(jīng)濟損失。

（五）竣工階段

房地產開發(fā)項目的竣工階段是全過程成本控制的最后一個環(huán)節(jié)，是對整個項目投資合理性的考核。該階段對成本控制的影響力相對較小，建設單位與施工單位之間的利益關系主要體現(xiàn)在竣工結算中，能夠體現(xiàn)企業(yè)對該項目的成本控制效果，可以為下一個項目的全過程成本控制策略積累寶貴的經(jīng)驗教訓，從而形成良性的管理閉環(huán)。

三、房地產開發(fā)項目各階段成本控制存在的問題

實施全過程成本控制在房地產企業(yè)當前發(fā)展趨勢中的重要性已經(jīng)逐漸凸顯，但其實際推進過程中仍然存在較多的問題。

首先，部分房地產企業(yè)忽略了決策階段的成本控制，這一階段的資金消耗相對較小，所以企業(yè)領導層未給予全過程成本控制相應的重視，項目可行性研究的監(jiān)督力度不足，投資估算不準確等問題較為常見，沒有為后續(xù)工作打下良好的基礎。

其次，設計階段的成本控制問題主要體現(xiàn)在設計方案和設計單位的選擇上。若設計方案不合理，在施工過程中就會存在增大成本的風險。若設計單位的資質和水平不足，就會影響項目的整體質量[3]。招投標階段也是全過程成本控制的重點環(huán)節(jié)，部分房地產企業(yè)沒有在該階段加強招投標信息的溝通，招標文件的質量不符合預期、招標流程的規(guī)范性不足等問題會給項目成本控制帶來麻煩。施工階段是成本控制最為關鍵的環(huán)節(jié)，由于成本變動的可能性較大，部分企業(yè)沒有對項目做好現(xiàn)場監(jiān)督，導致各部門之間推卸成本管理責任，協(xié)調性不足，現(xiàn)場出現(xiàn)項目變更導致成本增加等現(xiàn)象層出不窮。

最后，項目的竣工驗收是檢驗全過程成本控制效果的環(huán)節(jié)，部分企業(yè)忽略了該環(huán)節(jié)的成本控制任務，沒有對項目實際完工后的情況和竣工圖紙做好比對，使得最終的結算金額存在不同程度的誤差，導致全過程成本控制的收尾工作存在一定的問題。

四、房地產開發(fā)項目實現(xiàn)全過程成本控制的優(yōu)化策略

（一）決策階段

一是建立指標、測算模型及數(shù)據(jù)庫。財務部門根據(jù)投資成本、財務費用等投入情況，建立動態(tài)成本、收益測算模型，測算項目收益成本。例如，建立開發(fā)項目的宏觀規(guī)劃指標、產品規(guī)劃指標以及基本的經(jīng)濟技術指標，對各項目的成本科目統(tǒng)一標準，不允許隨意更改。同時，借助各項成本勾稽公式構建測算模型，實現(xiàn)目標成本的業(yè)態(tài)維度、產品維度、項目維度的測算。此外，建立行業(yè)項目成本數(shù)據(jù)庫。從行業(yè)角度來檢視自身項目成本管理指標的合理性，對自身項目目標成本管理工作進行優(yōu)化。

二是投資估算。企業(yè)應對建設投資金額、利息、企業(yè)流動資金等展開全面的估算，要求行政部門、財務部門以及工程部門等全員配合，必要時可引入第三方咨詢機構協(xié)作工程造價，借助一切可用的數(shù)據(jù)資料作為參考，提升項目投資估算的準確性，為后續(xù)的成本控制奠定良好基礎。同時，財務部門要對社會效益指標進行充分考量，對項目開發(fā)過程中存在的阻礙因素進行合理的規(guī)避和解決，并做好相應的風險防范措施和相關材料、設施價格變動預算。

（二）設計階段

一是選擇合適的設計單位。房地產企業(yè)選擇設計單位時可采用競爭機制，篩選配合度較高、設計理念新穎、項目業(yè)績優(yōu)秀且市場口碑良好的設計單位。邀請多家有實力的單位，在進行初步了解后制訂不同方案，企業(yè)需對其方案和方案所需的投資進行考察和估算，計算出投資回報率和投資成本，立足于方案選擇最佳的設計單位。同時，還要對其資質、設計師的經(jīng)驗、職業(yè)素養(yǎng)和道德水平等進行考察。

二是規(guī)范合同簽訂。財務部門、法務部門與工程部門協(xié)同配合，認真審核合同，以此防范項目合同風險，同時逐一分析判斷合同價款、發(fā)包方式、結算方式、工期要求、設計變更及合作單位資質等條款，及時對可能引發(fā)風險的合同條款提出變更申請，以規(guī)避后期施工過程中因推諉扯皮而引發(fā)的風險[4]。

三是加強風險預測和評估。財務部門需要積極參與設計項目的可行性分析，依據(jù)相關部門提出的假設條件，落實財務分析工作，綜合分析項目所帶來的效益，明確項目開展所需資金，進而落實資金籌劃工作，合理編制預算，為項目立項決策提供依據(jù)。

（三）招投標階段

一是公開招標與邀請招標相結合。房地產企業(yè)應擴大自身對項目承包人和材料供應商的選擇，避免將注意力放在已合作過的單位。將公開招標和邀請招標相結合，在競爭環(huán)境下達到優(yōu)勝劣汰的效果，過濾掉信譽較差和工程質量不佳的單位，吸引更多創(chuàng)新型團隊的加入，給房地產開發(fā)項目增加活力和動力。

二是嚴格執(zhí)行招標程序。在此環(huán)節(jié)，為了保證投標報價的質量，要為圖紙設計預留足夠的時間，避免部分建設單位為了趕進度節(jié)點而縮短設計時間，有效規(guī)避因圖紙設計錯誤而導致的造價問題。制訂合理的招標計劃和施工進度計劃，發(fā)現(xiàn)圖紙或造價不明確的地方應及時加強溝通，減少信息差，以免給后期的施工埋下成本控制的風險和隱患。

三是避免低價中標和不均衡報價。低價中標的最大風險是工程質量低。因此，房地產企業(yè)要想保證項目質量，就要嚴格約束招投標行為，結合材料市場的變動，評標時仔細研究各項報價是否合理，對明顯低于市場價格的地方提出疑問。另外，招標人需具備扎實的招標經(jīng)驗，充分掌握現(xiàn)場情況，預估風險，避免不平衡報價導致的經(jīng)濟損失。

（四）施工階段

一是加強成本管控。財務部門應主動參與材料采購和施工現(xiàn)場管理活動，并制定成本控制制度，規(guī)范材料采購程序，加大成本管控力度，避免材料浪費，同時需要準確估算項目成本，按月或按季度公示項目部成本清單臺賬，對各部門成本控制情況予以獎懲。

二是強化資金預算管理。在項目施工環(huán)節(jié)，合理安排并管控非生產人員，在保證項目建設質量和效率的同時，降低人力資源成本。財務部門需要及時了解預算編制執(zhí)行情況，分析執(zhí)行偏差并制定相應改進策略，實現(xiàn)現(xiàn)金流控制。此外，有關人員需做好項目后評價工作，從各個部門收集項目建設有關信息，分析實際建設與預期目標間的偏差，明確發(fā)生原因并制定針對性改進策略。將分析結果整理為評價報告，并出具資金流動報告，明確資金使用情況，是否存在超預算或結余現(xiàn)象。

三是明確財務管控人員職責。財務人員既要站在財務工作者的角度對項目的成本進行控制、調劑，又要站在項目管理人員的角度，緊緊圍繞項目管理，協(xié)助項目資金的回收，資金的合理使用，保證項目正常運行，并對項目合理成本的開支、項目管理中出現(xiàn)的問題，提出合理化建議。

（五）竣工階段

一是明確竣工驗收要求。依據(jù)財政部、住建部《基本建設價款結算暫行規(guī)定》和《建設工程項目預結算規(guī)章制度管理條例》開展工程結算審核工作。建設單位明確提出工程結算前，預算部與技術部、監(jiān)理公司、建設單位舉辦專題講座結算會，對如何匯報工程結算明確提出基本要求，包含結算匯報的時間、具體內容、文件格式等[5]。完整的結算書應包括封面、文件目錄、編制說明、結算明細表和清單、商談、原材料調節(jié)依據(jù)、中標通知、工程施工合同并簽名蓋章齊備。

二是規(guī)范與整理工程資金。財務部門要針對費用核算工作派遣專業(yè)的人員進行管理負責，并且在進行成本核算時，要在工程款項支付之前，對成本項目的類型進行明確和劃分，并對成本項目的分類通過文件資料的方式進行劃分，對沒有辦法進行核定的成本項目類型進行集中管控，以此來規(guī)范整理工程的資金管理項目。

三是加強費用記錄管理。財務部門在對不同項目、不同類型的成本核算對象、成本核算費用進行統(tǒng)一整理歸類時，需要把其中數(shù)額比較小的成本費用項目進行統(tǒng)一合并，并在相同的標準下來進行核算。針對數(shù)額比較大并且成本費用在不斷變化的項目，應采取單獨設計的方式來進行核算。

參考文獻：

[1]王芳先.房地產開發(fā)項目全過程成本管理探討[J].財經(jīng)界，2022（24）：63-65.

[2]吳倩.房地產開發(fā)項目全過程成本控制淺析[J].房地產世界，2022（10）：77-79.

[3]劉桂林.房地產開發(fā)項目全過程成本控制淺析[J].居業(yè)，2023（2）：127-129.

[4]金小剛.房地產開發(fā)成本全過程控制與管理措施[J].質量與市場，2023（06）：24-25.

[5]徐小莉.房地產開發(fā)項目的全過程成本控制分析[J].建設科技，2022（22）：78-80.

（作者單位：臨沂城建建設集團有限公司）